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5号线TOD实景现房

20万方LIFEPRO之城

新华医院奉贤院区一路之隔

「奉发·云境」

「奉发·云境PRO」

建面约73-141㎡高层热销中

总价约247-580万

一期云境已交付

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国企奉发同频城市未来

匠心卓著，屡获国家级殊荣，打造出东方美谷JW万豪、中企联合大厦等力作。

躬耕12载，始终深耕奉贤，致力做一流的综合性城市建设和服务商，匠造多个标杆项目，焕新城市美好。

国企匠造20万方LIFEPRO之城

奉发国企匠筑，躬耕不缀，以臻心打造作品，筑就约20万方(一期+二期)TOD理想大城，领航人居未来。

奉发PRO打造建面约73-96m²瞰景美宅、建面约138m²奢享大宅，迭代户型，启幕人生进阶。

高颜立面匠造城市封面

现代轻奢风格立面，金属、玻璃、石材的融合，匠筑城市靓丽风景线。

自然为笔写意生活美好

奉发云境PRO，园林以轴线式布局，打造一环、三核、五节点低密社区，营造层层递进的多元景观空间。

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林樾之户·城市封面

雅致门头，人车分流设计，彰显尊贵归家仪式感。

陪伴之旅·自然花园

在如画风景中舒享人生美好，让身心回归自然生活。

芳甸之境·中央会客厅

将会客、赏景与社交联动起来，打造风景中的社交场。

森林之路·健康跑道

让业主不出社区，即可释放运动激情，畅享24小时健康生活。

活力社区·童梦空间

打造童梦儿童乐园，多样娱乐器械，让他们的童年更丰富多彩。

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一期「奉发·云境」户型分布↓

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其中建面约95㎡拥有独立前室，提升了业主归家的私密性、尊贵感。

建面约95、96㎡室内拥有双开间大尺度阳台、全屋四处飘窗、套房式主卧，舒适度颇高。

项目效果图

四开间朝南的建面约138㎡4房2卫，可满足大家庭一步到位需求。

当然，你也可以灵活设计成3房，把客厅打造成超大宽厅，如此一来，无论日常的休憩、玩乐亦或者是会谈来客，宴请朋友都显得从容大方。

另外，独立前室自然也是标配。

还有多达5处飘窗，开发商把“实用性”、“功能性”发挥得淋漓尽致。

高效串联闵行、市区众多高能级板块

奉发云境PRO直线距离5号线奉浦大道站仅约350米（来源地图软件测量）是市面上难得一见的近市区的真地铁房，有多稀缺？

松江新城新盘普遍离地铁站1公里开外，且沿9号线到闵行还有很长一段路；即使泗泾的地铁房距地铁站也要约800米。

青浦新城在售新盘普遍离地铁站1.5公里开外，且它到闵行需要足足8站地铁。

嘉定新城中，嘉定北和嘉定西的新盘到地铁站基本也要600-800米。

所以从全市新房来看，像奉发云境PRO这样3站就能进闵行，直线距离地铁站仅约350米的新房非常稀缺，错过难觅！

除了日常通勤便利，轨交更大的价值在于高效串联高能级板块。

项目向北坐3站就能抵达闵行区，再坐1站，总共4站就可以换乘23号线（在建），途径紫竹高新区，并一路到徐汇滨江、徐汇内环。

也可在紫竹高新区站换乘15号线，这条线串联长风、古北、漕河泾、紫竹等多个高能级板块。

另外5号线也可在莘庄站换乘1号线直达市区；以及在银都路站换乘嘉闵线（在建）速联虹桥枢纽！

值得一提，轨交15号线南延伸（规划）的始末站预计是望园路站，从项目出发向南2站就是望园路站，同站换乘15号线。

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可见，奉发云境PRO与浦西一众高能级板块连接非常紧密。

换句话说，奉发云境PRO是通勤上述节点再好不过的居住承载。同时凭借便捷通勤，奉浦大道站也更容易获得地铁沿线高知、高收入人群青睐，发展前景更光明。

比如，紫竹科学园区作为一江一河中重要的科创基地，已聚集大量高新产业和世界500强研发总部。

那奉发云境PRO作为离紫竹更近的地铁房（6站到紫竹），将自然而然成为紫竹精英人群的后花园。

高规格配套正在加速兑现，未来可期

配套上，奉发云境PRO享受的是一个TOD大城的繁华与便捷。

传统的TOD是地铁+商业，而项目不仅有商业、还有三甲医院、绿色生态公园、海之花市民中心等配套，相当于一个微缩城市，居者不用走远，下楼就能拥有吃喝玩乐购一站式服务，高效生活。

