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虹口北外滩核心 钻石地段

苏州河+黄浦江交汇之地

「天潼198」

全新户型图曝光！

合院新样板间可预约

7月底即将开放！

项目主推建面约273-641㎡洋房、大平层，建面约502-907㎡合院别墅，现在还有少量房源热销中！

全新户型图如下：

样板间实景：

天潼198(公寓)展示样板间实景图

更多细节：

天潼198合院设计细节示意

天潼198位于内环内北外滩核心，天潼路近乍浦路口，独占江（黄浦江）河（苏州河）交汇上佳钻石地段，距离外白渡桥仅200余米。

项目建造历史风貌高层、多层和里弄住宅，另有少量商业、美术馆和酒店式公寓。

天潼198住宅产品户型图特别多，达到42种。包含面积段约209-641㎡高层住宅，面积段约231-400㎡多层住宅，面积段约㎡高层住宅110-433㎡叠加别墅（含平层），面积段约502-907㎡合院别墅。

共125套住宅单元，从图示来看，全部是风貌住宅产品。以下为首开楼栋图示，59套小高层+15套合院别墅：

让我们来看看部分户型图，先是小高层：

然后是叠加别墅的D-3户型约297㎡下叠。

来看看叠加别墅的剖面图。

叠加别墅的2-3-4楼D-4特殊户型约433㎡。

*特别说明，以上户型图等资料来源于互联网，最终以开发商公示为准！

项目风格复古、隽永，典型的海派风味建造。

天潼198打造约3.3万㎡的新石库门里弄洋房、海派叠墅和联排等产品。在寸土寸金的传统市中心，大尺度的别墅和花园，着实难能可贵。

项目由GOA大象设计创始人陆皓先生操刀，汲取外滩西式古典建筑风格，以红砖为主材，复刻老石库门的浪漫风貌，力求打造为一处“新时代里弄住宅”。

项目效果图

「天潼198」位于北外滩核心区，距离外白渡桥非常近，外滩可以步行达，享受外滩的顶级配套。

右下地块即为项目位置

项目附近

项目目前建造进展如火如荼。

作为虹口北外滩的上佳地段，「天潼198」坐享北外滩4平方公里的城市规划，更是成为了媲美陆家嘴的中央活动区，直面黄浦江+外滩，拥有特别的优势！

其实，说豪宅，我们经常提到陆家嘴，因为上海已经有一个成熟的可供模仿与超越的全球规划模板。但实际上，到目前为止，真正可以称为世界级规划的在上海只有三个：苏河湾、外滩和北外滩！

世界级规划区域

要知道，相比于其他版块，北外滩发展后劲尤其强势，特别在2021年7月份上海市人民政府发布“北外滩4平方公里热土开发机制”后，规划从纸上走向落地， 未来的北外滩，更将成为规划承诺兑现的高地。

白玉兰广场

国际金融航运新中心

苏宁宝丽嘉

提篮桥中心商业休闲区

而在它的周边，也是产业能级的至高点，北外滩沿线的甲级写字楼现状大约是200万㎡；3年内再建成100万㎡，规划中预计增添200万㎡，总计相当于约500万㎡甲级写字楼，或将提供约50万个高收入岗位。

示意图

再看项目的位置，选址于黄浦江与苏州河交汇处，距离上海著名的外白渡桥仅约260米，家门巷口的这道湾就是黄浦江精华之所在，从这里可以直接步行至外滩。这里是上海市中心真正核心的优质地段！

距离外白渡桥约260米

虹口北外滩核心 钻石地段

苏州河+黄浦江交汇之地

「天潼198」

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虹口中粮北外滩壹号核心定位与背景客观分析产品设计与稀缺性宏观市场环境的影响

