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在静安买房，苏河湾是绕不开的一个板块，它是真正集天时、地利、人和于一身的与国际接轨的潮流板块，去年更是楼市黑马。可以通过两个数据来窥见它的实力：

第一：去年约2000万以上的新房成交套数，苏河湾是全市第三，仅次于黄浦滨江和新天地。

高净值人群对于苏河湾的认可程度，已经逐渐超越了传统的老西门、陆家嘴滨江、人民广场等传统豪宅板块。

第二、苏河湾的标杆住宅基本都在20万/㎡左右，次一级、房龄较老的品质改善房基本都在约14万/㎡以上。

可以说，苏河湾的豪宅成交量&价，都已经超过了静安寺、南京西路，成为了静安新一代的标杆，住苏河湾是一种身份象征。

令人惊喜的是，这个热度居高不下的潮流板块，出现一个“倒车接人”的历史级别上车机遇！（“倒车接人”是证券市场的专业术语，意指一直大涨的板块，突然出现一定幅度的回撤，但大涨的趋势从未改变。）板块内最后的限价盘——【悦97】开盘在即，过会均价12.88万/㎡！

这是什么概念？

往前看，板块内之前开盘的新房价格普遍已来到13万+！在越来越贵的上海楼市，【悦97】的价格却直接梦回三年前。

往后看，10月20日，上海2025年第八批次集中土拍正式落槌，其中静安区C070102单元32-04地块及32-08地块地下空间地块，以“苏河湾核心收官宅地”身份引爆全场竞争，最终成交楼板价突破81415元/㎡，溢价率9.03%，该地块可售住宅面积的楼板价约11.8万/㎡，该地块未来住宅售价将剑指18-20万/㎡，印证区域价值天花板再攀新高。

而与该新地块直线距离仅550米的静安苏河湾「悦97」，凭借12.88万/㎡的过会价与稀缺小户型优势，成为此次土拍后核心区置业的“价值优选”。

最新消息：静安内环内、苏河湾板块全新盘，大宁资产天目社区项目——【悦97】火热认购中！

推售97套建面约88-100m²精装2-3房

过会均价12.88万/㎡，总价811万起

项目10月11日开始认购，认购金100万，计划于11月25日开盘

地段：预计总价812万入主顶级豪宅区苏河湾，享充满历史底蕴的国际滨水生活！

曾经小胖君在新晋单价20万/㎡的板块之间发起过一场投票：问大家认为谁更值得买？

结果苏河湾的得票遥遥领先与北外滩、东斯文里。

理由很简单，后者是提前透支规划，而前者是当下的地段就值20万/㎡！

真心建议，如果有空可以去苏河湾走走，绝对惊艳！

沿着苏州河，一路上不仅有大悦城、万象天地等商业，更点缀着没顶画廊、suhe haus苏河皓司、苏富比空间等艺术机构，整个街区充满浓郁人文艺术氛围。

另外，还有全球第四座宝格丽酒店、Ferrari 亚太定制中心、法拉利意特展厅、Liaigre、Poltrona Frau等高奢品牌，是深受全城瞩目的地标聚场。

而且比起徐汇滨江、北外滩等板块，苏河湾拥有更丰富的历史文化遗产，例如天后宫、上海总商会旧址、四行仓库、慎余里、裕通面粉厂、福新面粉一厂等。

这种历史底蕴，这种国际滨水生活都是肉眼可见已成型的状态，二手次新房卖到20万/㎡甚至以上完全是情理之中！

关键的来了！

总价仅约812万起的悦97占位的正是苏河湾的正C位，享受最纯正的“苏河湾”式生活！

可以想象，住在悦97，家门口就是静安大悦城，怎么逛也逛不完。还可以很从容地步行或骑着自行车享受苏河湾核心区域的滨水生活，也可以很方便去外白渡桥、外滩去欣赏城市夜景。别人一个月才能享受一次的国际前沿生活，是悦97业主每天下楼后的日常。

