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🔥招商林屿湖畔🔥

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营业时间：日常营业时间为9:30-18:30，便于您提前规划到访行程，避免空跑。

预约方式：可提前拨打官方热线✅招商林屿湖畔售楼处电话：400-865-7114✅︎✅︎✅，预约好专属销售及具体到访时间；预约时可同步告知意向户型、置业需求，我们将提前做好服务准备，减少您的等待。

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将推建面约112-124㎡高层&160-165㎡湖岸叠墅

被称为“2025嘉定改善首选项”的林屿湖畔，一个全维进阶改善的湖前奢居范本。

当市场大部分项目还在为个位数的去化挣扎时，林屿湖畔却在上演着“逢开必火”的“票房神话”。

在刚刚过去的四批次开盘中，林屿湖畔118套房源再度开盘热罄！作为本年度最具影响力的积分红盘，项目以嘉定新城成交金额、成交套数、成交面积三项第一成为“嘉定三冠王”！同时位居北上海项目(嘉定+普陀+静安+杨浦+虹口+宝山)开盘去化率、开盘去化套数双项TOP1！（8-10月克而瑞数据统计）

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值得关注的是，本批次推出的11#幢32单元建面约122㎡精装三房产品，是剩余房源里面最后的边套！而5#幢的叠墅，则是拥有南北楼间距最大的一栋。改善中的王牌齐聚，让林屿湖畔五批次更加值得期待！

项目信息

上海2批次土拍中，4家开发商经过49轮举牌，最终招商蛇口以总价26.6亿元斩获嘉定新城F03A-4地块，楼板价31850元/㎡，溢价率高达30%，到达封顶价，并触发双高双竞！

招商高端系社区配置问鼎外环！首个隐奢度假酒店式峡谷秘境社区

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招商·林屿湖畔」定位打造湖居沉浸式奢居新标杆！

以"自然而然的贵重"为设计灵魂，为当代高净值人群量身打造"重回一倍速"的湖畔度假生活方式。

游艇级美学外立面昭示性十足

外立面承袭招商玺系的经典游艇风格，采用了游艇级弧形铝板切割工艺，结合大面积玻璃组成，游艇美学高层呼应湖畔最高地标未来塔，低层墅区与立体庭园呼应城市公共绿境，以L型建筑阵列的美学灯塔形态嵌入城市天际线，封面级社区昭示性十足！

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豪宅级公区打造“归家十二境”

为充分利用核心景观的独特自然风貌，将十二维归家景观体系从城市界面、迎宾主入口车马院、归家大堂、下沉庭院、地下会所、景观风雨连廊、架空空间、地上大堂、中央景观轴、宅前景观以及入户门头，打造回应自然、林屿之感，精雕细琢生活小场景，让归家的旅程也是放慢速度的惬意环境。

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项目打造了约87米艺术门庭+半程车马院，可容纳特别加长版林肯通行，犹如奢华酒店恢弘气势，拉足了归家仪式感与尊崇感！

步入式归家大堂拥有约13.7米建筑层高，视觉锤设计，模拟甲板视野，打造超越常规视觉震撼力！

项目阳光地库也是设计感拉满，打破传统地库的封闭感，引入自然天光，更以地下光厅与安第斯雪景奢石背景墙等设计，让归家成为一场诗意旅程。

峡谷式立体景观层次感惊艳

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核心景观为峡谷式立体景观，与外部自然植被融为一体。打造约420㎡的垂直社区景观的立体感层次，细节可圈可点。通过多层次、立体化的景观营造，创造一座“漂浮的绿洲”，九重层次下沉庭院，区域悬浮泳池+4.3米飞瀑设计，塑造极致度假感受，丰富的视觉奇观。以洄游式曲折路径与风雨连廊设计，甄选世界数十余种珍贵树木，营造多重游园动线，为庭院景观赋予不同互动体验。约2900㎡地上地下双会所配置

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以私享游艇为理念，打造地上地下双会所系统，共约2900㎡全维功能空间，这样的高能级配置问鼎整个外环！满足运动、社交、休闲等高品位生活方式，满足都市菁英圈层对社区品质的高标准需求！

立体下沉会所（约1200㎡）

约1200㎡会所，以私宴厅、瑜伽室、棋牌室、壁球室和健身房空间为主，功能丰富，匹配当代精英的生活与精神需求。立体下沉会所由艺术旋转楼梯进入，整块白木纹石材切割+宝格丽粉镶边设计的旋转楼梯，营造社区高雅氛围，步步生花。区域首创国标壁球馆、飞瀑园景健身房、嵌入式景观书吧等，整体统一化仿树榴木纹贴面，还原内外统一的高级度假酒店质感。

