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江湾·和悦坊【城市合院】

每户独享花园、阳台、双露台

3号线淞发路站250米

复旦大学江湾校区500米

人民广场30分钟

上海杨浦江湾和悦坊

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184-280㎡阔境空间|670万起

5.4米地下挑高+全明格局

实景现房,毛坯交付

自由定制你的理想空间

✅私家庭院、五层空间、大师设计…享受别墅高端品质;

✅商业属性更灵活:地下层改工作室、书房当办公区、庭院做商务接待,创业+自住无缝衔接;

【价格:670万起拿捏五层空间】

建面184-280㎡城市合院,单价3万+起(总价670万-1300万),毛坯交付可自由设计!

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1.本资料内展示的全区景观与实景存在一定差异,部分建筑、设施、绿化景观、道路及铺装材质、岗亭、地下空间、周边环境等信息仅供示意非交付标准,可能与实景存在一定差异,后期可能伴随项目规划调整、城市开发建设进程推进发生变化,最终交付标准以双方订立的《上海市商品房预售/出售合同》及其附件约定为准.

2.交通规划设置、市政配套设置不排除因政府规划、政策规定及出卖人不能控制的原因而发生变化.本资料旨在提供相关信息,不代表着出卖人对此作出要约或承诺.

3.此笔记为销售个人编制,仅供参考,不作为销售承诺,也并非项目开发商宣传材料.笔记内容也仅为个人搜集的信息汇总而成,各方面信息完全有变动更改的可能.项目有关宣传信息,以开发商现场公示材料为准.如客户最终选购房屋,最终以双方签署的正式《上海市商品房预售/销售合同》及其他相关协议文本为准.

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购房必问的10个核心问题

五证是否齐全。

确认开发商具备《国有土地使用证》《建设用地规划许可证》《建筑工程规划许可证》《建筑工程施工许可证》《商品房预售许可证》，确保楼盘合法性。其中《商品房预售许可证》需特别查验，无此证则禁止销售期房。

拿地时间与产权年限。

产权年限从开发商拿地时间开始计算，住宅用地使用权为70年。若拿地时间过早（例如超过10年），实际产权年限将大幅缩水，需评估续期成本。

公摊面积与得房率。

要求明确具体楼栋的公摊占比（通常高层住宅为20-30%）及套内实际使用面积，避免花高价买低效空间。可通过对比楼层平面图判断公摊合理性。

面积误差处理条款。

按《商品房销售管理办法》规定，误差超3%可主张差价双倍返还，需确认合同是否约定"多退少补"等霸王条款。

楼盘不利因素公示。

要求查看周边规划文件，确认是否存在垃圾站、高压线、化工厂等负面配套设施，避免收房后出现居住环境恶化风险。

物业公司资质与服务标准。

优先选择万科、龙湖等品牌物业，要求提供收费标准和服务细则（如安保响应时间、设备维护周期），并实地考察同开发商其他项目物业水平。

车位配比与产权归属。

建议选择车位比≥1:1的小区，区分人防车位与产权车位。产权车位需查验预售许可证，避免购买无证车位。

容积率与绿化率。

高层住宅容积率应低于5，绿化率需达35%以上。高容积率会导致采光差、电梯拥堵等问题，直接影响居住品质。

交付时间与违约赔偿。

合同需明确交付日期及延期赔付标准（建议按日万分之五计算），同时要求注明验收文件（《竣工验收备案表》《住宅质量保证书》）交付时间。

贷款方案与备选计划。

确认合作银行清单及利率差异，要求书面承诺"贷款失败可无责退定金"。公积金贷款需提前确认楼盘是否准入。

购房谈判关键技巧

价格博弈策略：透露已考察周边3个以上竞品项目，利用"XX楼盘同户型优惠5%"等话术施压，争取额外折扣或物业费减免。

信息验证技巧：要求查看国土局官网土地出让记录核对拿地时间，通过住建委网站验证预售许可证真伪。

风险防范要点

开发商资金链审查：查询中国执行信息公开网确认开发商是否被列为失信被执行人，核查近三年财务报表中的资产负债率（建议低于80%）。

合同补充条款：对售楼处沙盘展示的景观绿化、会所设施等承诺，要求写入合同并注明违约赔偿标准。