位置信息来自百度地图，仅供参考

项目区位示意图，仅供参考

我认为，苏河湾还具备一点其他新晋豪宅区不具备的优势，那就是地理位置上的绝对核心！

你看地图，如果把视角放大到3公里半径，范围内江涵盖陆家嘴、人民广场、静安寺、南京西路、南京东路、外滩、新天地等城市CBD，上海几乎所有的高能级城市资源都在悦97业主的生活场域之内！

落位到具体交通，悦97步行可达城心无比重要的十字交错站点——8/12号线曲阜路站，1站人民广场，1站北外滩。同时近邻东西大动脉北横通道、南北大动脉南北高架以及内环高架，自驾迅捷通勤全城！

也就意味着，无论你在市中心哪个CBD上班，无论是你是否有跳槽计划，悦97都会是通勤时间可控的优质选项！

位置信息来自百度地图，仅供参考

另外值得一提的还有教育方面。龙盛湾上西侧在建中学地块，预计为复旦附中；以及南侧上外苏河湾中学，都是教育资源的大升级！（此处仅作学校地理位置描述，开发商不作学区承诺。教育资源分配或学校/学区划分以及学校的具体招生规则等请以政府相关主管部门、教育机构公开的最新信息为准。）

产品：国企匠造精致社区，建面约88-100㎡小户型错过再无！

悦97项目虽然体量不大，但主打一个精致！

首先是外立面方面，悦97采用大面积的玻璃搭配金属材质，将大都市的现代时尚气质淋漓尽致地展现，矗立在苏河湾俨然又是一张靓丽的城市名片！

项目效果图仅供参考，非交付标准

项目效果图仅供参考，非交付标准

大门-公区-前厅-私宅，一整条线路的归家仪式感营造的非常高端，让业主尊崇备至！

项目效果图仅供参考，非交付标准

项目效果图仅供参考，非交付标准

在社区内部，项目打造繁华都会里的精致庭园，绿意鲜氧全天环绕。精研五大景观功能，复刻自然森系生活。还有匹配全龄段的运动场地，为业主提供多维度星级品质体验。

地下则精心打造星级车库、配地上地下双大堂、智慧门禁管理，呵护备至赋予居者万千尊崇。

项目效果图仅供参考，非交付标准

重点来看户型：

在中小套型政策改变的当下，未来市中心新房很可能起步就是120㎡以上，百平甚至以下的低总价户型大概率绝迹。

悦97全部只有97席，主打建面约88-100㎡小户型，天生自带稀缺属性。

户型设计方面，项目也是可圈可点，我们分面积段来看：

建筑面积约88㎡2房A户型：千万级预算买进苏河湾核心位置的绝版机遇，地段控闭眼冲！

建筑面积约100㎡3房B&C户型：3房功能性符合市场主流需求，三开间朝南的布局保证充足光照。动静分离的设计让安静与活力同在。主卧套房设计，舒适度和私密性双爆表！

建筑面积约100㎡3房D户型：南北通透的设计让该户型拥有更加优秀的通风效果。而且这个户型做到了全卧飘窗（3个飘窗）+南向瞰景大阳台，丰富的灵动空间提升了实得面积！

户型图赏鉴

土拍回顾及规划

2022年第二批土拍中，大宁资产以总价74900万元价格，竞得静安区天目社区C070102单元07-03地块，地块占地面积6663.6㎡，容积率2，楼板价56201元/㎡，溢价率0%。联动价12.88万/㎡

