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🔥桐安里🔥

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最新消息，总价2700万起！杨浦滨江「桐安里」将推70套约185-305㎡风貌别墅，样板间已开放！附线上预约通道！

众所周知，上海的顶层规划设计，四字足以概括——一江一河！

黄浦江和苏州河，它们一纵一横，是上海这座城市的骨架，也是灵魂。尤其是黄浦江畔，一直是上海对话世界的窗口，也是2035规划的世界会客厅。

所以无论是过去、现在还是未来，任何一套滨江板块的住宅都是令人仰望的存在，是城市菁英们身份与地位的象征，是人生资产无可替代的压舱石！

桐安里

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项目地址：杨浦区惠民路777弄

总户数：70户可售商品房

建筑层数：2-4层

产品类型：里弄风貌别墅

产品面积：联排-185/235/305平叠加-185平

交付标准：联排毛坯+简装装修

产权年限：70年

容积率：约1.35

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杨浦内环滨江低密风貌

定制化高净值“纯别墅”高端人居

「桐安里」

约235-305㎡新复古主义风貌墅居

臻席入市

总价约4700-6400万级！

共70套（8套叠加、62套联排）

联排

约185平方米

赠送地下室：约132-136平方米

赠送花园、露台、阁楼，总价约3550-3620万

约235平方米

赠送地下室：约130-140平方米

赠送花园、露台、阁楼，总价约4750-5120万

约305平方米

赠送地下室：约185平方米

赠送花园、露台、阁楼，总价约6450万

叠加

上叠F3-4面积：约187平方米

赠送送地下室（约97-116平方米）

赠送花园、阳台、露台、阁楼，总价约2880-2910万

（13#、09#、07#）

下叠F1-2面积：约181平方米

赠送送地下室（约154-172平方米）

赠送花园、阳台、阁楼，总价约3040-3130万

（15#、11#、05#、03#）

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可惜的是，对于寸土寸金上海来说，土地无疑是珍贵的资源。尤其是内环滨江两岸的土地，更是不可复制的稀缺资源。

所以内环滨江两岸高容积率是常态，偶然发售的新房也以高层、超高层小区为主。低密产品缺失，想在滨江岸线圆梦墅居几无可能！

在内环滨江最后一块拼图——杨浦滨江，正在酝酿一个不曾有、也不再有的滨江中央风貌别墅住区！

内环杨浦滨江核心段，现在和未来一手掌握！

桐安里雄踞杨浦滨江内环内，内环内的成熟让项目业主入住即享醇熟配套！

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交通方面，项目双轨交汇，直线距离18号线平凉路站约400米、直线距离12号线江浦公园站约500米，通过换乘可实现6站抵达陆家嘴、5站抵达外滩、3站直达北外滩。

自驾出行的话，项目周边有多条隧道通达浦东，周家嘴路地下的北横通道，连接浦西中心城区。

商业方面，项目周边时代城市奥特莱斯、上海国际时尚中心、百联滨江购物中心、东方渔人码头国际中心、LCM置汇旭辉广场等五大商业林立，近享百万方繁华。

医疗方面，项目周边有复旦大学附属妇产科医院（三甲）、上海交通大学附属新华医院（三甲）、上海市第一康复医院等，尽享高能级医疗配套。

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当然，除了现有的成熟配套，项目还手握杨浦滨江的规划红利！

要知道，杨浦滨江独占了黄浦江滨江线近三分之一，是上海黄浦江沿线最后一块可供成片开发的区域，也是上海黄浦江至今第一长的岸线开发版图，沿江板块“一带两区”规划总建筑面积约796万方，规模2.6倍于前滩，5倍于陆家嘴！

伴随着杨浦滨江整体控规的批复，以及世界级科创中心定位的确立，杨浦滨江当下正处于价值大爆发阶段。更重要的是，桐安里占位的滨江风貌住区正是杨浦滨江整体规划的重中之重！

