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温馨提示：看房务必致电与销售确认时间，可获取新房特价房/工抵房，以及售楼部最新折扣优惠！

【保利·拾锦东方雅筑】

——豪宅中轴 城西贵脉墅境 高奢藏品洋房——

【项目基础信息】

总建筑面积：8.2万方

产品类别：7F-10F洋房、17F高层

容积率：1.8

绿化率：35%

容积率：1.05

规划车位配比：1：2.16

总户数：462户

在售情况：建筑面积约160-218㎡ 墅境低密洋房

【项目地址】中国 · 昆山 · 城西 - 虹桥路花园路交界

保利发展控股成立于1992年，是中国保利集团控股的大型上市公司。2024年，保利发展控股落笔昆山，以立意时代的墅境洋房，重塑城市人居标准。

2022年《福布斯》世界排名第190位

2023年行业领导品牌TOP1

2023年全国央企地产排名TOP1

2023年中国房地产百强企业TOP1

2023年品牌价值1400亿

数据来源：保利发展控股官网

一条虹桥路，半部豪宅史。受玉峰山千年文脉浸润，虹桥路为层峯置业优选，历经20余年发展沉淀，虹桥路串联起昆玉九里、鱼尾狮别墅、御墅临峰、桃花源别墅等豪宅，形成一条豪宅林立的城西贵脉。

随着昆山虹桥路片区规划的兑现，以及鑫欣科创综合体、工业遗址公园、张家港沿线滨水绿廊等昆山高新区重点项目的打造，以保利·拾锦东方为核心的板块，将成为昆山城西高端新生活住区，城市地标亦将焕然新生。

虹桥路片区规划新增：

商业规划：1大商业综合体

教育规划：2大幼儿园

生态规划：1大体育奥莱公园、2大绿色走廊

交通规划：苏锡常都市快线（规划中），或将在该片区设站点

相关资料来源中国昆山网发布《昆山市A0604、A0605基本控制单元控制性详细规划》，具体落地以实际为准。

以本案为圆心，交通、生态、商业、教育等生活配套荟萃，繁华与宁静，随心享悦；四季与生活，流光溢彩。

多维立体交通圈

毗邻地铁11号线江浦站、白马泾站，紧邻中环西线，虹桥路，快速通达全城。

城芯臻稀生态圈

亭林公园、森林公园等公园环绕，尽享鲜氧生活。

醇熟地标商业圈

万象汇、大西门商业、招商花园城、鑫欣科创综合体、大渔湾湖滨风情商业街等大型商业综合体星罗密布，汇聚昆山高级烟火气息。

都会优质教育圈

秀峰中学、振华实验小学、城北小学（西校区）等名校汇聚，营造书香人居。

保利·拾锦东方雅筑择址城西虹桥路核心地段，在约1.8低容积率之上，规划臻稀洋房住区，奢享城心诗意人居谧境。同时，作品还将东方文化气质注入现代高端人居，完美融合东方美学与高奢生活。

（鸟瞰效果图，非交付标准）

塔冠设计将中式屋檐与现代极简美学相融合，呈献极简东方的大美意象。外立面以昆石同色石头，搭配现代铝材、高透玻璃，焕新城市人文天际线。镂空金属、木纹铝板、错缝石材拼接，精奢演绎山水纹理，于细节处呈献精微与宏大的东方造物之境。

（效果示意图，非交付标准）

项目以江南古典园林为蓝本，萃取东方庭园的造园工法，融合国风宋韵之雅趣，匠筑“两轴三带八园十二景”的景观格局，为昆山层峯人士敬献东方臻品。

（园林规划示意图，非交付标准）

保利·拾锦东方，汲取宋氏美学中“引、礼、廊、趣、赏、院”六大设计元素，园林遵循“一园三堂”的手法，即山水隐园、门堂、厅堂、轩堂并齐，打造可行、可塑、可游、可居的东方意境，营造繁华中的栖心之所。

