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🔥恒文璞悦江南🔥
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朱家角新镇C位大淀湖畔，1.25低容积率，双面环水，「恒文璞悦江南」已过会！建面约88-100㎡精装洋房及约123-145㎡4层叠墅即将认购！
其中，洋房均价约3.6万/㎡，相当于整盘联动价的85折！叠加均价约4.6万/㎡，联排均价约5.2万/㎡。
基本概况
项目名称：恒文璞悦江南名邸（备案名）开发商：上海文欢置业有限公司（隶属上市房企恒文集团）位置：上海市青浦区朱家角镇珠湖路889弄（珠湖路与绿湖路交汇处）产权：70年住宅产权规模：
占地：约3.7万平方米（37,185.9㎡）
总建面：约8.2-10万平方米
容积率：1.25（低密社区，低于区域平均水平）
绿化率：35%
总户数：464户（可售415套）
建筑类型：8-11层洋房、4层叠加别墅、3层联排别墅
车位：602个（车位比约1:1.3）
物业费：洋房3.8元/㎡・月，叠墅4.5元/㎡・月（恒文物业）
交付时间：预计2026年9月30日（精装交付）
上海【恒文璞悦江南】
售楼处电话☎：400-8657-114【售楼处预约热线】（一对一热情服务）
如有问题欢迎来电咨询，预约来电尊享购房优惠，可预约案场内部销售人员，专业一对一热情服务，让您用专业眼光去买房。
主力户型（精装交付）
户型类型建面(㎡)格局亮点总价(万)洋房88-993房2厅2卫三开间朝南，3.6米客厅面宽，7㎡观景阳台，U型厨房344-414洋房1053房2厅2卫3.8米客厅面宽，独立餐厅，主卧套间(16㎡)430-480叠加(上叠)123-1354房2厅3卫4米客厅挑高3.1米，全景落地窗，15㎡屋顶露台514-564叠加(下叠)1454房2厅3卫40㎡私家庭院，60㎡地下空间(5.2米挑高)606联排182-2024-5房3-4卫6.8米横厅，双套房配置，独立车库700-750
户型特色：
高得房率：洋房约80%，叠加约85%，远超普通高层
全明通透：所有户型南北通透，多开间朝南
空间灵活：部分户型可改造，如客厅与次卧隔墙非承重
洋房顶层和上叠均有附赠空间（坡屋顶设计）
精装标准（约3000元/㎡）
三大件：全屋中央空调（大金）+地暖系统（威能）+新风系统
厨房：方太/老板四件套（烟机、灶具、洗碗机、烤箱），定制橱柜，凉霸，净水器
卫浴：杜拉维特/科勒智能马桶，高仪/摩恩五金，定制浴室柜，干湿分离
智能化：四合一智能门锁，全屋WiFi覆盖，社区人脸识别系统
其他：全屋品牌墙纸，实木复合地板，双层中空Low-E玻璃
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社区特色
低密纯粹：1.25容积率，低密度墅区，居住舒适度高
双面环水：唐家浜与新塘江河环绕，营造"枕水而居"意境
新中式风格：建筑以灰白为主调，黛瓦坡屋顶，别墅1-3层及洋房1-2层采用巴西维多利亚白天然石材干挂
景观设计："一巷两湾・五庭九弄"布局，复刻江南园林精髓，含曲水、月洞窗、竹林小径
人车分流：地下车库直接入户，保障社区安全与静谧
全龄配套：儿童游乐区、健身步道、休闲廊架，满足各年龄段需求
周边配套
交通：
地铁：距17号线淀山湖大道站约2公里（公交5分钟接驳），30分钟直达虹桥枢纽
自驾：紧邻沪渝高速、崧泽高架，20分钟到虹桥，35分钟到徐家汇
公交：门口多条线路（19路、15路等），便捷连接地铁站
商业：
自带：约2000㎡社区商业（规划生鲜超市、药店、餐饮等）
