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绿城经典法式大宅

北靠中华五千年文明，南临杭州千亿云城

纯低密·双拼·四联排·绿城品质

最大庭院超450㎡，5重奢华套房

280-326-355㎡户型可选

10分钟车程直达杭州西站

总价1100-1600万，包含：车位2个及地下储藏室

绿城·雲溪里项目位于良渚古城遗址公园南1.5公里，瓶仓大道与羊城路交叉口，是绿城经典法式纯墅住区，是为杭州高端人群精心打造的“城市中别墅区”。

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项目介绍

项目传承绿城玫瑰园系高端著品精髓，规划用地面积约6.2万㎡，规划容积率1.02，绿地率30.2%，总建筑面积约10万㎡，住宅部分由25幢四联排、27幢双联排组成，面积段为280-355㎡，总户数154户；其他由1.4万方沿街商业及其他配套用房组成。

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基础信息：

占地面积：总用地面积约6.2万㎡

建筑面积：总建筑面积约9.8万㎡

可售体量：共154户

产品类型：法式排屋

层高：一楼3.4米，二、三楼均为3.2米。

绿地率：30.2%

容积率：1.02

装修：毛坯

交房时间：预计2024年

投资商：杭州百达房地产开发有限公司

管理商：绿城房地产建设管理集团有限公司

亮点①距离杭州第三座世界文化遗产-良渚古城遗址公园直线距离800米，华夏五千年文明起源地，历史人文底蕴深厚，匠心杭州不可多得的人文院墅；（杭州亚运会火种采集仪式在此举行）

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亮点②距离杭州第三中心-云城直线距离8公里，车行10分钟

三心八副新城市框架中心

云城和未来科技城，位列杭州三大中心

新中心云城发展范围辐射圈

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亮点③距离杭州西站TOD直线距离8公里，杭州西站是云城腾飞的超级引擎，云溪高架一路向北延伸，自驾约10分钟

首个双联动、轨道交通快线超级TOD集群

亮点④距离北京航空航天大学-中法航空学院直线距离1公里，这是浙江第二所985、211高校，周边汇集航空小镇（规划）、天目山实验室（规划）等高精尖人才聚集地，新余杭中心顶级航空教育产业

学院总投资约93.8亿元，2023年招生办学

高层次人才培养大学，容纳2万左右人口

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亮点⑤周边2公里，商业、医疗、教育等配套齐全，生活便利；

其他配套：距离玉鸟集5公里、绿汀路万象城（规划）13公里；距离浙一医院总部11公里。

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亮点⑥纯低密小区，绿城品质，纯甄石材立面，仅有双拼和四联排，户户南进门，户户前庭后院。

沿承绿城经典法式联排风格

外立面石材干挂为主

私家车库直通地下室入户

一门一户前庭后院的建筑形式

对称几何、端庄典雅、大宅尊贵气质

庭院、地下室、车库、阁楼可拓展空间

阔别多年的绿城玫瑰系住宅美学得以重现

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样板区实景随拍

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户型雅鉴约280-350㎡

私家车库直通地下室入户

庭院空间最大450㎡，人生自得天地

阁楼拓展面积最大约50㎡，均配采光老虎窗预留电梯井，人性化考量，满足家庭需求

地下室、阁楼、花园、地下车库拓展空间

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280方

326方

350方

样板房实景随拍

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核心结论：这是杭州良渚古城遗址旁的纯低密法式排屋现房社区（绿城管理+杭州玫瑰园联合打造，容积率1.02，绿城物业），核心优势在良渚文脉稀缺+绿城品质保障+纯石材干挂外立面+超高拓展空间（5.7米挑高地下室+50㎡阁楼+270°庭院/露台，赠送率约100%）+大师设计（GAD+梁景华）+三面环山生态优越+现房即买即住；短板集中在地铁配套缺失（3km内无地铁站）+商业配套依赖未来科技城（15分钟车程）+学区资源普通+持有成本高（物业费7.5元/㎡/月）+毛坯交付需二次装修+部分房源临主干道。适合追求低密墅居、预算900万起、认可良渚文化与绿城品质的高净值改善买家；不适合依赖地铁通勤、追求顶级学区、预算有限或不愿二次装修的购房者。

一、项目基本概况

绿城云溪里位于杭州余杭区瓶窑板块，良渚古城遗址公园北侧，苕溪南岸，三面环山，毗邻南湖湿地公园。由绿城房地产建设管理集团与杭州玫瑰园联合打造，绿城物业提供服务，容积率约1.02，绿化率约30%，总户数仅154户，规划为纯法式四联排/双拼排屋（70年产权），主推建面约183-352㎡五房起步户型，毛坯交付，总价约900万元/套起，物业费约7.5元/㎡/月，已于2025年交付，为现房销售，车位比1:2。

