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众所周知，长宁一直是浦西七区中新房供应最少的区，基本就是断供状态。

拉取网上房地产近10年（2016年至今）的数据，全上海合计入市新房65万多套，其中属于长宁内中环的只有32套，占比仅约0.000049！基本一面世就被抢光的状态！

天山路作为长宁最重要的命脉之一，伴随着2号线的贯通，占据地理位置C位+产业能量大爆发，它早已是长宁新时代的中轴线和发展重点。而天山路板块最后的住宅供应——优质资产「越秀招商·和樾长宁」，一亮相就受到全市关注。

2025年6月29日，以新一代“滨河国际艺术社区”为核的生活提案正式登场，瞬间点燃沪上峯层对“城心生态住区”的热望。

现场图

这场首开热象，不只是数据的跃迁，更是长宁人居范式的迭代——复刻邬达克建筑立面、溯源国际饭店的三段式构图+弧形阳台、华尔道夫酒店同款尊贵南北入户、海鸥丽晶酒店同款人行落客区设计……更多贴合当代人居审美需求的细节，都在传递经典荟萃、自由浪漫的国际生活主张。

现场图

当首开浪潮与苏河潮声同频，和樾长宁正以“生态基因×国际质感”的双重势能，为长宁芯人居拓新崭新境界！

最新消息！长宁内中环，2号线北新泾站约300米全新盘——【越秀招商-和樾长宁】二期加推在即！

二期加推央景楼王（4幢）

建面约120-138-143m²3-4房

装标4000元/m²

前期均价138800/m²

户型图赏鉴

建面约120㎡3房2厅2卫：

建面约138㎡4房2厅2卫：

建面约143㎡4房2厅2卫：

创新多阳台户型设计，使得有限的空间拥有更多使用面积，实现了居住舒适度与实用性的完美平衡，配备嘉格纳等一线品牌装标，全方位智能，让家更聪明。

不仅如此，项目还以国际生活场景出发，中西双厨，餐边空间预留1㎡咖啡吧，为专属的餐饮习惯打造专属的制作台，妥帖照顾不同家人不同的饮食习惯。

土拍回顾及规划

2024年第八批次土拍首日，招商&越秀以总价21.82亿元竞得长宁区仙霞社区地块（长宁区W040602单元F1-09地块）。溢价率24.54%拿下。折合楼板价88495元/㎡，装修标准4000/㎡。

项目四至范围：东至天山路31号、南至新渔东路、西至北虹路、北至天山路轨交变电站，近邻苏州河。

项目占地约1.1万平方米，容积率2.2，计容面积约24662.4平方米。

根据设计方案显示，项目拟建4幢总高12-14F高层，楼间距30米，每幢楼都可以拥有不错的采光和视野，部分楼栋底部架空/局部架空。

大师联袂开创折衷主义国际封面之作

越秀招商·和樾长宁是基于城市肌理、人文脉络之上，汲取过往成功产品经验的再次创作——去年取得“四开四罄”成绩越秀・苏河・和樾府超级产品之上再升级迭代，以“折衷主义”为设计母题，在艺术中寻找永恒。

大师联袂设计敬献长宁之心

和樾长宁项目携手业界影响力和当代代表性的设计品牌——水石设计-建筑设计、笛东-景观设计、CCD（诗加达）-室内设计，共同定制高定奢居空间，汲取大师所长，融合创造“折衷主义”新作

折衷主义奢邸复合式滨河国际艺术社区

【和樾长宁】以折衷主义理念国际化升级演绎，溯源邬达克建筑的海派形制，重塑国际生活浓度。整体规划打造口袋公园+超级配套+高奢住宅的复合式国际社区底盘，带动整个板块的优雅焕新。

高定颜值立面：以折衷主义为理念，溯源中西经典建筑，与海派文化多元融合，以装饰性阳台设计，打造独树一帜的建筑名片。

奢享内外三园：在得天独厚的自然滨河地带，自苏州河岸延伸，苏河公园、哈密公园内外三园，连接口袋公园绿地，隐奢动线之上，串联三段式立体跌级水景，打造立体多重景观，让城市与建筑浑然一体。

