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静安内环内风貌别墅

【华发·静安华府】

S2丨9幢11号316㎡独栋

仅剩1套

户型图首度曝光

单价17.7万/㎡

地上2层，地下1层

一层层高3.6米，二层层高3.3米

地下室层高5.6米

现房交付

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当静安的百年烟火与当代高端人居审美相遇

华发·静安华府

便在这片寸土寸金的核心板块应运而生

作为静安区稀贵的低密住区

它既浸润着南京西路、静安寺商圈的繁华肌理

又毗邻静安公园、静安体育中心的生态静谧

以得天独厚的区位优势

为高净值人群构筑起

“入则静谧、出则繁华”的理想生活场域

静安，作为上海的“心脏地带”，汇集了南京西路的摩登繁华、静安寺的人文底蕴与老上海的烟火温情，土地稀缺性不言而喻。华发・静安华府落位芷江西路与西藏北路交汇处，妥妥的静安内环旁核心居住区，3公里生活圈内尽揽城市精华——2.5公里直达静安寺商圈，邂逅国际品牌与高端业态；毗邻大宁国际商业中心，吃喝玩乐购一站式满足；直线距离人民广场、外滩均约2.5-3公里，步行可达的范围内，既有老上海的石库门风情，又有现代都市的璀璨霓虹。

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更难得的是，项目在繁华深处开辟出一片自然秘境：临近中兴公园、大宁灵石公园两大城市绿肺，日常散步、周末野餐，让鲜氧与绿意成为生活标配。同时，周边中兴路社区正加速推进城市更新，未来将新增大型商业综合体与优质教育用地，区域价值持续升级，为居者带来长期的资产增值预期。

作为国企华发股份的高端力作，项目从规划到细节都彰显着“精工筑家”的理念。整体总占地4.2万㎡，总建面10.5万㎡，以2.5的低容积率、35%的高绿化率，在寸土寸金的内环旁打造出难得的低密舒居环境。

建筑风格上，项目巧妙平衡现代审美与历史风貌：采用现代轻奢风格，外立面以铝板搭配真石漆，质感细腻且历久弥新；稀缺风貌别墅则复刻石库门门头雕刻、石材外立面等经典元素，让老上海的韵味在当代生活中得以传承。

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房源介绍

▲户型图

珠海华发实业股份有限公司(简称:华发股份，股票代码:600325)，组建于1992年，拥有国家一级房地产开发资质。

◎2024年，位列“中国房地产百强企业”第11位。连续四年稳居干亿房企阵营;

◎2023年1-12月位居中国房地产企业操盘榜第13名(克而瑞)；

◎荣膺“2023中国房地交付力TOP9”。

10年来华发上海布局27个项目，打造了华发华润·静安府、苏河世纪、海上溪云、华发四季半岛、缦云、古美华庭等精品人居。

华发・静安华府地处静安内环旁核心板块，周边交通、商业、教育、医疗、生态等资源不仅密集且品质出众，再加上区域城市更新带来的规划红利，全方位构筑起高舒适度的高端生活圈。

恢弘大气的石库门门头

为还原百年石库门的历史风貌，项目精选与原建筑一致的石材，并应用现代防护材料进行表层维护，力求“修旧如旧”。资深工匠运用传统雕刻工具与3D打印技术，精准复原门头雕刻，确保细节原貌再现。门饰上，中西合璧的装饰图案，如蝙蝠、云纹等中国传统吉祥纹样和巴洛克风格元素，蕴含着户主对家族的冀望。

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元宝缝砖墙

元宝缝是石库门建筑外墙的一种经典砌砖方式，形似元宝，独具匠心。工匠们秉承传统砌砖技艺，巧妙融合现代技术，精心雕琢每一道缝的弧度，使之趋于完美统一。

复刻红砖外墙经典风貌

挑选与原建筑外墙风格一致的手工砖，进行墙体修复与替换，确保其历史风貌得以保留。同时，引入超低能耗技术，将高性能保温板隐藏于墙体内部，既不破坏外部视觉效果，又提高建筑的节能性能。

风貌里弄肌理

原汁原味保留风貌里弄肌理，同时增加小型花园、休憩区等公共空间设计和节能照明和智能安全监控，为住户提供一个富有文化氛围且舒适的社区空间。

星级社区入口建构尊贵优雅的生活秩序

项目共规划7栋小高层，4栋联排别墅（历史风貌建筑），尊享星级社区入口，以高辨别度大门、尊贵大堂，为每一次归家营造尊崇仪制。

全龄儿童活动区创造儿童友好梦乐园

涵盖多年龄段儿童活动空间，在高差变化的场地空间能让孩子们在上面玩耍、攀爬、滑行、躲藏等，同时也设置家长看护区，家长在陪护的同时也可以做一些小型的活动。

归家入户体验缔造至高生活礼遇

主要通过景观入户景墙结合点景乔木，彰显业主归家仪式感和尊贵感。

交通

立体路网通达全城，出行高效无忧项目坐拥“双地铁+双高架”的立体交通网络，公共出行与自驾皆便捷。地铁方面，别墅板块距3号线东宝兴路站直线距离约300米，距8号线西藏北路站约800米，其中8号线3站直达人民广场、4站到南京西路，3号线可串联上海南站等核心枢纽；高层区距7号线中山北路站800米，4站就能抵达静安寺。自驾出行同样顺畅，项目距内环高架约500米、南北高架约1.5公里，经这些主干道15分钟可达人民广场，20分钟至陆家嘴，快速连通虹桥、北外滩等重要区域。此外社区还设有班车接驳地铁站，进一步提升了出行便利性。