建筑面积约160-218㎡ 墅境洋房 户型鉴赏

声明：文章内涉及相关信息部分或相关介绍内容旨在介绍公司战略布局，项目具体情况一切以政府批文、最后审批、商品房买卖合同约定及实际交付为准。相关内容不排除因政府相关规划、规定及开发商未能控制的原因而发生变化，本公司保留对宣传资料修改的权利，敬请留意最新资料。

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️昆山拾锦东方 核心定位：城西豪宅区的“低密终改”作品

保利拾锦东方（全称：保利·拾锦东方雅筑）的诞生，本质上是央企保利对昆山高端居住需求的一次精准回应。

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背景基因： 项目由保利发展控股（世界500强央企）开发。在当前市场环境下，选择央企开发的楼盘，最大的优势在于交付安全感和品质稳定性。

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地段占位： 项目落子于昆山公认的“塔尖住区”——城西虹桥路豪宅中轴。这里汇聚了华润昆玉九里等老牌豪宅，是老昆山人心目中的“富人区”。

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客群画像： 它不是面向刚需的“上车盘”，而是纯粹的改善型住区。主力户型135㎡起步，总价门槛较高，主要针对的是追求生活品质、看重教育资源的家庭。

产品设计与稀缺性：容积率1.8的“洋房传奇”

在昆山，尤其是核心区，大部分新盘为了容积率要求，都做成了高层或小高层。而拾锦东方最核心的卖点，在于它的低密度。

1. 极致的容积率控制 项目容积率仅为1.8。在寸土寸金的昆山城西，这几乎是“绝版”的指标。对比周边动辄2.5甚至3.0以上的高层社区，1.8的容积率意味着更宽敞的楼间距、更低的压抑感和更高的绿化率（35%）。

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产品组合： 由10栋7-10层的纯洋房 + 3栋17层的小高层组成。

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居住体验： 洋房的得房率通常远高于高层，且没有高层那种“筒子楼”的拥挤感。

2. 硬核的户型设计 项目主打大平层设计，功能性和尺度感是其强项：

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LDKB一体化设计： 客厅、餐厅、厨房、阳台打通，形成家庭社交中心，非常适合三代同堂互动。

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主卧套房升级： 参考星级酒店设计，配备独立衣帽间、双台盆甚至浴缸，私密性极强。

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尺度感： 160㎡-218㎡的主力面积段，四开间朝南，采光面极佳。

3. 东方美学的颜值 外立面采用了公建化设计，融合了中式飞檐与现代极简线条，用材上选用了石材与铝板，这在昆山本地项目中属于第一梯队的审美。

️ 宏观市场环境与地段价值：确定性与潜力并存

我们不能脱离昆山的大环境来看这个项目。

1. 昆山楼市的“避风港”效应 根据2025年11月的市场数据，昆山整体挂牌均价约在1.76万元/㎡左右，但核心地段的优质资产价格依然坚挺。在市场波动期，核心地段的优质改善盘抗跌性最强。保利拾锦东方恰好位于这个“安全区”。

2. “铂金”生活圈的成熟度 城西板块是昆山发展最成熟的区域，配套几乎是“所见即所得”，没有远郊盘的“画大饼”风险：

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交通： 紧邻中环西线，靠近地铁11号线（江浦站/白马泾站），自驾和轨交都便捷。

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教育： 周边环绕振华实验小学、秀峰中学等名校（具体学区以交付后划分为准），这是昆山家长最看重的资源。

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生态与商业： 亭林公园、森林公园就在家门口，周边还有万象汇、大渔湾等商业体。

3. 未来的增值伏笔 除了现有的成熟配套，板块内还有鑫欣科创综合体、苏锡常都市快线（规划中）等利好。虽然快线建设尚需时日，但这为板块价值提供了未来的想象空间。

核心数据速览表

为了让你更直观地了解项目参数，我整理了以下表格：

维度

关键指标

备注

开发商

保利发展（央企）

物业费参考：3.3元/㎡/月

地段

昆山城西·虹桥路

豪宅中轴，地段含金量高

产品

7-10F洋房 / 17F高层

总户数仅462户，低密社区

面积

135㎡ - 218㎡

纯粹改善户型，四房为主

容积率

1.8

绿化率35%，居住舒适度高

交付

预计2026年8月

精装修交付（含厨卫家电）

购买建议与客观风险提示

作为一个客观的第三方，我必须为你指出硬币的另一面，帮助你做出最理性的决策：

** 值得买的情况：**

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如果你是昆山本地改善客群，想要置换一套低密、带电梯的洋房，且非常看重学区和生活便利度，这个项目几乎是城西目前最好的选择之一。