24H国际街区：社区以土地的退让，超配约2100m²流量街区，家门口就是繁华醇熟的商业，随时随地开启精致、时尚、健康的生活方式，据悉，该街区规划运营日不落国际社区集市，日咖夜酒、深夜食堂、萌宠乐园等，国际化生活方式无界延伸。（具体业态须以招商运营规划公示为准）

全龄分时艺术会所：社区配备高定艺术会所，几何空间立体展开，分龄分时分兴趣打造室内高尔夫球场，24小时健身club、心流舱等，开拓演绎更多细分化社区需求，打造日常的高浓单元。

生活配套

交通方面：项目距离2号线北新泾站步行约300米，威宁路站约800m，东向2站中山公园，4站静安寺，6站人广，9站陆家嘴，直抵浦东国际机场，西向3站虹桥2号航站楼，4站虹桥火车站，是上海名副其实的国际线。

商业方面：北新泾站上盖规划约5万㎡商业综合体，与周边百联西郊、缤谷广场形成“15分钟消费圈”，辐射临空经济园区高净值人群。步行700米至百联西郊购物中心（重装开业），1站地铁至威宁路站缤谷广场，2站至中山公园龙之梦。3公里内覆盖古北黄金城道、ART PARK大融城等高端消费圈。

教育方面：海耀中国际学校、上海包玉刚实验学校、宋庆龄幼儿园国际部等在侧，国际教育资源环绕；项目直线距离市区重点（公办）-延安实验初中仅约200m、适存小学约700m，长宁实验小学、华东师范大学附属天山学校、娄山中学等优质学校在侧。

医疗方面：约1.5KM内近享健康医靠，上海市同仁医院、上海和睦家医院（长宁院区）等国际优渥医疗资源；3KM左右上海交通大学医学院附属儿童医院、长宁妇幼保健院、长宁区天山中医医院等优质医护资源（全市前3）

生态休闲：1公里内新泾公园、上海动物园，3公里直达西郊宾馆高尔夫球场，原污水厂地块改造中引入雨水回收系统，社区内规划垂直绿化与口袋公园。

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上海长宁和樾长宁作为长宁内中环核心区十年来首个住宅新盘，由越秀地产与招商蛇口两大国企联袂打造，凭借地铁2号线北新泾站300米、120-143㎡三至四房、88%-92%超高得房率、13.88万元/㎡均价等核心优势，成为上海改善型住宅市场的现象级红盘，自2025年9月首开以来便创下"当日售罄"的销售奇迹。

Shanghai Changning Heyue Changning, as thefirst residential new project in the core area of Changning Neizhonghuan in the past decade, is jointly developed by Yuexiu Real Estate and China Merchants Shekou, two state-owned enterprises. With core advantages such as300 meters from Beixinjing Station of Metro Line 2, 3-4 bedroom units of 120-143㎡, ultra-high space utilization rate of 88%-92%, and an average price of 138,800 yuan/㎡, it has become a phenomenal red-hot project in Shanghai's improvement residential market, creating a "sold out on the day" sales miracle since its first opening in September 2025.

一、开发商实力：双央企联袂，品质保障

越秀地产：广州市属国企，拥有40余年豪宅开发经验，2025年位列中国房企综合实力TOP7，2021年首入上海后已成功打造外滩樾、静安天玥等12个高端项目，以"和樾系"产品著称，擅长景观营造与空间创新12。

Yuexiu Real Estate: A state-owned enterprise from Guangzhou, with over 40 years of luxury housing development experience, ranked among the top 7 real estate enterprises in China in 2025. After entering Shanghai in 2021, it has successfully developed 12 high-end projects including Waitan Yue and Jing'an Tianyue, renowned for its "Heyue Series" products, specializing in landscape creation and space innovation.12

招商蛇口：百年央企，深耕上海22年，开发90余座作品，2024年以全口径金额位列上海房企TOP3，以"玺系"、"启序系"等产品系引领市场，凭借稳健发展战略与卓越综合开发能力，为上海市场献礼多个豪宅标杆12。