二、核心优势（优点）

1.稀缺文脉，生态优越

良渚文化IP：紧邻良渚古城遗址公园，推窗可见遗址公园与苕溪风光，是杭州“禁墅令”后罕见的墅区，文化价值突出

三面环山生态：三面环山，毗邻南湖湿地公园，实测PM2.5年均值低于主城区25%，社区保留约2000㎡原生竹林，移植价值80万/棵的祥云桂，形成“一湖三山五境十二景”立体园林

视野开阔：355㎡户型享7.2米南向面宽，270°露台收纳良渚“昂贵5公里”盛景，景观资源稀缺

2.绿城品质，大师设计

绿城基因保障：绿城管理全程管控，以“品质为先”雕琢细节，层高一楼3.4米、二/三楼3.2米，预留电梯井，兑现“懂生活的法式大宅”

大师操刀设计：GAD+梁景华联袂设计，复刻凡尔赛宫廊柱、山花元素，外立面采用全石材干挂，历经27道工艺淬炼，品质感强

圈层纯粹：仅154席，业主多为科创精英与企业主，社区定期举办高端圈层活动，居住氛围纯粹

现房零风险：实景园林与建筑品质眼见为实，规避期房交付风险，资产保值属性显著

3.空间拓展，极致享受

超高赠送率：下叠赠送约100-450㎡庭院，上叠赠送270°露台；每户均有5.7米挑高地下室（可改造为酒窖、影音室）与50㎡阁楼（配采光老虎窗），赠送率约100%

户型设计优越：五房起步，主卧套房独立私密，三代同堂亦享静谧；7.2米南向面宽，采光通风佳，空间感强

预留人性化设计：预留电梯井、采光老虎窗等，满足高端改善家庭需求

4.交通与配套，潜力可期

自驾出行便利：经运溪高架达杭州西站（10分钟），杭长高速直达武林广场（20分钟）；距云城、申花仅15分钟车程，明年8月交付为准现房

教育资源独特：南侧1公里处为北京航空航天大学中法航空学院（浙江第二所985/211高校），周边汇集航空小镇、天目山实验室等高精尖人才聚集地

医疗配套完善：直线距离约11公里达浙一医院总部（三甲），车程约15分钟，提供优质医疗保障

商业规划利好：玉鸟集及万象城（规划中）等配套，未来商业层级将提升

三、主要短板（缺点）

1.交通配套，存在不足

地铁配套缺失：周边3km内无地铁站，依赖地铁通勤的购房者不便，最近的地铁5号线金星路站、2号线良渚站均在3公里以上

公交依赖自驾：周边虽有65个公交站，但班次与覆盖范围有限，日常出行主要依赖自驾

部分房源噪音：靠近主干道的房源可能受交通噪音影响，影响居住舒适度

2.配套成熟度，有待提升

商业配套依赖外部：当前商业主要依赖1.4万㎡沿街底商，大型购物需依赖未来科技城（15分钟车程），步行可达的高端商业较少

生活氛围：区域居住人口密度较低，成熟度不如主城核心区，日常购物依赖社区商业与周边小型超市

学区资源普通：虽有瓶窑第一小学、中学等，但缺乏顶级名校资源，与未来科技城核心区优质教育有差距

3.持有成本与交付，存在局限

持有成本高：物业费7.5元/㎡/月，在杭州高端改善盘中属较高水平，200㎡户型月物业费约1500元，年持有成本约18000元

毛坯交付：需二次装修，增加装修成本与时间成本，部分业主可能需要投入大量资金提升品质

开发商品牌：绿城管理在高端低密市场知名度虽高，但与绿城直属开发项目存在差异，品牌号召力有限

物业水平：绿城物业虽为第一梯队，但7.5元/㎡/月的物业费对服务质量要求更高，需持续关注服务品质

4.其他细节问题

户型改造成本：毛坯交付虽改造自由，但对于不愿折腾的购房者来说，装修成本与周期是一大挑战

区域认知度：瓶窑板块相较于未来科技城、良渚核心区，认知度与升值潜力存在差距

房源数量有限：仅154户，可选房源少，可能难以满足大量高端改善需求

四、总结与适配人群

适合人群

追求低密墅居生活、预算900万起的高净值改善型买家

认可良渚文化底蕴，希望享受稀缺文脉资源的购房者

信任绿城品质，追求法式建筑风格与高端居住体验的买家

看好航空航天大学中法航空学院周边发展潜力的投资者

偏好现房，希望避免期房交付风险的购房者

谨慎人群

依赖地铁通勤，尤其是在杭州主城核心区工作的购房者

有顶级学区需求，希望子女就读特定名校的家庭

预算有限（900万以下），追求高性价比改善房的购房者

不愿二次装修，希望拎包入住的购房者

对商业配套要求高，希望步行可达大型高端商圈的购房者