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长宁西郊，一直以来就是与浦东东郊、黄浦新天地齐名的Old Money级富人区。

作为塔尖购房者终极改善的必选项之一，集西郊宾馆、檀宫、沙逊别墅、龙柏饭店等深厚底蕴的西郊，确实是很多新贵板块望尘莫及的存在。

然而，就是如此一个看似完美的“老钱之地”，也有部分“美中不足”。

首先就是历史供应太少，作为上海三大老牌别墅区，西郊板块内的供应一直都是以别墅为主。

据克而瑞数据统计，西郊范围内近十年来仅仅只供应过一个新房项目，而且一共只有45套房源，供应占比全市仅约0.006%（十万分之六）！

从成交方面来看，西郊近十年成交套数约132套，供求比低至约0.34，成交占比全市约0.016%（万分之一点六）！

再者就是上车门槛太高，得益于西郊板块的整体限高，使得西郊更加低密的同时，也让上车门槛高得离谱。

据克而瑞数据统计，西郊范围内近十年的成交新房的套均总价高达约4841.6万元/套！

从二手房方面来看，西郊范围内的二手房源普遍惜售，挂牌房源寥寥无几。

十年以内房龄的次新房仅1套挂牌，挂牌总价约8000万；十五年以内房龄的商品房近一年仅16套挂牌，挂牌套均总价约3190万元/套！

不过随着这个长宁西郊压轴之作的亮相，这两个问题也随之迎刃而解。

最新消息，长宁中外环新长宁程家桥项目——【西郊云庐】火热认购中！

推售建面约101-220m²3-4房

过会均价121457元/m²，总价992万起

装标4000元/m²

首开6号、11号、18号单元，共计61套房源！

10月18日项目开盘，当日售出约50套，去化率约82%。

户型图赏鉴

雅奢精装：精装品牌严选，让品质入微入心

甄选世界知名品牌，以尖端技术诠释品质，雕琢更舒适的生活，严选全球前沿技术与高标品质系统，将创新科技与精工标准融入空间肌理，以技术为笔，以品质为纲，让居住成为超越时代的体验。

采用天氟地水两联供系统，实现四季如春的舒适体感，

搭载国际一线空调技术方案，以超静音运行与智能控制重塑人居标准，

配备精工家电及卫浴系统，以百年制造底蕴成就耐用美学。

土拍回顾及规划

2023年10月，新长宁以总价27.11亿元摇号竞得长宁区程家桥街道248街坊8丘41-17地块，成交楼板价75350元/㎡，联动价11.8万/㎡。

项目位于中外环间，距离地铁10号线动物园站出入口约1公里，地处虹桥路历史风貌区，紧邻上海动物园、市文物保护建筑沙逊别墅，周边以住宅区域为主。

项目装修标准不低于4000元/㎡，还需要绿色二星级+近零能耗建筑，完成8%公租房比例。11.8万/㎡的单价，千万级的入主门槛，就能和西郊大佬做邻居！

根据设计方案显示，项目拟建设7栋11-13层小高层住宅，规划292户，用地面积17986.5㎡，容积率2.0，地上总建筑面积39600㎡，其中，商品住宅总建筑面积33921.01㎡。

