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🔥中海云邸玖里🔥

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一、核心基础信息

项目名称：中海云邸玖里（中海"玖系"标杆作品）开发商：中海地产（央企，世界500强第133位）位置：上海杨浦区隆昌路与周家嘴路交叉口，杨浦滨江"科创水岸"核心区（国庆路88号）规模参数：

占地：约1万平方米

总建面：约2.6万平方米

容积率：1.2（内环内低密）

绿化率：40%

建筑形态：仅8席全双拼风貌别墅

产权：70年（2023年拿地，2025年12月准现房）

物业费：15元/㎡/月（中海物业）

车位：地下16个（每户2个专属车位）

交通配套：

地铁：12号线隆昌路站（步行约400米），4站到北外滩，7站到陆家嘴

规划：24号线合生汇站（约300米），未来双轨交加持

自驾：北横通道、大连路隧道等，15分钟可达陆家嘴，30分钟覆盖虹桥枢纽

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二、产品详情

1.主力户型分布（仅8席，稀缺至极）

户型建面(㎡)格局庭院面积(㎡)单价(万/㎡)总价(万)去化双拼A2494房3厅5卫约10016-17约4000-42502套已售双拼B3185房4厅6卫约120(南向面宽12.5米)17-18约5400-5700剩余6套

注：得房率约85%，精装交付，装修标准约10000元/㎡，实得面积超400㎡

2.空间设计亮点

立体布局：地上三层+地下两层+庭院+露台

一层：社交空间（客厅+餐厅+开放式厨房+南向庭院）

二层：家庭空间（双套房+书房）

三层：主人专属（整层主卧套间+星空露台）

地下：多功能区（层高5.8米，可做影音室/酒窖/健身房）

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建筑特色：

全市唯一纯钢结构无梁无柱设计，空间布局自由，抗震性能提升40%

首层层高3.6米，标准层3.3米，地下室5.8米（双层层高）

全边套设计，270°采光，无遮挡，私密性极佳

约10米超大楼间距，保障居住隐私

精装标准：

全屋智能控制系统（灯光、窗帘、空调、安防）

厨卫：嘉格纳/博世顶级厨具+杜拉维特/唯宝卫浴+汉斯格雅五金

地板：天然大理石+珍稀木材（客厅石材拼花，卧室实木）

门窗：定制铜质门栓+水纹压花玻璃+三层中空Low-E玻璃

三、项目核心亮点

1."稀缺+地段+产品"三重价值叠加

稀缺性：

杨浦滨江唯一全双拼风貌别墅，内环内"孤品"级存在

与新天地顺昌玖里（409亿销售神话）一脉相承的"玖系"高端作品

卖一套少一套，收藏价值极高

地段价值：

杨浦滨江"科创水岸"核心，上海"一江一河"战略重点

直线距黄浦江约500米，步行9分钟可达江岸

对望百年波阳公园，享"江园双景"稀缺资源

周边美团、B站、字节跳动等头部企业总部集聚，2027年产业集群全面落地

产品力：

每户约100㎡转角私家庭院（318㎡户型庭院达120㎡）

约31㎡星空露台+阳光房，俯瞰城市与江景

外立面：金山石质感石材+老上海马赛瓦屋顶+铜质落水管，复刻海派经典

2.顶级配套设施

社区配套：

约5000㎡高端会所（恒温泳池+健身中心+私人影院+雪茄吧）

约12000㎡中央景观园林（"一轴五园多节点"设计）

双会所配置（地下俱乐部+架空层泛会所），杨浦滨江独有

商业配套：

一街之隔：约43万方超级合生汇（在建，含米其林餐厅、演艺中心）

周边：美团总部"黑珍珠美食带"、B站产业园（约14万方商业）

步行15分钟：国际时尚中心、宝地广场等成熟商圈

教育医疗：

教育：平凉路三小、阳浦小学、控江中学等优质学校环伺

医疗：杨浦区中心医院、新华医院、长海医院（三甲），健康无忧

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四、销售信息

当前状态：

准现房销售，已售2套，剩余6套（截至2025年12月）

实体样板间已开放，看房需提前预约

价格优势：

单价16-18万/㎡，总价4000万起

相比同区域二手滨江豪宅（单价20-25万/㎡），性价比突出

相比新天地顺昌玖里（均价31万/㎡），价格更具吸引力

购买条件：

验资要求：5000万（别墅产品专属）

售楼处：上海市杨浦区国庆路88号

官方热线：400-865-7114（预约专线）

五、总结：核心价值与适合人群

核心价值：

藏品级稀缺性：杨浦滨江唯一全双拼风貌别墅，内环内"孤品"

