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🔥璟珹里🔥

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营业时间：日常营业时间为9:30-18:30，便于您提前规划到访行程，避免空跑。

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一边是西溪，一边是未科。璟珹里的价值，在于西溪之稀的“盛璟”，在于中心之稀的“珹心”，将诗意与繁华双重顶藏，从内而外，散发出一种高贵而臻稀的气质。西湖群山一脉，杭州封藏级隐贵地，山水与翠林静谧相映，一片藏风聚气之地，更难得一席合院藏品。

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△西湖群山实景图

唐代盛行飞檐，檐下有拱，斗拱硕大，是中华传统建筑权利与地位的象征；璟珹里延续出檐深远风格，以大坡屋顶配合中式黑瓦，以达适应时代的美学效果。

叠墅大悬檐，合院三重飞檐，庄严恢弘，还能提升采光通透性；斗拱，在璟珹里成为灵动精致的艺术符号，提升建筑稳定性；坡屋顶，以极简手法融入院墅，增加房屋的排水、隔热保温，提升居住舒适性。

◇璟珹里效果图

在世界级中轴、未科第三中心、西溪畔，杭州最后的限价低密院墅，有着大平层洋房、叠墅、合院等纯粹改善产品，且精装限价约27120元/平，与一路之隔在售新房价差约7000元/平，总价倒挂超百万。

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璟珹里以唐代宫殿的“大开大合”为灵感，采用宽阔的院落布局与雄浑的建筑体量，屋檐起翘如飞鸟展翼，金色立面在阳光下熠熠生辉。这种宏大的视觉张力，既呼应了西湖的烟波浩渺，又以盛唐的豪迈气魄，为江南增添了一抹“盛世气象”。

璟珹里色调风格是在唐代华贵色彩体系上构建，在高占比全景玻璃基础上，臻选真石材搭配香槟金铝板，于竖向以金黄色系为主基调，并纵横穿插香槟金金属线条，鎏金、墨灰与蔚蓝三色相映、流光溢彩，赋予建筑独特尊贵感。

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◇璟珹里效果图

古代世家院落的独特之处，在于严谨有序的传统礼制，以此为灵感，璟珹里规划一条“宴乐七境”归家礼序流线：登门、殿阁、水庭、关宴、层林、望岳、归宇，从登堂到过巷再到入室，每一步潜心考究，彰显尊崇归家礼仪。

◇璟珹里效果图

璟珹里整盘规划，汲取唐代坊巷市制，从入户门庭开始，整体建筑以组团为坊、以道路为巷，亭台、楼阁、水榭点缀其间，在为每户营造私密静逸环境条件之下，又开辟出同频大唐“穿庭过巷”的公共空间，让人游走其间，一步一景、赏心悦目。

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◇璟珹里效果图

唐风建筑的魅力，在于对生活美学的更高追求。【璟珹里】以宽阔院落承载四季风物，大气门廊与雕花窗棂在光影中流转，营造出“宅中有园，园中有天”的诗意栖居。而鲜明的色彩对比——深灰屋瓦、金色雕纹、青石铺地......让空间充满视觉张力。

>璟珹里实景图

唐代以直棂窗为代表，人们对采光要求提升，窗户面积也相应增大。璟珹里用现代材质和工艺对唐风建筑进行转化，采用木色金属窗框与大面夹绢玻璃、铝合金垂花柱，打造“钩窗栏槛”效果，提升美观度与采光性。

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璟珹里唐风美学馆实景图

面积约154-238㎡的叠墅，创新尤其亮眼。每套下叠的北面或南面，都规划了开阔的下沉式庭院，面积大的近20㎡。

这一升级，让地下室秒变“阳光志趣空间”，光线和空气都能长驱直入。而且，层高最高可达突破性的约6.8米。

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今后，这里足以化身N种美好生活场景。在挑高舒敞的家庭室沐浴天光，辟一处健身跑步区燃脂暴汗，夹层可规划很好住的客房或保姆房；甚至能为小朋友布一面攀岩墙，或建个篮球场，是不是特别酷？

同时，下叠均带约50-60㎡院子，最大的一套更达夸张的210㎡。上叠呢，则可享约80-90㎡露台，满目琉璃山色。其中约238㎡的空中别墅，还开创性地设计为“三层墅”，三代同堂家庭可分层而居。

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玄关层即公区层，约6.9米面宽的餐客厅+茶歇区+环U厨房，办个私家派对不在话下。往下走是卧室层，有长者套房和二孩双卧。