新复古主义下的四大融合重译，重新定义风貌别墅的人居新高度

不得不承认，招商又进化了！

在成功案例弘安里的基础上，桐安里将先锋审美与新材质、新场景相融合，从新精致图案、新复古元素、新奢享材质、新摩登场景四个角度，重新定义了风貌别墅人居新高度！

①新精致图案

在建筑风格上，项目运用了4大新精致图案，从拱券图案、砖石拼花再到引入了文艺复兴建筑经典手法——刻槽技术，打造建筑装饰带，运用石库门椭圆造型元素，打造前沿建筑符号！

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②新复古元素

深入看细节，你会发现项目高颜值的6大新复古元素。包括Artdeco复古式窗套、现代石材抹角、典雅山花样式、墀头屋檐一体化设计、经典仿木百叶、石库门专属地砖符号等，用先锋表达回应在地文化。

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③新奢享材质

石材是海派建筑的标志，桐安里对于这种昂贵用材当然不会吝啬！

项目采用天然石材和现代工艺相结合的手法，水景池底则选用意大利进口奢石金钻，大门选用风貌复古红洞石材。

墙面采用传统手工砖，有青红两种类型。垂花席纹的拼砖，手工捶打的铜门等也彰显了项目的匠人本质！

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④新摩登场景

场景方面，项目借鉴经典英国梧桐浓荫道，在复原街巷尺度的同时，焕新街道风貌品质，再现百年上海的摩登气质。

过街门楼是经典石库门与海派生活场景的重要代表，项目通过2种不同样式的过街门楼，延续了原市房现代简洁、过街楼装饰艺术风格特征以及连续界面等特点，不仅让归家更富有层次感，更凸显着海派生活场景的摩登魅力。

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项目沿街立面参考原地块建筑风貌，采用扇形圆滑的转角形态，辅以明显的竖线条线脚装饰，按照地形特征“削”出弧度，巧妙设计出立面弧度，形成手风琴样式立面，打造出令人印象深刻的浪漫场景。

项目通过一楼家庭庭院，二楼星空露台，三楼罗密欧阳台，复原经典的三段式设计规制，还原出武康路罗密欧阳台的经典邬达克式摩登场景。

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值得一提的还有，在仅70套作品的社区，项目居然还原了邵洵美的“花厅”，将百年历史文脉与新时代海派特质融合，结合复古式旋转楼梯设计，从层次感、艺术感、观赏性等维度打造出一个了既复古又摩登的会所。

