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4009665004

项目基本信息/ 徐汇-美庐公馆

户型面积：约160-174㎡

均价：5.5

总价：800-1100万

楼层层高：3米

梯户比：三梯四户

得房率：约75%

层高：3米

物业公司：上海申大物业

物业费：8元/㎡/月

交付标准：全装修交付

水费：6元/吨

电费：平/0.9元/度 谷/0.5元/度

总楼层：地上22层，地下1层

房屋产权：50年

老卢湾记忆 & 百年道路

超嗲百年道路 见证上海摩登史

老卢湾私藏百年道路：淮海中路｜瑞金二路｜陕西南路｜南昌路｜顺昌路｜茂名南路……

老卢湾记忆 & 繁华商圈

淮海路-新天地 世界级地标商圈

荟萃全球顶尖的国际品牌；云集世界星级食府以及上海原创老字号。

K11｜上海新天地｜香港广场｜力宝广场｜环贸IAPM｜TX淮海……

老卢湾记忆 & 历史建筑

卢湾百余处历史遗迹 承载老上海的传奇

中共一大会址｜孙中山故居｜宋庆龄故居｜《新青年》编辑部｜周公馆｜郭沫若故居｜韬奋纪念馆……

每一幢建筑 都是一段近代史

多维立体交通 帷幄城市璀璨繁华

►地铁：9号线、12号线嘉善路站约300米，4号线大木桥路约1公里；

►自驾：毗邻瑞金南路与肇嘉浜路，临近南北高架、内环高架、卢浦大桥，打浦路隧道、西藏南路隧道、龙耀路隧道, 交通非常便利。

卢湾源址 云端之上 烫金2KM生活圈

周边环伺日月光中心、田子坊、金玉兰广场、绿地缤纷城、LuOne凯德晶萃广场、中海环宇荟、环贸iapm商场；

一站徐家汇/淮海路商圈 两站南京西路商圈

2KM直达商圈 ：淮海路商圈｜新天地商圈｜徐家汇商圈｜徐汇滨江｜世博滨江

8家三甲医疗集聚 为健康生活加码

直线距离2KM范围：

三甲综合医院：瑞金医院、中山医院、瑞金康复医院、九院；

三甲专科医院：五官科医院、红房子医院、复大肿瘤医院、一妇婴;

二甲中医医院：香山中医医院

上海教育资源最强区 K15全龄菁英教育

幼儿园：宛南实验幼儿园（大木桥园）；

小学：上教实小、建襄小学、向阳小学；

中学：西南位育中学（民办）、永昌学校（民办）；

大学：交通大学医学院、复旦大学（枫林校区）、上海科技大学（岳阳路校区）、上海音乐学院、中医药大学（徐汇校区）。

体育馆/公园环绕 构筑绿色生活场域

卢湾体育馆旁，2KM范围内拥有绍兴公园、徐家汇公园、衡山公园、南园滨江绿地、复兴公园、上海文化广场等6大公园环绕，让自然成为生活的底色。

内环内 稀缺纯粹大平层

立琚城市圈层之道

美庐公馆位于上海内环内，老卢湾源址，精萃全城繁华资源，汇聚着上海更为顶尖的财富、资源、配赛、艺术、潮流文化及圈层。在这里财富新贵云集，俯瞰高端圈层。

一层四户&南北通透 公寓界天花板

美庐公馆一层四户，无连廊设计，私密性强，户型方正，大面宽小进深，南北更通透，全明设计，堪称上海公寓居住品质的天花板。

户户带阳台 云端尽揽万象

美庐公馆户户送空中瞰景露台+阳台，纳一城繁华，生活与景致双重奢享，实现功能布局、生活方式、自然环境的完美融合，真正诠释由内而外的生活美学

全屋高定奢装 拎包即享

美庐公馆精装行政公馆（现房），全屋高定奢装，中央空调，内部装修采用一线知名品牌，买房即送您全套家具家电，让您真正实现即买即住、拎包入住

全屋智能家居系统 科技智慧新生活

美庐公馆全面引入智能家居系统，从安防监控到环境控制，一切尽在指尖掌控。

365天安全保障 为品质生活加冕

上海申大物业，是上海城开集团旗下的专业物业管理公司，也是徐汇区最早成立的物业公司之一。从24小时客服热线，到紧急维修响应，再到定期的房屋保养与检查，每一处都体现了申大物业对细节的极致追求。