该地块坐落于静安区内环内，四至范围：东至07-05b养老院，西至晋元加油站，南至海宁路，北至天目大楼、沪金大楼。

该地块并不是很方正，类似宁嘉馨苑一样，住宅极少，社区可活动空间比较有限，仅2#住宅西侧还有一部分集中绿地。

项目拟建3栋建筑，1栋总高21F高层，1栋总高4F多层住宅，1栋总高3F的配套用房，屋顶还有绿化，静待后续景观设计方案。

1#4F住宅：1F为物业，且局部架空，屋顶局部设光伏板。

2#21F住宅：1-2F局部架空、1-3F局部养育托管点、生活服务点、居委会、社区文化设施、社区体育设施，及屋顶局部设光伏板。

该栋楼西南侧连接居委会，包括地上1层、地下2层；东南侧连接一个3F楼栋，1F功能为居委会、业委会、社区文化设施、养育托管点、生活服务点；2F为社区文化设施、社区体育设施；3F为社区文化设施。

3# 配套用房：位于小区东北角，1F为垃圾房、智能快递柜（架空），1-3F为社区养老福利设施，2F为老年活动室。3F为社区公服备用及屋顶局部设光伏板。

小区内基本实现了人车分流，地块有3处人行出入口，分别为西北角的晋元路（人行出入口）、南侧海宁路（人行/车行/消防出入口）、东侧百禄路（人行/紧急消防出入口）。

外立面方面，悦97采用大面积的玻璃搭配金属材质，将大都市的现代时尚气质淋漓尽致地展现，矗立在苏河湾俨然又是一张靓丽的城市名片！

大门-公区-前厅-私宅，一整条线路的归家仪式感营造的非常高端，让业主尊崇备至！

在社区内部，项目打造繁华都会里的精致庭园，绿意鲜氧全天环绕。精研五大景观功能，复刻自然森系生活。还有匹配全龄段的运动场地，为业主提供多维度星级品质体验。

地下则精心打造星级车库、配地上地下双大堂、智慧门禁管理，呵护备至赋予居者万千尊崇。

生活配套

交通方面：项目距离轨交8/12号线曲阜路站，直线约310米。

商业方面：项目周边配套成熟，购物便利，周边2公里内静安大悦城等，距离人广商圈也很近。

静安大悦城

教育方面：项目周边有裘锦秋实验学校、向东中学、棋院实验小学等。（新房不承诺对口学校，具体以实际为准）。

医疗方面：周边医院有静安区北站医院等。

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上海静安悦97作为苏河湾板块唯一联动价低于13万/㎡的内环稀缺小户型项目，由静安区属国企大宁集团匠心打造，凭借12.88万/㎡的性价比优势、97席限量供应、一公里五轨交汇的黄金区位，成为千万级预算购房者入主静安内环核心区的绝佳选择，堪称"地王时代"下最后的价值洼地。

Shanghai Jing'an Yue97, as theonly project in the Suhe Bay area with a linked price below 130,000 yuan/㎡, is meticulously crafted by Danning Group, a district-owned state enterprise in Jing'an. With itscost-effective price of 128,800 yuan/㎡, limited supply of 97 units, and prime location with five metro lines within one kilometer, it presents an exceptional opportunity for homebuyers with a budget of around 10 million yuan to secure a property in the core area of Jing'an within the inner ring road, making it the last value洼地 in this "land king era".

一、开发商实力与项目背景

国企品质保障：项目由上海宁立房地产开发有限公司开发，隶属静安区重点国企大宁集团，该集团成功运营大宁音乐广场、大宁中心广场等城市地标，拥有30年区域开发经验6。

State-owned Enterprise Quality Assurance: Developed byShanghai Ningli Real Estate Development Co., Ltd., a subsidiary of Danning Group, a key state-owned enterprise in Jing'an District. The group has successfully managed iconic projects such as Danning Music Plaza and Danning Center Plaza, boasting 30 years of regional development experience.6

稀缺土地价值：项目位于天目社区C070102单元07-03地块（海宁路1288弄），是苏河湾板块战略要地，占地面积6663.6㎡，容积率仅2.0，绿化率35%，总户数仅97席34。

Scarcity of Land Value: Situated atPlot 07-03, Tianmu Community C070102 Unit (1288 Haining Road), a strategic location in the Suhe Bay area, with a land area of 6,663.6㎡, a plot ratio of only 2.0, a green space ratio of 35%, and a total of only 97 units.34