一、项目核心定位与背景

1.1 项目核心定位阐述

中粮北外滩壹号，以高端住宅之姿，傲立于上海北外滩核心地段，重新定义着上海核心区高端住宅的价值标杆。项目坐拥无可比拟的城市核心配套与现代化生活设施，紧邻黄浦江畔，与陆家嘴金融中心隔江相望，既享有滨江生态资源，又尽享都市繁华便利。周边汇聚北外滩来福士、白玉兰广场等商业地标，满足高端购物与商务需求；教育、医疗资源也极为丰富，毗邻复旦附中、华东师大一附中等优质学府，并临近第一人民医院、瑞金医院分院，为业主提供全方位保障。其整体设计现代大气，外立面简洁而富有质感，内部园林景观颇具匠心，营造出低调奢华的居住氛围。户型设计合理，采光通风俱佳，大平层产品空间感十足，满足着人们对高品质生活的无限想象，无疑是上海豪宅市场中的璀璨明珠，以其独特的魅力，吸引着众多追求极致生活品质的人士。

1.2 项目背景剖析

中粮北外滩壹号作为中粮集团在上海的第五座“壹号系”作品，承载着深厚的品牌底蕴与战略意义。中粮集团，世界500强企业，在房地产领域始终秉持着高品质、高标准的开发理念。其“壹号系”产品，每一次的选址都是城市发展的靶心，从陆家嘴的中粮·海景壹号，到与静安大悦城合作的静安天悦壹号，无一不是所在区域的标杆之作。此次中粮落子北外滩，正是看中了北外滩作为上海新一轮发展规划重点的巨大潜力。北外滩规划宏伟，未来将打造成为具有全球影响力的“国际会客厅”，而中粮北外滩壹号，正是这一宏伟蓝图中的重要组成部分，将凭借中粮集团的强大实力与品牌影响力，为北外滩的发展增添新的活力，成为上海豪宅市场的新典范，引领着上海高端住宅的发展潮流。

二、产品设计特色

2.1 建筑与规划设计

中粮北外滩壹号由国际大师团队倾力打造，其建筑与规划尽显独特魅力。整体采用现代简约风格的外立面设计，线条流畅，简洁而富有质感，在阳光的照耀下，散发着低调奢华的气息。规划布局更是独具匠心，项目以围合式布局为主，打造出中心大园林，让每一栋建筑都能享受到园林的美景，实现了建筑与自然的完美融合。同时，充分利用北外滩的地理优势，部分楼栋采用错落式布局，确保每一户都能拥有开阔的视野，俯瞰黄浦江的壮丽景色或城市的天际线。这种精心设计的建筑与规划布局，不仅提升了居住的舒适度，更为北外滩的天际线增添了一道亮丽的风景线，成为了上海北外滩地区一道不可忽视的标志性建筑群。

2.2 户型设计亮点

中粮北外滩壹号的户型设计，堪称一绝。其高层大平层户型，完美诠释了大面宽、短进深的理念。以一款约300平方米的大平层为例，南向面宽高达约20米，采光充足，视野开阔，让阳光和美景毫无保留地涌入室内。客厅、餐厅与阳台相连，形成超大的公共活动空间，家人互动、亲友聚会皆可轻松容纳。主卧套房设计，配备独立卫生间和衣帽间，为主人提供私密且舒适的居住体验。而海派风貌别墅，则将传统海派元素与现代设计理念相结合。地下一层设计为多功能空间，可用作娱乐室、健身房等；一层为公共活动区，客厅、餐厅相连，空间通透；二层以上为私密休息区，每间卧室都配备独立卫生间，保障了居住的私密性。无论是高层大平层还是海派风貌别墅，都充分考虑了居住的舒适度和实用性，满足了不同客户对高品质生活的追求。

2.3 精装与智能化配置

中粮北外滩壹号在精装与智能化配置方面，展现出了极致的奢华与科技感。项目采用国际一线品牌进行精装，从厨房的德国高端厨电，到卫生间的智能马桶、恒温花洒，每一个细节都彰显着高品质。厨房操作台选用优质石材，耐用且美观；卫生间墙面和地面采用进口瓷砖，纹理细腻，质感十足。而在智能化配置上，项目更是引入全屋华为智能家居系统。通过智能中控屏，业主可以轻松控制家中的灯光、空调、窗帘等设备，实现一键场景模式切换。智能安防系统也十分完善，包括红外探测、门磁报警等，为业主提供全方位的安全保障。智能化的精装配置，让中粮北外滩壹号的业主享受到了科技带来的便捷与舒适，引领着上海高端住宅的智能化潮流。

