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杭州主城稀缺千万级排屋
「五重归家」轴线
「四境四巷」东方礼序
约128米恢弘门庭
约15米叠石飞瀑
约13米榫卯转译现代穹顶
约1300㎡下沉式庭院
三层立体观景设计
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随着房地产市场进入深度调整阶段，“好房子”成为政策与市场的共同指向。今年3月，越秀地产提出以“4×4好产品理念”和“4+X”产品系精准回应时代命题，呈上新时代“好房子”的越秀答案。越秀地产“好房子”标杆作品的背后，是强有力的产品力支撑，在杭州的如玺华院，便是最好的证明。
杭州禁墅令实施十余年后，主城低密院墅已成为可遇不可求的奢侈品。据权威数据显示，2025年杭州主城区排屋供应量同比减少40%，而如玺华院所在的板块，更以1.1容积率的极致规划，成为杭州主城罕见的纯粹墅区。
如玺华院展示了越秀推动低密产品的创新突破与价值升维，今天，就让我们一起解开越秀地产的好产品“密码”。
以江河汇为核心的钱二商圈，墅居产品动辄两千万起，千万级墅居机遇少之又少，而如玺华院这般千万级即可入席真排屋，可谓难得一遇。可以说，如玺华院是钱二商圈“唯一”的千万级排屋，其珍贵程度不言而喻。
尤为难得的是6#楼以建面约215㎡户型为主力，因合理的控制总价和面积，更把价格下探到800万级，这张主城排屋低门槛入场券，让众多人主城墅居”的梦想在此照进现实。
区位示意图仅供参考
如玺华院由越秀地产联合英冠控股、驭远集团打造，占地约3.9万方，以约1.1容积率丈量土地的矜贵。地铁9号线乔司站无缝衔接3站金融城，9站江河汇，10站万象城。这种“主城核芯+轨道交通+低密院居”的三维价值叠加，在当前低密市场堪称独一无二。
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规划效果图仅供参考
项目总户数184户，规划了91套建面约217-298㎡排屋、72套建面约198-210㎡叠墅、21套建面约284㎡合院，整个小区由中央景观轴线分隔为东西2个组团，东组团是排屋合院区，西组团是叠墅区。
约43米恢弘门庭两侧黑松耸立，挑高约12米的归家大堂洒下尊崇感，钱塘江潮涌的曲线凝固在露台边缘，星河触手可及。
如玺华院也是杭州第一个采用架空平台层的低密项目，第一次实现了「地面绿化+空中花园」的双重景观设计，向我们展现出一个更加垂直而立体的世界。
钱江新城二期，风起潮涌处，一座院落，以约1.1容积率丈量土地的矜贵，用三层真排屋定义生活的尺度。越秀·如玺华院项目规划了91套建面约217-298方排屋、72套建面约198-210方叠墅、21套建面约284方合院，排屋占绝对主力。
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入杭15载，越秀地产以深耕姿态，顺应人居需求变化，持续推进产品服务升级。在如玺华院的产品打造中，越秀深入洞察高净值家庭的需求，将“4X4好产品理念”融入，以更高阶的产品，为美好生活赋能，为塔尖人群带来「终极生活提案」。
景观以「四境四巷」铺陈东方礼序，「五重归家」轴线串联宽约128米恢弘门庭、约15米叠石飞瀑、约13米榫卯转译的现代穹顶等。约1300㎡下沉式庭院采用三层立体观景设计，15米叠石飞瀑再现《溪山行旅图》的山水意境。
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私宴区铜丝钉珠绣吊灯，泳池底部用3000余片马赛克拼贴出渐变艺术，历经数十道工序打磨。约1300㎡下沉式高定会所，匠心规划出童乐区、私宴厅、书吧、泳池、健身房、茶室等九大功能空间，革新主城品质生活体验。
建筑立面的天青陶板经历20余道工艺淬炼，在1200℃窑火中烧制24小时，最终凝固住宋徽宗笔下“雨过天青云破处”的意境。紫点金麻石材与铝板曲线碰撞，“如意云纹镂空格栅”由激光精准切割，传统纹样焕发现代生机。