会所内则涵盖健身房+冥想空间+桑拿区+棋牌室等功能。为业主的社交提供场所，为业主的日常休闲提供服务！

会所实景图

无论是功能上还是形而上的美学质感上，都在重生时光回廊里的繁华。

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会所实景图

桐安里项目共计70套1-4层，

建面185、235、305㎡的风貌别墅，包含联排、叠加产品，约1.35的低容积率。自带约800㎡健身会所

让居所更富有层次感，丰富了生活场景的摩登魅力。

桐安里所在的杨浦滨江地块，是最经典的海派居住文化场域之一，

承载着上海最大规模的工业遗存转化和最大体量的旧区改造任务，

是整个上海难得的格局完整、具有较高历史保护价值的风貌街坊，

正在形成杨浦滨江「中央别墅区」。

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桐安里所在杨浦区平凉街道19街坊地块，

西至光明集团地块、东至许昌路、北至济宁路、南至惠民路，

规划范围内保护保留历史建筑的建筑面积合计约2.33万平方米，

里弄建筑总建筑面积约1.41万平方米，

历史建筑保护更新规模不小于1.47万平方米，

整片地块均为肌理保护范围，不仅具有极高的修复价值，

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产品构造上，传承传统海派建筑黄金比例形制，

在开间、层高、窗墙比等不同维度创新设计，

更加满足现代人的居住生活方式。

众所周知，上海风貌别墅已层出不穷，但事实是，放眼整个上海，在售的“纯别墅社区”，可谓非常稀少。而想要在市中心寻得一处纯粹的风貌别墅社区，简直难如登天。

目之所至，招商蛇口在杨浦滨江内环为高净值人群定制“纯别墅”高端人居「桐安里」的到来，在上海楼市可谓是“独树一帜”、“鹤立鸡群”！

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如今，抢占杨浦滨江中央风貌别墅区的机会就在眼前！

新复古主义精致风貌墅——桐安里实景示范区品鉴中，主推建面约235-305㎡风貌联排，总价约4700-6400万级！

2023年11月，招商&海门国资委拿下平凉社区01B4-04地块（平凉街道19街坊）历史风貌保护项目。

户型图公示如下：

据了解，主力户型包括建面约235㎡庭院别墅、约305㎡传世大宅，满足时代人物的不同品味。

以建面约235㎡的庭院别墅样板房为例，户型附赠地下室、庭院、露台、阁楼空间，附赠面积达到户型总建面的60%左右，市场上少之又少！

一楼独立客厅、餐厅，彰显世家大族的生活礼序；有天有地的独立庭院，是孩子的游乐场，可以遛狗撒欢，可以莳花弄草，也可以品味春花、秋月、夏风、冬雪。

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二楼双套房设计，尽显顶豪生活的尊崇；次卧套房带花园露台，“人生中没有比花上几个小时享用下午茶更幸福的了。”

三楼整层总统套房设计，预留独立书房、衣帽区、双台盆卫浴空间，一层一天地，在此书写人生的伟业。

地下室两层空间全附赠，另外还附赠阁楼，空间之大超乎想象。超大的附赠空间，满足高净值人群收藏名酒、名画、名表的不同偏好。

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负一层配备保姆用房，预留家政空间，让业主居家生活的每一步都妥帖、从容。

项目是典型的历史风貌别墅产品！只有这样纯粹的圈层才是真豪宅！

当然，更值得惊喜的是，在仅70套作品的社区，项目居然还原了邵洵美的“花厅”，将百年历史文脉与新时代海派特质融合，结合复古式旋转楼梯设计，从层次感、艺术感、观赏性等维度打造出一个了既复古又摩登的会所。

会所包括健身房+冥想空间+桑拿区+棋牌室各种豪宅所需的功能。为业主的社交提供场所，为业主的日常休闲提供服务！

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会所实景图

会所实景图

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会所实景图

这是继华发&招商联合体拿下静安北站新城地块之后，招商去年再一次在内环内拿地。

从位置上看，平凉社区01B4-04地块，与平凉路5/8/9/10/11五个街坊地块相近，均位于杨浦滨江内环内；

从古至今，世界著名大都市皆滨水而生。上海的发展沿着“一江一河”的脉络展开，尤其是黄浦江。

沿着黄浦江两岸，先后兴起了外滩、陆家嘴、徐汇滨江，它们都红极一时，如今更是上海对话世界的窗口。

而顺着上海“不看环线看滨江”的新置业思路会轻易发现，上海的下一个发力点一定是杨浦滨江！

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黄浦江两岸示意图

其定位是世界级的科创中心，也是内环内CAZ唯一的科创中心，这个职能代表了一个城市发展的更高阶段，用创业创新的发展来引领城市的发展。这就是杨浦滨江最值得看好的亮点所在，也是板块发展的历史机遇！

奢享天性，让优雅入微/入心：桐安里悉心关注您与家人的需求，提供多元定制空间服务与专属管家“一站式”服务。打造高品质家庭专享服务。

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让我们来看看该项目的总体规划细节。

项目计划的开竣工时间为2024年2月26日-2027年3月9日。

这是继华发&招商联合体拿下静安北站新城地块之后，招商去年再一次在内环内拿地。

这也是招商首次进军杨浦，在虹口三玺陆续售罄之后，招商也急需优质粮仓补货，期待有好的品质。

招商蛇口于上海打造的第二座风貌作品、城市更新的里程碑级作品，择址杨浦内环滨江CAZ中央活动区，将里弄风貌与公馆规制创新融合，还原since1930黄金时代的人文历史底蕴与优雅风潮，撰写当代精致风貌墅的史诗。