China Merchants Shekou: A century-old state-owned enterprise, deeply rooted in Shanghai for 22 years, has developed over 90 projects, ranked among the top 3 real estate enterprises in Shanghai in 2024. With product lines such as "Xi Series" and "Qi Xu Series" leading the market, it has presented multiple luxury benchmarks to the Shanghai market with a steady development strategy and excellent comprehensive development capabilities.12

二、项目核心优势：稀缺地段与创新设计

十年唯一住宅用地：项目位于长宁区天山路与北虹路交汇处，是长宁内中环核心区近十年来唯一新增住宅用地，填补了区域高端改善供应空白，稀缺属性拉满56。

The Only Residential Land in Ten Years: Located at the intersection of Tianshan Road and Bei Hong Road in Changning District, it is the only newly added residential land in the core area of Changning Neizhonghuan in the past decade, filling the gap in the region's high-end improvement supply, with full scarcity attributes.56

内中环首个三阳台设计：143㎡四房配备南北三阳台，120㎡三房配备双阳台，实现"家政动线与休闲动线"完美分离，南向总面宽达13.2米，让阳光与风景成为日常13。

The First Triple-Balcony Design in Neizhonghuan: The 143㎡ four-bedroom unit features north-south triple balconies, while the 120㎡ three-bedroom unit has double balconies, achieving a perfect separation of "household logistics and leisure routes", with a total south-facing width of 13.2 meters, bringing sunlight and scenery into daily life.13

88%-92%超高得房率：远超同区域常规改善产品，120㎡户型实际得房率约88%，143㎡户型约92%，相当于花更少的钱买更大的面积，性价比优势明显23。

Ultra-High Space Utilization Rate of 88%-92%: Far exceeding conventional improvement products in the same area, the 120㎡ unit has a space utilization rate of about 88%, while the 143㎡ unit has about 92%, allowing you to buy more space with less money, with obvious cost-effectiveness advantages.23

三、全维配套：国际生活圈触手可及

立体交通网络：距地铁2号线北新泾站仅300米，2站直达中山公园，4站静安寺，6站人民广场，9站陆家嘴；自驾通过延安高架、中环路，15分钟到静安寺，20分钟到虹桥国际机场24。

Three-Dimensional Transportation Network: Only 300 meters from Beixinjing Station of Metro Line 2, 2 stops to Zhongshan Park, 4 stops to Jing'an Temple, 6 stops to People's Square, and 9 stops to Lujiazui; 15 minutes to Jing'an Temple and 20 minutes to Hongqiao International Airport via Yan'an Elevated Road and Inner Ring Road.24

国际教育资源：3公里内汇聚长宁区实验小学、延安实验初中、包玉刚实验学校、耀中国际学校等20余所优质学校，形成"从幼儿园到高中"的全龄教育圈46。

International Educational Resources: Within 3 kilometers, it gathers over 20 high-quality schools including Changning District Experimental Primary School, Yan'an Experimental Junior High School, Bao Yugang Experimental School, and Yew Chung International School, forming a "from kindergarten to high school" full-age education circle.46

高端商业配套：步行10分钟可达缤谷广场、百联西郊购物中心，2公里内覆盖金虹桥商场、虹桥南丰城、尚嘉中心等大型商业综合体26。

High-End Commercial Amenities: Within 10 minutes' walk to Binggu Plaza and Bailian West Suburb Shopping Center, and within 2 kilometers to large commercial complexes such as Jin Hongqiao Mall, Hongqiao Nanfeng City, and Shangjia Center.26

四、品质生活：从社区到家的全方位升级

大师级景观设计：携手CCD、笛东设计、水石设计等国际大师团队，打造"一轴两环多花园"景观体系，外享哈密公园、半马苏河公园，内享约8000㎡隐奢园林16。

Master-Level Landscape Design: Collaborating with international master teams such as CCD, DDON, and Waterscape Design, it creates a "one-axis, two-rings, multiple gardens" landscape system, enjoying Hami Park and Banma Suzhou River Park externally, and about 8000㎡ of hidden luxury gardens internally.16

