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🔥斯坦福花园🔥

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在过会名单中，同时出现了2个高端别墅项目：浦东的斯坦福花园和青浦的御品园林。

瞬间引发了高端别墅置业小伙伴的强烈关注，也有朋友在纠结，谁更值得买？

今天我们就通过对比，来聊聊两盘的优劣势！

斯坦福花园属于浦东张家浜，更准确的说是张家浜南部住区，紧邻东郊别墅区，是浦东有名的低密别墅区。此次推售的22套建面约394-489㎡联排别墅此前是出租用途，目前是现房。过会均价约15.6万/㎡，主力总价6千万起步。

御品园林则属于大虹桥徐泾板块，徐泾别墅区也是有名的成规模的老牌别墅区。御品园林此次推售30套建面约378-662㎡独栋别墅，今日开始认购。要知道自上海禁墅令颁布后，独栋已然是绝版产品，此次过会均价比前期涨了不少，来到约12.96万/㎡，主力总价段与斯坦福花园有重合。

再看小胖君对这2盘的打分：

·地段：

地段肯定是斯坦福花园更优，浦东内中环的区位，同时紧邻张江产业核心，加上毗邻东郊别墅区，能级上更高。不过御品园林也不弱，老牌徐泾别墅区，受大虹桥辐射利好。

·通勤：

这点也是斯坦福花园更优，内中环的区位让项目自驾去到陆家嘴相当方便，去往张江那就更近的。而且项目步行到21号线龙东大道站（在建中）700多米，属于地铁房。

御品园林外环外的区位，去往市中心还是比较远的，而且距离17号线站点较远，出行主要依赖自驾。

·配套

配套方面，我觉得2个项目各有千秋，斯坦福花园凭借环线优势会更方便一些。

御品园林周边有17号线（徐盈路站）、万科天空广场（商业）、上海银涛高尔夫俱乐部、宋庆龄学校、上海医大医院等，这些配套能级都不低。此外，项目去往虹桥核心区也不远。

斯坦福花园周边则有在建21号线，商业有浦东足球场旁浦开云璟在建商业、张江长泰广场和天之骄子生活新天地。不过项目去往浦东陆家嘴和花木不远，享受更高能级配套的通勤时间可控。另外，日前很火的张家浜复旦系九年一贯制学校距离项目也不远。（已竣工，还没开学，具体对口以官宣为准）

社区和户型：

这2项都是御品园林更好，御品园林社区规模更大，往期产品已经交付，整个社区配备约6千方含恒温泳池、健身中心、娱乐中心、室外网球场、篮球场、儿童天地等多重功能的会所。产品方面，御品园林此次推的也是能级更高的独栋。

斯坦福花园体量较小，此前一直对外出租。在不介意出租经历的情况下，很适合拎包入住。产品是联排别墅，居住体验也是很不错的。

价格：

价格维度主要是看划不划算，保不保值。

先说御品园林，我看了下御品园林前期的二手挂牌情况，毛坯全新独栋单价在6-7万/㎡。

虽然现在的价格不高，但在去年御品园林是经历过一次二手大爆发的，2024年网签成交了14套，最高网签成交单价超过10万/㎡。在高端别墅领域，这个流通性算是相当不错了！