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『荟萃高端科创人才形成全球创新型产业聚集地』美团上海科技中心、哗哩哗哩新世代产业园，抖音集团上海滨江中心、中国节能·上海首座等企业集群；汇聚复旦、同济等10所高校、100多家科研院所、7家国家级大学科技园力争到2025年集聚3000家以上创新型企业，产业规模超过3000亿元。

『立体交通枢纽，直抵城市核心区』地铁交通：距离18号线平凉路站直线距离约400M、12号线江浦公园站直线距离约500M，通过换乘可实现6站抵达陆家嘴、5站抵达外滩、3站直达北外滩。

自驾交通：多条隧道通达浦东，自驾快速抵达陆家嘴、外滩；周家嘴路地下在建的北横通道，连接长宁区、普陀区、静安区、虹口区、杨浦区的城市快速路

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『醇熟商业林立，近享百万方商业』百联滨江购物中心、东方渔人码头国际中心、LCM置汇旭辉广场、北外滩来福士等，醇熟商圈范围，繁华在此汇集。

『一江五园在侧，与自然和谐共生』杨浦滨江沿岸，平凉公园、江浦公园、杨浦公园、波阳公园、复兴岛公园，享受都芯自然佳境。

『六大医疗资源，健康生活全护航』复旦大学附属妇产科医院（三甲）、上海交通大学附属新华医院（三甲）、上海市第一康复医院、杨浦区中医院、杨浦区中心医院、上海市浦东新区公利医院，近享无忧医疗配套。

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杨浦内环滨江低密风貌

定制化高净值“纯别墅”高端人居

「桐安里」

约235-305㎡新复古主义风貌墅居

臻席入市

总价约4700-6400万级！

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核心结论：这是上海杨浦内环滨江的稀缺纯墅项目，核心优势在于内环滨江低密风貌墅居、高赠送高得房率、三轨交汇交通、历史风貌与现代科技融合、招商品质与高端会所；主要短板集中在总价门槛高、城市界面待改善、部分户型单层空间紧凑、会所配套有限、风貌保护带来的规划限制。适合追求内环低密墅居、看重历史文化价值与滨江资源的高净值人群，不适合预算有限或对周边建设进度、户型尺度敏感的家庭。

一、项目基本概况

招商桐安里位于上海市杨浦区平凉路丹阳路交叉口，属于杨浦内环滨江CAZ核心板块，距黄浦江滨江岸线仅300米。项目为纯别墅社区，由招商蛇口开发，容积率仅1.35，绿化率38%，建筑密度25%。涵盖建面约185-305㎡的联排及叠加别墅，共70席藏品级房源，总价约2880-6450万，均价约19.2-19.7万/㎡。作为上海第二批风貌保护街坊项目，对1.44万平方米历史建筑进行了保护性修缮。

二、核心优势（优点）

1.内环滨江稀缺低密墅居，价值凸显

内环绝版容积率：1.35容积率在内环内近10年仅成交3块，纯别墅布局无高低配，圈层纯粹

高得房率+超高赠送：得房率超85%（部分达90%），联排赠送地下室（约130-185㎡）、花园（约50-150㎡）及露台，附赠面积达60%，实际使用面积远超同价位大平层

