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东南形胜，三吴都会，钱塘自古繁华。从西湖时代到钱塘江时代，杭州城市的核心始终离不开一个“水”字。

近三十年来，随着城市空间格局的变迁，配套、产业全方位向着钱塘江转移，造就了如今钱塘江两岸的盛世繁华。而作为国内“新一线城市”的杭州，凭借着强大的造富能力，制造出一批批城市新贵。

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云启钱湾整盘的容积率仅约1.01，短期内，杭州的土拍市场上或许将很难再看到如此低密的宅地，云启钱湾更显珍贵。在云启钱湾之前，如果想要在杭州买别墅，就意味要过上远离城市中心的生活。如今，云启钱湾的到来，将再一次满足你对靠近城市中心江墅的所有想象。

东部湾新城“金沙嘴”效果图（图源：钱塘发布）

大山大水化为园中的诗意画卷：相承钱塘江的壮阔之境，辅以建发极为擅长的禅境中式景观，云启钱湾写仿西湖十景，取意郭庄形制，将“江山美”与“湖山美”诗意融合，复现九溪烟树况味。

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而云启钱湾作为建发在杭州的首个禅境江墅作品，在整体设计上特别邀请了GAD设计大师蒋愈亲自操刀，将江与墅的关系完美融合，也期望能再造江南里，桃花源类似的传世经典之作。写仿被誉为“西湖古典园林之冠”的郭庄整体空间布局，形成“园中园、湖中湖”的三进双园递进格局，构筑了当代西湖山水园林意境。

云启钱湾景观效果图（过程稿，实际以交付为准）

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所谓改善，追求的无非是面积大一些，地段再好一些，从高层到洋房、叠排、排屋的房子类型的提升也是一种改善。但奈何，这些年来，下沙的新房市场上，基本上都是高层住宅，缺乏居住度更高的低密产品。后来，陆陆续续也出让了一些低密宅地，比如金沙湖板块的久映颂月以及东部湾新城的建发·云启钱湾。

云启钱湾80幢排屋和5幢高层住宅，其中，排屋建面约222-492㎡，高层建面约99-144㎡，容积率仅1.01。采用“高层围绕中心景观”围合式排列的方式，保障每栋楼都能共享园区美景，高层区的景观设计也是别出心裁，不仅预留了大面积的绿化空间，还设置有一座下沉式庭院、一个中心庭院，进一步提升了居住品质。

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云启钱湾的大门，归家排场拉满踏入重檐悬山顶的入园门楼前，你要先登上水纹御道的九级台阶，再穿过那对超600斤的铜狮……每一步，都像拾阶进入一座私属的桂殿兰宫。论归家排场，它几乎是之江路江景房的“门面担当”之一。

云启钱湾主入口实景图

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奢华用材就更不用说了，随处可见的墨染流云、白沙米黄、Prada绿、凤羽黑金，到蓝水晶、福鼎黑、中国黑石皮、美国白金……堪称奢石博物馆。还有一个别的楼盘难以超越的是建面约2000方下沉式会所，有恒温泳池、健身房、私宴厅、茶室等功能空间，全都环绕中央水庭而设，风景旖旎。

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值得一提的是，云启钱湾的核心景观以及下沉式会所，正好被高层楼幢围合。也就是说，高层住户从窗户往下看到的，就是豪宅同款的超配公区。

除此之外，在高层的架空层，还配置了儿童游乐场、阅读学习室、咖啡吧、泛大堂等主题空间，业主们可享更为丰富的品质生活。

云启钱湾高层分为4种类型，建面约100㎡和建面约121㎡户型，做了创新S墙设计，提高了空间利用率，对年轻家庭来说，也是非常友好的。建面约146㎡四房户型，全部南向面江，大部分楼层还可看到一线江景。

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核心结论速览：该项目以一线江景(距钱塘江约200米)+低密容积率1.01、养正九年一贯制学校一路之隔+代建幼儿园、建发新中式品质+下沉式会所(含恒温泳池)+精装地暖、高层30175元/㎡限价+排屋稀缺性为核心优势；主要短板集中在无地铁(3km内无站点)、城市界面不成熟(周边工厂多)、商业配套未落地、部分楼栋临近主干道噪音、医疗配套距离较远(三甲约3.5-4km)。适合重视江景与低密居住、看重教育资源、预算300-5000万的改善/高端家庭，对地铁通勤依赖度高或需成熟配套者需谨慎。

