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🔥华润士林润园🔥

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基本信息

项目名称：华润士林润园（备案名：静梧雅园）

位置：上海市黄浦区蓬莱路119号（老西门与豫园板块交汇处）

开发商：华润置地与南房集团联合开发（双国企背景）

规模：占地约2.8万方，总建面9.03万方，容积率仅1.33（内环罕见低密），绿化率35%

总户数：103套纯合院别墅（稀缺性极高）

产权：70年，2025年已取证

建筑风格：融合石库门里弄文化与现代美学，三种外立面风格（青砖、红砖、石材）

交付时间：预计2027年4月，毛坯交付（可选精装升级）

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主力户型（建面）

户型面积总价区间(万)产品形态特色亮点210㎡6000-7000经典联排50㎡私家庭院，地上3层+地下2层，面宽12米280-310㎡7000-12000联排/双拼"四叶草"布局，四房分离，主卧套房，28-47㎡庭院390-500㎡1.2-1.65亿双拼/独栋五开间朝南，横厅6.8米，47-88㎡超大庭院，双车位

*注：每户均附赠地下室(200-500㎡)和庭院(20-88㎡)，实际使用面积达产权面积2倍以上，得房率超190%*

价格信息

均价：约26.8万元/㎡（官方取证价）

总价：6000万-1.65亿元/套，最低210㎡户型约5600万起

付款方式：首付比例40%起（高端项目标准），可接受一次性付款

物业费：23元/月/㎡（华润万象生活提供服务）

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核心配套

1.交通网络

地铁：距8号线老西门站600米(步行8分钟)，10号线豫园站900米，4条地铁线环绕

自驾：5分钟至外滩，8分钟至南京路，15分钟至陆家嘴，25分钟至虹桥机场

规划利好：未来地下环廊将连接项目至豫园、BFC，形成"地下慢行系统"

2.周边配套（1-3公里内）

商业：豫园商圈(步行5分钟)，BFC外滩金融中心(10分钟)，新天地(8分钟车程)

教育：对口复兴东路三小、上海市实验小学、光明初中等名校

医疗：瑞金医院、第九人民医院、仁济医院等三甲医院，形成"15分钟医疗圈"

文化：豫园、文庙、上海博物馆等历史文化地标环绕

3.社区配套

会所：约1500㎡高端会所，含恒温泳池、健身房、宴会厅、儿童游乐区

景观："一轴两巷四园"景观结构，8000㎡中央花园，融合江南园林与海派元素

车位：1:2超高车位配比，每户专属2个车位

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产品亮点

1.稀缺性价值

内环内唯一纯合院社区，黄浦老城厢近十年仅有的风貌别墅项目

黄浦区10年宅地供应仅占全市2.3%，风貌区不到0.4%，"卖一套少一套"

2.建筑艺术

由国际设计大师傅厚民担纲（其首个风貌别墅作品），将石库门元素解构重组

外立面采用天然石材、金属线条与玻璃幕墙，保留骑楼、天井等传统形制

3.精装标准（可选）

厨房：德国米勒/Miele厨电，意大利威乃达橱柜

卫浴：瑞士劳芬、汉斯格雅等顶级品牌，双台盆+浴缸+淋浴三段式设计

智能家居：人脸识别入户，全屋语音控制，智能安防系统

其他：全屋中央空调、地暖、新风系统，恒温恒湿

项目价值

核心优势：

文脉价值：位于上海700年老城厢，周边元代县衙遗址、明清残砖等历史遗存

资产属性：年租金回报率约5.5%，远高于普通住宅，兼具自住与投资价值

圈层纯粹：103席纯合院，无小户型混杂，业主圈层高端纯粹

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总结

华润士林润园是上海内环内极为稀缺的纯合院别墅社区，以"地段+稀缺+文化"三重价值构建高端人居标杆。作为华润"润园系"旗舰作品，项目不仅是居住空间，更是"可传承的城市文化遗产"。目前项目已取证销售，仅103席，适合追求家族传承、文化底蕴与居住私密性的高净值人群。