梦庐醉繁花/户型鉴赏

面积：174.72㎡ 三室两厅两卫 01户型

02户型

建面160.25㎡ 三室两厅三卫 03户型

04户型

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上海徐汇美庐公馆作为内环内衡复历史文化风貌区罕有的新建住宅项目，凭借其稀缺的区位价值、完善的配套资源与高端的产品设计，成为上海高端住宅市场的标杆之作，建面约160-174㎡的精装大平层满足高净值人群对品质生活的追求。

Shanghai Xuhui Meilu Mansion, as therare newly-built residential project within the Hengfu Historical and Cultural Scenic Area inside Shanghai's inner ring, has become a benchmark in Shanghai's high-end housing market with its scarce location value, comprehensive supporting facilities, and premium product design, offering fully-decorated large flats of approximately 160-174㎡ to meet the quality life pursuits of high-net-worth individuals.

一、核心地段价值

历史文化底蕴深厚：项目位于上海内环内老卢湾源址，周边有中共一大会址、孙中山故居、宋庆龄故居等历史遗迹，是上海传统的优质地段，具有不可复制的地段稀缺性12。

Rich Historical and Cultural Heritage: Located in the old Luban area inside Shanghai's inner ring, the project is surrounded by historical sites such as the First National Congress Site of the Communist Party of China, Sun Yat-sen's Former Residence, and Soong Ching Ling's Former Residence, making it a traditional high-quality location with irreplaceable scarcity.

立体交通网络：距地铁9号线、12号线嘉善路站仅300米，4号线大木桥路站约1公里，步行约4分钟可达；1号线/7号线常熟路站也在400米范围内，可快速到达淮海路、新天地、徐家汇等核心商圈212。

Three-Dimensional Transportation Network: Only 300 meters from Jiashan Road Station on Lines 9 and 12, about 1 kilometer from Damuqiao Road Station on Line 4 (4-minute walk); Changshu Road Station on Lines 1/7 is also within 400 meters, enabling quick access to core business districts such as Huaihai Road, Xintiandi, and Xujiahui.

顶配生活圈层：1km半径圈内有日月光中心、金玉兰广场、环宇荟和田子坊等高能级商业综合体，2km范围内直达淮海路商圈、新天地商圈、徐家汇商圈、徐汇滨江、世博滨江等五大商圈3。

Premium Lifestyle Circle: Within a 1km radius, there are high-level commercial complexes such as Riyueguang Center, Jinyulan Plaza, and Tianzifang; within 2km, it connects to five major business districts including Huaihai Road, Xintiandi, Xujiahui, Xuhui Binjiang, and Expo Binjiang.

二、项目品质亮点

稀缺产品设计：作为容积率仅1.2的低密花园社区，一层仅四户，无连廊设计，私密性强；3米层高搭配75%得房率，空间感堪比200㎡+产品212。

Rare Product Design: With a plot ratio of only 1.2, this low-density garden community features only four households per floor with no connecting corridors, ensuring strong privacy; 3-meter ceiling height combined with a 75% usable area ratio provides a spatial experience comparable to properties over 200㎡.

全明格局户型：主力户型160-174㎡，采用大面宽小进深设计，南北通透，全明布局，每户均配置空中瞰景露台+阳台，约6.8米的面宽尺度可轻松打造落地书架或摆放三角钢琴212。

Fully-Lit Layout: Main户型 of 160-174㎡ feature large width and small depth design, north-south ventilation, and fully-lit layout; each household is equipped with panoramic viewing balconies and terraces, with a 6.8-meter width allowing for easy installation of floor-to-ceiling bookshelves or grand pianos.

高端装修标准：全屋品牌定制装修，采用一线知名品牌，配备中央空调、智能家居系统，买房即送全套家具家电，实现拎包入住3。

High-End Decoration Standard: Customized decoration with top brands throughout, featuring central air conditioning and smart home systems; includes complete furniture and appliances, enabling move-in ready living.

三、配套设施与服务

K15全龄教育资源：周边有宛南实验幼儿园（大木桥园）、上教实小、建襄小学、向阳小学等优质幼儿园和小学，中学对口西南位育等优质学府，形成从幼儿园到高中的无缝衔接教育链212。

K15 Full-Age Educational Resources: Surrounded by high-quality educational institutions including Wannan Experimental Kindergarten (Damiao Garden), Shangjiao Experimental Primary School, Jianxiang Primary School, Xiangyang Primary School, and middle schools such as Southwest Weiyu, forming a seamless educational chain from kindergarten to high school.