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商业

核心商圈环伺，繁华生活即享项目周边商业配套成熟且层级丰富，2公里范围内就有静安大悦城、四川北路商圈等热门商业体，能满足高端购物、特色餐饮等多元需求。同时，瑞虹新城太阳宫、虹口凯德龙之梦等数十万方商业环伺左右。在3-5公里黄金商业圈内，人民广场、南京西路、陆家嘴等上海顶级商圈均在列，轻松对接国际品牌与高端业态。更值得期待的是，项目西侧中兴城规划有约30万方大型综合体，自身还带有1500㎡社区商业，800米处还有2026年即将开业的芷江西路邻里中心，未来日常购物、休闲娱乐下楼即能满足。

教育

全龄学府林立，文脉底蕴深厚项目周边覆盖了从幼儿园到中学的全龄段优质教育资源，学术氛围浓厚。600米内有静安区第三中心小学，该校2023年升学率达93%，还有止园路小学等基础学府；1.2公里处坐落着市重点风华中学，其2024年中考位居静安区排名前5。此外，市北初级中学、青云中学等多所优质中小学也分布在周边，3公里范围内更是聚集了94所幼儿园与46所小学。同时中兴城规划中还包含小学、幼儿园教育用地，未来区域教育资源将进一步升级，为孩子成长提供多样优质选择。

医疗

三甲资源扎堆，健康保驾护航周边医疗资源堪称优质且密集，1公里范围内就有多家实力医院保驾护航。直线距离约400米处是三甲上海市中医院，700米左右可达411医院，就医十分便捷。3公里范围内还分布着上海市第一人民医院、上海第十人民医院等多家三甲医院，涵盖心血管、骨科、口腔等多个重点科室，从日常问诊到重大疾病诊疗，都能为业主及家人提供可靠的医疗保障，全面守护居住者的健康。

生态

公园绿地环绕，静享鲜氧生活项目在繁华城芯为业主预留了充足的自然休憩空间，约3.5万方的中兴公园近在咫尺，如同城市氧吧，满足业主日常慢跑、散步、野餐等休闲需求。此外，鲁迅公园、大宁灵石公园、闸北公园等5大公园环伺周边，其中68万㎡的4A级大宁灵石公园，步行12分钟即可抵达。同时，项目对望的苏河湾拥有“一河两岸”的滨水设计，将自然景观与城市风貌相融，让业主在忙碌之余，随时能享受与绿意相伴的静谧时光。

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规划

城市更新加持，区域价值跃升项目所在的中兴路社区是上海内环内重点城市更新区域，周边百万方中兴城、安康苑等大型更新项目推进正酣。这里通过修缮海派建筑保留老上海烟火气，同时引入全新业态激活街区活力。未来区域内不仅会新增大型商业、教育配套，还将打造对标国际的人文之城，形成高端居住氛围。加之项目对望苏河湾CAZ这一静安沟通南北的战略节点，区域内聚集了众多跨国公司地区总部与高新技术企业，随着城市更新的落地，业主的生活品质与房产的资产价值都将迎来显著提升。

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一、购房前的准备工作

（一）明确购房需求

在踏入房产市场之前，明确自身购房需求是至关重要的第一步，这直接决定了后续选房的方向和范围，避免盲目看房浪费时间和精力。从居住需求来看，首先要考虑家庭人口结构。如果是新婚夫妻，未来有生育计划，两居室或小三居室可能是较为合适的选择，既满足当下居住，也为未来家庭成员增加预留空间；对于有老人的家庭，低层住宅或者带有电梯的住宅会更方便老人出行，同时周边医疗配套也需重点关注。

如果是投资需求，就要重点分析房产的增值潜力。地段是影响房产增值的关键因素，临近规划中的地铁线、商圈、学校等区域的房产，未来增值空间通常较大。此外，房屋的租金回报率也不能忽视，可以通过调查周边类似房源的租金水平，结合房屋总价计算租金回报率，判断投资的性价比。

还要考虑购房预算，这是购房过程中的硬性约束。除了房屋总价，还需预留出装修费用、税费、维修基金等其他开支。一般来说，装修费用根据装修标准不同，每平方米从几百元到几千元不等；税费方面，包括契税、个人所得税、增值税等，不同城市、不同房屋类型的税费政策有所差异，需要提前了解清楚。