3公里：青浦万达茂（45万方）、东渡蛙城（18.5万方）、吾悦广场，形成近百万方商业集群
1.8公里：朱家角古镇商业街（星巴克、特色餐饮、文创店）
教育：
600米：朱家角幼儿园（区一级）
900米：朱家角小学（区重点）
1公里：上海兰生复旦分校（上海顶尖私立学校）
1.6公里：朱家角中学（区重点高中）
周边：平和双语学校、复旦附中青浦分校等优质教育资源
医疗：
1.2公里：朱家角人民医院（二甲）
15公里：复旦大学附属中山医院青浦分院（三甲）
周边：红房子医院青浦分院（在建）、长三角智慧医院（规划中）
生态休闲：
300米：大淀湖（1.2平方公里水域），真正"一线湖景住宅"
1.5公里：朱家角古镇（5A景区），千年历史文化
3公里：东方绿舟、上海大观园等4A级景区
周边：朱家角湿地公园、淀山湖森林公园
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价格信息（2025年12月最新）
洋房：344-480万元
叠加：514-606万元
联排：700-750万元
项目亮点与价值分析
1.产品优势：
低密稀缺：1.25容积率，区域罕见，居住密度仅为普通高层的1/3
户型设计：大面宽、短进深、全明通透，实用性与舒适度兼具
精装三大件全配，拎包入住，省时省力
2.区位价值：
朱家角核心：青浦"文旅+科创"双核心板块，千年古镇底蕴+现代生活便利
湖景资源：距大淀湖仅300米，真正一线湖景房，稀缺生态资源
交通便捷：17号线直达虹桥，承接大虹桥商务外溢
3.性价比：
价格洼地：均价4.18万/㎡，比同区域同类产品低约13%-38%
得房率高：洋房80%+，叠加85%+，实际使用面积远超建筑面积
精装交付：3000元/㎡精装标准，性价比突出
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效果图过程稿，仅供参考
上海的城市发展战略之一，是“两翼齐飞”。其中西翼，就是从虹桥到长三角一体化示范区的发展轴线，今年迎来多重实质性重磅利好！
一、前三季度GDP增速7.3%，青浦排名全市第三，郊区第一，增速断崖式领先其他新城！
数据来自各区统计月报或官微
二、华为练秋湖研发中心投运，3-4万研发人员正陆续迁入，龙头效应带来后续产业链不可估量！
练秋湖研发中心实景图，来自网络
三、17号线西延伸，11月底建成通车。
图源：上海地铁
四、示范区线进展迅速，青浦再添一条生命线。
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示范区线线路与站点规划，来自上海交通
五、沪苏湖高铁已开启试运营，练塘高铁站建成投运，青浦正式迈入高铁时代。
图源上海新闻综合频道
六、复旦大学西岑校区完成选址明年开建，新城校区启动土地收储。
长三角一体化发展示范区打造“创新场”和孵化器实施方案
七、复旦大学附属中山医院国家医院中心青浦新城院区进入地面施工阶段。
效果图，来自绿色青浦
连续重大利好，令其他区域的小伙伴羡慕不已！
随着这些高能级交通、产业与配套的落地，包括青浦新城、朱家角、金泽等的青西板块，正从原来的江南水乡小镇，进阶为面向长三角的科创之城。
高知产业人口导入，势必引爆改善置业需求。
而青西改善置业，毫无疑问首选朱家角低密墅区！
除了迷人的古镇风情，外接淀山湖、内有大淀湖，生态环境得天独厚，朱家角一直是上海老牌别墅区之一。如今，朱家角又成为长三角一体化示范区先行区，获得了超配的城市配套资源，宜居属性在沪上名列前茅。
恒文璞悦江南，朱家角新镇C位大淀湖畔，1.25低容积率，双面环水，建面约88-100㎡精装洋房及约123-145㎡4层叠墅，神级户型，超高性价比，更是不容错过的改善优选！
