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静安内中环，大宁国际社区臻藏现房来袭！推售明园森林都市二期【揽翠苑】叠墅产品，四期【叠翠苑】大平层！

建面约260-280㎡大平层（8-12F）

精装交付，总价2740-2980万

建面约260-280㎡四层叠墅

毛坯交付，总价3150-4030万

建面约1440㎡独栋

大宁揽翠艺墅现场实拍

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项目信息:

商圈板块：静安区 大宁

开 发 商：明园集团

外 立 面：干挂石材

物业类别：住宅/产权年限—70年

建筑面积：5.7万方

占地面积：8.3万方

绿 化 率：50%

容 积 率：0.62

拿地时间：2003年

开盘时间：2015年

入住时间：现房（毛坯交付)

物业公司：上海家必安物业管理有限公司

物 业 费：5元/㎡/月

总 户 数：72

产品层高：B1层高-2.7米、1F层高：3.15米、送约/60-80平米地下室；

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大宁揽翠艺墅现场实拍

户型图赏鉴

建面约260m²大平层（4房2厅4卫）

建面约280m²大平层（5房2厅5卫）

大牌奢装 匠筑美学生活空间

全系精装标准：甄选大金、林内、乔治费歇尔、意大利进口喜客、Miele、Gaggenau、杜拉维特、TOTO等一线奢装品牌

健康生活系统：配置中央空调、全屋地暖、新风、前置过滤直饮水处理等健康系统

人性化细节：配置智能入户、全屋智能化控制、洗碗机、烤箱、蒸箱、红酒柜、咖啡机等精工产品，演绎高品质美学生活

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建面约260-280㎡四层叠墅

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尺度感超乎想象，强烈建议亲临现场感受！

叠墅样板间视频赏鉴

，时长

00:16

样板间实拍照片赏鉴

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社区规划

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明园森林都市做为静安老牌项目，项目分四期开发：

一期：滴翠园（占地约4.2万㎡，建筑面积16.3万㎡；由9幢14－34层住宅楼及1座五星级酒店组成）

二期：揽翠苑（占地约8.3万㎡，建筑面积5.7万㎡，由62套低密度别墅组成）

三期：涵翠苑（占地约2.6万㎡，建筑面积11.5万㎡，

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由813套高层组成）

四期：叠翠苑（也就是“静安穆舍”，由3幢高层公寓、3栋小高层及沿街商铺组成）。

目前在售的是二期的叠墅和四期的大平层。

大宁揽翠艺墅（明园森林都市二期）位于新静安大宁版块，项目东临粤秀路、南临彭江路、西临共和新路高架、北临汶水路高架。

项目整体占地面积83000m²，总建筑面积约57000m²，仅规划62套低密度别墅，容积率仅为0.6。项目以生态、艺术、科技作为开发理念，不仅社区内鳞次栉比的创意雕塑点缀出浓郁的艺术氛围，而且绿化率超过50% ，几千棵树龄超过50年的原生香樟环伺周围，「大宁揽翠艺墅」也因此得名，走进小区的第一刻就会被精致与仪式感完全包围！

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大宁揽翠艺墅现场实拍

大宁揽翠艺墅采用半人车分流设计，车辆进入小区后，需要在特定楼幢间的地下车库口进入车库，然后剩电梯入户到家，充分保障业主及家人的通行安全，同时也保障了社区景观的完整性，降低噪音及尾气污染。

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大宁揽翠艺墅采用现代简约的建筑风格，外立面采用干挂饰面砖幕复合设计，外墙保温又隔热，外观美观大气，经久耐用。

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大宁揽翠艺墅景观全部为原生态园林，采用十字景观轴设计，景观集中在一横两纵3条绿化林荫大道为主，这些林荫大道由树龄从10年－50年不等的香樟树、广玉兰、雪松、法国梧桐等珍贵树种组成，让整个项目树木参天、郁郁葱葱、生机盎然！

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大宁揽翠艺墅由原生香樟大道划分，分为南块和北块两个区域。南块是合院和联排产品，北块是叠加别墅区，共有少量叠加别墅在售。

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数千株树木林立其中，蜿蜒的河流穿过社区，身在其中，宛如置身大自然之中，退去一天的疲惫，自由的呼吸，好不舒畅、惬意。

这里的园林几乎没有人工雕琢的痕迹，居住者可以感受到公园一般的美，

另一方面又融入了艺术的气息，加入了景观的雕塑，艺术化改造的工厂设计，艺术大师的涂鸦创作等，赋予了小区新的美感和生命。

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「大宁揽翠艺墅」由美国TOPO建筑设计公司全力打造园林景观设计，为业主打造面积约3000平方米的高端会所，拥有室内篮球场、桌球房、瑜伽室、恒温泳池等各类体育娱乐场所。

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实景图

实景图

四期叠翠苑位于广延路1199弄，2019年建设，由3栋高层和3栋小高层及沿街商铺组成，本期售卖的就是总高8-12层的小高层产品（下图红色框框内）。

明园·叠翠苑被誉为建在绿荫丛中的现代化小区，绿化率高达50%，其最大的特点就是在打造了5万多平方米的集中绿地，

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项目外立面均采用卡拉麦里金石材，运用干挂技术，在保证住宅保温隔热的同时也凸显了小区的品质感。