二、项目核心优势

价格洼地价值：12.88万/㎡的联动价，相比同板块华发仁恒苏河世纪13.3万/㎡、龙盛福新里13.2万/㎡更具性价比，总价约1000万起即可入主内环核心3。

Price洼地 Value: With alinked price of 128,800 yuan/㎡, it offers better value compared to Huafat Renheng's Suhe Century at 133,000 yuan/㎡ and Longsheng Fuxinli at 132,000 yuan/㎡ in the same area, with a starting price of around 10 million yuan to secure a property in the core inner ring area.3

稀缺小户型供应：在"7090"限制取消、内环新盘以大户型为主的背景下，97席88-100㎡精奢小户型成为市场稀缺品，未来内环小户型将日益稀少4。

Scarcity of Small Apartment Supply: In a context where the "7090" restriction has been lifted and new developments in the inner ring predominantly feature larger units, the97 units of 88-100㎡ luxury small apartmentshave become a rarity, with small units in the inner ring expected to become even scarcer.4

区位价值跃升：苏河湾作为"一江一河"战略重要组成部分，"十四五"以来累计实现税收350亿元，正崛起为上海全新"聚宝盆"，区域价值加速兑现14。

Rising Location Value: Suhe Bay, a key component of Shanghai's "One River One Coast" strategy, hascumulatively generated 35 billion yuan in tax revenue since the 14th Five-Year Plan, positioning itself as Shanghai's new "treasure basin," with the area's value rapidly materializing.14

三、户型设计与园区特色

88㎡两房户型：南北通透，动静分离，主卧套房设计，约3.5米面宽客厅，全卧飘窗设计拓展室内空间25。

88㎡ Two-Bedroom Apartment:North-south ventilation, clear separation of dynamic and static areas, master bedroom suite, living room with a width of approximately 3.5 meters, and bay windows in all bedrooms to expand interior space.25

100㎡三房户型：三开间朝南，LDKG一体化设计，约6.5米横厅，独立玄关、U型厨房、双卫配置，全卧飘窗+南向瞰景大阳台25。

100㎡ Three-Bedroom Apartment:Three south-facing rooms, integrated LDKG design, 6.5-meter-wide living room, independent entrance, U-shaped kitchen, dual bathrooms, and bay windows in all bedrooms with a south-facing balcony for scenic views.25

园区设计亮点：容积率低至2.5，楼间距宽达40米，社区内规划中央花园、亲子游乐区、长者休闲区，营造"出则繁华，入则宁静"的生活场景24。

Community Design Highlights:Plot ratio as low as 2.5, building spacing up to 40 meters, with a central garden, children's play area, and elderly leisure zone, creating a lifestyle where "stepping out brings you to the bustling city, while stepping in offers serene tranquility".24

四、配套与服务优势

交通网络：距8/12号线曲阜路站仅310米，4轨交汇（含10/13号线），30分钟直达虹桥枢纽，北横通道、南北高架、内环高架三动脉环伺34。

Transportation Network:Only 310 meters from Qufu Road Station of Lines 8 and 12, with four metro lines converging (including Lines 10 and 13), providing access to Hongqiao Hub within 30 minutes, and surrounded by North-Heng Road, North-South Elevated Road, and Inner Ring Elevated Road.34

商业配套：2公里内汇聚静安大悦城、苏河湾万象天地、南京西路商圈，周边还有宝格丽酒店、Ferrari亚太定制中心等高端消费场所6。

Commercial Facilities: Within a 2-kilometer radius,Jing'an Joy City, Suhe Bay Mixc, and Nanjing West Road business districtare all accessible, with high-end venues such as the Bulgari Hotel and Ferrari Asia-Pacific Customization Center nearby.6