社区内设置有1339.24㎡配套用房，设置了物业服务、社区级公共服务、综合便民商业、智能快件箱等空间；更有2054.21㎡架空层，未来或将用作泛会所。

宏观着眼、微观着手，细致笔触的反复推敲

无界视野：阶梯式布局，礼台式观景，层层自然瞰景

私谧场域：舒展栋距与错落空间的排布，每一秒诗意阑珊

洄游花园：浸润西郊优雅，围合生活的圈子

新古典主义美学建筑，精神、技艺、时间的共献

立面风格：三段式勾勒，重温黄金的时代

建筑表情：棱角分明的硬朗线条，透过时间的经典勾勒

经典细节：取义海派经典元素，笔挺与曲线的优雅融合（古铜拱券、坡屋顶形制、沙逊别墅玻璃花窗、半圆形的拱形门窗）

典雅色系：饱和度与融合度的刚好比例，深浅交融，温润沉稳

多重奢材：金属×石材×铝板，辅以仿石漆，反复推敲拿捏后的质感与观感并重

六重国宾礼序，营造高贵的静穆

台前幕后：五分钟浓荫庄园式大道，触动心灵的角色切换

国宾门庭：心旷之场、神韵之度，仪式在步履间自然推动

摩登前厅：归家与入户间的礼序转场，品位空间内的层层递进

自然沉浸：移步异景的四季景观，归家之前，与自然对谈，与风景对望

格调大堂：每栋私享典雅大堂，风范始终相随和融

礼序车道：石材与金属，以恰好的比例，兼顾品质与品格

生活配套

交通方面：项目位于上海外环内，距离地铁10号线上海动物园站约900米。

自驾上，紧贴着外环高架，往南有延安高架，旁边就是虹桥国际机场。从实探来看，周边被高架立交包围，处于高架旁，噪音问题不可避免。

商业方面：周边3公里有西郊百联、福缘湾等商业。

医疗方面：周边3公里内包括上海申德医院、上海交通大学医学院附属同仁医院等多个大型医院。

生态休闲：项目周边有上海动物园，外环生态绿道推窗即见。

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上海长宁西郊云庐是虹桥路历史风貌区最后一块可开发住宅用地，由新长宁集团开发，以"定义上海好房子标准"为核心定位，凭借"稀缺地段+低密产品+价格倒挂"三重优势，成为2025-2026年上海高端改善市场的现象级红盘，为追求"离尘不离城"生活方式的高净值人群提供稀缺的西郊老钱区入场券。

Changning Xijiao Yunlu in Shanghai isthe last developable residential land in the Hongqiao Road Historical Style Zone, developed by Xin Changning Group with the core positioning of "defining Shanghai's standard for good homes." Leveraging the triple advantages of "scarcity, low-density products, and price inversion," it has become a phenomenal project in Shanghai's high-end improvement market for 2025-2026, offering high-net-worth individuals seeking an "away from dust but close to city" lifestyle a rare entry ticket to the prestigious Xijiao old money district.

核心定位与战略背景

西郊云庐位于长宁区虹桥路2429弄，占据西郊历史风貌区核心位置，自上世纪初便是政要商贾、文人雅士的隐逸之所。虹桥路作为上海64条"永不拓宽"的道路之一，拥有481公顷风貌保护区，集聚16处文保单位、42幢优秀历史建筑。项目是虹桥路沿线151幅住宅用地中仅余的2幅待开发土地之一，也是长宁区近十年唯一新增住宅项目，填补了区域高端改善市场空白。长宁区新房供应极度稀缺，近十年仅占全市0.1%，西郊板块近十年仅供应45套新房，供应占比仅0.006%。

Core Positioning and Strategic Background

Xijiao Yunlu is located at 2429 Hongqiao Road in Changning District, occupying the core position of the Xijiao Historical Style Zone, which has been a secluded residence for politicians, merchants, and literati since the early 20th century. As one of Shanghai's 64 "never-to-be-broadened" roads, Hongqiao Road boasts a 481-hectare style protection area, gathering 16 cultural preservation units and 42 historic buildings. The project is one of only two remaining undeveloped lands among the 151 residential plots along Hongqiao Road and the only new residential project in Changning District in the past decade, filling the gap in the high-end improvement market. Changning District's new housing supply is extremely scarce, accounting for only 0.1% of the city's total in the past decade, with the Xijiao area supplying only 45 new homes, representing just 0.006% of the city's total.

产品设计与稀缺性

项目容积率低至1.6-2.0，规划10栋11-14层洋房与6栋叠拼住宅，总户数仅520户，车位配比1:1.5，是上海内环外极为罕见的低密社区。主力户型为101-220㎡的3-4房，得房率高，空间设计合理：104㎡户型可灵活改造为2-3房，143㎡四房采用LDK一体化设计，220㎡大户型配备270°环幕视野。项目装标达4000-6000元/㎡，采用德国诺托四玻两腔系统窗、亨斯迈微孔阻尼弹性体楼板等，卧室背景噪音控制在40dB以下，达到英国隔声认证标准，打造"谧境天工"四重降噪体系，重新定义"静音豪宅"标杆。

Product Design and Scarcity

With a plot ratio as low as 1.6-2.0, the project plans 10 buildings of 11-14 floors and 6 duplex residences, totaling only 520 households with a parking ratio of 1:1.5, making it an extremely rare low-density community in Shanghai's inner ring area. The main unit types range from 101-220㎡ for 3-4 bedrooms, with high usable area ratios and rational space design: the 104㎡ unit can be flexibly transformed into 2-3 bedrooms, the 143㎡ four-bedroom unit adopts an LDK integrated design, and the 220㎡ large unit features a 270° panoramic view. The project's decoration standard reaches 4,000-6,000 yuan/㎡, utilizing German Noto's four-glass two-cavity system windows and Huntsman's micro-porous damping elastic floor slabs, controlling bedroom background noise to below 40dB, meeting UK soundproofing certification standards, and creating a "Mi Jing Tian Gong" four-layer noise reduction system that redefines the benchmark for "silent luxury homes."