无界架空空间（约1700㎡）

社区内5/8高层楼栋均有架空空间覆盖，共计约1700㎡，最高建筑层高约7.2米的架空空间以休闲下沉卡座、水吧台、休闲会客区打造，联动室外水池营造出酒店式度假空间，实现建筑与自然的无界融合。项目将推出建面约112㎡、122㎡、145㎡高层3-4房以及建面约160-165㎡叠墅，共计624套，其中112户型为一梯两户，122户型两梯两户。建面约112㎡3房2厅2卫，约166套，

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一梯两户，层高约3.1米，独立入户玄关，经典飞机式户型；

三开间朝南，客厅面宽约3.65米，南北直通，全卧+厨房均附赠飘窗，LDK一体化，餐厅一侧预留餐边柜位置；

相比较于传统百平米三房，该户型居住舒适度更佳，其中边套户型主卧为270°转角飘窗，所以同一楼层，边套价格也会比中间套更贵！

另外112户型总高16-17F，分别在12层、15层设置有连廊；

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连廊主要是对中间套户型的北侧会带来一定的采光和视野影响，但一般连廊层的价格也会适当的便宜一些，可根据个人需求进行选择！

112户型分别位于1号楼和4号楼，其中1号楼南侧临近希望路，东单元挨着保障房、西边套靠近地下车库出入口！

4号楼南向楼间距约38.9米，中间单元南向约13.25米为配电房，东单元南向约13.25米为垃圾房，不利因素对于西单元的影响相对较小一些！建面约122㎡3+1房2厅2卫，约250套，

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两梯两户，私享独立电梯厅，其中边套附赠电梯厅面积约6.5㎡左右，中间户附赠面积约4.5㎡左右；边套户型的电梯厅空间，相比较于中间套户型，可利用率更高！

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入户设置800库空间，它和传统玄关柜的区别在于：从“平面收纳”升级为“立体仓库”，储物功能更强大！约5米面宽横厅，多出来一个灵动空间，可根据个人需求定制为开放式书房、茶室等；岩板+金属饰面电视背景墙同样为交付标准；LDK一体化，餐厅区域可轻松放下6人位餐桌，并预留餐边柜位置；U型厨房，配置方太四件套（油烟机、灶具、洗碗机、蒸烤一体机）、科勒水槽及龙头等，基本所见即所得；同时厨房也附赠飘窗，将飘窗台面与橱柜一体化设计，做为了水槽区域，极大的提高了厨房空间的实用面积！边套户型主卧为270°转角飘窗，并预留两个衣柜空间；北卧为封闭阳台，实际交付时阳台会改造到位，地暖通铺，地板墙纸通铺，吊顶做好，可参考样间效果。综合来看，该户型还是非常不错的，满足改善需求的同时，各空间储物空间充足，完美解决了这一类客群的收纳痛点，作为项目主力户型，关注度很高！

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该户型分布在6号楼、9号楼、11号楼以及13号楼，其中9号楼位置最佳，南向楼间距约46米，下沉式庭院景观一览无余，下楼即达会所空间！建面约145㎡4房2厅2卫，约98套，两梯两户，独立电梯厅，层高约3.15米，其中边套附赠电梯厅面积约6.5㎡左右，中间户附赠面积约4.5㎡左右，同样也是边套户型电梯厅的可利用率更高！

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双入户玄关，四开间朝南，三阳台+全卧飘窗，边套户型主卧享270°巨幕飘窗；LDK一体化，G型厨房+附赠飘窗，操作台长达约6.47米，中央岛台设计，同时预留双开门冰箱位；边套主卧飘窗附赠率更高，实用性更强，利用飘窗可设置梳妆台，同时利用飘窗台面做了双台盆设计，均不计入建筑面积，也是一大革新！145户型为区域终极改善之选，实得率达87-91%，通过多阳台的设计，让4个房间均可满足居住需求，且储物空间更充足！

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145户型分别位于10号楼和12号楼，双楼王位置，10号楼南侧为低密别墅，南向采光和视野极佳，12号楼南侧正对社区中轴线及室外水景！

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林屿湖畔以“游艇风”的建筑美学灵感，引领现代品质生活基调。

而在叠加产品的建筑外立面，这种高辨识度的流线美学，更加聚焦，体现其舒适性的纯粹视觉美感。

简练纯净的建筑语言，彰显十足经典。

游艇风流体美学设计，更具辨识度的建筑立面！

南立面整体观感，以L和C字形线条结合，并根据分户情况进行对应的舱体划分。每一层都拥有通透的采光面，充分考虑户内延伸性，让居者观感更加朗阔。

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北向立面以横向线条为主，穿插竖向筒体块，头部做虚化处理，更加强化了游艇风的飘逸感。