其中洋房均价约3.6万/㎡，相当于整盘联动价的85折，叠加均价约4.6万/㎡，联排均价约5.2万/㎡。
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效果图过程稿，仅供参考
匠心神户型，品质改善优选
恒文璞悦江南的首要看点，是匠心设计的神户型。充分利用项目低密优势，尊重现代家庭欢聚、亲近自然、私密、收纳等人居习惯，将空间利用到了极致。
1、建面约123-145m²叠墅
先说下项目叠墅户型共性的几个优势：
首先，四层上下叠真叠墅，更加私密尊享，市场上5-6层叠加根本无法与之相提并论。
效果图过程稿，仅做示意
其次，项目标准层高3.2米，空间通透感更强，而常规项目层高只有2.9米。
最后，建筑上大量使用无承重墙柱+少梁化设计，业主可以根据自己需求偏好，甚至奇思妙想打造个性化的空间格局。
下叠：建面约145m²4房2厅3卫
下叠有两种户型，各有特色。
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先看B1-1璞境户型。
户型图过程稿，仅做示意使用
一楼，是家庭活动空间。
大横厅设计，南向面宽达到约7米，IMAX巨幕级采光面。U型厨房，餐厅与客厅一体化设计，客厅还带飘窗，家庭活动空间达到了40m²，非常阔绰。
示意图，仅供参考
阳台与庭前绿地连成一体，庭前绿地有分段实体院墙围合，保障了每户独立性和私密性，让业主可以在此充分享受品茗闲聊的生活小确幸。
一楼卧室可作为客卧或者老人房，尺度到达3.1*2.7米，大飘窗设计，进一步延伸空间。
卧室和活动空间之间，均采用无承重墙设计，业主可以根据需求自行调整空间布局。
二楼休息区，与一楼活动空间形成动静分层。
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示意图，仅供参考
全功能主卧套房设计，专享宽阔阳台，总面积达到约21.7m²，尽享尊荣。
南向次卧面积达到约13m²，带飘窗，尺度感非常惊艳。北向卧室同样是3.1*2.7米尺度带飘窗，卧室书房两相宜。
二楼套内整体无竖向承重墙柱设计，空间分隔随心所欲，让装修真正实现无限可能。
最后看地下室附赠空间。
地下室层高约5.2米，并设置采光窗，极大提升了地下空间的采光通风和实用性。
足够高度可以有用一个实用的夹层，可以根据业主个性需求，设置书房、影音厅、健身房、酒窖等更多生活情趣空间。
B2-1璞誉户型
面积上与B1-1户型相同，建面约145㎡，功能区也大致相似。
户型图过程稿，仅做示意使用
和B1-1户型几点差异化的特色是：
第一、不需要经过门厅及电梯厅的独立入户方式，做到独门独院的感觉，尊享感和仪式感拉满。
示意图，仅供参考
第二、一层活动空间，是竖厅设计，LDK整体进深接近9米。南侧灵动空间可设置老人房。
第三，二层主卧室空间更加豪华，步入式衣帽间，进深3米4的主卫，可配置双台盆及舒适浴缸，整个空间达到惊人的近28㎡。
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示意图，仅供参考
另外，北卧室进深达到3.4米，也突破了传统叠加户型对于北卧室的定义。
上叠：建面约123、135m²4房2厅3卫
上叠空间功能布局与下叠相似，局部尺度有所差异。
除了同样合理的布局与动线，高效的空间利用，上叠还有几个独到优势：
第一、电梯双开门设计，3楼的电梯厅实际上为上叠户型专享，进一步增加使用面积及入户尊享感；
第二、四层星空大露台，凭栏远眺，美景一览无余，亦可举办露台烧烤、私人派对等，拾取生活中的热爱与乐趣。
第三、屋顶是坡面设计，阁楼最高约2.5米，为上叠提供额外附赠空间。