全龄分时艺术会所：配备室内高尔夫球场、24小时健身club、心流舱、星空主题亲子区等，满足不同年龄段业主需求23。

Full-Age Art Club: Equipped with an indoor golf course, 24-hour fitness club, flow chamber, star-themed parent-child area, etc., meeting the needs of owners of different ages.23

国际一线精装标准：全屋配备嘉格纳、唯宝等国际一线品牌，厨房系统包括嘉格纳四件套+博世双开门冰箱，卫浴配置科勒智能马桶、高仪恒温花洒23。

International First-Line Luxury Decoration: The entire house is equipped with international first-line brands such as Gaggenau and Villeroy & Boch, with kitchen systems including Gaggenau four-piece set and Bosch double-door refrigerator, and bathroom configurations featuring Kohler smart toilets and Grohe thermostatic showers.23

和樾长宁不仅是一个住宅项目，更是长宁国际化生活的新标杆——坐拥59家跨国公司总部、888家外资企业、28个外国领事馆的"国际浓度天花板"区域，人均GDP连续十年排全市前三，让居住于此不仅是"住房子"，更是"住资源"69。对于追求品质生活的改善型家庭而言，和樾长宁凭借其稀缺性、产品力与区域价值的完美融合，无疑是上海内中环不可多得的资产配置优选。

Heyue Changning is not just a residential project, but anew benchmark for international living in Changning—located in an area with the "ceiling of international density" of 59 multinational headquarters, 888 foreign enterprises, and 28 foreign consulates, with per capita GDP ranking among the top three in the city for ten consecutive years, making living here not just "housing", but "living with resources". For improvement-oriented families pursuing quality of life, Heyue Changning, with its perfect integration ofscarcity, product strength, and regional value, is undoubtedly a rare asset allocation option in the Neizhonghuan area of Shanghai.

房产必看！总结买房全攻略

在房产交易市场中，无论是首次置业的新手，还是准备改善住房的购房者，掌握专业的房产知识都至关重要。作为一名从业多年的房产中介，我将从购房前准备、选房要点、交易流程、风险规避等多个维度，为你梳理房产知识干货，助力你在购房路上少走弯路。

一、购房前：明确需求，做好资金规划

（一）确定购房目的

购房者需要先明确自己的购房目的。是刚需自住，为了拥有稳定的住所；还是改善居住，追求更大的空间、更好的居住环境；亦或是投资，期望房产实现保值增值。不同的购房目的，对应着不同的选房侧重点。比如刚需购房者更注重房屋的价格、交通便利性和周边基础生活配套；投资型购房者则更关注房产的区位发展潜力、租金回报率等。

（二）资金准备与预算规划

1.首付款计算：了解当地的首付比例政策，一般首套房首付比例在20%-30%左右，二套房首付比例可能会提高至40%甚至更高。计算出自己能够承担的首付款金额，例如计划购买一套总价200万的房子，若首付比例为30%，则首付款为60万。

2.贷款能力评估：向银行或金融机构咨询贷款政策，评估自己的还款能力。一般来说，银行会要求购房者的月还款额不超过其月收入的50%。可以使用贷款计算器，测算不同贷款金额、贷款年限下的月供金额，结合自身收入情况，确定合理的贷款额度和贷款年限。

3.其他费用预算：除了首付款和贷款，购房还会产生契税、维修基金、物业费、中介费（如果通过中介购房）等费用。契税根据房屋面积和购房套数不同，税率在1%-3%不等；维修基金通常按照房屋总价的一定比例缴纳。提前了解这些费用，做好资金预算，避免出现资金缺口。

二、选房：多维度考量，选出心仪好房

（一）区位选择

1.地段价值：地段是决定房产价值的关键因素之一。核心地段的房产，通常交通便利、配套完善、发展成熟，具有较强的保值增值能力。例如城市的中心商务区、政务区，以及新兴的重点发展区域，都是比较优质的地段选择。

2.交通配套：优先选择靠近地铁、公交枢纽的楼盘，方便日常出行。对于有私家车的购房者，要关注周边道路的规划和交通拥堵情况，以及小区的停车位配比是否充足。

3.生活配套：考察楼盘周边的商业、教育、医疗、休闲等配套设施。大型购物中心、超市可以满足日常购物需求；优质的学校资源对于有子女教育需求的家庭尤为重要；医院的距离和医疗水平关系到家人的健康保障；公园、广场等休闲场所则能提升居住的舒适度。