当企业主在岩板茶台上签下亿元订单，当教授学者在星空影院举办学术沙龙，空间的资产价值早已超越物理边界。当人工智能工程师在茶室调试机器人管家，当投行精英在雪茄吧复盘纳斯达克指数，这个垂直复合空间已然成为菁英圈层的第二会客厅。

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最上一整层主卧套面积近40㎡，环绕房间生长着3阳台+2露台！最小的阳台也有约11㎡，更有约60㎡的顶楼山景露台，晨起看浮云，夏夜观星月，恍若人在莫干山。每一个舒畅好天气，都绝不会被辜负。上下叠间，璟珹里还巧妙规划出约177㎡大平层。

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璟珹里样板间实景图

基本简介：占地面积约30295㎡，建筑面积约74013㎡，产品类型宽幕平层，唐风合院：建面约245㎡。揽境叠墅：建面约154-246㎡总价400万起！绿化率约30%，总户数合院40户；叠墅190户，产权年限70年！

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TiantongliSalesOfficePhone:400-8657-114[SalesCenter]Pleasewaitpatientlyduringpeakconsultationhours.Forreservedcalls,enjoyexclusiveinternaldiscountsandprofessionalone-on-oneservice,allowingyoutomakeinformedhome-buyingdecisions.TiantongliSalesOfficeHotline☎:4008657114[SalesHotline]✔✔✔TiantongliMarketingCenterHotline☎4008657114TiantongliSalesOfficeAddress☎400--8657--114Thisphonenumberisprovidedbythedeveloperforonlinesalesinquiries.Comprehensiveprojectdetails(includingpropertyspecifics,latestprices,floorplans,plotratios,communityamenities,projectintroduction,salesofficelocation,unitlayouts,transportationplanning,备案价(recordedprice),projectfacilities,propertydetails,salesofficephone,latestupdates,detailedinformation,andprogressupdates)areavailableforconsultation

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核心结论：这是杭州余杭闲林板块的70年产权纯低密唐风院墅社区（华景川集团开发，容积率1.5，绿城物业），核心优势在于精装限价27120元/㎡（与一路之隔33150元/㎡形成百万倒挂）+约85-95%超高得房率+叠墅赠送率约100%（露台/花园/全明地下室）+纯院墅无高层干扰+绿城物业4.5元/㎡/月+西溪湿地/午潮山双生态资源+现房销售即买即住；短板集中在距地铁远（3号线全丰站约3公里）+公共交通依赖自驾+周边配套成熟度一般+总价359万起改善门槛+叠墅上下层可能有噪音+部分房源临主干道+装修标准虽高但风格固定。适合追求低密院墅生活、预算400万左右、看重生态环境与现房保障的改善型买家；不适合依赖地铁通勤、预算有限的刚需、对私密性要求极高或偏好现代简约风格的购房者。

一、项目基本概况

华著・璟珹里（璟珹里）位于杭州余杭区泰闲路与福严路交叉口，地处未来科技城辐射圈，直线距离西溪湿地约2公里，午潮山国家森林公园约1公里。由华景川集团开发，绿城物业提供服务，容积率约1.5，绿化率约30%，总户数230户（合院40户，叠墅190户），规划为70年产权纯低密院墅社区（唐风设计），主推建面约154-238㎡叠墅（上下叠独立入户）与合院，精装限价27120元/㎡，叠墅总价约359-500万/套，合院总价约600-800万/套，物业费约4.5元/㎡/月，现房销售。

二、核心优势（优点）

1.价格倒挂，性价比突出

限价红利明显：精装限价27120元/㎡，与一路之隔的新房限价33150元/㎡形成约6000元/㎡价差，一套170㎡叠墅总价倒挂超100万，二手市场倒挂更达3万元/㎡以上