旭格铝合金窗加双层中空玻璃的运用充分阻断噪音的喧哗，增强低碳节能的功效。

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在社区景观设计上，聘请了美国TOPO建筑环境设计公司。整个园林设计以水景为特色，小区入口处有跳泉广场，中部还有湿地花园，并配有生态景观跌水池。

另有高尔夫果岭及400米景观慢跑道，方便您在绿色氧吧中，与大自然亲近互动。

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空中花园和独立入户花园设计，它将艺术与诗意融入入户花园之中，并以花卉为背景，将公共空间与私属领地自然过渡，营造无处不在的尊贵与悠闲氛围，成就上海独有的奢侈。

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每一层都配有公共空间花园，从进入小区，到进入大堂，到走出电梯，直到打开家门，全程花园陪伴，感受绿色自然的全新体验！

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生活配套

新静安大宁，城市资源统统配齐……

经过多年发展，新静安大宁板块的城市资源生活圈跃然纸上。

交通方面：项目距离1号线汶水路站直线约720米，步行可达。

自驾：项目紧邻广延路和永和东路，可接驳：南北高架、中环高架、内环高架、逸仙高架、沪嘉高速、外环高速等上海主干道，可快速到达上海各大商圈，尽享方便出行的悠享生活。

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商业方面：项目周边约3公里有合计约150万平核心商圈，堪称永不落幕的“东方夜巴黎”。

具体包括约9万平协信星光广场、约56万平大宁中心广场、约25万平大宁国际商业广场、约30万平大宁久光百货（在建，预计今年下半年开业），静安大融城等。

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中环协信中心效果图

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久光百货效果图

大宁国际商业广场实景图

教育方面：项目周边优质学校林立，包括大宁国际幼儿园、大宁国际小学、风华初级中学等学校，皆是在步行可达的地方。

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上海市大宁国际幼儿园实景图

上海市大宁国际小学实景图

文娱方面：项目毗邻约10万平文创园区宏慧视界、约20万平静安新业坊、约8.8万平新静安体育中心、约3万平上海马戏城，品味文体艺术生活。

医疗方面：项目周边有上海中医院、第十人民医院、同济大学附属口腔医院等。

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上海市第十人民医院

生态休闲：项目4大城市公园环伺：约8万平静安中环四季公园、约12万平河滨公园、走马塘景观河道、约68万平大宁灵石公园，生态氛围卓越！

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大宁灵石公园

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购房必问的10个核心问题

五证是否齐全。

确认开发商具备《国有土地使用证》《建设用地规划许可证》《建筑工程规划许可证》《建筑工程施工许可证》《商品房预售许可证》，确保楼盘合法性。其中《商品房预售许可证》需特别查验，无此证则禁止销售期房。

拿地时间与产权年限。

产权年限从开发商拿地时间开始计算，住宅用地使用权为70年。若拿地时间过早（例如超过10年），实际产权年限将大幅缩水，需评估续期成本。

公摊面积与得房率。

要求明确具体楼栋的公摊占比（通常高层住宅为20-30%）及套内实际使用面积，避免花高价买低效空间。可通过对比楼层平面图判断公摊合理性。

面积误差处理条款。

按《商品房销售管理办法》规定，误差超3%可主张差价双倍返还，需确认合同是否约定"多退少补"等霸王条款。

楼盘不利因素公示。

要求查看周边规划文件，确认是否存在垃圾站、高压线、化工厂等负面配套设施，避免收房后出现居住环境恶化风险。

物业公司资质与服务标准。

优先选择万科、龙湖等品牌物业，要求提供收费标准和服务细则（如安保响应时间、设备维护周期），并实地考察同开发商其他项目物业水平。

车位配比与产权归属。

建议选择车位比≥1:1的小区，区分人防车位与产权车位。产权车位需查验预售许可证，避免购买无证车位。

容积率与绿化率。

高层住宅容积率应低于5，绿化率需达35%以上。高容积率会导致采光差、电梯拥堵等问题，直接影响居住品质。

交付时间与违约赔偿。

合同需明确交付日期及延期赔付标准（建议按日万分之五计算），同时要求注明验收文件（《竣工验收备案表》《住宅质量保证书》）交付时间。

贷款方案与备选计划。

确认合作银行清单及利率差异，要求书面承诺"贷款失败可无责退定金"。公积金贷款需提前确认楼盘是否准入。

购房谈判关键技巧

价格博弈策略：透露已考察周边3个以上竞品项目，利用"XX楼盘同户型优惠5%"等话术施压，争取额外折扣或物业费减免。

信息验证技巧：要求查看国土局官网土地出让记录核对拿地时间，通过住建委网站验证预售许可证真伪。

风险防范要点

开发商资金链审查：查询中国执行信息公开网确认开发商是否被列为失信被执行人，核查近三年财务报表中的资产负债率（建议低于80%）。

合同补充条款：对售楼处沙盘展示的景观绿化、会所设施等承诺，要求写入合同并注明违约赔偿标准。