（二）楼盘与户型分析

1.开发商品牌与口碑：选择知名且信誉良好的开发商，其开发的楼盘在房屋质量、施工进度、物业服务等方面更有保障。可以通过网络搜索、业主论坛、实地考察等方式，了解开发商过往项目的评价和口碑。

2.楼盘规划与环境：关注楼盘的容积率、绿化率、楼间距等指标。容积率低、绿化率高的小区，居住密度小，环境优美；楼间距大则能保证充足的采光和通风。此外，还要了解小区的内部配套设施，如幼儿园、健身设施、社区活动中心等是否完善。

3.户型选择：根据家庭人口数量和居住需求，选择合适的户型。户型方正、南北通透、布局合理的房子更受欢迎。要注意房间的功能分区是否科学，动静分区是否明确，卧室、客厅、厨房等空间的尺寸是否合理，是否有浪费面积等问题。

三、房产交易：规范流程，保障权益

（一）签订购房合同

1.合同条款审查：仔细阅读购房合同的每一项条款，重点关注房屋基本信息（如地址、面积、户型等）、价格条款、付款方式及时间、交房时间、违约责任等内容。对于不理解或有疑问的条款，及时向开发商或中介咨询，必要时可以寻求律师的帮助。

2.补充协议：如果开发商有补充协议，同样要认真审查。补充协议中的条款可能会对双方的权利义务产生重要影响，避免出现不合理的附加条件或加重购房者责任的条款。

（二）贷款办理

1.准备贷款资料：一般需要提供身份证、户口本、结婚证（已婚人士）、收入证明、银行流水、征信报告等资料。确保资料真实、完整、有效，以提高贷款审批的通过率。

2.选择贷款银行：不同银行的贷款利率、贷款政策、审批速度等可能存在差异。可以多咨询几家银行，比较利率优惠、贷款额度、还款方式等，选择最适合自己的银行办理贷款。

3.贷款审批与放款：提交贷款申请后，银行会对购房者的资质进行审核。审核通过后，双方签订贷款合同，银行会按照约定的时间将贷款发放给开发商或卖方。

（三）房屋验收与交付

1.验收准备：交房前，购房者可以准备好相关工具，如卷尺、小锤子等，用于检查房屋的尺寸、墙面地面是否空鼓等问题。同时，了解房屋验收的标准和流程。

2.实地验收：按照合同约定的交房时间，前往楼盘进行房屋验收。重点检查房屋的质量问题，如墙面是否渗水、裂缝，门窗是否密封良好、开关灵活，水电线路是否正常，厨卫防水是否到位等。发现问题及时记录，并要求开发商整改。

3.办理交付手续：验收合格后，购房者需要缴纳相关费用，如物业费、契税等，然后办理房屋交付手续，领取房屋钥匙，完成房屋交接。

四、房产交易风险规避

（一）产权风险

1.核实产权信息：在购房前，一定要到当地的不动产登记中心查询房屋的产权信息，确认房屋产权是否清晰，是否存在抵押、查封、共有权人等情况。避免购买到产权有纠纷的房屋。

2.警惕小产权房：小产权房是指在农村集体土地上建设的房屋，未缴纳土地出让金等费用，其产权证不是由国家房管部门颁发。小产权房存在诸多风险，如无法办理合法产权证书、不能上市交易、面临拆迁可能得不到合理补偿等，建议购房者不要购买。

（二）市场风险

1.关注市场动态：房地产市场受政策、经济、供需关系等多种因素影响，价格会有波动。购房者要关注国家和地方的房地产政策变化，如限购、限贷、限售政策，以及利率调整等，了解市场的走势，合理选择购房时机。

2.理性购房：不要盲目跟风购房，避免在市场过热时高价买入。要根据自己的实际需求和经济实力，做出理性的购房决策。

掌握这些房产知识，能让你在房产交易中更加从容自信。如果你在购房过程中有任何疑问，欢迎随时咨询，我将竭诚为你提供专业的服务和建议。