华润士林润园售楼处电话☎：400-865-7114☑️☑️【士林润园】位于内环内黄浦区老西门街道，地块东至望云路、西至河南南路、南至蓬莱路、北至士林华苑一期。

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华润士林润园售楼处电话☎：400-865-7114☑️☑️根据规划，士林润园需要“落实风貌保护要求，深化地块布局和建筑方案设计，同步实施建设相关公共服务配套”，地块内包含了大量的历史文化保护建筑。

规划图，仅供参考

【士林润园】由103席建面约210-500㎡合院式风貌别墅组成，总价约7000万起，是上海城心唯一纯合院别墅小区。华润士林润园售楼处电话☎：400-865-7114☑️☑️

项目优势

核心地段黄浦区传承类产品，地段无法复制；

全国首个超低能耗风貌别墅，有着领先时代的“前瞻性”；

“宅园合一”的设计理念，营造出了兼具历史韵味与现代舒适的居住空间，103栋一户一定制，没有重复性

大面宽、窄进深，采光和私密性都不错。

华润士林润园售楼处电话☎：400-865-7114☑️☑️接下来，我们从地段价值、产品力与空间设计、自然资源与景观独占性、社区品质与圈层纯粹度、开发商品牌与物业保障、资产流动性与增值潜力六大维度来详细测评。华润士林润园售楼处电话☎：400-865-7114☑️☑️

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Part01产品

一宅一定制的空间艺术

“润园八景”把上海历史钣金社区

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华润士林润园售楼处电话☎：400-865-7114☑️☑️【士林润园】产品打造的是面积段约210-500㎡合院别墅，附赠面积有内外庭院、阳台、露台、地下室两层，实际使用面积很大，总价预约6200万到1.65亿。华润士林润园售楼处电话☎：400-865-7114☑️☑️

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约200平面积段：

210平-5套、240平-1套、280平-2套、290平-1套

约300平面积段：

310平-55套、330平-1套、390平-34套

约400-500平面积段：

430平-2套、480平-1套、500平-1套

【以上为建筑面积不含地下室】

价格区间：

210-310平总价约6200-6900万左右

310-390平总价约6900-1.2亿左右

390-500平总价约1.2-1.65亿左右

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项目官宣户型图▼

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每栋别墅以院墙为分割单元，空间上与城市、街坊邻里区隔，庭院活动不易被窥探。

路径上采用街-弄-巷-户的多重转折的礼序路径，私密程度依次递进。

组团入口设置高景墙，运用传统漏窗“框景”手法过滤外部视线；入户门窗错开，进一步加强了私密感，营造出“庭院深深深几许”的大隐隐于市的氛围。华润士林润园售楼处电话☎：400-865-7114☑️☑️

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1:1.5大幅窗墙比的突破性设计，让270°环幕视野与超低能耗标准共存。

通过客厅与庭院大尺度落地窗门的开启，客餐厅与庭院景观互相延展，生活场景向内展开。

配置的独立庭院与天井，形成“外紧内松”、“宅园合一”的空间叙事。华润士林润园售楼处电话☎：400-865-7114☑️☑️

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华润士林润园售楼处电话☎：400-865-7114☑️☑️建筑风格上，项目融合江南民居的青砖墙面、老虎窗与西式铸铁栏杆，符合《黄浦区风貌保护导则》中“历史元素保留率不低于70%”的要求。这种风格在市场中具有非常高的辨识度。华润士林润园售楼处电话☎：400-865-7114☑️☑️

小区实景图，仅供参考

在社区景观营造上，士林润园并未停留在常规绿化层面，而是通过“润园八景”打造了一座充满文化意境的露天博物馆。华润士林润园售楼处电话☎：400-865-7114☑️☑️

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景观大师朱育帆团队精心打造的海上花、文开园、云间诗、小桥头、亭桥街、申之华、拄颊映、棹湾处八大景观，每个名字都富有诗意或蕴藏典故。华润士林润园售楼处电话☎：400-865-7114☑️☑️

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华润士林润园售楼处电话☎：400-865-7114☑️☑️在“润园八景”中，入口迎宾处的“申之华”用“帝王黑”天然奢石等材料，经手工切割打磨拼装勾勒出玉兰花造型，旁立百年广玉兰古树，形成传统与现代的时空对话。华润士林润园售楼处电话☎：400-865-7114☑️☑️

