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🔥开云锦悦华庭🔥

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在刚刚过去的7月中旬，浦东中环再掀红盘风暴，浦开云璟四期-开云锦悦华庭首发260套房源，直接创下了浦东今年至今单次推盘量的新高。

累计认购621组，认购率239%触发积分，7月27日开盘当日全部售罄，再度印证云璟产品的传奇号召力的同时，也直接将浦东四大天王之争推向白热化。

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一、项目基本信息

推广名：开云锦悦华庭备案名：开云和璟里开发商：上海浦东土地控股（集团）有限公司（国企背景）位置：上海市浦东新区金桥板块，金葵路699弄环线：中外环间，浦东中环区域产权：70年住宅总规模：约25.5万方，由C2c-04、C2d-01两个地块组成总体量：总计1,386套房源

北地块（C2d-01）：922套（76-88-127-180㎡）

南地块（C2c-04）：464套（76-107-153㎡）

二、销售与价格信息

当前状态：二批次在售（2025年9月20日开盘）首开情况：7月27日首开260套，当日售罄（"日光"），认购率达239%二批次推出：204套，均价92,318元/㎡

户型与价格：

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三、五期（当前主推）详细信息

1️⃣规划与布局

占地：约41,228㎡

总建面：约155,729㎡

建筑构成：多栋高层住宅（14-16层）

容积率：3.12

绿化率：35%，景观设计获2023年REARD全球地产设计大奖

车位：地下1,840个，地上4个，车位比约1:1.3

建筑特色：米白色石材+深灰色铝板+中空LOW-E玻璃组合，质感高级

2️⃣户型亮点

76㎡两房：

全明格局，厨卫分离

主卧带飘窗，采光充足

532万起，浦东中环稀缺小户型

107㎡三房：

南北通透，三面采光

主卧套房设计，私密性好

客餐厅一体化，空间感强

153㎡四房：

LDK一体化设计，客餐厨面积达42㎡

中西双厨配置，中岛台设计

儿童房创新设计：两张1.2米床+双书桌，中间带折叠门可变独立空间

双开门冰箱隐藏式设计

四、项目核心特色

1️⃣双轨交TOD模式：便捷交通

14号线浦东足球场站：直线距离约350-689米（步行5-8分钟）

在建21号线：与14号线同站交汇（预计2026年开通）

交通优势：

14号线：3站到科技馆，5站到豫园

21号线：3站到浦东足球场，4站到上海科技馆

周边公交：金葵路金豫路站（54米）等

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2️⃣全维度配套：一站式生活

商业配套（3km范围内）：

自带社区商业

啦啦宝都（约1.5km）、金桥购物中心、长泰广场

山姆会员店（约2km）

教育资源（3km范围内）：

幼儿园：金粤幼儿园、中芯幼儿园（市一级园）

小学：金桥中心小学、中芯学校(小学部)