低密革命：三层排屋的终极提案“户户大阳台、家家有庭院”的承诺，在建面约215-300㎡的排屋产品中化为现实。边套排屋享约130㎡庭院，创新地下空间挑高约7米，可定制为私家酒窖、星空影院或家族藏品馆。
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建面约215-300㎡藏品排屋，以地上三层天地院结构，礼遇独门独院。地下室挑高约7米（局部），让景观成为流动的呼吸。主卧奢配南北双露台，顶楼露台为院，时刻上演《罗马假日》的悠闲。
建面约196-218㎡凌空叠院，创新架空设计，一层告别潮湿，户户私梯，归家礼序尊崇。悬浮露台延伸生活情境，270°空中花园成就自然天地，隔着约33米的楼间距，却能看尽四季的褶皱。中/上叠静区邻层而居，纷而不扰。总价600万级，如愿每个人的墅居生活。
排屋区，户户大阳台、家家有庭院，纯正三层排屋，一座私享院落围合天地气韵；挑空大露台，举目天际视野，星河触手可及；创新地下空间最高约7m，谧藏诗意与野心——私家酒窖、星空影院、藏品陈列馆，皆可定制为家族的精神图腾。
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如玺华院的精致美学。藏品排屋以罕有的地上三层结构，再次引发全城热捧。凌空叠院以约33米的宽阔楼距，让阳光随时入户，中上叠静区隔层，动静互不打扰，总价约600万级，让墅居生活如愿以偿。
建面约204-218㎡的叠墅，都有赠送地下室空间，大部分房源拥有罕见的"星空露台+私家庭院+地下创意空间"的三重立体格局。
比如上叠实际使用空间=地上两层+地下室+星空露台（部分），下叠实际使用空间=地上两层+地下两层+约50㎡南向庭院景观视野（部分）。
如玺华院建筑立面提取浙江亭巧妙地将避风䈋转化为精致的镂空山墙，雕刻以“如意祥云纹”，融合了古典美学与现代工艺。檐杆与良渚玉琮的元素提炼，融入建筑肌理之中，简约的重檐翘角勾勒出《诗经》所载的东方韵味。漫步其中，仿若穿越时空，每一笔线条都是对南宋风华的现代诠释。
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效果图仅供参考
立面以玻璃幕墙和铝板为主，搭配陶板与石材，打造出眼前一亮的外观。色彩搭配上，延续东方建筑的典雅质朴，以暖色调与自然木色为主调，青绿色陶板作为点缀。
意向概念图仅供参考
立面效果图仅供参考
基于杭州曾经作为南宋古都的气候环境与文化底蕴，如玺华院选用相较石材颜色更加丰富、轻巧，且可防尘、防潮、降噪、自洁的环保天青陶板，经过20多道工序烧制、仅30%成品率的投入和挑战，将南宋官窑汝窑“雨过天青云破处”的温润质感复刻于外立面，打造出“会呼吸的墙体”；搭配紫点金麻石材与如意云纹镂空格栅铝板，更添尊贵雅致。
示范区实景图
外立面的天青陶板经过选材-圆盘造粒-真空挤压成型-干燥上釉-窑炉烧制等20余道工艺，每一片陶板都在1200℃高温下烧制24小时以上。
相较于传统的纯低密项目，如玺华院是杭州实施建筑新规后，第一个亮相的采用抬板设计的纯低密项目，也因此，其以先锋之姿实现了对低密空间形态的重塑。
如玺华院一口气做了四个意境不同的庭院空间，彼此嵌套，构成了一个T字形的高浓度园林系统。整个会所突破性地做了三层观景式设计，形成下沉式庭院+檐下游廊+亭台楼阁的立体格局，整体高差达15米，置身其中，蔚为壮观。
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示范区实景图
约43米恢弘门庭两侧黑松耸立，挑高约12米的归家大堂洒下尊崇感，钱塘江潮涌的曲线凝固在露台边缘，星河触手可及。
示范区实景图
“宅中有园，园中有屋，屋中有院，院中有树，树上见天，天中有月。不亦快哉！”林语堂笔下的这桩二十四快事之一，在一定程度上道出中国人对理想居所的浪漫想象——拥有一方可与天地对话、纳四时之美的院落，在“天人合一”的场域共鸣中，成就生活的自在与从容。入口处的“松间画屏”借鉴郭庄归家障景手法打造的小院落景观空间。
示范区实景图