实景图，仅供参考

拄颊映”则取意于明代董其昌的读书处拄颊山房，以枣树造景呼应董公手植枣树旧事华润士林润园售楼处电话☎：400-865-7114☑️☑️

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Part02社区品质

非遗匠造的毫米级追求

华润士林润园售楼处电话☎：400-865-7114☑️☑️【士林润园】在社区品质上的追求，堪称“毫米级”。项目引入了多项非遗技艺，确保了产品的极致工艺水准。

华润士林润园售楼处电话☎：400-865-7114☑️☑️非遗“元宝缝”工艺打造的砖缝，弧度均匀、质感细腻，由非遗匠人耗时两个月制作完成。华润士林润园售楼处电话☎：400-865-7114☑️☑️

“元宝缝”工艺

华润士林润园售楼处电话☎：400-865-7114☑️☑️水刷石墙面由匠人甄选石子，匹配颗粒大小，经七道工序及“洗三磨三”处理，以确保颗粒均匀。这种工艺不仅保持了老墙的味道，还增加了防酸防潮功能，适应未来气候变化。华润士林润园售楼处电话☎：400-865-7114☑️☑️

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社区配套方面，约1200平方米专属会所由国际设计大师傅厚民操刀，室内通过诸多细节，展示连接过去与现在的对话。华润士林润园售楼处电话☎：400-865-7114☑️☑️

会所内的泳池上方做流畅且立体的吊顶线条，造型现代且富有层次感。华润士林润园售楼处电话☎：400-865-7114☑️☑️

实景图，仅供参考

项目的圈层纯粹度同样令人瞩目。103席的稀缺数量，以及7000万+级的总价门槛，自然构筑起高阶圈层屏障。华润士林润园售楼处电话☎：400-865-7114☑️☑️

更为重要的是，士林润园吸引的不仅是财富阶层，更是对海派文化有认同感、对城市文脉有传承意识的高净值人群。华润士林润园售楼处电话☎：400-865-7114☑️☑️

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Part03开发商品牌

国央企的联袂背书

【士林润园】由南房集团华润置地两大国央企联袂打造，双品牌背书为项目提供了坚实的品质与信誉保障。华润士林润园售楼处电话☎：400-865-7114☑️☑️

效果图，仅供参考

华润士林润园售楼处电话☎：400-865-7114☑️☑️南房集团深耕上海黄浦区近30载，在城市更新与风貌保护领域积淀了深厚经验，对老城厢730年的文脉肌理有着深刻理解。华润士林润园售楼处电话☎：400-865-7114☑️☑️

华润置地则以“城市运营商”的前瞻眼光，凭借强大的片区统筹优势与资源整合能力，在高端人居领域持续引领风潮。华润士林润园售楼处电话☎：400-865-7114☑️☑️

这种“本土文化专家+全国顶流开发商”的组合，确保了项目既能够深刻理解并传承地块的历史文脉，又能够注入国际化的居住理念与品质标准。华润士林润园售楼处电话☎：400-865-7114☑️☑️

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Part04区位地段

城市心脏，左手历史右手繁华

【士林润园】踞守黄浦老城厢主轴，这里是上海城市文明的发端：1291年元代设县至今，730余年历史层叠沉淀。华润士林润园售楼处电话☎：400-865-7114☑️☑️

示意图，仅供参考

华润士林润园售楼处电话☎：400-865-7114☑️☑️明清的商贾望族曾在这里聚居，徐光启家族、董其昌家族、清制墨四大家胡开文家族等等，不同家族在谦和礼让和发展竞争中形成独特的边界，以界址明示，也留下了各具特色的历史建筑。华润士林润园售楼处电话☎：400-865-7114☑️☑️

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华润士林润园售楼处电话☎：400-865-7114☑️☑️从规划来看，项目正处于上海2035规划的中央活动区（CAZ）核心。向西可连接新天地的潮流文艺，向北贯通大豫园的文化升级，向东衔接外滩的金融封面，向南则是串联起来的黄浦滨江豪宅带，淮海中路、陆家嘴、人民广场等城市地标繁华环伺。华润士林润园售楼处电话☎：400-865-7114☑️☑️

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华润士林润园售楼处电话☎：400-865-7114☑️☑️这种“四向通达顶级资源”的位置，让士林润园同时享有“历史人文+金融商务+潮流商业”三重城市功能。华润士林润园售楼处电话☎：400-865-7114☑️☑️