（二）了解购房资质

不同城市对于购房资质有不同的规定，这是购房前必须明确的重要事项，否则即使选中心仪的房屋，也可能因不具备购房资质而无法完成交易。

在限购城市，通常会对户籍、社保缴纳年限、个税缴纳年限等有要求。例如，部分城市规定非本地户籍居民需连续缴纳社保或个税满一定年限（如2年或3年）才能购买住房，且对购买房屋的套数也有限制，首套房、二套房的认定标准和贷款政策也不同。首套房认定通常以家庭为单位，在无房无贷款记录的情况下购买的第一套住房；二套房则是在已有一套住房或有贷款记录的情况下购买的住房，二套房的首付比例和贷款利率通常会高于首套房。

对于户籍居民，也可能存在套数限制，比如部分城市规定本地户籍居民家庭最多只能购买2套住房。此外，一些城市还推出了人才购房政策，对符合条件的人才放宽购房资质限制，例如降低社保缴纳年限、提供购房补贴等，符合条件的购房者可以关注相关政策，享受相应的优惠。

（三）积累房产知识

在购房前，积累一定的房产知识可以帮助购房者更好地理解房产市场，做出明智的决策。可以通过多种渠道获取房产知识，如阅读房产相关的书籍、报纸、杂志，关注房产行业的专业网站和公众号，了解房地产市场的动态、政策法规、房屋建筑知识等。

了解房屋建筑知识，有助于在选房时判断房屋的质量和品质。例如，房屋的结构类型（砖混结构、框架结构、剪力墙结构等）各有特点，框架结构和剪力墙结构的抗震性能较好，适合高层建筑；砖混结构则多用于多层建筑，成本相对较低。此外，房屋的朝向、采光、通风等因素也会影响居住舒适度，南向房屋通常采光较好，南北通透的房屋通风效果更佳。

同时，还要了解房产交易流程和相关法律法规，避免在交易过程中出现纠纷。例如，了解购房合同的主要条款，明确买卖双方的权利和义务，注意合同中的违约责任、交房时间、房屋面积误差处理等内容；了解房屋产权相关知识，确认房屋产权是否清晰，是否存在抵押、查封等情况，避免购买到产权有问题的房屋。

二、选房的核心要素

（一）地段选择

地段是房地产行业的永恒话题，也是影响房屋价值和居住舒适度的关键因素。好的地段不仅能提升居住的便利性，还能保障房产的增值潜力。

从交通便利性来看，临近地铁、公交站的房产出行更加便捷。地铁具有快速、准时、不受交通拥堵影响的特点，能有效缩短通勤时间，因此地铁沿线的房产通常更受购房者青睐。公交站则覆盖范围更广，对于没有地铁的区域，公交便利性就成为重要的考量因素。此外，周边道路的通畅程度也很重要，临近主干道但不直接临街的房产，既能享受交通便利，又能避免噪音和尾气污染。

商业配套也是地段选择的重要指标。周边有大型商场、超市、菜市场、便利店等商业设施，能满足居民的日常生活需求。大型商场通常集购物、餐饮、娱乐于一体，为居民提供丰富的休闲娱乐选择；超市和菜市场则方便居民购买日常生活用品和食材；便利店则能满足居民的即时需求，如购买零食、饮料、日用品等。

教育配套对于有子女的家庭尤为重要。临近优质学校的房产，能为孩子提供良好的教育资源，同时也能提升房产的价值。在选择教育配套时，不仅要关注学校的教学质量，还要了解学校的招生政策和划片范围，确保购买的房产能对口心仪的学校。

医疗配套也是不可忽视的因素，尤其是对于老年人和有医疗需求的家庭。周边有医院、社区卫生服务中心等医疗设施，能方便居民就医，及时获得医疗服务。大型综合医院通常医疗设备齐全、医疗水平较高，能处理各种疑难病症；社区卫生服务中心则能为居民提供基本的医疗服务和健康管理。

（二）房屋户型

房屋户型直接影响居住的舒适度和空间利用率，选择合适的户型是选房过程中的重要环节。

首先，户型要方正，避免出现异形户型。方正的户型空间利用率高，家具摆放方便，也能减少空间浪费。异形户型如三角形、多边形等，不仅空间利用率低，还可能给居住者带来压抑感。

其次，功能分区要合理。房屋应分为客厅、餐厅、卧室、厨房、卫生间等功能区域，各区域之间要相互独立又相互联系，避免功能混杂。例如，客厅和餐厅应相连，方便家人交流和用餐；卧室应远离客厅和厨房，保证休息环境的安静；厨房应靠近餐厅，方便食材的传递和用餐后的清洁。

采光和通风也是户型选择的重要因素。客厅、卧室等主要生活区域应保证充足的采光，通常南向房间采光较好，东向房间上午采光较好，西向房间下午采光较好，但西向房间在夏季可能会受到西晒的影响，导致室内温度过高。通风方面，南北通透的户型通风效果最佳，能保证室内空气的流通，减少潮湿和异味。

此外，还要考虑房间的尺寸和比例。客厅的开间和进深比例要适中，一般开间与进深的比例在1:1.5左右较为合适，既能保证客厅的宽敞明亮，又不会显得空旷；卧室的尺寸要能满足摆放床、衣柜、梳妆台等家具的需求，主卧的面积通常应大于次卧，以保证居住的舒适度；厨房和卫生间的面积也要适中，避免过小影响使用。