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重磅!临港105片区全新盘

两港快线(在建)临港开放区站旁

「未来港·元启」

开启认购

建面约71-99㎡

均价2.88万/㎡

上海临港【未来港·元启】

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2022年一批次土拍,临港集团&上海纺织联合拿下了一个总体量29.4万方商住办综合体项目,其中商办部分占整体体量的70%,住宅占30%.

住宅方面,共计有4栋住宅楼,至少1250套住宅,3栋住宅为26F,1栋为23F,大门分别开在乔柏路和香柏路上,主力户型建面约71-151㎡,首开71-99㎡户型!均价2.88万/㎡,中小户型比例不低于60%.

目前,该项目展厅正式开放,展厅位置位于近地铁16号线滴水湖站的水芸路812号.

项目区位图和最新效果图如下:

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「未来港·元启」

户型图

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1项目前景

项目位于临港主城区105片区,按照“全域统筹、区域联动、生态宜居、高端集聚”的建设要求,105片区现代服务业开放区构建以两港快线站点为核心、功能复合的“一岛五区”的空间布局,重点发展新型贸易、跨境金融、总部经济、航运服务等,致力于营造世界级商业商务环境,前景十分广阔.

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2周边配套

交通方面:项目直线距离两港快线临港开放区站(暂命名,在建中)约2KM,范围内布局两港快线(在建中)、南枫线(规划中)、临港市区线(规划中)3条轨交及临港开放区站、临港综合区站两大轨交站点.

其中,两港快线拟预期直达车“15分钟内联通浦东机场与临港”.

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两港快线工程规划(草案)示意图,来源临港集团

同时,区域内连接主城区各个板块的临港中运量也在进行规划和建设,其中T2线远期还将从滴水湖站向北延伸,交通将更加通达.

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商业方面:目前,希尔顿酒店已经确认入驻临港主城,爱琴海购物公园+海上源文化广场(在建)、海洋公园对面主题商业+配套酒店(在建).

同时,105片区和101片区相邻,101片区大部分商业配套可与105片区共享.

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教育方面:片区目前规划建设18所幼儿园,8所小学,7所初中,2所高中,3座文化场馆.(教育免责:政府不对预售房屋进行学区划分,项目对口学校最终以交房后教育主管部门公布为准)

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医疗方面:临港主城除了目前拥有的上海市第六人民医院(东院)(三甲),还规划建设2座市区级医院,未来群众就医更方便.

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买房是大多数人一生中最重要的消费决策之一，涉及金额大、流程复杂，且关联政策、法律、市场等多方面因素。不少人因缺乏专业知识，在购房过程中踩坑，轻则多花冤枉钱，重则面临产权纠纷、房屋质量问题等风险。本文将从购房全流程出发，梳理关键知识要点，帮助大家理性买房、避开陷阱。

一、买房前：明确需求与做好预算，避免盲目跟风

1.精准定位购房需求：自住与投资差异显著

买房前首先要明确核心需求——是自住还是投资，二者的选择逻辑截然不同。

自住需求：以“适配生活”为核心

需结合家庭结构、通勤半径、生活配套等实际需求决策。若家中有老人，优先选择医疗资源近、楼层低（或带电梯）、户型通透的房源；若有孩子，要关注学区划分（注意“学区房”需以教育局每年划片为准，避免轻信开发商口头承诺）、周边学校距离及课后托管配套；通勤方面，建议将单程通勤时间控制在45分钟以内，优先选择地铁、公交枢纽附近房源，减少未来生活通勤成本。

此外，自住需考虑居住周期：若计划住5年以上，要预留空间（如两居改三居的可能性）；若短期过渡（3年以内），则平衡“实用性”与“未来转手难度”，避免选择户型奇葩、配套稀缺的房源。

投资需求：以“资产保值增值”为核心

重点关注区域发展潜力、租金回报率、流通性三大指标。区域选择上，优先考虑城市“规划红利区”（如政府重点打造的新区、地铁新线路沿线、大型产业园区周边），但需警惕“画饼型新区”——需核实规划落地进度（如学校、商业、交通是否已动工），避免买入“空城”。

租金回报率可通过“月租金×12÷总房款”计算，一线城市优质房源回报率通常在1.5%-2.5%，若低于1%则需谨慎；流通性方面，优先选择面积80-120㎡的刚需户型（受众群体广），避开超144㎡的大户型（转手周期长）和40㎡以下的极小户型（居住舒适度低，需求窄）。

2.科学规划预算：不止首付，还要算清“隐性成本”

很多人误以为“凑够首付就能买房”，实则购房需承担多笔费用，预算规划需覆盖“全周期成本”：

核心成本：首付与月供

首付比例需结合当地政策：目前多数城市首套房首付比例为20%-30%，二套房为30%-50%（具体以城市政策为准，如一线城市二套首付可能达60%）。需注意“首套房认定标准”——通常以“家庭为单位（夫妻+未成年子女）的无房无贷记录”为准，部分城市认房又认贷（有房贷记录即使无房也算二套）。

月供压力需合理控制：建议月供金额不超过家庭月收入的30%，最高不超过50%，避免因月供过高影响生活质量。例如，家庭月收入2万元，月供最好控制在6000元以内，若选择30年等额本息贷款，按当前LPR（贷款市场报价利率）4.2%计算，可承受的贷款额度约120万元。

隐性成本：税费、装修、物业等不可忽视