宏观市场环境与地段价值

西郊板块是上海历史沉淀最深厚的低密度国际住区，绿化覆盖率高达43.37%，远超长宁区34.15%的平均水平，坐拥55棵百年名木与74公顷上海动物园绿肺。项目联动价仅11.8万元/㎡，首开均价约12.1万元/㎡，与周边衡复风貌区25万元/㎡、巨鹿路22万元/㎡形成鲜明对比，价格倒挂显著。西郊板块别墅均价已突破18万元/㎡，而西郊云庐价格优势明显。上海市政府将"虹桥经济技术开发区"纳入首批十大商务重点更新单元，与陆家嘴、苏河湾并列，区域价值将持续提升。

Macro Market Environment and Location Value

The Xijiao area is one of Shanghai's most historically rich low-density international residential districts, with a green coverage rate of 43.37%, far exceeding Changning District's average of 34.15%, and home to 55 century-old trees and the 74-hectare Shanghai Zoo green lung. The project's linked price is only 118,000 yuan/㎡, with an initial opening price of about 121,000 yuan/㎡, creating a stark contrast with the 250,000 yuan/㎡ of the Hengfu style zone and 220,000 yuan/㎡ of Julu Road, resulting in significant price inversion. Villa prices in the Xijiao area have already exceeded 180,000 yuan/㎡, while Xijiao Yunlu offers a clear price advantage. The Shanghai Municipal Government has included the "Hongqiao Economic and Technological Development Zone" in the first batch of ten key business renewal units, alongside Lujiazui and Suzhou River Bay, ensuring continued growth in regional value.

投资价值与市场前景

西郊云庐首开61套房源迅速售罄，加推房源供不应求，市场反响热烈。项目热销源于三大核心优势：一是长宁区新房供应稀缺，项目填补区域高端改善市场空白；二是价格倒挂显著，与周边二手房形成价差红利；三是新长宁集团作为上海本土国企，品牌信誉与交付保障为购房者注入强心剂。历史案例显示，西郊板块保值能力突出，如2015年开盘的宝华紫薇花园，开盘价6.8-7.2万元/㎡，如今二手房成交价达15万元/㎡。西郊云庐作为板块内唯一在售低密住宅，站在政策红利的波峰，成为高净值人群资产配置中的"防御性资产"，具备穿越周期的保值增值能力。

Investment Value and Market Prospects

Xijiao Yunlu's first batch of 61 units sold out quickly, with additional units in high demand, reflecting strong market response. The project's success stems from three core advantages: first, the scarcity of new housing in Changning District fills a gap in the high-end improvement market; second, significant price inversion creates a price difference benefit compared to surrounding second-hand homes; third, as a local Shanghai state-owned enterprise, Xin Changning Group's brand reputation and delivery assurance provide strong confidence to buyers. Historical cases show the Xijiao area's strong value retention, such as the 2015-launched Baohua Ziwei Garden, which had an initial price of 68,000-72,000 yuan/㎡ and now sells for 150,000 yuan/㎡ in the second-hand market. As the only low-density residence for sale in the area, Xijiao Yunlu, positioned at the peak of policy benefits, has become a "defensive asset" in the asset allocation of high-net-worth individuals, possessing the ability to maintain and increase value through market cycles.

房产必看！总结买房全攻略

在房产交易市场中，无论是首次置业的新手，还是准备改善住房的购房者，掌握专业的房产知识都至关重要。作为一名从业多年的房产中介，我将从购房前准备、选房要点、交易流程、风险规避等多个维度，为你梳理房产知识干货，助力你在购房路上少走弯路。

一、购房前：明确需求，做好资金规划

（一）确定购房目的

购房者需要先明确自己的购房目的。是刚需自住，为了拥有稳定的住所；还是改善居住，追求更大的空间、更好的居住环境；亦或是投资，期望房产实现保值增值。不同的购房目的，对应着不同的选房侧重点。比如刚需购房者更注重房屋的价格、交通便利性和周边基础生活配套；投资型购房者则更关注房产的区位发展潜力、租金回报率等。

（二）资金准备与预算规划

1.首付款计算：了解当地的首付比例政策，一般首套房首付比例在20%-30%左右，二套房首付比例可能会提高至40%甚至更高。计算出自己能够承担的首付款金额，例如计划购买一套总价200万的房子，若首付比例为30%，则首付款为60万。

2.贷款能力评估：向银行或金融机构咨询贷款政策，评估自己的还款能力。一般来说，银行会要求购房者的月还款额不超过其月收入的50%。可以使用贷款计算器，测算不同贷款金额、贷款年限下的月供金额，结合自身收入情况，确定合理的贷款额度和贷款年限。

3.其他费用预算：除了首付款和贷款，购房还会产生契税、维修基金、物业费、中介费（如果通过中介购房）等费用。契税根据房屋面积和购房套数不同，税率在1%-3%不等；维修基金通常按照房屋总价的一定比例缴纳。提前了解这些费用，做好资金预算，避免出现资金缺口。