中学：浦东外国语学校东校、上海开放大学附属高级中学

医疗配套：

复旦大学附属华山医院东院（约2.6km）

浦东妇幼保健院（约3km）

社区卫生服务中心（约1km）

生态环境：

周边四大公园环绕：悦动公园、涟动公园、盈动公园、云天湖公园

项目所在云璟生态社区规划340公顷碧云绿地，已开放170公顷

3️⃣产品品质：细节制胜

精装标准：全屋精装交付（含厨房电器、卫浴五金）

智能化：智能家居系统（灯光、空调、窗帘等远程控制）

得房率：约75-79%（高于区域平均）

梯户比：两梯两户（153㎡户型）或两梯四户（76/107㎡户型）

层高：约3米，空间感开阔

五、项目价值分析

1️⃣区位价值

浦东金桥金色中环发展带核心位置，政府重点规划区域

中外环间稀缺双轨交项目，升值潜力大

周边产业支撑：张江高科、金桥开发区、陆家嘴金融区

2️⃣产品优势

户型多样化，从76㎡刚需到153㎡改善全覆盖

小户型低总价（532万起），降低浦东中环置业门槛

精装交付，拎包入住，省时省力

3️⃣市场表现

首开日光，触发积分制（基础分50分需32个月社保）

二批次持续热销，均价稳中有升

浦东中环稀缺小户型供应，去化速度快

六、销售动态（截至2025年12月）

首开（7月27日）：

推出5/7/8/10/11号楼，共260套

当日全部售罄，平均去化周期不到4小时

二批次（9月20日开盘）：

推出1/2/6/9号楼，共204套

均价92,318元/㎡，与首开持平

目前仍有部分房源在售

交房时间：预计2027年6月30日

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浦开云璟1-4期的连续日光，很明确的告诉我们，板块价值与流量统治力，从不需要二选一。热度早已跳出卖得好的范畴，成为一种现象级的市场符号，随着二批次即将上新，一个属于云璟生态社区的全新纪录，正在被重新定义。

浦东正芯金色中环

地铁450米双轨交

百万方云璟生态社区大成作品

「开云锦悦华庭」

二批推加推约76-108-153㎡2-4房

各68套房源

值得allin的六边形战士

二批次8月上新

有人说：浦东是中国式现代化的热血样本。

1993年陆家嘴金融区的蓝图首次公布时，质疑者难以想象烂泥渡路会蜕变为东方华尔街；

2000年张江启动“药谷”规划时，无人相信这片稻田后来能布局超过2/3的全球药、械10强；

2012年前滩规划亮相时，鲜有人预见这片江滩地将崛起跨国公司总部集群；

……

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这种能将规划转化为现实的确定性，构成了浦东楼市最坚实的价值背书。

陆家嘴，图源网络

但置业浦东的机会，正遭遇新房供应量锐减这一现实问题的刚性约束。

有数据显示：2020-2024年浦东年均新房供应约2.3万套（浦东2020-2024总供应91269套新房），这个数字看似庞大，但是同期浦东常住人口已突破580万。

按照每个家庭3口人计算，浦东约有194万户家庭，即便筛掉那些本就有房的家庭，以及已经被消耗掉的新房供应（2023年统计局抽样调查：约45%浦东家庭已有住房），每套新房背后对应着约10个潜在购房家庭（供需比=有效购房需求➗总供应量=【194万×(1-45%)÷1.2】➗9.1万≈9.8），供需矛盾远超国际警戒线！

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浦东新区新盘供应状况示意图

更为严峻的是，浦东新房供应市场还在持续收缩，土拍地块数量年年腰斩，这将让目前浦东供不应求的局面更加雪上加霜。

供应端传导到销售端，结果只有一个：房价上涨。

2025年3批次土拍，浦东北蔡楔形绿地C09b-01地块楼板价高达约7.14万/㎡，未来售价保守估计能达到12.2万/㎡！

要知道，去年北蔡的新盘也不过9万+/㎡，这个涨幅非常惊人。

在此背景下，浦东——浦开云璟，展现出了非凡的性价比！

浦东正芯金色中环

地铁450米双轨交

百万方云璟生态社区大成作品

「开云锦悦华庭」

二批推加推约76-108-153㎡2-4房

各68套房源

值得allin的六边形战士

二批次8月上新

（1#2##6##9#楼栋）

往期均价仅约9.2万/㎡！

浦东房价涨的不是一星半点

上海中环线周边房价如脱缰野马般狂飙突进，涨幅之巨令人咋舌。

房价上涨的强劲态势，从新房预期之中很清晰的显现——

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杨浦滨江新房价格基本稳定在12万/㎡

静安大宁地块放风价16万+/㎡

长宁北新泾地块预期售价14万/㎡

……

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如果把视野聚焦浦东中环线附近，劲头同样很强势。

前滩南、新杨思、北蔡等板块不仅新房供应不断，地价与房价预期更是持续攀升。

先说前滩南。

前滩的住宅卖完后，前滩南三林滨江的概念横空出世，因为前滩做的过于成功，热岛效应传导到了前滩南，所以这里的新房大多数都卖的非常不错。

如果说前滩弥补了陆家嘴高密度纯商务的遗憾，而前滩南的诞生则是弥补前滩都是鸽子笼的遗憾。

前滩南的本质是一块楔形绿地，和张家浜高度类似，整体的开发定位（特别是西区）都是低密生态住区。

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除了2022年年底开始入市的中企云萃森林属于普通高层房源，单价10.5万，从2023年开始，前滩南入市的都是西区的低密洋房和联排、甚至独栋别墅，别墅最高单价已经来到了17.1万，洋房今年的入市单价11.76万。