教育资源：直线3公里范围内拥有75个幼儿园、46个小学及46个中学，包括静安实验小学、上海市第一中心小学等优质学校414。

Educational Resources: Within a 3-kilometer radius, there are75 kindergartens, 46 primary schools, and 46 secondary schools, including high-quality institutions such as Jing'an Experimental Primary School and Shanghai Jing'an District First Central Primary School.414

物业服务：配备24小时管家服务，提供代收快递、家电维修等贴心服务，社区提前搭建"悦邻社群"，定期组织各类活动217。

Property Services:24-hour concierge serviceoffering package collection, appliance repair, and other thoughtful services, with a "Yue Neighbor Community" established in advance to organize various activities regularly.217

悦97虽体量不大，却在细节处彰显品质：全屋静音门窗隔绝外界噪音，卫生间干湿分离与防滑处理保障安全，厨房预留充足插座满足小家电需求。在寸土寸金的静安内环，能以12.88万/㎡的均价入驻苏河湾核心地段，实属难得机遇，错过再无。

Although compact in size, Yue97 showcases quality in its details:soundproof windows and doors that block external noise, bathrooms designed with dry-wet separation and anti-slip features for safety, and kitchens with ample power outlets for small appliances. In the prime area of Jing'an within the inner ring road, securing a property in the heart of Suhe Bay at an average price of 128,800 yuan/㎡ is a rare opportunity that should not be missed.

房产必看！总结买房全攻略

在房产交易市场中，无论是首次置业的新手，还是准备改善住房的购房者，掌握专业的房产知识都至关重要。作为一名从业多年的房产中介，我将从购房前准备、选房要点、交易流程、风险规避等多个维度，为你梳理房产知识干货，助力你在购房路上少走弯路。

一、购房前：明确需求，做好资金规划

（一）确定购房目的

购房者需要先明确自己的购房目的。是刚需自住，为了拥有稳定的住所；还是改善居住，追求更大的空间、更好的居住环境；亦或是投资，期望房产实现保值增值。不同的购房目的，对应着不同的选房侧重点。比如刚需购房者更注重房屋的价格、交通便利性和周边基础生活配套；投资型购房者则更关注房产的区位发展潜力、租金回报率等。

（二）资金准备与预算规划

1.首付款计算：了解当地的首付比例政策，一般首套房首付比例在20%-30%左右，二套房首付比例可能会提高至40%甚至更高。计算出自己能够承担的首付款金额，例如计划购买一套总价200万的房子，若首付比例为30%，则首付款为60万。

2.贷款能力评估：向银行或金融机构咨询贷款政策，评估自己的还款能力。一般来说，银行会要求购房者的月还款额不超过其月收入的50%。可以使用贷款计算器，测算不同贷款金额、贷款年限下的月供金额，结合自身收入情况，确定合理的贷款额度和贷款年限。

3.其他费用预算：除了首付款和贷款，购房还会产生契税、维修基金、物业费、中介费（如果通过中介购房）等费用。契税根据房屋面积和购房套数不同，税率在1%-3%不等；维修基金通常按照房屋总价的一定比例缴纳。提前了解这些费用，做好资金预算，避免出现资金缺口。

二、选房：多维度考量，选出心仪好房

（一）区位选择

1.地段价值：地段是决定房产价值的关键因素之一。核心地段的房产，通常交通便利、配套完善、发展成熟，具有较强的保值增值能力。例如城市的中心商务区、政务区，以及新兴的重点发展区域，都是比较优质的地段选择。

2.交通配套：优先选择靠近地铁、公交枢纽的楼盘，方便日常出行。对于有私家车的购房者，要关注周边道路的规划和交通拥堵情况，以及小区的停车位配比是否充足。

3.生活配套：考察楼盘周边的商业、教育、医疗、休闲等配套设施。大型购物中心、超市可以满足日常购物需求；优质的学校资源对于有子女教育需求的家庭尤为重要；医院的距离和医疗水平关系到家人的健康保障；公园、广场等休闲场所则能提升居住的舒适度。