解决隐私保护与南向视野平权，将水平露台与竖向视线管理构件，通过花瓣绽放的生长意向进行整合统一，构建了独一无二的视觉辨识力。

石材+双色铝板+大面玻璃，甄选材质的高颜值外立面！

超大尺度面宽设计，配合大面玻璃，朗阔气派。楼体目光所及之处，以香槟色和白色的铝板组合，门头甄选石材，电梯筒厅以大面积玻璃组成。经得起时间与市场考验的高奢材质组合，整体营造通透质感，充满奢雅的建筑美学。

它将金属、玻璃等材质、与线条、光影三者极致运用，呈现出高级的质感。南部新城正需要这样的高颜值产品！外立面造型突破了传统居住建筑规整的立面框架。

3南向视野平权，层层奢阔视野，光感空间与私密尊崇同时拥享！

林屿湖畔叠墅，难得的是每一层都具备通透采光和私密性兼得的特点。这与建筑体设计的兼顾密不可分。

摒弃层层退台的设计，无论是上叠、中叠、下叠，居住的景观视野各有千秋，互不干扰，每一层皆独立境界！

连地下室的空间，充分利用采光井设计，大面积的窗景引入，对于光“物尽其用”，地下空间也成为真正舒适的光感空间。

作为新一代叠加别墅，林屿湖畔的优势比比皆是。

1.高窗墙比，难得一见的奢阔尺度，叠墅也有大平层视界！

约35%的高窗墙比让视线充分打开的同时，更大的面宽和更多飘窗，让观景视野更加朗阔。中叠享有难得一见的5面宽、至高约18m+的奢阔，是嘉定乃至整个上海外环都少有的宽幕尺寸。

采光面的拓展，景观更多地收入户内。中叠宽幕，尽揽园区诗意景观；边套拥揽外围绿化资源，采光平权的户型，让尊崇感与舒适度倍增。

2.大幅可拓展可能，高阶使用率更宽绰！

林屿湖畔叠加产品的可拓展空间，是献给墅居玩家的高进阶选择。

下叠户型，比同类产品更多飘窗，南向开阔尺度，更多采光面拓展；地下自由拓展区域，依托采光井设计实现良好采光，实现未来家庭的影音室、健身房、儿童活动区等功能空间，拓展居住使用场景。