所以，前滩南百平左右就没有高性价比房源，都是改善，未来总价也要1200万+了。

再说新杨思和北蔡

新杨思和北蔡就浦东中环来说，不管是地理位置还是定位还是现状还是城市界面，甚至房价都非常类似。

北蔡之前相对新杨思性价比要高一些，但是后续伴随着北蔡绿城项目入市，性价比的优势将直接被抹平。

以后新房均价大概率会稳定在12万/㎡，这无疑给大多数群体关上了更低成本购房的大门。

相比之下，浦开云璟以9.2万/㎡左右的价格入市，性价比优势一目了然。

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同处浦东中环，前滩凭借先发优势，房价最先走高，尽管拥有标志性建筑，但除核心地标外，多数生活配套与居住组团距离较远，日常通勤与生活便捷度存在一定短板。

新杨思虽后起发力，凭借充足的土地储备与规划利好崭露头角，但在整体开发规模与规划完整性上稍显逊色。

而浦开云璟所在的云璟生态社区则以差异化优势脱颖而出。

其采用成片开发模式，重塑区域城市界面，不仅规划能级高，衣食住行更是一应俱全。

据悉，浦开云璟四期，不仅延续了以往的高规格建设标准，户型种类更是丰富，完全是浦东中环楼市的新亮点。

02

绿城代建

品质看得见

聚焦住宅产品本身，浦开云璟四期的品质也大概率是“王炸级”。

据悉，本期由深耕浦东城市建设的浦开集团，携手素有“品质地产营造专家”美誉的绿城团队联袂打造。

此前，双方已成功合作开发位于浦东中内环的摩登江南项目，凭借出色的产品设计与精工品质，在市场上收获广泛赞誉，此番再度强强联手，无疑为云璟四期注入了“高端人居基因”。

这里尤其想和大家说一说绿城的“代建”。

因为，在绿城的规划蓝图中，代建绝非简单的房屋建造与销售服务，而是重新定义房地产开发服务边界。

以前，绿城代建走的路子是——实现美学与盈利平衡，房子盖的比一般商品房更好就行了。

现在，绿城的代建已经进阶到了更加高阶的版本——既包括事前的基金安排与价格约定机制（有一点售价对赌的意思），也包括事中的各种管控，更涵盖了楼盘交付之后的各种服务，以此确保楼盘的从开始造到业主住进去，品质始终在线！

绿城代建4.0模式

当深谙城市建设的浦开集团，携手代建领域的“品质标杆”绿城，二者强强联合，意味着浦开云璟四期从规划蓝图到实景落成的每一步，都被赋予双重品质保障。

这份“双保险”式的匠心倾注，无疑为业主吃下一颗定心丸——浦开云璟，理想生活的高品质兑现，是板上钉钉的答案。

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03

站在巨人肩膀上的云璟四期

产品会如何打造

浦开云璟四期之前的火热大家有目共睹——

一期开云明月华庭，首开318套房源，认购首日接待约500组认购，最终收获1468组认购，认购率约461%，入围分高达79.35分，开盘即日罄。

二期开云星荟华庭，于去年年底开盘，620套房源，2190组认购，认购率约353%，远超2:1的入围比，这是去年第二个超2000组认购的新盘。在房源套数充足的情况下，入围分达到69.6分。

三期开云湖璟华庭，近期加推入围分出炉：56.02分；227套房源累计认购数673组；不仅触发了积分制，更是刷新了今年单盘单次的最高认购纪录。

任何一个现象级红盘的出现，都并非偶然。与浦开云璟坐拥极具价值潜力的地段、实力房企打造爆款的基因、和超高性价比密不可分。

关于这个项目，现在疑问只有一个，产品会如何打造？

首先，来看项目外立面。

楼盘外立面以天然石材搭配质感铝板和中空LOW-E玻璃，承耀光影下的立面质感，利落的线条，独具现代气息的同时又奢华典雅。

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在景观设计上，规划“一轴两心多组团“景观空间，通过中央轴线串联超大规模中心花园、组团花园、下沉花园等，开窗即是绿荫环绕，如此美景依然拥有都市繁华，足不出户便可享受生活需求！