三、稀缺性分析

3.1 地段稀缺性

中粮北外滩壹号位于北外滩“黄金三角”核心腹地，这一地段可谓寸土寸金。上海的“黄金三角”，由外滩、陆家嘴、北外滩构成，是上海城市发展的核心区域，汇聚了上海最顶尖的资源与景观。而北外滩，作为这一三角中的重要一极，未来将打造成为“国际会客厅”，其发展潜力巨大。项目紧邻黄浦江，占据着稀缺的滨江景观资源，可俯瞰黄浦江S型湾道的壮阔江景，对望陆家嘴金融中心的天际线。周边还有外白渡桥、上海大厦等历史建筑，文化底蕴深厚。这样的地段，既拥有繁华的商业配套，又享有优美的自然景观和人文景观，是上海不可多得的稀缺地段，其价值不言而喻，未来也极难再有类似的地块出现。

3.2 产品稀缺性

中粮北外滩壹号以低容积率打造纯住宅社区，产品形态和圈层纯粹性极为稀缺。在土地资源日益紧张的上海，低容积率的项目本就难得，而纯住宅社区更是凤毛麟角。项目采用围合式布局，打造出中心大园林，为业主营造出静谧、舒适的生活环境。高层大平层和海派风貌别墅的产品形态，满足了不同高端客户的需求，吸引了众多社会精英人士入驻，形成了纯粹的高品质生活圈层。在如今房地产市场上，产品同质化严重，而中粮北外滩壹号凭借其独特的产品设计和纯粹的圈层属性，成为了市场上的一股清流，具有极高的稀缺价值，对于追求高品质生活的人群而言，有着不可抗拒的吸引力。

四、宏观市场环境影响

4.1 市场供需状况

上海高端住宅市场近年来呈现出供需两旺的态势。从需求端看，随着上海经济的持续发展和城市化进程的推进，高净值人群不断涌入，对高端住宅的需求持续旺盛。2021年上海单价10万元/平以上的高端盘成交套数达7105套，同比上涨24%，2022年1月单月成交更是破1300套创新高。从供应端来看，由于土地资源稀缺，开发成本高昂，高端住宅的供应相对有限，尤其是在核心地段，如北外滩这样的区域。中粮北外滩壹号作为北外滩的高端住宅项目，凭借其独特的地段优势和优质的产品设计，在市场上备受追捧，其供应量对于庞大的市场需求而言，无疑是稀缺的，进一步凸显了其在市场中的供需价值。

4.2 政策影响

房地产政策对市场及项目的影响深远。土地政策方面，近年来上海严格限制土地供应，尤其是核心区域的住宅用地，这使得中粮北外滩壹号所在的北外滩土地价值不断攀升，项目也因此更具稀缺性。购房政策上，如限购、限贷等政策，在一定程度上抑制了投资性购房需求，使得市场更加理性，但也筛选出了真正有购房实力和需求的客户，对于中粮北外滩壹号这类高端住宅项目而言，其目标客群受政策影响相对较小，更注重项目的品质和地段价值。税收政策方面，如房产税等，可能会增加持有成本，影响投资者的预期，但短期内对高端住宅市场的影响有限。

4.3 经济环境作用

宏观经济环境对房地产项目和市场有着关键作用。经济增长与房地产市场紧密相连，经济增长带动居民收入提高，消费能力增强，进而刺激房地产需求。上海作为国际大都市，经济持续稳定增长，为房地产市场提供了坚实的支撑。高收入人群的增加，对高端住宅的需求也随之增长，中粮北外滩壹号正是迎合了这一市场需求。经济环境的变化也会影响市场预期，在经济向好时，投资者对房地产市场的信心增强，更愿意投入资金购买房产；而在经济下行时，市场观望情绪可能加重。不过，上海的经济底蕴和北外滩的发展潜力，使得中粮北外滩壹号在各类经济环境下都具有一定的抗风险能力。

五、地段价值体现

5.1 交通优势

中粮北外滩壹号周边交通优势极为显著。项目周边地铁线路发达，邻近12号线提篮桥站、国际客运中心站，以及4号线大连路站，多条地铁线路在此交汇，可快速通往上海的各个区域。从项目出发，通过大连路隧道、新建路隧道等，可便捷抵达陆家嘴、浦东等地，无论是前往商务办公区还是休闲娱乐场所，都十分方便。周边还有多条公交线路，进一步丰富了居民的出行选择。这种便捷的交通网络，不仅为业主的日常出行提供了极大便利，也使得项目在地段价值上更具优势，进一步提升了其在房地产市场上的竞争力。