中叠的全飘窗与超长阳台，为室内创造更多阳光与清风。在舒适的格局下，享受更多空间的探索。

上叠可享高实用的顶楼露台，品茗阅读、儿童娱乐，夜晚看向满天星光，为生活提升更多美好想。

林屿湖畔的叠拼户型，让本就朗阔的空间更加奢适，叠加产品同样可以感受到大平层的生活体验。

多面宽+多套房+多飘窗+多拓展！罕见的湖前墅居，一层一世界。

建面约160㎡上叠预计使用率最高约145%、约8.5m横厅双阳台、南北通透主卧套房。

（非得房率，最终房屋得房率以实测报告为准）

【

归家仪式感】独立玄关与观景外廊，双重归家，留住静谧收藏四季

【首层尺度感】宽享聚场，是家人的情绪中枢，也是宴客的精神主场

【套房式主卧】主卧套房，双露台空间，俯仰星河璀璨，眼界即世界

【高拓展空间】别有洞天的私属惬意，重构主人对生活的品位追求

建面约165㎡中叠预计使用率最高约95%、罕见5面宽、尊享通透双套房、阳光半坡顶楼。

非得房率，最终房屋得房率以实测报告为准

【尺度尊荣】拥揽南向5面宽天地视野，通透景致尽显大方之家

【大雅横厅】上演宽绰的艺术美学，将生活与欢聚留给湖畔波澜

【方正厨房】流线型操作动线让烹饪行云流水，随时一场美食派对

【奢配套卧】双套卧，主套房270°

【方正厨房】流线型操作动线让烹饪行云流水，随时一场美食派对

【奢配套卧】双套卧，主套房270°视野，诉说四季的奇妙故事

建面约165㎡下叠预计使用率最高约148%、三向采光地下、LDBKG双入户流线、南北通透主卧套房

【多功能空间】以四季为幕布，以空间为剧场，俯拾间皆是生活的美好

【归家诗意感】花园步入归家仪式感，日常生活像一座流动的四季剧场

【奢阔家庭厅】无界宽境，LDBK一体化，在流云见证下舒展生命韵律

【尊崇感卧室】二层双卧室朝南+家庭式套房，浪漫源于生活的点滴日常

板块信息

招商远香湖项目位于嘉定新城F03A-4地块，是嘉定新城核心区的中心——远香湖CAZ，是嘉定中心中的中心。

招商嘉定新城位于嘉定新城的核心位置，是远香湖中央活动区最后一幅宅地。

四至范围内现状及规划情况：项目南侧为温州嘉定科技创新园区，目前已基本建成。项目北邻伊宁路，伊宁路北侧为绿地公园以及运动场、公厕、伊宁路污水泵站，可能会有一定的噪音等影响;实地看下来，伊宁路污水泵站很小，基本对项目无影响;

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该泵站主要承担伊宁路以北，A30以南污水，以及伊宁路以南，永盛路以东，封周路以北范围的污水提升任务:

污水将通过阿克苏路、伊宁路污水主干道进入该泵站经过提升输送到污水处理厂;

项目东侧规划为一幅教育科研设计用地，限高50米;

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项目西侧规划为公共绿地以及河道;

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这里成片的商品房大多建成于2010年以后，整体城市界面崭新，从控规也能看出，项目周边学校、商业、办公和绿地公园应有尽有，且大多配套都是现成的。

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嘉定新城远香湖CAZ定位嘉定新城的综合功能中心与城市形象集中展示区，集聚国际住区、大型商业集群、摩天地标集群、科创科研企业集群、国际教育文化等功能为一体。（规划来自上海嘉定微信公众号）北侧有远香湖、保利大剧院、嘉定图书馆老三大件配套，以及地标级超高层建筑凯悦酒店。

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未来，远香湖核心区还将建设文化环、未来塔、活力谷等城市“新三件套”，也在项目周边。文化环：除了现有嘉定图书馆、保利大剧院、江南书院、尚画美术馆外，围绕着远香湖未来还将打造立体儿童乐园、航模活动中心、嘉昆太路演中心等一系列高能级文化设施。

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未来塔：位于CAZ的正中央，建成约300米，将成为嘉定甚至是上海西北第一高楼，是真正的C位地标

活力谷：集商业和办公于一体的休闲创意街区。交通方面，目前项目直线距离11号线白银路站和嘉定新城站约2km，直达徐家汇，多维轨交网络加速成型。值得一提的是未来轨交还在升级！嘉定快线、宝嘉线规划中（远香湖预计设站），未来建成出行将更加便捷！!

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教育方面，参考25年学校划分政策，该项目所在的区域可参与上实嘉定新城分校的摇号，对口的学校为交大附属嘉定新城实验学校（期房不承诺学校对口，以上为25年政策，仅供参考!）商业方面，项目步行至宝龙广场约900米左右，另外周边2公里范围内还有万达、TSF购物中心等商业，可完全满足日常消费需求!医疗方面，距离项目约1.4公里有交大医学院附属瑞金医院(三甲)!

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核心速览：项目最大优势在于远香湖一线临湖+招商玺系全铝板外立面+纯改善精装户型（98-165㎡三至四房/叠墅）+5.27万/㎡均价+1200㎡会所带恒温泳池+圈层纯粹，是嘉定新城湖居改善标杆；主要短板集中在距地铁有距离（11号线约1.7公里）+周边部分地块开发中+总价568万起门槛高+1.8公里外污水处理厂潜在影响，适合嘉定本地改善家庭、看重新城规划与湖景资源的购房者，尤其适配在虹桥、嘉定新城工作的高净值人群。