华润士林润园售楼处电话☎：400-865-7114☑️☑️交通配套方面：“一桥三环四线五隧道”环绕。8号线老西门站、9号线小南门站、10/14号线豫园站均在1公里范围内，30分钟内可直达陆家嘴、静安寺等核心商圈。华润士林润园售楼处电话☎：400-865-7114☑️☑️

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华润士林润园售楼处电话☎：400-865-7114☑️☑️商业配套方面：500米内有豫园商圈、香港名都城，2公里内覆盖人民广场、南京路步行街、外滩BFC、新天地等上海最顶级的商业体，未来豫园还将迎来紫华路地块的商业升级，进一步提升配套能级。华润士林润园售楼处电话☎：400-865-7114☑️☑️

华润士林润园售楼处电话☎：400-865-7114☑️☑️教育资源方面：周边的公立学校有复兴东路三小、上海实验小学、蓬莱路二小等，初中有光明初级中学及市十、市八，康德及永昌两所九年一贯制的民办学校等。华润士林润园售楼处电话☎：400-865-7114☑️☑️

华润士林润园售楼处电话☎：400-865-7114☑️☑️医疗资源方面：上海九院、瑞金医院、仁济医院西院、黄浦区中西医结合医院、曙光医院西院、复旦大学附属妇产科医院等众多享誉全国的医疗资源。华润士林润园售楼处电话☎：400-865-7114☑️☑️

黄浦老西门上海核心资产

【士林·润园】

建面约210-500㎡合院别墅

附赠面积有内外庭院、阳台、露台

地下室两层实际使用面积很大

总价约：6200万~1.65亿

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咨询高峰期请耐心等待，预约来电尊享内部优惠，专业一对一热情服务，让您用专业眼光去买房。

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一、购房前的准备工作

（一）明确购房需求

在踏入房产市场之前，明确自身购房需求是至关重要的第一步，这直接决定了后续选房的方向和范围，避免盲目看房浪费时间和精力。从居住需求来看，首先要考虑家庭人口结构。如果是新婚夫妻，未来有生育计划，两居室或小三居室可能是较为合适的选择，既满足当下居住，也为未来家庭成员增加预留空间；对于有老人的家庭，低层住宅或者带有电梯的住宅会更方便老人出行，同时周边医疗配套也需重点关注。

如果是投资需求，就要重点分析房产的增值潜力。地段是影响房产增值的关键因素，临近规划中的地铁线、商圈、学校等区域的房产，未来增值空间通常较大。此外，房屋的租金回报率也不能忽视，可以通过调查周边类似房源的租金水平，结合房屋总价计算租金回报率，判断投资的性价比。

还要考虑购房预算，这是购房过程中的硬性约束。除了房屋总价，还需预留出装修费用、税费、维修基金等其他开支。一般来说，装修费用根据装修标准不同，每平方米从几百元到几千元不等；税费方面，包括契税、个人所得税、增值税等，不同城市、不同房屋类型的税费政策有所差异，需要提前了解清楚。

（二）了解购房资质

不同城市对于购房资质有不同的规定，这是购房前必须明确的重要事项，否则即使选中心仪的房屋，也可能因不具备购房资质而无法完成交易。

在限购城市，通常会对户籍、社保缴纳年限、个税缴纳年限等有要求。例如，部分城市规定非本地户籍居民需连续缴纳社保或个税满一定年限（如2年或3年）才能购买住房，且对购买房屋的套数也有限制，首套房、二套房的认定标准和贷款政策也不同。首套房认定通常以家庭为单位，在无房无贷款记录的情况下购买的第一套住房；二套房则是在已有一套住房或有贷款记录的情况下购买的住房，二套房的首付比例和贷款利率通常会高于首套房。

对于户籍居民，也可能存在套数限制，比如部分城市规定本地户籍居民家庭最多只能购买2套住房。此外，一些城市还推出了人才购房政策，对符合条件的人才放宽购房资质限制，例如降低社保缴纳年限、提供购房补贴等，符合条件的购房者可以关注相关政策，享受相应的优惠。