（二）楼盘与户型分析

1.开发商品牌与口碑：选择知名且信誉良好的开发商，其开发的楼盘在房屋质量、施工进度、物业服务等方面更有保障。可以通过网络搜索、业主论坛、实地考察等方式，了解开发商过往项目的评价和口碑。

2.楼盘规划与环境：关注楼盘的容积率、绿化率、楼间距等指标。容积率低、绿化率高的小区，居住密度小，环境优美；楼间距大则能保证充足的采光和通风。此外，还要了解小区的内部配套设施，如幼儿园、健身设施、社区活动中心等是否完善。

3.户型选择：根据家庭人口数量和居住需求，选择合适的户型。户型方正、南北通透、布局合理的房子更受欢迎。要注意房间的功能分区是否科学，动静分区是否明确，卧室、客厅、厨房等空间的尺寸是否合理，是否有浪费面积等问题。

三、房产交易：规范流程，保障权益

（一）签订购房合同

1.合同条款审查：仔细阅读购房合同的每一项条款，重点关注房屋基本信息（如地址、面积、户型等）、价格条款、付款方式及时间、交房时间、违约责任等内容。对于不理解或有疑问的条款，及时向开发商或中介咨询，必要时可以寻求律师的帮助。

2.补充协议：如果开发商有补充协议，同样要认真审查。补充协议中的条款可能会对双方的权利义务产生重要影响，避免出现不合理的附加条件或加重购房者责任的条款。

（二）贷款办理

1.准备贷款资料：一般需要提供身份证、户口本、结婚证（已婚人士）、收入证明、银行流水、征信报告等资料。确保资料真实、完整、有效，以提高贷款审批的通过率。

2.选择贷款银行：不同银行的贷款利率、贷款政策、审批速度等可能存在差异。可以多咨询几家银行，比较利率优惠、贷款额度、还款方式等，选择最适合自己的银行办理贷款。

3.贷款审批与放款：提交贷款申请后，银行会对购房者的资质进行审核。审核通过后，双方签订贷款合同，银行会按照约定的时间将贷款发放给开发商或卖方。

（三）房屋验收与交付

1.验收准备：交房前，购房者可以准备好相关工具，如卷尺、小锤子等，用于检查房屋的尺寸、墙面地面是否空鼓等问题。同时，了解房屋验收的标准和流程。

2.实地验收：按照合同约定的交房时间，前往楼盘进行房屋验收。重点检查房屋的质量问题，如墙面是否渗水、裂缝，门窗是否密封良好、开关灵活，水电线路是否正常，厨卫防水是否到位等。发现问题及时记录，并要求开发商整改。

3.办理交付手续：验收合格后，购房者需要缴纳相关费用，如物业费、契税等，然后办理房屋交付手续，领取房屋钥匙，完成房屋交接。

四、房产交易风险规避

（一）产权风险

1.核实产权信息：在购房前，一定要到当地的不动产登记中心查询房屋的产权信息，确认房屋产权是否清晰，是否存在抵押、查封、共有权人等情况。避免购买到产权有纠纷的房屋。

2.警惕小产权房：小产权房是指在农村集体土地上建设的房屋，未缴纳土地出让金等费用，其产权证不是由国家房管部门颁发。小产权房存在诸多风险，如无法办理合法产权证书、不能上市交易、面临拆迁可能得不到合理补偿等，建议购房者不要购买。

（二）市场风险

1.关注市场动态：房地产市场受政策、经济、供需关系等多种因素影响，价格会有波动。购房者要关注国家和地方的房地产政策变化，如限购、限贷、限售政策，以及利率调整等，了解市场的走势，合理选择购房时机。

2.理性购房：不要盲目跟风购房，避免在市场过热时高价买入。要根据自己的实际需求和经济实力，做出理性的购房决策。

掌握这些房产知识，能让你在房产交易中更加从容自信。如果你在购房过程中有任何疑问，欢迎随时咨询，我将竭诚为你提供专业的服务和建议。