景观中庭的设计是市面上极为少见的三层观景式设计，以北宋画家范宽的《溪山行旅图》为范本，叠石、壑松及高低落差约15米飞瀑，亭台楼阁、檐下的游廊、小桥流水相互映衬，宛如一幅山水画卷。
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示范区实景图
这是一幅以叠山、理水、松林、亭台打造的“动静相宜”的立体山水画卷：松林环绕间，约15米“双飞瀑”从层叠中国黑石皮的缝隙倾泻而下，以经过精密计算控制的约1.5m/s流速撞击片岩、落入深潭，激起蒙蒙水雾，重现画中“云气缭绕”的仙境，呈现出“虽由人作，宛自天开”的园林造景效果。
示范区实景图
“月映听泉”则将景观社交化，置身于压檐的坡屋顶之下的下沉式卡座中，可将对岸流水纳入视野，实现人与自然的物我合一。四时四院，服务多个功能空间，让生活与院子紧密相连。
步入示范区大堂，头顶斗拱造型灵感源自六和塔，结构设计巧妙融合钱塘江潮涌、东方榫卯和江南园林拱门造型，还融入临平非遗“丝织蚕茧”的灵动模样，每一处褶皱、每一道光影折射，均经过3D建模预演，确保从负一层至首层的视觉连贯性。
示范区实景图
除此之外，空间在在地文化细节方面的导入更是俯拾皆是：首层接待厅的金属骨架吊顶复刻乔司海塘垒石肌理，与杭州丝织纹路交织；负一层沙盘区的雕塑融合丝绸与盐晶元素，凝固钱江潮韵律；私宴区的吊灯外罩杭州丝绣，搭配古代盐课司晒盐场景地毯，让宴饮成为文化叙事现场……
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示范区实景图图源大森设计摄影感光映画
项目围绕“潮生鎏境，乔立东方”的主题，将桑蚕丝绸的经纬之美、钱塘江潮的奔涌气势、海塘石纹的厚重堆叠等转化为独具地域性的设计符号，并巧妙地融入各个空间场景之中，在提升空间艺术质感的同时，让居者在日常生活中感受来自地域文明的温度。
示范区实景图图源大森设计摄影感光映画
1300㎡的下沉式奢雅会所，精心规划泳池、健身房、棋牌室、闺蜜下午茶、私宴厅等多功能空间，将奢华与自然碰撞融合，呈现高品质会所质感及酒店式体验的雅奢氛围，获得恒久生活意趣。
示范区实景图
当整面落地玻璃将天光云影与园林叠石揽入怀中，模糊了室内外的界限，玫红座椅成为空间内的高光——它承载着江南手工艺的细腻温度，又以高饱和度的克制绽放，暗合「隐贵美学」。
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示范区实景图
会所泳池天花吊顶以流动的曲线模拟潮涌，底部以8种渐变色彩、3000余片马赛克拼贴打磨出整幅图案，水光波动间花纹呈现出流动的韵律感；健身房内除配备全套进口品牌必确健身器材外，可享受窗外园林美景和力量区配置运动防滑毯带来的安全感……
整个会所空间拥有全龄段奢享配置，商务应酬、社交聚会、娱乐休闲等多样需求皆可满足。
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示范区实景图
除了地面归家大堂之外，越秀还特别考量现代车行归家的生活习惯，匠心独运地增设了宽敞高挑的穹顶车马厅，打造双向动线礼序空间；尽管位于地下，此处却巧妙引入自然元素，光影交织，每一角落都洋溢着东方园林的现代韵味。
理想住宅所能够带来的幸福感与松弛感，不仅来自独特的空间美学，更在于其对生活场景的拓展。
样板间实景图
三层排屋的终极提案“户户大阳台、家家有庭院”的承诺，在如玺华院化为现实，建面约215-300㎡户型可享大露台与大庭院，院子最大约130㎡，创新地下空间最高约7m（局部），满足居者“有天有地”生活需求。无论是侍花弄草，还是休憩相聚，或是娱乐健身，皆有足够的空间，拓展更多生活场景可能性。
样板间实景图
项目前瞻性洞察地域特质，创新性将全屋整体抬高约1.5米。这不仅优化了室内气流走向，引入更充沛的自然光线，在无形中提升了生活视野与心境，为恒久舒适奠定基础。
珍稀三层天地院落，布局有序，独门独院入户,一层南北双庭院，是承载四季变换的美妙容器。晨起侍弄花草，午后品茗会友，夜晚仰望星空，自然气息自由流淌。
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样板间实景图