不仅有非常合理的功能布局，而且有超级的附加值空间，这样的叠墅户型可以说是难得一见！
2、建面约88-100m²洋房
洋房产品是精装交付，交付标准也相当高。
大件上，使用东芝中央空调、威能地暖；厨卫上，使用高仪龙头和洁具，欧派橱柜，老板厨电和洗碗机，马可波罗瓷砖，莫干山地板等等（或同等品牌，以交付为准）。
户型为建面约88-100㎡，全部都是3房2厅2卫设计，户型在尺寸和布局上略有差异，同样优秀。洋房完整户型图如下：
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洋房户型示意图向右滑动看更多
我们以主力的C4悦奢户型来详解解读。
示意图，仅供参考
隐私性入户玄关设计，确保户内活动空间的私密性；约1.9米超长玄关柜设计，充足储物空间。
这是一个经典的飞机户型，客厅及两卧三开间朝南。厨房餐厅客厅阳台KDLB一体化活动空间设计，客厅面宽约3.6米，整体进深约10.8米，一体化空间面积约38㎡，超大尺度感在同级别产品中一骑绝尘！
另外，客厅次卧隔墙无承重可拆除，魔术可变空间，赋予空间更多无限可能。
约3.2米面宽厨房，超实用U型台面布局，烹饪也是一种享受；餐厅与厨房同款，轻松放置6人桌，尺度之大在同级项目难得一见！厨房采用极窄边框两固两移全玻璃移门，做到极致南北通透！
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大尺度宽景阳台，宽度达到外框4米2，面积超7平米；转角观景落地窗设计，打造舒适休憩体验。
主卧套房设计，带卫生间+飘窗，舒适度与私密性兼具！卧室入口还贴心预留侧边收纳空间,茶水台或衣柜两相宜。
北次卧净2.7*2.3米的尺度，不管是用作儿童房或书房，都十分舒适。
客卫三段式干湿分离设计卫生间，让忙碌的早高峰不用争抢。
全卧室飘窗设计，进一步拓展使用空间，增添多样生活情趣场景。
再比如C6悦尊户型，建面约96㎡3房2厅2卫，比C4悦奢户型少3㎡，总价也适当降低。C4户型该有的优点，也全都有，比如：
入户玄关及超大玄关柜设计，三开间朝南飞机户型，KDLB一体化设计，客厅次卧魔术可变空间，U型厨房，大尺度宽景阳台+转角观景落地窗，舒适北卧，三段式干湿分离客卫，全卧室飘窗，等等
示意图，仅供参考
除此之外，C6悦尊户型还有一些独到的细节亮点：
私密性无干扰公区设计，杜绝市面上大部分户型常见的两户门面对面的尴尬；
隐藏式管井设计，面宽2800全尺寸主卫，预留了“浴缸+淋浴+马桶+台盆”的四件套排布可能，在96㎡户型中极其罕见；
全面宽超方正餐客厅设计，还细心嵌入式餐边柜（预留）设计，打造全功能居家体验。
总结来说，项目对于户型设计绝对是精益求精力求完美，充分体现了开发商的匠心精神与高深造诣。这些细节，能够充分保障业主后续的居住品质，也更更好地能达到资产保值的效果。
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低密真墅境，江南璞悦生活
再看来项目的社区环境。
首先，恒文璞悦江南约1.25的容积率，就注定了其低密墅境与品质改善的基因。
效果示意图，仅供参考
容积率越低，意味着人均占有的土地资源更多，也就带来更大的楼间距，更多的绿地景观空间，更好的视野及采光，居住品质自然更高。
目前上海住宅容积率基本在2.0-2.5区间，低容积率宅地出让可谓凤毛麟角。上海2023-2024两年里合计推出121副宅地，仅有8副容积率1.2及以下地块，占比不到7%。
容积率约1.25，恒文璞悦江南先天自带臻稀属性。
而且，项目还有一个非常优越的自然条件：双面环河，营造闹中取静、亲近自然的生活方式！尤其是叠墅产品，整体沿河分布，纵享一线滨水景观，臻稀程度爆表！