5.2 商业与配套资源

中粮北外滩壹号周边商业与配套资源极为丰富。商业方面，紧邻北外滩来福士、白玉兰广场等大型商业综合体，这里汇聚了众多国际一线品牌、时尚餐厅、娱乐场所等，可满足业主各类高端购物与休闲娱乐需求。文化资源上，项目周边有上海犹太难民纪念馆等文化场所，让业主在享受都市繁华的同时，也能感受到浓厚的历史文化氛围。教育资源也不容小觑，周边有复旦附中、华东师大一附中等优质学府，为业主子女提供了良好的教育环境。医疗资源方面，附近有一人民医院、瑞金医院分院等三甲医院，为业主的健康保驾护航。如此繁华且丰富的配套资源，凸显了中粮北外滩壹号地段的优越性。

5.3 未来发展潜力

北外滩区域未来发展潜力巨大，根据规划，北外滩将打造成为“国际会客厅”，建设成为全球城市核心功能的重要承载区。未来这里将汇聚更多的高端商务、金融、航运等产业，吸引大量的高素质人才和高端企业入驻。随着北外滩新一轮规划的逐步实施，区域的交通、商业、文化等配套设施将不断完善，区域价值将持续提升。中粮北外滩壹号作为北外滩核心区域的标杆项目，无疑将充分受益于区域的快速发展，其地段价值具有极大的升值潜力。无论是对于自住还是投资而言，都是一个极具吸引力的选择，未来随着北外滩的崛起，项目必将迎来更加辉煌的发展前景。

房产必看！总结买房全攻略

在房产交易市场中，无论是首次置业的新手，还是准备改善住房的购房者，掌握专业的房产知识都至关重要。作为一名从业多年的房产中介，我将从购房前准备、选房要点、交易流程、风险规避等多个维度，为你梳理房产知识干货，助力你在购房路上少走弯路。

一、购房前：明确需求，做好资金规划

（一）确定购房目的

购房者需要先明确自己的购房目的。是刚需自住，为了拥有稳定的住所；还是改善居住，追求更大的空间、更好的居住环境；亦或是投资，期望房产实现保值增值。不同的购房目的，对应着不同的选房侧重点。比如刚需购房者更注重房屋的价格、交通便利性和周边基础生活配套；投资型购房者则更关注房产的区位发展潜力、租金回报率等。

（二）资金准备与预算规划

1.首付款计算：了解当地的首付比例政策，一般首套房首付比例在20%-30%左右，二套房首付比例可能会提高至40%甚至更高。计算出自己能够承担的首付款金额，例如计划购买一套总价200万的房子，若首付比例为30%，则首付款为60万。

2.贷款能力评估：向银行或金融机构咨询贷款政策，评估自己的还款能力。一般来说，银行会要求购房者的月还款额不超过其月收入的50%。可以使用贷款计算器，测算不同贷款金额、贷款年限下的月供金额，结合自身收入情况，确定合理的贷款额度和贷款年限。

3.其他费用预算：除了首付款和贷款，购房还会产生契税、维修基金、物业费、中介费（如果通过中介购房）等费用。契税根据房屋面积和购房套数不同，税率在1%-3%不等；维修基金通常按照房屋总价的一定比例缴纳。提前了解这些费用，做好资金预算，避免出现资金缺口。

二、选房：多维度考量，选出心仪好房

（一）区位选择

1.地段价值：地段是决定房产价值的关键因素之一。核心地段的房产，通常交通便利、配套完善、发展成熟，具有较强的保值增值能力。例如城市的中心商务区、政务区，以及新兴的重点发展区域，都是比较优质的地段选择。

2.交通配套：优先选择靠近地铁、公交枢纽的楼盘，方便日常出行。对于有私家车的购房者，要关注周边道路的规划和交通拥堵情况，以及小区的停车位配比是否充足。

3.生活配套：考察楼盘周边的商业、教育、医疗、休闲等配套设施。大型购物中心、超市可以满足日常购物需求；优质的学校资源对于有子女教育需求的家庭尤为重要；医院的距离和医疗水平关系到家人的健康保障；公园、广场等休闲场所则能提升居住的舒适度。