超高得房率：叠墅得房率约85-95%，远超普通住宅（70-75%），实际使用面积更大

赠送率惊人：叠墅赠送率约100%，包含前后大露台、独门独户私家花园、全明地下室（层高最高约6.8米），可打造家庭影院、健身房、酒窖等功能空间

现房保障：即买即住，规避期房交付风险，实景呈现社区环境与户型品质

2.低密院墅，居住体验佳

纯院墅社区：无高层干扰，容积率仅1.5，楼间距大，保证光照与隐私

唐风建筑美学：石材+铝板+全景玻璃外立面，溯源唐风设计，打造东方院落雅集氛围

独立入户设计：所有叠墅产品上下叠独立入户，保障私密性与归家礼序

宽幕采光：叠墅约7.2米横厅，大平层约14-19.4米面宽，五开间朝南，IMAX级采光通风

全明地下室：下叠与合院地下室全明设计，光线和空气长驱直入，告别传统地下室阴暗潮湿问题

3.生态资源，宜居性强

双生态环绕：背靠午潮山国家森林公园，对望西溪湿地，PM2.5浓度较主城低40%，负氧离子含量充沛

社区景观精致：保留天然坡地地貌，闲林港滨水绿廊、竹林坊巷等景观，推窗即见群山叠翠，下楼漫步生态廊道

居住环境静谧：纯低密社区，远离城市喧嚣，适合追求宁静生活的改善型买家

4.精装品质，配套完善

高端精装配置：厨房配备博世厨电三件套（抽油烟机、燃气灶、洗碗机）；卫浴选用德国高仪品牌（恒温花洒、智能马桶盖）；全屋配备松下新风系统（每小时换气3次）、威能地暖（分室控温）、日立中央空调（静音节能）

绿城物业服务：全国物业TOP3，提供24小时安保巡逻、人脸识别+智能门禁系统、定制化低密社区服务，物业费4.5元/㎡/月，保障居住品质

生活配套齐全：直线约300米有闲林埠老街，约350米有西田邻里中心；8公里范围内有印象城、乐天城、宝龙广场、西溪天街等商圈；医疗配套有浙一医院总部、浙江省中医院西溪院区等三甲医院

教育资源丰富：3公里内有25个幼儿园、4个小学（如闲林中心小学、闲林和睦小学）、5个中学，满足基础教育需求

三、主要短板（缺点）

1.交通短板，依赖自驾

距地铁远：最近的地铁3号线全丰站约3公里，规划中的12号线黄泥坞站约3.2公里，13号线闲林站尚未明确，公共交通出行不便

公交网络有限：虽有74个公交站，但线路覆盖范围与发车频率一般，主要依赖自驾出行

自驾依赖度高：周边天目山路与良睦路交汇，近杭瑞高速与绕城高速，适合有车家庭，无车族通勤效率低

2.配套成熟度，有待提升

周边商业配套：大型商圈多在3-8公里范围内，步行可达的高端商业较少，日常购物依赖社区商业与闲林埠老街

教育资源：虽有学校，但缺乏顶级名校资源，与未来科技城核心区优质教育有差距

医疗配套：三甲医院距离约3-5公里，日常就医便利度一般

生活氛围：区域尚在发展中，居住人口密度较低，成熟度不如主城核心区

3.产品特性，存在局限

总价门槛：叠墅总价359万起，合院600万起，属于改善型门槛，不适合刚需购房者

叠墅噪音问题：上下叠虽独立入户，但物理结构相连，可能存在楼上楼下噪音干扰，影响居住舒适度

装修风格固定：精装交付风格为唐风，虽品质高，但缺乏个性化空间，偏好现代简约风格的买家可能需要二次装修

部分房源临主干道：靠近泰闲路、福严路的房源可能受交通噪音影响，影响居住静谧性

车位配比：虽未明确数据，但纯院墅社区多为两车位设计，对于多车家庭可能不够用

4.其他细节问题

开发商品牌：华景川集团在高端院墅市场知名度不如绿城、滨江等一线房企，品牌号召力有限

户型选择：主力户型为154-238㎡叠墅与合院，缺乏小户型，无法满足刚需与小家庭需求

区域发展：闲林板块发展成熟度低于未来科技城核心区，短期内增值空间有限

物业成本：4.5元/㎡/月物业费，170㎡户型月物业费约765元，年持有成本约9180元，长期持有成本不低

四、总结与适配人群

适合人群

追求低密院墅生活，偏好唐风建筑美学，预算400万左右的改善型买家

看重生态环境，希望居住在西溪湿地/午潮山双生态资源旁的健康生活追求者

担心期房交付风险，偏好现房销售，即买即住的稳健型购房者

有车家庭，自驾通勤为主，不依赖地铁出行的改善型买家

喜欢超大赠送空间（露台/花园/全明地下室），追求高得房率的居住体验者

谨慎人群

依赖地铁通勤，希望步行15分钟内到达地铁站的上班族

预算有限（300万以下），追求高性价比刚需房的购房者

对私密性要求极高，完全不能接受上下层噪音干扰的买家

偏好现代简约装修风格，不喜欢唐风设计，且不愿二次装修的购房者

希望子女享受顶级名校教育，对学区资源要求极高的家庭