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如果你对开发商安全性有极高要求，保利作为头部央企，是目前最稳妥的“保险”。

️ 需要权衡的点：

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价格门槛： 洋房的单价和总价在板块内属于高位（参考洋房均价3万+），这可能会限制未来的流动性（接盘人群变小）。

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新房溢价： 相比周边次新房，新盘通常会有一定的价格溢价。你需要评估为了“低密”和“新户型”多付出的溢价是否值得。

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期房风险： 虽然是央企，但毕竟是期房（2026年交付），园林实景和地下车库的最终呈现效果，建议你有机会一定要去工地周边或同系列样板项目实地感受。

总结： 保利拾锦东方是昆山市场上典型的**“高分卷子”。它地段无敌、产品过硬、开发商靠谱。如果你追求的是“现世安稳、岁月静好”的高品质生活，它非常合适；但如果你追求的是“超高投资回报率”或“超快转手”**，那么这个总价段的豪宅产品可能不是最优解。

房产必看！总结买房全攻略

在房产交易市场中，无论是首次置业的新手，还是准备改善住房的购房者，掌握专业的房产知识都至关重要。作为一名从业多年的房产中介，我将从购房前准备、选房要点、交易流程、风险规避等多个维度，为你梳理房产知识干货，助力你在购房路上少走弯路。

一、购房前：明确需求，做好资金规划

（一）确定购房目的

购房者需要先明确自己的购房目的。是刚需自住，为了拥有稳定的住所；还是改善居住，追求更大的空间、更好的居住环境；亦或是投资，期望房产实现保值增值。不同的购房目的，对应着不同的选房侧重点。比如刚需购房者更注重房屋的价格、交通便利性和周边基础生活配套；投资型购房者则更关注房产的区位发展潜力、租金回报率等。

（二）资金准备与预算规划

1.首付款计算：了解当地的首付比例政策，一般首套房首付比例在20%-30%左右，二套房首付比例可能会提高至40%甚至更高。计算出自己能够承担的首付款金额，例如计划购买一套总价200万的房子，若首付比例为30%，则首付款为60万。

2.贷款能力评估：向银行或金融机构咨询贷款政策，评估自己的还款能力。一般来说，银行会要求购房者的月还款额不超过其月收入的50%。可以使用贷款计算器，测算不同贷款金额、贷款年限下的月供金额，结合自身收入情况，确定合理的贷款额度和贷款年限。

3.其他费用预算：除了首付款和贷款，购房还会产生契税、维修基金、物业费、中介费（如果通过中介购房）等费用。契税根据房屋面积和购房套数不同，税率在1%-3%不等；维修基金通常按照房屋总价的一定比例缴纳。提前了解这些费用，做好资金预算，避免出现资金缺口。

二、选房：多维度考量，选出心仪好房

（一）区位选择

1.地段价值：地段是决定房产价值的关键因素之一。核心地段的房产，通常交通便利、配套完善、发展成熟，具有较强的保值增值能力。例如城市的中心商务区、政务区，以及新兴的重点发展区域，都是比较优质的地段选择。

2.交通配套：优先选择靠近地铁、公交枢纽的楼盘，方便日常出行。对于有私家车的购房者，要关注周边道路的规划和交通拥堵情况，以及小区的停车位配比是否充足。

3.生活配套：考察楼盘周边的商业、教育、医疗、休闲等配套设施。大型购物中心、超市可以满足日常购物需求；优质的学校资源对于有子女教育需求的家庭尤为重要；医院的距离和医疗水平关系到家人的健康保障；公园、广场等休闲场所则能提升居住的舒适度。