约7米挑高地下空间(局部)，引入自然光，这里可以是主人的收藏宝库、家庭影院、瑜伽静室或创作天地，让热爱与梦想自由生长、尽情舒展。
样板间实景图
二层是专属的家庭天地，记录着孩子的欢声笑语与成长足迹。这里是家人的温馨港湾，时光在此温柔流淌。
样板间实景图
三层为主人私属卧境，南北双露台相拥。主卧套房自成一方天地，顶层露台化作私密空中庭院。于此，可沐晨曦微光，可观暮色四合，尽亨“结庐在人境，而无车马喧”的宁静致远。
42年来，从“造房子”到“造生活”，越秀地产始终以匠心精神深耕所在城市。在杭州，越秀地产不仅局限于打造高品质住宅，更致力于雕琢一种与自然共生、和文化共鸣的生活方式。作为越秀地产“好房子”重点作品之一，如玺华院以品质基石，将自在生活精藏于院落间，满足客户对精致生活的想象，成就杭州理想人居的典范之作。
天青陶板、玻璃幕墙、鎏金铝板，交相辉映，匠心打造芜墙绿绕青苔院、歇山顶屋檐、官帽形制入户铜门等，礼序与意趣交融，让东方居住文明在此迭代新生。天地自在，如愿而院。在这里，天地与院子的对话，既是对"居山水间者为上"文人理想的致敬，亦是为当代杭州人提供一处可藏风聚气的精神原乡。
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买房是大多数人一生中最重要的消费决策之一，涉及金额大、流程复杂，且关联政策、法律、市场等多方面因素。不少人因缺乏专业知识，在购房过程中踩坑，轻则多花冤枉钱，重则面临产权纠纷、房屋质量问题等风险。本文将从购房全流程出发，梳理关键知识要点，帮助大家理性买房、避开陷阱。
一、买房前：明确需求与做好预算，避免盲目跟风
1.精准定位购房需求：自住与投资差异显著
买房前首先要明确核心需求——是自住还是投资，二者的选择逻辑截然不同。
自住需求：以“适配生活”为核心
需结合家庭结构、通勤半径、生活配套等实际需求决策。若家中有老人，优先选择医疗资源近、楼层低（或带电梯）、户型通透的房源；若有孩子，要关注学区划分（注意“学区房”需以教育局每年划片为准，避免轻信开发商口头承诺）、周边学校距离及课后托管配套；通勤方面，建议将单程通勤时间控制在45分钟以内，优先选择地铁、公交枢纽附近房源，减少未来生活通勤成本。
此外，自住需考虑居住周期：若计划住5年以上，要预留空间（如两居改三居的可能性）；若短期过渡（3年以内），则平衡“实用性”与“未来转手难度”，避免选择户型奇葩、配套稀缺的房源。
投资需求：以“资产保值增值”为核心
重点关注区域发展潜力、租金回报率、流通性三大指标。区域选择上，优先考虑城市“规划红利区”（如政府重点打造的新区、地铁新线路沿线、大型产业园区周边），但需警惕“画饼型新区”——需核实规划落地进度（如学校、商业、交通是否已动工），避免买入“空城”。
租金回报率可通过“月租金×12÷总房款”计算，一线城市优质房源回报率通常在1.5%-2.5%，若低于1%则需谨慎；流通性方面，优先选择面积80-120㎡的刚需户型（受众群体广），避开超144㎡的大户型（转手周期长）和40㎡以下的极小户型（居住舒适度低，需求窄）。
2.科学规划预算：不止首付，还要算清“隐性成本”
很多人误以为“凑够首付就能买房”，实则购房需承担多笔费用，预算规划需覆盖“全周期成本”：
核心成本：首付与月供
首付比例需结合当地政策：目前多数城市首套房首付比例为20%-30%，二套房为30%-50%（具体以城市政策为准，如一线城市二套首付可能达60%）。需注意“首套房认定标准”——通常以“家庭为单位（夫妻+未成年子女）的无房无贷记录”为准，部分城市认房又认贷（有房贷记录即使无房也算二套）。
月供压力需合理控制：建议月供金额不超过家庭月收入的30%，最高不超过50%，避免因月供过高影响生活质量。例如，家庭月收入2万元，月供最好控制在6000元以内，若选择30年等额本息贷款，按当前LPR（贷款市场报价利率）4.2%计算，可承受的贷款额度约120万元。
隐性成本：税费、装修、物业等不可忽视
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