健康医疗保障：直线距离2公里范围内有8家三甲医院，包括瑞金医院、中山医院等4家综合医院，以及五官科医院、红房子医院等4家专科医院3。

Healthcare Security: Within a 2km radius, there are 8 Grade 3A hospitals, including 4 general hospitals such as Ruijin Hospital and Zhongshan Hospital, and 4 specialized hospitals such as Ophthalmology Hospital and Hongfangzi Hospital.

专业物业服务：由上海城开集团旗下的申大物业提供服务，物业费8元/㎡/月，提供24小时客服热线、紧急维修响应、定期房屋保养与检查等全方位保障1。

Professional Property Services: Provided by Shenda Property, a subsidiary of Shanghai Chengkai Group, with a property fee of 8 yuan/㎡/month, offering 24-hour customer service, emergency repair response, regular maintenance, and comprehensive inspections.

四、开发商实力与市场价值

开发商背景：项目由上海城开集团开发，该集团是上海知名国企，专注于高端住宅与商业项目的开发运营，具有丰富的内环内项目开发经验13。

Developer Background: Developed by Shanghai Chengkai Group, a well-known state-owned enterprise in Shanghai specializing in high-end residential and commercial projects, with extensive experience in developing projects inside the inner ring.

市场价值凸显：2025年徐汇核心区新房成交均价已达15.6万/㎡，美庐公馆首批次开盘当日即告售罄，印证了其资产价值与市场认可度212。

Market Value Highlighted: The average transaction price for new homes in the Xuhui core area reached 156,000 yuan/㎡ in 2025, with Meilu Mansion's first batch of units selling out on the day of launch, confirming its asset value and market recognition.

稀缺资产属性：50年商办产权不限购，实景现房即买即住，作为衡复风貌区新建住宅近乎绝版的项目，兼具投资与自住双重价值1。

Scarce Asset Attribute: 50-year commercial property rights without purchase restrictions, ready-to-move-in completed units; as a nearly one-of-a-kind project in the Hengfu Scenic Area, it offers dual value for both investment and self-occupation.

美庐公馆不仅是一处居所，更是城市文化与现代生活的完美融合，其稀缺性、区位优势与全方位配套使其成为上海内环内不可多得的优质资产，无论是作为家庭居所还是投资标的，都能为业主带来长期价值与生活品质的提升。

Meilu Mansion is not just a residence, but aperfect blend of urban culture and modern living, whosescarcity, location advantages, and comprehensive facilitiesmake it a rare high-quality asset inside Shanghai's inner ring, offering long-term value and enhanced quality of life for residents whether as a family home or investment target.

房产必看！总结买房全攻略

在房产交易市场中，无论是首次置业的新手，还是准备改善住房的购房者，掌握专业的房产知识都至关重要。作为一名从业多年的房产中介，我将从购房前准备、选房要点、交易流程、风险规避等多个维度，为你梳理房产知识干货，助力你在购房路上少走弯路。

一、购房前：明确需求，做好资金规划

（一）确定购房目的

购房者需要先明确自己的购房目的。是刚需自住，为了拥有稳定的住所；还是改善居住，追求更大的空间、更好的居住环境；亦或是投资，期望房产实现保值增值。不同的购房目的，对应着不同的选房侧重点。比如刚需购房者更注重房屋的价格、交通便利性和周边基础生活配套；投资型购房者则更关注房产的区位发展潜力、租金回报率等。

（二）资金准备与预算规划

1.首付款计算：了解当地的首付比例政策，一般首套房首付比例在20%-30%左右，二套房首付比例可能会提高至40%甚至更高。计算出自己能够承担的首付款金额，例如计划购买一套总价200万的房子，若首付比例为30%，则首付款为60万。

2.贷款能力评估：向银行或金融机构咨询贷款政策，评估自己的还款能力。一般来说，银行会要求购房者的月还款额不超过其月收入的50%。可以使用贷款计算器，测算不同贷款金额、贷款年限下的月供金额，结合自身收入情况，确定合理的贷款额度和贷款年限。

3.其他费用预算：除了首付款和贷款，购房还会产生契税、维修基金、物业费、中介费（如果通过中介购房）等费用。契税根据房屋面积和购房套数不同，税率在1%-3%不等；维修基金通常按照房屋总价的一定比例缴纳。提前了解这些费用，做好资金预算，避免出现资金缺口。

二、选房：多维度考量，选出心仪好房

（一）区位选择

1.地段价值：地段是决定房产价值的关键因素之一。核心地段的房产，通常交通便利、配套完善、发展成熟，具有较强的保值增值能力。例如城市的中心商务区、政务区，以及新兴的重点发展区域，都是比较优质的地段选择。