项目区位示意图

特别是商业，5号线奉浦大道站在建约26万方商业综合体，项目北向一路之隔规划有约10万方南桥中心、东向一路之隔还规划约18.9万方复合型商业。

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富力万达效果图，来源网络

医疗上，项目北侧坐落奉贤首个综合性三甲医院新华医院奉贤院区（预计25年投入使用来源搜狐网）。

此外，项目还占位“东方美谷大道”，这既是奉贤的一条超级主干道，又是奉贤新城十四五规划五大重点区域之一。

它把奉贤诸多优质配套甚至地标建筑给串联了起来，东方美谷大道聚焦13公里核心段，形成产业、商务、医疗等五大组团，沿线打造多个功能核心，成为新城的黄金发展轴线，且已经实景呈现。

而奉发云境PRO，地处5号线与美谷大道双轴交汇，手握奉贤两大核心交通引擎，未来发展可期！

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买房是大多数人一生中最重要的消费决策之一，涉及金额大、流程复杂，且关联政策、法律、市场等多方面因素。不少人因缺乏专业知识，在购房过程中踩坑，轻则多花冤枉钱，重则面临产权纠纷、房屋质量问题等风险。本文将从购房全流程出发，梳理关键知识要点，帮助大家理性买房、避开陷阱。

一、买房前：明确需求与做好预算，避免盲目跟风

1.精准定位购房需求：自住与投资差异显著

买房前首先要明确核心需求——是自住还是投资，二者的选择逻辑截然不同。

自住需求：以“适配生活”为核心

需结合家庭结构、通勤半径、生活配套等实际需求决策。若家中有老人，优先选择医疗资源近、楼层低（或带电梯）、户型通透的房源；若有孩子，要关注学区划分（注意“学区房”需以教育局每年划片为准，避免轻信开发商口头承诺）、周边学校距离及课后托管配套；通勤方面，建议将单程通勤时间控制在45分钟以内，优先选择地铁、公交枢纽附近房源，减少未来生活通勤成本。

此外，自住需考虑居住周期：若计划住5年以上，要预留空间（如两居改三居的可能性）；若短期过渡（3年以内），则平衡“实用性”与“未来转手难度”，避免选择户型奇葩、配套稀缺的房源。

投资需求：以“资产保值增值”为核心

重点关注区域发展潜力、租金回报率、流通性三大指标。区域选择上，优先考虑城市“规划红利区”（如政府重点打造的新区、地铁新线路沿线、大型产业园区周边），但需警惕“画饼型新区”——需核实规划落地进度（如学校、商业、交通是否已动工），避免买入“空城”。

租金回报率可通过“月租金×12÷总房款”计算，一线城市优质房源回报率通常在1.5%-2.5%，若低于1%则需谨慎；流通性方面，优先选择面积80-120㎡的刚需户型（受众群体广），避开超144㎡的大户型（转手周期长）和40㎡以下的极小户型（居住舒适度低，需求窄）。

2.科学规划预算：不止首付，还要算清“隐性成本”

很多人误以为“凑够首付就能买房”，实则购房需承担多笔费用，预算规划需覆盖“全周期成本”：

核心成本：首付与月供

首付比例需结合当地政策：目前多数城市首套房首付比例为20%-30%，二套房为30%-50%（具体以城市政策为准，如一线城市二套首付可能达60%）。需注意“首套房认定标准”——通常以“家庭为单位（夫妻+未成年子女）的无房无贷记录”为准，部分城市认房又认贷（有房贷记录即使无房也算二套）。

月供压力需合理控制：建议月供金额不超过家庭月收入的30%，最高不超过50%，避免因月供过高影响生活质量。例如，家庭月收入2万元，月供最好控制在6000元以内，若选择30年等额本息贷款，按当前LPR（贷款市场报价利率）4.2%计算，可承受的贷款额度约120万元。

隐性成本：税费、装修、物业等不可忽视

①税费：新房主要有契税（首套90㎡以下1%，90-144㎡1.5%，144㎡以上3%；二套普遍3%）、维修基金（约80-120元/㎡，用于房屋公共部位维修）；二手房额外有个人所得税（满五唯一免征，不满五或非唯一按1%或差额20%缴纳）、增值税（满两年免征，不满两年按5.3%缴纳），且二手房税费常由买方承担，需提前与卖方协商明确。

②装修费：若买毛坯房，简装约800-1200元/㎡，精装约1500-2500元/㎡，100㎡房屋简装需8-12万元，需纳入预算。

③其他费用：物业费（每月2-5元/㎡）、取暖费（北方城市每年20-30元/㎡）、房产证办理费（约1000元）等，虽单月/单次金额不高，但长期需持续支出，需提前规划。