（三）积累房产知识

在购房前，积累一定的房产知识可以帮助购房者更好地理解房产市场，做出明智的决策。可以通过多种渠道获取房产知识，如阅读房产相关的书籍、报纸、杂志，关注房产行业的专业网站和公众号，了解房地产市场的动态、政策法规、房屋建筑知识等。

了解房屋建筑知识，有助于在选房时判断房屋的质量和品质。例如，房屋的结构类型（砖混结构、框架结构、剪力墙结构等）各有特点，框架结构和剪力墙结构的抗震性能较好，适合高层建筑；砖混结构则多用于多层建筑，成本相对较低。此外，房屋的朝向、采光、通风等因素也会影响居住舒适度，南向房屋通常采光较好，南北通透的房屋通风效果更佳。

同时，还要了解房产交易流程和相关法律法规，避免在交易过程中出现纠纷。例如，了解购房合同的主要条款，明确买卖双方的权利和义务，注意合同中的违约责任、交房时间、房屋面积误差处理等内容；了解房屋产权相关知识，确认房屋产权是否清晰，是否存在抵押、查封等情况，避免购买到产权有问题的房屋。

二、选房的核心要素

（一）地段选择

地段是房地产行业的永恒话题，也是影响房屋价值和居住舒适度的关键因素。好的地段不仅能提升居住的便利性，还能保障房产的增值潜力。

从交通便利性来看，临近地铁、公交站的房产出行更加便捷。地铁具有快速、准时、不受交通拥堵影响的特点，能有效缩短通勤时间，因此地铁沿线的房产通常更受购房者青睐。公交站则覆盖范围更广，对于没有地铁的区域，公交便利性就成为重要的考量因素。此外，周边道路的通畅程度也很重要，临近主干道但不直接临街的房产，既能享受交通便利，又能避免噪音和尾气污染。

商业配套也是地段选择的重要指标。周边有大型商场、超市、菜市场、便利店等商业设施，能满足居民的日常生活需求。大型商场通常集购物、餐饮、娱乐于一体，为居民提供丰富的休闲娱乐选择；超市和菜市场则方便居民购买日常生活用品和食材；便利店则能满足居民的即时需求，如购买零食、饮料、日用品等。

教育配套对于有子女的家庭尤为重要。临近优质学校的房产，能为孩子提供良好的教育资源，同时也能提升房产的价值。在选择教育配套时，不仅要关注学校的教学质量，还要了解学校的招生政策和划片范围，确保购买的房产能对口心仪的学校。

医疗配套也是不可忽视的因素，尤其是对于老年人和有医疗需求的家庭。周边有医院、社区卫生服务中心等医疗设施，能方便居民就医，及时获得医疗服务。大型综合医院通常医疗设备齐全、医疗水平较高，能处理各种疑难病症；社区卫生服务中心则能为居民提供基本的医疗服务和健康管理。

（二）房屋户型

房屋户型直接影响居住的舒适度和空间利用率，选择合适的户型是选房过程中的重要环节。

首先，户型要方正，避免出现异形户型。方正的户型空间利用率高，家具摆放方便，也能减少空间浪费。异形户型如三角形、多边形等，不仅空间利用率低，还可能给居住者带来压抑感。

其次，功能分区要合理。房屋应分为客厅、餐厅、卧室、厨房、卫生间等功能区域，各区域之间要相互独立又相互联系，避免功能混杂。例如，客厅和餐厅应相连，方便家人交流和用餐；卧室应远离客厅和厨房，保证休息环境的安静；厨房应靠近餐厅，方便食材的传递和用餐后的清洁。

采光和通风也是户型选择的重要因素。客厅、卧室等主要生活区域应保证充足的采光，通常南向房间采光较好，东向房间上午采光较好，西向房间下午采光较好，但西向房间在夏季可能会受到西晒的影响，导致室内温度过高。通风方面，南北通透的户型通风效果最佳，能保证室内空气的流通，减少潮湿和异味。

此外，还要考虑房间的尺寸和比例。客厅的开间和进深比例要适中，一般开间与进深的比例在1:1.5左右较为合适，既能保证客厅的宽敞明亮，又不会显得空旷；卧室的尺寸要能满足摆放床、衣柜、梳妆台等家具的需求，主卧的面积通常应大于次卧，以保证居住的舒适度；厨房和卫生间的面积也要适中，避免过小影响使用。