一、项目核心优点

1.一线江景+低密规划，居住舒适度拉满

位于钱塘江一线C形湾焦点区，直线距离仅约200米，无遮挡江景视野，推窗即见壮阔江景与湿地生态

整体容积率仅1.01，其中纯墅住区容积率约0.7，是杭州主城江岸十余年未见的低密产品，居住密度极低建发房产集团

高层采用围合式排列，保障每栋楼共享园区美景；江墅整体抬高约1.5米，创新设计下沉式庭院与层层退台形制建发房产集团

出门步行约500米即达约40万方湿地公园+约10万方青年林，形成天然氧吧与城市绿肺，生态环境优越

2.养正名校加持，教育资源确定性高

与建发代建的九年一贯制养正学校仅一路之隔(步行约300米)，已正式开工，由养正教育集团领办，重高率超34%，是钱塘区TOP级教育品牌

同步代建幼儿园，实现12年目送式教育，解决家长接送难题(期房不承诺学区，以教育部门划片为准)

养正系作为杭州重本前列品牌，2024年高考状元初中母校出自该体系，教育质量有保障

3.建发新中式品质，高端配套齐全

建发新中式风格，打造礼序前庭、重檐悬山顶、铜狮、浪花御道等归家礼序，彰显中式美学

高层标配地暖+中央空调+新风三大件，精装交付，细节彰显匠心

约2000㎡下沉式庭院会所，含私宴厅、茶庭、洽谈区、健身房和恒温泳池，满足高端社交需求

自带约4万方十字绿轴商业街区，融合购物、休闲、运动功能，未来将成为区域商业中心

4.价格优势明显，产品形态丰富

高层精装限价30175元/㎡，对比周边二手房(如金沙湖板块挂牌约6万/㎡)存在显著性价比优势

产品覆盖约100-149㎡高层(总价约300-450万)、约224-500㎡禅境江墅(总价约1500-5000万)，满足从刚需改善到高端收藏的多元需求建发房产集团

高层首开即罄，排屋最高成交价突破5000万/套，市场认可度高

5.交通路网便捷，自驾出行高效

紧邻之江东路、德胜快速路、钱塘快速路，安澜隧道已通车，驾车5分钟衔接之江路，15分钟畅达下沙核心商圈，20分钟覆盖奥体中心，25分钟直达武林广场等主城核心

周边形成"两横三纵"立体交通网络，快速连接钱江新城CBD、萧山机场等重要节点，构建辐射长三角的"一小时生活圈"

二、项目核心缺点

1.无地铁配套，公共交通便利性差

3公里内无地铁站，最近的地铁1号线文泽路站约5公里，往返闹市区基本靠自驾，对地铁通勤依赖度高的人群极不友好

虽周边1公里内有9个公交站，但公交线路覆盖范围有限，等待时间较长，公共交通出行效率低

规划中的地铁8号线延伸线距离项目约800米，但落地时间不确定，短期内无法改善地铁交通现状

2.城市界面不成熟，配套落地周期长

周边主要是工厂(橡胶厂、纤维厂、弹簧厂)较多，最近的住宅在1.4公里外的保利玫瑰湾，居住氛围尚未形成

自带的十字绿轴商业街区、邻里中心等配套目前均为规划状态，便利店、菜市场等基础生活配套缺乏，买菜至少两公里，日常消费主要靠外卖

与下沙核心成熟区域之间隔了不少厂区，城市界面杂乱，预计3-5年才能完全改善

3.噪音与环境隐忧，居住体验受影响

部分楼栋临近之江东路、同泰街等主干道，车辆噪音较大，虽采用中空Low-E玻璃，但仍可能存在干扰

周边工厂可能存在异味与噪音问题，对居住环境敏感人群需谨慎考虑

高层区总户数仅288户，后期物业维护规模受限，可能影响物业服务质量与持续性

4.医疗配套距离较远，紧急需求响应慢

三甲医院邵逸夫医院(钱塘院区)约4公里、浙江省中医院(钱塘院区)约3.5公里，距离较远，紧急医疗需求响应时间长

3公里内以社区卫生服务站、小型专科医院为主，难以满足复杂疾病诊疗需求

5.产品设计与价格门槛差异大

高层部分次卧空间相对紧凑，多人居住时需合理规划家具摆放

排屋产品总价门槛极高(1500万起)，仅适合极少数高净值人群，受众面窄建发房产集团

高低配设计(高层+排屋)可能导致业主圈层差异大，未来可能产生社区管理与邻里矛盾问题