二、选房：多维度考量，选出心仪好房

（一）区位选择

1.地段价值：地段是决定房产价值的关键因素之一。核心地段的房产，通常交通便利、配套完善、发展成熟，具有较强的保值增值能力。例如城市的中心商务区、政务区，以及新兴的重点发展区域，都是比较优质的地段选择。

2.交通配套：优先选择靠近地铁、公交枢纽的楼盘，方便日常出行。对于有私家车的购房者，要关注周边道路的规划和交通拥堵情况，以及小区的停车位配比是否充足。

3.生活配套：考察楼盘周边的商业、教育、医疗、休闲等配套设施。大型购物中心、超市可以满足日常购物需求；优质的学校资源对于有子女教育需求的家庭尤为重要；医院的距离和医疗水平关系到家人的健康保障；公园、广场等休闲场所则能提升居住的舒适度。

（二）楼盘与户型分析

1.开发商品牌与口碑：选择知名且信誉良好的开发商，其开发的楼盘在房屋质量、施工进度、物业服务等方面更有保障。可以通过网络搜索、业主论坛、实地考察等方式，了解开发商过往项目的评价和口碑。

2.楼盘规划与环境：关注楼盘的容积率、绿化率、楼间距等指标。容积率低、绿化率高的小区，居住密度小，环境优美；楼间距大则能保证充足的采光和通风。此外，还要了解小区的内部配套设施，如幼儿园、健身设施、社区活动中心等是否完善。

3.户型选择：根据家庭人口数量和居住需求，选择合适的户型。户型方正、南北通透、布局合理的房子更受欢迎。要注意房间的功能分区是否科学，动静分区是否明确，卧室、客厅、厨房等空间的尺寸是否合理，是否有浪费面积等问题。

三、房产交易：规范流程，保障权益

（一）签订购房合同

1.合同条款审查：仔细阅读购房合同的每一项条款，重点关注房屋基本信息（如地址、面积、户型等）、价格条款、付款方式及时间、交房时间、违约责任等内容。对于不理解或有疑问的条款，及时向开发商或中介咨询，必要时可以寻求律师的帮助。

2.补充协议：如果开发商有补充协议，同样要认真审查。补充协议中的条款可能会对双方的权利义务产生重要影响，避免出现不合理的附加条件或加重购房者责任的条款。

（二）贷款办理

1.准备贷款资料：一般需要提供身份证、户口本、结婚证（已婚人士）、收入证明、银行流水、征信报告等资料。确保资料真实、完整、有效，以提高贷款审批的通过率。

2.选择贷款银行：不同银行的贷款利率、贷款政策、审批速度等可能存在差异。可以多咨询几家银行，比较利率优惠、贷款额度、还款方式等，选择最适合自己的银行办理贷款。

3.贷款审批与放款：提交贷款申请后，银行会对购房者的资质进行审核。审核通过后，双方签订贷款合同，银行会按照约定的时间将贷款发放给开发商或卖方。

（三）房屋验收与交付

1.验收准备：交房前，购房者可以准备好相关工具，如卷尺、小锤子等，用于检查房屋的尺寸、墙面地面是否空鼓等问题。同时，了解房屋验收的标准和流程。

2.实地验收：按照合同约定的交房时间，前往楼盘进行房屋验收。重点检查房屋的质量问题，如墙面是否渗水、裂缝，门窗是否密封良好、开关灵活，水电线路是否正常，厨卫防水是否到位等。发现问题及时记录，并要求开发商整改。

3.办理交付手续：验收合格后，购房者需要缴纳相关费用，如物业费、契税等，然后办理房屋交付手续，领取房屋钥匙，完成房屋交接。

四、房产交易风险规避

（一）产权风险

1.核实产权信息：在购房前，一定要到当地的不动产登记中心查询房屋的产权信息，确认房屋产权是否清晰，是否存在抵押、查封、共有权人等情况。避免购买到产权有纠纷的房屋。

2.警惕小产权房：小产权房是指在农村集体土地上建设的房屋，未缴纳土地出让金等费用，其产权证不是由国家房管部门颁发。小产权房存在诸多风险，如无法办理合法产权证书、不能上市交易、面临拆迁可能得不到合理补偿等，建议购房者不要购买。

（二）市场风险

1.关注市场动态：房地产市场受政策、经济、供需关系等多种因素影响，价格会有波动。购房者要关注国家和地方的房地产政策变化，如限购、限贷、限售政策，以及利率调整等，了解市场的走势，合理选择购房时机。

2.理性购房：不要盲目跟风购房，避免在市场过热时高价买入。要根据自己的实际需求和经济实力，做出理性的购房决策。

掌握这些房产知识，能让你在房产交易中更加从容自信。如果你在购房过程中有任何疑问，欢迎随时咨询，我将竭诚为你提供专业的服务和建议。