还有一点发现大家注意：

御品园林这一次均价约12.96万/㎡，前期独栋约8.1万/㎡，涨肯定是涨了，但地下面积也变大了。

比如前期378㎡户型，地下面积208㎡。这次377㎡户型，地下面积有349㎡。

新产品的尺度感更强，附赠空间更多，在独栋绝迹的背景下，这样的迭代产品或许保值能力会更强。

斯坦福花园以前是出租，暂无二手挂牌，不过房龄也有近10年了。

参考隔壁的东园雅集轩和宝地东郊四季，这一片的联排挂牌单价在11-12万/㎡左右。

最后来看项目详情：

得知两盘上市消息后，小胖君也是第一时间去到了现场，来看看具体产品吧~

先看御品园林：

御品园林位于青浦徐泾传统墅区，距离大虹桥商务中心直线距离仅约6.5公里。

项目是上海最大的纯别墅项目之一，总占地462亩，0.27-0.35的超低容积率，规划近300套纯水岸独栋别墅。

项目拥有逾6000平私享主题会所，配备室内恒温泳池、健身中心、娱乐中心、室外网球场、篮球场、儿童天地等，全面满足业主的品质生活。

目前售楼处已开放，最新实景如下：

项目加推的独栋产品，地下空间非常大。

参考官宣的一房一价，每一户的地下面积都基本和地上面积相当，甚至还有超过的。

不过地下面积越大的，单价相对高一些。

而且独栋区别于联排的关键在于私密性以及花园，从航拍来看，每一户的私家花园都相当亮眼。

再看斯坦福花园

平心而论，在地段前景方面我更看好斯坦福花园。

项目所处的张家浜板块，规划定位是下一个更大、配套更新的碧云。这几年的规划兑现速度很快，等地铁、商业、教育等资源全部成型，板块价值会上一个大台阶！

另外，项目距离张江也是非常近的，在21号线通车后更是直接成为张江高端人才的低密后花园。

项目体量较小，整体采用美式街区风格混搭英式乔治亚元素，此前一直对外出租，早已是现房状态。

去到现场，小胖君感觉高端居住调性还是很强的，很精致的小区。

产品方面，斯坦福是联排，私密性和附赠不如独栋，也没有后者稀缺性那么强。斯坦福花园此前出租，室内带装修，比起毛坯的御品园林拎包入住的属性更强。

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一、购房前的准备工作

（一）明确购房需求

在踏入房产市场之前，明确自身购房需求是至关重要的第一步，这直接决定了后续选房的方向和范围，避免盲目看房浪费时间和精力。从居住需求来看，首先要考虑家庭人口结构。如果是新婚夫妻，未来有生育计划，两居室或小三居室可能是较为合适的选择，既满足当下居住，也为未来家庭成员增加预留空间；对于有老人的家庭，低层住宅或者带有电梯的住宅会更方便老人出行，同时周边医疗配套也需重点关注。

如果是投资需求，就要重点分析房产的增值潜力。地段是影响房产增值的关键因素，临近规划中的地铁线、商圈、学校等区域的房产，未来增值空间通常较大。此外，房屋的租金回报率也不能忽视，可以通过调查周边类似房源的租金水平，结合房屋总价计算租金回报率，判断投资的性价比。

还要考虑购房预算，这是购房过程中的硬性约束。除了房屋总价，还需预留出装修费用、税费、维修基金等其他开支。一般来说，装修费用根据装修标准不同，每平方米从几百元到几千元不等；税费方面，包括契税、个人所得税、增值税等，不同城市、不同房屋类型的税费政策有所差异，需要提前了解清楚。

（二）了解购房资质

不同城市对于购房资质有不同的规定，这是购房前必须明确的重要事项，否则即使选中心仪的房屋，也可能因不具备购房资质而无法完成交易。

在限购城市，通常会对户籍、社保缴纳年限、个税缴纳年限等有要求。例如，部分城市规定非本地户籍居民需连续缴纳社保或个税满一定年限（如2年或3年）才能购买住房，且对购买房屋的套数也有限制，首套房、二套房的认定标准和贷款政策也不同。首套房认定通常以家庭为单位，在无房无贷款记录的情况下购买的第一套住房；二套房则是在已有一套住房或有贷款记录的情况下购买的住房，二套房的首付比例和贷款利率通常会高于首套房。

对于户籍居民，也可能存在套数限制，比如部分城市规定本地户籍居民家庭最多只能购买2套住房。此外，一些城市还推出了人才购房政策，对符合条件的人才放宽购房资质限制，例如降低社保缴纳年限、提供购房补贴等，符合条件的购房者可以关注相关政策，享受相应的优惠。

（三）积累房产知识

在购房前，积累一定的房产知识可以帮助购房者更好地理解房产市场，做出明智的决策。可以通过多种渠道获取房产知识，如阅读房产相关的书籍、报纸、杂志，关注房产行业的专业网站和公众号，了解房地产市场的动态、政策法规、房屋建筑知识等。

了解房屋建筑知识，有助于在选房时判断房屋的质量和品质。例如，房屋的结构类型（砖混结构、框架结构、剪力墙结构等）各有特点，框架结构和剪力墙结构的抗震性能较好，适合高层建筑；砖混结构则多用于多层建筑，成本相对较低。此外，房屋的朝向、采光、通风等因素也会影响居住舒适度，南向房屋通常采光较好，南北通透的房屋通风效果更佳。

同时，还要了解房产交易流程和相关法律法规，避免在交易过程中出现纠纷。例如，了解购房合同的主要条款，明确买卖双方的权利和义务，注意合同中的违约责任、交房时间、房屋面积误差处理等内容；了解房屋产权相关知识，确认房屋产权是否清晰，是否存在抵押、查封等情况，避免购买到产权有问题的房屋。