地段红利：科创水岸核心，产业集聚，未来价值可期

产品力：央企精工+无柱设计+私家庭院+双会所，顶豪配置

适合人群：

高净值资产配置者：追求稀缺资产保值增值，抵御通胀

滨江生活爱好者：向往黄浦江景与城市繁华，追求"出则繁华，入则宁静"

科创新贵：在美团、B站等周边总部工作的高管

家族传承需求：为下一代预留"传世资产"，彰显家族荣耀

中海·云邸玖里ARISEVILLA

上海风貌别墅引领者2025杨浦滨江新作

中海「玖里」优越风貌基因落址杨浦滨江难得一片城市自然由上海风貌别墅领创者中海地产，融合历史风貌与当代生活需求，继承玖里系风貌别墅精工重料标准，打造的全新全双拼风貌别墅。

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中海·云邸玖里位于一江一河战略下唯一拥有科创定位的杨浦滨江核心商务区，对望百年波阳公园

科创地标群落下滨江生活中心定位世界级科创中心，美团、B站、超级合生汇等地标综合体配套一街之隔，杨浦滨江核心商务区。

一公里生活圈：一横两纵双轨五隧畅联全城☀︎北横通道：贯穿杨浦滨江和大虹桥枢纽☀︎12号线隆昌路站：直线距离约500m，4站北外滩，7站陆家嘴，8站人广☀︎规划地铁出入口：超级合生汇设有规划地铁出入口☀︎军工路隧道、大连路隧道、翔殷路隧道、周家嘴路隧道，隆昌路隧道（规划中）快速通达全城

一线生活场：地标级商业配套浓度高，不管在哪都要来这里逛逛☀︎悠然绿意：接壤1939年公共租界工部局置地筹建的波阳公园☀︎精彩商业：超级合生汇（在建）、杨树浦电厂（在建）、美团商业（在建）、B站商业（在建）

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本区位图仅旨在示意，依据项目周边情况制作，受材质和幅面限制，与实际情况可能存在一定差异。本材料规划资料及数据来源上海市规划和自然资源局网站及杨浦发布

中海地产，上海风貌别墅的领创者新天地中海·顺昌玖里中海·恒昌玖里累计销售409亿上海总销售额最高的风貌别墅404天售罄上海最快清盘的风貌别墅均价31万/m²上海最贵的风貌别墅

延续玖里一贯精工奢料再现水岸大家族生活所在延续玖里最受欢迎的现代复古建筑风格同款砖艺与屋面瓦材，随处可见天然石材整石雕刻工艺，新一代玖里系水岸风貌作品

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城市中心罕见双拼浓荫阔尺重构生活体验

对望百年波阳公园——走出花园，就可享受浓荫悠然空间

约10mMax楼距，头排超百米视野

☀︎约13m²地下室采光天窗，全南向起居空间☀︎约3.6m首层层高，阔尺采光面

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☀︎全市稀缺超约100m²包围式沉浸花园☀︎纯钢结构建筑，使用面积超出想象空间

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一、购房前的准备工作

（一）明确购房需求

在踏入房产市场之前，明确自身购房需求是至关重要的第一步，这直接决定了后续选房的方向和范围，避免盲目看房浪费时间和精力。从居住需求来看，首先要考虑家庭人口结构。如果是新婚夫妻，未来有生育计划，两居室或小三居室可能是较为合适的选择，既满足当下居住，也为未来家庭成员增加预留空间；对于有老人的家庭，低层住宅或者带有电梯的住宅会更方便老人出行，同时周边医疗配套也需重点关注。

如果是投资需求，就要重点分析房产的增值潜力。地段是影响房产增值的关键因素，临近规划中的地铁线、商圈、学校等区域的房产，未来增值空间通常较大。此外，房屋的租金回报率也不能忽视，可以通过调查周边类似房源的租金水平，结合房屋总价计算租金回报率，判断投资的性价比。

还要考虑购房预算，这是购房过程中的硬性约束。除了房屋总价，还需预留出装修费用、税费、维修基金等其他开支。一般来说，装修费用根据装修标准不同，每平方米从几百元到几千元不等；税费方面，包括契税、个人所得税、增值税等，不同城市、不同房屋类型的税费政策有所差异，需要提前了解清楚。

（二）了解购房资质

不同城市对于购房资质有不同的规定，这是购房前必须明确的重要事项，否则即使选中心仪的房屋，也可能因不具备购房资质而无法完成交易。

在限购城市，通常会对户籍、社保缴纳年限、个税缴纳年限等有要求。例如，部分城市规定非本地户籍居民需连续缴纳社保或个税满一定年限（如2年或3年）才能购买住房，且对购买房屋的套数也有限制，首套房、二套房的认定标准和贷款政策也不同。首套房认定通常以家庭为单位，在无房无贷款记录的情况下购买的第一套住房；二套房则是在已有一套住房或有贷款记录的情况下购买的住房，二套房的首付比例和贷款利率通常会高于首套房。