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从土地天赋开始，项目就区隔了同纬度其它新盘。
而在这样优质禀赋的土地上，项目打造了8F洋房+4F叠墅的亲地建筑，真正的墅质社区，住户更少，从土地、绿化、社区配套到物业，人均资源占有更多，隐私性也更好。
房源分布示意图
同时，利用双面环水的特点，项目设计“一巷两湾·五庭九弄”的景观布局。
以“和风巷，月牙湾，杏花疏影溪云染；五庭汀桥烟雨，九弄道尽蝶澜，傍花随柳梦夕岸”，的意境，展开对社区景观的塑造。
效果示意图，仅供参考
项目打造新中式立面风格，别墅1-3层、洋房1-2层采用来自巴西的维多利亚白天然石材干挂，营造高级、大气的建筑气质。
效果示意图，仅供参考
“璞”字象征着蕴藏有玉的石头，比喻品质纯真、未加修饰之天然美质，正好可以形容朱家角大淀湖畔双面环水低密用地的自然禀赋；
“悦”字则代表愉快和高兴，意味着业主在此墅区都能享受到人生的美好，身心愉悦。
恒文璞悦江南，必将为业主带来醉江南、高品质的愉悦人居体验！
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大美朱家角，蝶变科创之城
最后，我们再来看项目所处的地段及配套。
在这一点上，恒文璞悦江南的优势同样出众。
首先，朱家角可以说是上海最适合别墅生活的板块。
在“上海2035规划”中，除去崇明岛沿海的特殊性，朱家角是少有的一个生态主导型的城镇圈。
走在路上，宽阔整齐的大道、浓绿挺拔的行道树，河水清幽，芳草萋萋。江南人骨子里对“小桥流水”生活的憧憬，可以在这里找到，古色古香的小镇也成为旅游胜地。
朱家角古镇实景图，来自网络
恒文璞悦江南位于大淀湖畔。项目地块为别墅社区围合，圈层质量更有保证。住在这里，尊贵感油然而生，邻里好友，事业伙伴正所谓“志同道合”。
第二点，今天的朱家角，已经凭借长三角一体化示范区先行区的占位，蝶变为一座科创之城，城市配套资源十分充盈，甚至是超配。
上海这一轮城市发展，青浦绝对是时代的宠儿。一头是大虹桥，一头是长三角一体化示范区，两大国家级战略规划，17号线和示范区线（在建）实现交通串联。
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示意图
朱家角是长三角一体化示范区的先行区，因此得以获得超配的城市资源。
比如医疗资源。这里已经有复旦大学附属妇产科医院青浦分院（红房子医院），长三角（上海）智慧互联网医院，还规划有上海儿童医院长三角示范区医学中心（已完成选址，未来总院会迁至朱家角），青浦新城还有复旦大学附属中山医院国家医学中心青浦新城院区在建。
长三角一体化示范区医疗资源布局图
为什么要配置如此众多高能级医院？
因为这些医院不仅是服务朱家角或者青浦，而是要服务整个长三角。但朱家角占据了地利，更能“近水楼台先得月”享受这些资源。
商业方面：淀山湖大道站商业已经崛起，约45万方万达茂+东渡蛙城+吾悦广场+满天星399广场等，组成西上海百万方商圈。对于项目而言，只是一脚油门的事。
青浦万达茂实景图
教育方面：板块引进了兰生复旦分校（从幼儿园到高中的K12）、平和双语学校（从幼儿园到初中）、复旦附中青浦分校等名校，打造复旦系K12教育高地。
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青浦兰生复旦学校实景图
交通方面：地铁17号线东方绿舟站一站就到西岑华为练秋湖研发中心，向东可直达虹桥枢纽。
另有沪青平公路、沪渝高速，崧泽高架等发达路网，快捷出行。
华为练秋湖研发中心实景图