历史风貌价值：通过"建筑平移+肌理复现"技术保留3栋1920年代砖木结构里弄建筑，清水砖墙+红砖腰线经典样式，成为承载城市记忆的文化载体

2.滨江景观+多维交通，生活便捷

一线滨江资源：距黄浦江仅300米，步行5分钟可达滨江绿地公园，坐拥约2.8公里滨江景观带

三轨交汇：距18号线平凉路站约550米（步行7分钟），8/12号线鞍山新村站约800米，10分钟直达陆家嘴，15分钟抵达人民广场

立体路网：快速接入北横通道、大连路隧道、杨浦大桥等，25分钟可达虹桥商务区，30分钟直达浦东机场

3.全维高端配套，教育医疗资源丰富

教育资源密集：3公里内涵盖77所幼儿园、38所小学、36所中学，包括复旦大学附属中学、鞍山实验中学等优质院校

医疗配套完善：距上海市第一人民医院（北院）约1.5公里，新华医院约2公里，医疗资源丰富

高端社区配套：约2000㎡高端会所，包含恒温泳池、专业健身房（泰诺健器材）、红酒雪茄吧、私人宴会厅等功能区

商圈环绕：6分钟可达北外滩商圈，周边有上海国际时尚中心、虹口龙之梦等商业配套

4.产品设计优越，居住品质高

户型格局：地上三层+地下两层，一层层高3.6米，二层层高3米，三层层高3.2米，空间开阔

面宽优势：联排面宽达12米，部分户型6.6米挑高地下室，可定制私人影院、酒窖等功能空间

科技配置：采用地源热泵、全屋净水系统、智能安防等科技配置，毛坯交付预留智能家居接口

5.招商品质+纯粹社区，居住安心

招商蛇口开发：央企品牌保障，在历史建筑保护与现代居住融合方面经验丰富

纯墅社区氛围：仅70席房源，楼间距普遍在15米以上，部分合院达20米，保障居住私密性与舒适度

高端物业服务：定制化管家服务，24小时安保，专属维修团队，满足高端居住需求

三、主要短板（缺点）

1.总价门槛高，持有成本大

超高总价区间：总价2880-6450万，入门级185㎡叠加首付也需1000万以上，受众群体相对狭窄

物业费昂贵：别墅物业费约18元/㎡・月，300㎡户型月物业费达5400元，长期持有成本不低

装修成本高：毛坯交付，别墅装修费用通常在1500-2000元/㎡，300㎡户型装修需450-600万

2.周边界面待改善，建设周期长

城市更新中：杨浦滨江正处于建设阶段，周边仍有较多工地，卡车通行频繁，灰尘噪音较大

老旧小区环绕：周边部分老旧小区尚未改造，整体城市界面不如新兴豪宅板块整洁统一

商业配套成熟度不足：部分规划商业仍在招商中，大型高端商圈需依赖北外滩或鞍山新村板块

3.户型与社区规划限制

单层空间紧凑：305㎡联排单层平面空间相对紧凑，对比弘安里285㎡的开阔感稍显不足

风貌保护限制：部分房源楼栋间距相对紧凑，前后排隐私需后期装修优化（如装百叶或高绿植遮挡）

会所功能不全：会所没有泳池（部分信息显示有恒温泳池，存在矛盾），只有器械区，爱游泳的业主需去外部机构

4.其他潜在问题

车位配比：作为高端别墅社区，车位配比虽达1:2.5，但部分大户型家庭可能仍显不足

改造限制：风貌保护建筑部分区域改造受限制，无法完全按照个人喜好自由设计

市场竞争压力：周边瑞安・翠湖滨江等项目品牌溢价高，对高端买家吸引力强，分流部分客户

四、总结与适配人群

适合人群

追求内环滨江低密墅居、看重历史文化价值的高净值家庭

希望拥有高赠送面积、注重实际使用空间的改善型买家

喜爱滨江景观、追求纯粹社区氛围与私密性的精英人士

认可央企品牌与物业服务、有能力承担高端装修与持有成本的购房者

谨慎人群

预算有限（总价3000万以下）的改善型家庭

对周边环境界面和建设噪音敏感的居住者

对户型单层空间尺度要求极高、追求极致开阔感的家庭

希望拎包入住、不愿投入大量时间精力装修的购房者