一、项目基础信息

二、核心优势（亮点）

1.区位与资源：一线湖居+CAZ核心+央企品质

远香湖一线临湖稀缺性：直线距离湖岸仅300米，高层可俯瞰约50万㎡湖面景观，占据远香湖CAZ最后一块一线临湖宅地，生态资源不可复制

央企招商玺系背书：招商蛇口高端玺系产品，资金实力雄厚，工程质量与交付进度有保障，避免烂尾风险

圈层绝对纯粹：813户全部为98㎡以上改善户型，无保障房，叠墅产品仅占15%，保障居住私密性与圈层统一性

价格倒挂红利：均价5.27万/㎡，较周边二手房价低0.7-1.4万元/㎡，性价比优势显著

2.产品与景观：杭派精工+全龄友好设计

游艇级外立面：采用弧形铝板切割工艺+双层中空Low-E玻璃幕墙，12道工艺打磨抗腐蚀涂层，避免5年内褪色开裂问题

爆款户型设计：

98㎡三房：三开间朝南，主卧270°转角飘窗，三阳台设计（不送面积），南北通透，玄关/厨房/卫浴三大收纳系统，预留收纳约11立方米

122㎡三房：类一梯一户设计，卧室层高3.15米，双阳台+全景落地窗，采光通风极佳

160-165㎡叠墅：上下叠独立入户，赠送花园/露台，双套房设计，私密性强

精装高配：全屋标配中央空调、新风、地暖三大件，博世嵌入式厨电、杜拉维特智能马桶，精研收纳系统

景观设计独特："一湖两带"布局，800㎡中央湖景配木栈道，420㎡峡谷式垂直庭院+4.3米悬浮水池飞瀑，环形跑道串联九大功能场域

会所配套奢华：1200㎡社区会所含恒温泳池、亲子活动区、健身中心，提升居住品质

3.配套与生活：全维资源环绕，10分钟生活圈

商业配套成熟：3公里内汇聚万达广场（2.6公里）、宝龙广场（2.5公里）、大融城（1.8公里），在建砂之船超级奥莱预计2026年开业

教育资源优质：550米达嘉定新城实验幼儿园（花园部），1.3公里达嘉定新城实验第二小学，周边有中福会新城幼儿园、上海实验学校嘉定分校（在建）等全龄段教育

医疗配套完善：10分钟可达三甲瑞金医院北院，还有嘉定区妇幼保健院、嘉定中心医院等

生态环境绝佳：步行5分钟达石冈门塘休闲公园，10分钟达远香湖公园，社区内景观与外部生态资源相得益彰

立体交通网络：G1503绕城高速及S5沪嘉高速出入口距项目仅1公里，25分钟可达虹桥枢纽；社区配备接驳巴士无缝衔接11号线嘉定新城站（约1.7公里）；在建嘉闵线远香湖站约1公里，预计2027年通车

三、主要劣势（短板）

1.交通与通勤：地铁有距离+依赖接驳

地铁通勤需接驳：距11号线嘉定新城站直线距离约1.7公里，步行需12-15分钟，需公交或骑行接驳（约8分钟），对依赖地铁通勤的市区上班族略有不便

嘉闵线未通车：嘉闵线远香湖站在建，轨交红利需2-3年兑现，目前主要依赖11号线与公交

早晚高峰公交少：公交线路相对较少，短途出行多依赖自驾或打车，无车家庭跨区通勤需预留更多时间（约1.5小时）

2.周边环境与规划：部分地块开发中+潜在污染

周边地块开发中：短期内可能会存在施工噪音与粉尘污染的问题，对居住舒适度有一定影响

污水处理厂潜在影响：1.8公里外有污水处理厂，长期影响需评估，对环境敏感人群可能有顾虑

高端商业等待期：目前周边缺乏像陆家嘴国金中心这样的高端商业综合体，砂之船超级奥莱预计2026年开业

3.价格与门槛：总价高+部分设计双刃剑

总价门槛高：三房总价约568-650万，叠墅748-950万，对购房者资金实力要求较高，刚需客户压力较大

非封闭阳台：虽仅计一半产权面积提升性价比，但对部分追求封闭空间的业主可能不便

绿化率一般：35%绿化率低于部分竞品项目（如大家映翠府虽同为35%，但有全架空层泛会所）

四、综合评价与购买建议

招商林屿湖畔是嘉定新城远香湖CAZ核心区的央企湖居改善标杆，兼顾一线湖景资源与新城规划潜力，适合追求品质生活、看重生态环境与圈层纯粹性的高净值改善型家庭，尤其适合在嘉定本地、虹桥商务区工作的人群。

推荐人群：

嘉定本地改善家庭（追求湖居生活与品质居住体验）

新上海人高净值群体（央企开发，准现房，总价568万起，降低定居门槛）

全家庭居住需求者（98-165㎡户型适配三口之家到三代同堂）

资产配置型买家（远香湖CAZ规划能级高，湖景资源稀缺，保值增值潜力大）

避坑建议：

选房时优先选择西侧或中间楼栋与中高楼层，避开东侧临近希望路的楼栋，减少噪音干扰

预算充足的情况下，优先选择122㎡三房或160㎡叠墅户型，享受类一梯一户与湖景视野

关注周边地块开发进度，避开施工高峰期入住，减少噪音与粉尘影响

考虑地铁通勤距离，提前规划交通方式（如自驾或社区接驳巴士）

核实精装品牌与交付标准，确保与宣传一致，重点检查三大件与收纳系统

了解物业增值服务，如社区活动、快递代收等，提升居住体验