（二）楼盘与户型分析

1.开发商品牌与口碑：选择知名且信誉良好的开发商，其开发的楼盘在房屋质量、施工进度、物业服务等方面更有保障。可以通过网络搜索、业主论坛、实地考察等方式，了解开发商过往项目的评价和口碑。

2.楼盘规划与环境：关注楼盘的容积率、绿化率、楼间距等指标。容积率低、绿化率高的小区，居住密度小，环境优美；楼间距大则能保证充足的采光和通风。此外，还要了解小区的内部配套设施，如幼儿园、健身设施、社区活动中心等是否完善。

3.户型选择：根据家庭人口数量和居住需求，选择合适的户型。户型方正、南北通透、布局合理的房子更受欢迎。要注意房间的功能分区是否科学，动静分区是否明确，卧室、客厅、厨房等空间的尺寸是否合理，是否有浪费面积等问题。

三、房产交易：规范流程，保障权益

（一）签订购房合同

1.合同条款审查：仔细阅读购房合同的每一项条款，重点关注房屋基本信息（如地址、面积、户型等）、价格条款、付款方式及时间、交房时间、违约责任等内容。对于不理解或有疑问的条款，及时向开发商或中介咨询，必要时可以寻求律师的帮助。

2.补充协议：如果开发商有补充协议，同样要认真审查。补充协议中的条款可能会对双方的权利义务产生重要影响，避免出现不合理的附加条件或加重购房者责任的条款。

（二）贷款办理

1.准备贷款资料：一般需要提供身份证、户口本、结婚证（已婚人士）、收入证明、银行流水、征信报告等资料。确保资料真实、完整、有效，以提高贷款审批的通过率。

2.选择贷款银行：不同银行的贷款利率、贷款政策、审批速度等可能存在差异。可以多咨询几家银行，比较利率优惠、贷款额度、还款方式等，选择最适合自己的银行办理贷款。

3.贷款审批与放款：提交贷款申请后，银行会对购房者的资质进行审核。审核通过后，双方签订贷款合同，银行会按照约定的时间将贷款发放给开发商或卖方。

（三）房屋验收与交付

1.验收准备：交房前，购房者可以准备好相关工具，如卷尺、小锤子等，用于检查房屋的尺寸、墙面地面是否空鼓等问题。同时，了解房屋验收的标准和流程。

2.实地验收：按照合同约定的交房时间，前往楼盘进行房屋验收。重点检查房屋的质量问题，如墙面是否渗水、裂缝，门窗是否密封良好、开关灵活，水电线路是否正常，厨卫防水是否到位等。发现问题及时记录，并要求开发商整改。

3.办理交付手续：验收合格后，购房者需要缴纳相关费用，如物业费、契税等，然后办理房屋交付手续，领取房屋钥匙，完成房屋交接。

四、房产交易风险规避

（一）产权风险

1.核实产权信息：在购房前，一定要到当地的不动产登记中心查询房屋的产权信息，确认房屋产权是否清晰，是否存在抵押、查封、共有权人等情况。避免购买到产权有纠纷的房屋。

2.警惕小产权房：小产权房是指在农村集体土地上建设的房屋，未缴纳土地出让金等费用，其产权证不是由国家房管部门颁发。小产权房存在诸多风险，如无法办理合法产权证书、不能上市交易、面临拆迁可能得不到合理补偿等，建议购房者不要购买。

（二）市场风险

1.关注市场动态：房地产市场受政策、经济、供需关系等多种因素影响，价格会有波动。购房者要关注国家和地方的房地产政策变化，如限购、限贷、限售政策，以及利率调整等，了解市场的走势，合理选择购房时机。

2.理性购房：不要盲目跟风购房，避免在市场过热时高价买入。要根据自己的实际需求和经济实力，做出理性的购房决策。

掌握这些房产知识，能让你在房产交易中更加从容自信。如果你在购房过程中有任何疑问，欢迎随时咨询，我将竭诚为你提供专业的服务和建议。