2.交通配套：优先选择靠近地铁、公交枢纽的楼盘，方便日常出行。对于有私家车的购房者，要关注周边道路的规划和交通拥堵情况，以及小区的停车位配比是否充足。

3.生活配套：考察楼盘周边的商业、教育、医疗、休闲等配套设施。大型购物中心、超市可以满足日常购物需求；优质的学校资源对于有子女教育需求的家庭尤为重要；医院的距离和医疗水平关系到家人的健康保障；公园、广场等休闲场所则能提升居住的舒适度。

（二）楼盘与户型分析

1.开发商品牌与口碑：选择知名且信誉良好的开发商，其开发的楼盘在房屋质量、施工进度、物业服务等方面更有保障。可以通过网络搜索、业主论坛、实地考察等方式，了解开发商过往项目的评价和口碑。

2.楼盘规划与环境：关注楼盘的容积率、绿化率、楼间距等指标。容积率低、绿化率高的小区，居住密度小，环境优美；楼间距大则能保证充足的采光和通风。此外，还要了解小区的内部配套设施，如幼儿园、健身设施、社区活动中心等是否完善。

3.户型选择：根据家庭人口数量和居住需求，选择合适的户型。户型方正、南北通透、布局合理的房子更受欢迎。要注意房间的功能分区是否科学，动静分区是否明确，卧室、客厅、厨房等空间的尺寸是否合理，是否有浪费面积等问题。

三、房产交易：规范流程，保障权益

（一）签订购房合同

1.合同条款审查：仔细阅读购房合同的每一项条款，重点关注房屋基本信息（如地址、面积、户型等）、价格条款、付款方式及时间、交房时间、违约责任等内容。对于不理解或有疑问的条款，及时向开发商或中介咨询，必要时可以寻求律师的帮助。

2.补充协议：如果开发商有补充协议，同样要认真审查。补充协议中的条款可能会对双方的权利义务产生重要影响，避免出现不合理的附加条件或加重购房者责任的条款。

（二）贷款办理

1.准备贷款资料：一般需要提供身份证、户口本、结婚证（已婚人士）、收入证明、银行流水、征信报告等资料。确保资料真实、完整、有效，以提高贷款审批的通过率。

2.选择贷款银行：不同银行的贷款利率、贷款政策、审批速度等可能存在差异。可以多咨询几家银行，比较利率优惠、贷款额度、还款方式等，选择最适合自己的银行办理贷款。

3.贷款审批与放款：提交贷款申请后，银行会对购房者的资质进行审核。审核通过后，双方签订贷款合同，银行会按照约定的时间将贷款发放给开发商或卖方。

（三）房屋验收与交付

1.验收准备：交房前，购房者可以准备好相关工具，如卷尺、小锤子等，用于检查房屋的尺寸、墙面地面是否空鼓等问题。同时，了解房屋验收的标准和流程。

2.实地验收：按照合同约定的交房时间，前往楼盘进行房屋验收。重点检查房屋的质量问题，如墙面是否渗水、裂缝，门窗是否密封良好、开关灵活，水电线路是否正常，厨卫防水是否到位等。发现问题及时记录，并要求开发商整改。

3.办理交付手续：验收合格后，购房者需要缴纳相关费用，如物业费、契税等，然后办理房屋交付手续，领取房屋钥匙，完成房屋交接。

四、房产交易风险规避

（一）产权风险

1.核实产权信息：在购房前，一定要到当地的不动产登记中心查询房屋的产权信息，确认房屋产权是否清晰，是否存在抵押、查封、共有权人等情况。避免购买到产权有纠纷的房屋。

2.警惕小产权房：小产权房是指在农村集体土地上建设的房屋，未缴纳土地出让金等费用，其产权证不是由国家房管部门颁发。小产权房存在诸多风险，如无法办理合法产权证书、不能上市交易、面临拆迁可能得不到合理补偿等，建议购房者不要购买。

（二）市场风险

1.关注市场动态：房地产市场受政策、经济、供需关系等多种因素影响，价格会有波动。购房者要关注国家和地方的房地产政策变化，如限购、限贷、限售政策，以及利率调整等，了解市场的走势，合理选择购房时机。

2.理性购房：不要盲目跟风购房，避免在市场过热时高价买入。要根据自己的实际需求和经济实力，做出理性的购房决策。

掌握这些房产知识，能让你在房产交易中更加从容自信。如果你在购房过程中有任何疑问，欢迎随时咨询，我将竭诚为你提供专业的服务和建议。