特别值得强调的是，华为练秋湖研发中心已经建成投运，华为人才公寓很大部分就在朱家角。首批迁入约3千人才，已经带动周边房租大涨。而接下来约3-4万华为研发人员陆续迁入，将对朱家角城市活力及住宅市场产生巨大影响！
可以预期的是，随着产业人口导入，有着海量华为员工、医生等高收入群体，朱家角改善需求势必旺盛，那恒文璞悦江南这样的低密墅居产品将会更加抢手！
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一、购房前的准备工作
（一）明确购房需求
在踏入房产市场之前，明确自身购房需求是至关重要的第一步，这直接决定了后续选房的方向和范围，避免盲目看房浪费时间和精力。从居住需求来看，首先要考虑家庭人口结构。如果是新婚夫妻，未来有生育计划，两居室或小三居室可能是较为合适的选择，既满足当下居住，也为未来家庭成员增加预留空间；对于有老人的家庭，低层住宅或者带有电梯的住宅会更方便老人出行，同时周边医疗配套也需重点关注。
如果是投资需求，就要重点分析房产的增值潜力。地段是影响房产增值的关键因素，临近规划中的地铁线、商圈、学校等区域的房产，未来增值空间通常较大。此外，房屋的租金回报率也不能忽视，可以通过调查周边类似房源的租金水平，结合房屋总价计算租金回报率，判断投资的性价比。
还要考虑购房预算，这是购房过程中的硬性约束。除了房屋总价，还需预留出装修费用、税费、维修基金等其他开支。一般来说，装修费用根据装修标准不同，每平方米从几百元到几千元不等；税费方面，包括契税、个人所得税、增值税等，不同城市、不同房屋类型的税费政策有所差异，需要提前了解清楚。
（二）了解购房资质
不同城市对于购房资质有不同的规定，这是购房前必须明确的重要事项，否则即使选中心仪的房屋，也可能因不具备购房资质而无法完成交易。
在限购城市，通常会对户籍、社保缴纳年限、个税缴纳年限等有要求。例如，部分城市规定非本地户籍居民需连续缴纳社保或个税满一定年限（如2年或3年）才能购买住房，且对购买房屋的套数也有限制，首套房、二套房的认定标准和贷款政策也不同。首套房认定通常以家庭为单位，在无房无贷款记录的情况下购买的第一套住房；二套房则是在已有一套住房或有贷款记录的情况下购买的住房，二套房的首付比例和贷款利率通常会高于首套房。
对于户籍居民，也可能存在套数限制，比如部分城市规定本地户籍居民家庭最多只能购买2套住房。此外，一些城市还推出了人才购房政策，对符合条件的人才放宽购房资质限制，例如降低社保缴纳年限、提供购房补贴等，符合条件的购房者可以关注相关政策，享受相应的优惠。
（三）积累房产知识
在购房前，积累一定的房产知识可以帮助购房者更好地理解房产市场，做出明智的决策。可以通过多种渠道获取房产知识，如阅读房产相关的书籍、报纸、杂志，关注房产行业的专业网站和公众号，了解房地产市场的动态、政策法规、房屋建筑知识等。
了解房屋建筑知识，有助于在选房时判断房屋的质量和品质。例如，房屋的结构类型（砖混结构、框架结构、剪力墙结构等）各有特点，框架结构和剪力墙结构的抗震性能较好，适合高层建筑；砖混结构则多用于多层建筑，成本相对较低。此外，房屋的朝向、采光、通风等因素也会影响居住舒适度，南向房屋通常采光较好，南北通透的房屋通风效果更佳。
同时，还要了解房产交易流程和相关法律法规，避免在交易过程中出现纠纷。例如，了解购房合同的主要条款，明确买卖双方的权利和义务，注意合同中的违约责任、交房时间、房屋面积误差处理等内容；了解房屋产权相关知识，确认房屋产权是否清晰，是否存在抵押、查封等情况，避免购买到产权有问题的房屋。
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