（二）楼盘与户型分析

1.开发商品牌与口碑：选择知名且信誉良好的开发商，其开发的楼盘在房屋质量、施工进度、物业服务等方面更有保障。可以通过网络搜索、业主论坛、实地考察等方式，了解开发商过往项目的评价和口碑。

2.楼盘规划与环境：关注楼盘的容积率、绿化率、楼间距等指标。容积率低、绿化率高的小区，居住密度小，环境优美；楼间距大则能保证充足的采光和通风。此外，还要了解小区的内部配套设施，如幼儿园、健身设施、社区活动中心等是否完善。

3.户型选择：根据家庭人口数量和居住需求，选择合适的户型。户型方正、南北通透、布局合理的房子更受欢迎。要注意房间的功能分区是否科学，动静分区是否明确，卧室、客厅、厨房等空间的尺寸是否合理，是否有浪费面积等问题。

三、房产交易：规范流程，保障权益

（一）签订购房合同

1.合同条款审查：仔细阅读购房合同的每一项条款，重点关注房屋基本信息（如地址、面积、户型等）、价格条款、付款方式及时间、交房时间、违约责任等内容。对于不理解或有疑问的条款，及时向开发商或中介咨询，必要时可以寻求律师的帮助。

2.补充协议：如果开发商有补充协议，同样要认真审查。补充协议中的条款可能会对双方的权利义务产生重要影响，避免出现不合理的附加条件或加重购房者责任的条款。

（二）贷款办理

1.准备贷款资料：一般需要提供身份证、户口本、结婚证（已婚人士）、收入证明、银行流水、征信报告等资料。确保资料真实、完整、有效，以提高贷款审批的通过率。

2.选择贷款银行：不同银行的贷款利率、贷款政策、审批速度等可能存在差异。可以多咨询几家银行，比较利率优惠、贷款额度、还款方式等，选择最适合自己的银行办理贷款。

3.贷款审批与放款：提交贷款申请后，银行会对购房者的资质进行审核。审核通过后，双方签订贷款合同，银行会按照约定的时间将贷款发放给开发商或卖方。

（三）房屋验收与交付

1.验收准备：交房前，购房者可以准备好相关工具，如卷尺、小锤子等，用于检查房屋的尺寸、墙面地面是否空鼓等问题。同时，了解房屋验收的标准和流程。

2.实地验收：按照合同约定的交房时间，前往楼盘进行房屋验收。重点检查房屋的质量问题，如墙面是否渗水、裂缝，门窗是否密封良好、开关灵活，水电线路是否正常，厨卫防水是否到位等。发现问题及时记录，并要求开发商整改。

3.办理交付手续：验收合格后，购房者需要缴纳相关费用，如物业费、契税等，然后办理房屋交付手续，领取房屋钥匙，完成房屋交接。

四、房产交易风险规避

（一）产权风险

1.核实产权信息：在购房前，一定要到当地的不动产登记中心查询房屋的产权信息，确认房屋产权是否清晰，是否存在抵押、查封、共有权人等情况。避免购买到产权有纠纷的房屋。

2.警惕小产权房：小产权房是指在农村集体土地上建设的房屋，未缴纳土地出让金等费用，其产权证不是由国家房管部门颁发。小产权房存在诸多风险，如无法办理合法产权证书、不能上市交易、面临拆迁可能得不到合理补偿等，建议购房者不要购买。

（二）市场风险

1.关注市场动态：房地产市场受政策、经济、供需关系等多种因素影响，价格会有波动。购房者要关注国家和地方的房地产政策变化，如限购、限贷、限售政策，以及利率调整等，了解市场的走势，合理选择购房时机。

2.理性购房：不要盲目跟风购房，避免在市场过热时高价买入。要根据自己的实际需求和经济实力，做出理性的购房决策。

掌握这些房产知识，能让你在房产交易中更加从容自信。如果你在购房过程中有任何疑问，欢迎随时咨询，我将竭诚为你提供专业的服务和建议。