户型设计上，浦开云璟四期匠造建面约76-153㎡2-4房。

总有一个户型能够满足购房者的置业需求！

四期户型图如下：

（过程稿仅供参考，以开发商官宣为准）

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浦东正芯金色中环

地铁450米双轨交

百万方云璟生态社区大成作品

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各68套房源

值得allin的六边形战士

二批次8月上新

（1#2##6##9#楼栋）

往期均价仅约9.2万/㎡！

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一、购房前的准备工作

（一）明确购房需求

在踏入房产市场之前，明确自身购房需求是至关重要的第一步，这直接决定了后续选房的方向和范围，避免盲目看房浪费时间和精力。从居住需求来看，首先要考虑家庭人口结构。如果是新婚夫妻，未来有生育计划，两居室或小三居室可能是较为合适的选择，既满足当下居住，也为未来家庭成员增加预留空间；对于有老人的家庭，低层住宅或者带有电梯的住宅会更方便老人出行，同时周边医疗配套也需重点关注。

如果是投资需求，就要重点分析房产的增值潜力。地段是影响房产增值的关键因素，临近规划中的地铁线、商圈、学校等区域的房产，未来增值空间通常较大。此外，房屋的租金回报率也不能忽视，可以通过调查周边类似房源的租金水平，结合房屋总价计算租金回报率，判断投资的性价比。

还要考虑购房预算，这是购房过程中的硬性约束。除了房屋总价，还需预留出装修费用、税费、维修基金等其他开支。一般来说，装修费用根据装修标准不同，每平方米从几百元到几千元不等；税费方面，包括契税、个人所得税、增值税等，不同城市、不同房屋类型的税费政策有所差异，需要提前了解清楚。

（二）了解购房资质

不同城市对于购房资质有不同的规定，这是购房前必须明确的重要事项，否则即使选中心仪的房屋，也可能因不具备购房资质而无法完成交易。

在限购城市，通常会对户籍、社保缴纳年限、个税缴纳年限等有要求。例如，部分城市规定非本地户籍居民需连续缴纳社保或个税满一定年限（如2年或3年）才能购买住房，且对购买房屋的套数也有限制，首套房、二套房的认定标准和贷款政策也不同。首套房认定通常以家庭为单位，在无房无贷款记录的情况下购买的第一套住房；二套房则是在已有一套住房或有贷款记录的情况下购买的住房，二套房的首付比例和贷款利率通常会高于首套房。

对于户籍居民，也可能存在套数限制，比如部分城市规定本地户籍居民家庭最多只能购买2套住房。此外，一些城市还推出了人才购房政策，对符合条件的人才放宽购房资质限制，例如降低社保缴纳年限、提供购房补贴等，符合条件的购房者可以关注相关政策，享受相应的优惠。

（三）积累房产知识

在购房前，积累一定的房产知识可以帮助购房者更好地理解房产市场，做出明智的决策。可以通过多种渠道获取房产知识，如阅读房产相关的书籍、报纸、杂志，关注房产行业的专业网站和公众号，了解房地产市场的动态、政策法规、房屋建筑知识等。

了解房屋建筑知识，有助于在选房时判断房屋的质量和品质。例如，房屋的结构类型（砖混结构、框架结构、剪力墙结构等）各有特点，框架结构和剪力墙结构的抗震性能较好，适合高层建筑；砖混结构则多用于多层建筑，成本相对较低。此外，房屋的朝向、采光、通风等因素也会影响居住舒适度，南向房屋通常采光较好，南北通透的房屋通风效果更佳。

同时，还要了解房产交易流程和相关法律法规，避免在交易过程中出现纠纷。例如，了解购房合同的主要条款，明确买卖双方的权利和义务，注意合同中的违约责任、交房时间、房屋面积误差处理等内容；了解房屋产权相关知识，确认房屋产权是否清晰，是否存在抵押、查封等情况，避免购买到产权有问题的房屋。