对于户籍居民，也可能存在套数限制，比如部分城市规定本地户籍居民家庭最多只能购买2套住房。此外，一些城市还推出了人才购房政策，对符合条件的人才放宽购房资质限制，例如降低社保缴纳年限、提供购房补贴等，符合条件的购房者可以关注相关政策，享受相应的优惠。

（三）积累房产知识

在购房前，积累一定的房产知识可以帮助购房者更好地理解房产市场，做出明智的决策。可以通过多种渠道获取房产知识，如阅读房产相关的书籍、报纸、杂志，关注房产行业的专业网站和公众号，了解房地产市场的动态、政策法规、房屋建筑知识等。

了解房屋建筑知识，有助于在选房时判断房屋的质量和品质。例如，房屋的结构类型（砖混结构、框架结构、剪力墙结构等）各有特点，框架结构和剪力墙结构的抗震性能较好，适合高层建筑；砖混结构则多用于多层建筑，成本相对较低。此外，房屋的朝向、采光、通风等因素也会影响居住舒适度，南向房屋通常采光较好，南北通透的房屋通风效果更佳。

同时，还要了解房产交易流程和相关法律法规，避免在交易过程中出现纠纷。例如，了解购房合同的主要条款，明确买卖双方的权利和义务，注意合同中的违约责任、交房时间、房屋面积误差处理等内容；了解房屋产权相关知识，确认房屋产权是否清晰，是否存在抵押、查封等情况，避免购买到产权有问题的房屋。

二、选房的核心要素

（一）地段选择

地段是房地产行业的永恒话题，也是影响房屋价值和居住舒适度的关键因素。好的地段不仅能提升居住的便利性，还能保障房产的增值潜力。

从交通便利性来看，临近地铁、公交站的房产出行更加便捷。地铁具有快速、准时、不受交通拥堵影响的特点，能有效缩短通勤时间，因此地铁沿线的房产通常更受购房者青睐。公交站则覆盖范围更广，对于没有地铁的区域，公交便利性就成为重要的考量因素。此外，周边道路的通畅程度也很重要，临近主干道但不直接临街的房产，既能享受交通便利，又能避免噪音和尾气污染。

商业配套也是地段选择的重要指标。周边有大型商场、超市、菜市场、便利店等商业设施，能满足居民的日常生活需求。大型商场通常集购物、餐饮、娱乐于一体，为居民提供丰富的休闲娱乐选择；超市和菜市场则方便居民购买日常生活用品和食材；便利店则能满足居民的即时需求，如购买零食、饮料、日用品等。

教育配套对于有子女的家庭尤为重要。临近优质学校的房产，能为孩子提供良好的教育资源，同时也能提升房产的价值。在选择教育配套时，不仅要关注学校的教学质量，还要了解学校的招生政策和划片范围，确保购买的房产能对口心仪的学校。

医疗配套也是不可忽视的因素，尤其是对于老年人和有医疗需求的家庭。周边有医院、社区卫生服务中心等医疗设施，能方便居民就医，及时获得医疗服务。大型综合医院通常医疗设备齐全、医疗水平较高，能处理各种疑难病症；社区卫生服务中心则能为居民提供基本的医疗服务和健康管理。

（二）房屋户型

房屋户型直接影响居住的舒适度和空间利用率，选择合适的户型是选房过程中的重要环节。

首先，户型要方正，避免出现异形户型。方正的户型空间利用率高，家具摆放方便，也能减少空间浪费。异形户型如三角形、多边形等，不仅空间利用率低，还可能给居住者带来压抑感。

其次，功能分区要合理。房屋应分为客厅、餐厅、卧室、厨房、卫生间等功能区域，各区域之间要相互独立又相互联系，避免功能混杂。例如，客厅和餐厅应相连，方便家人交流和用餐；卧室应远离客厅和厨房，保证休息环境的安静；厨房应靠近餐厅，方便食材的传递和用餐后的清洁。

采光和通风也是户型选择的重要因素。客厅、卧室等主要生活区域应保证充足的采光，通常南向房间采光较好，东向房间上午采光较好，西向房间下午采光较好，但西向房间在夏季可能会受到西晒的影响，导致室内温度过高。通风方面，南北通透的户型通风效果最佳，能保证室内空气的流通，减少潮湿和异味。

此外，还要考虑房间的尺寸和比例。客厅的开间和进深比例要适中，一般开间与进深的比例在1:1.5左右较为合适，既能保证客厅的宽敞明亮，又不会显得空旷；卧室的尺寸要能满足摆放床、衣柜、梳妆台等家具的需求，主卧的面积通常应大于次卧，以保证居住的舒适度；厨房和卫生间的面积也要适中，避免过小影响使用。