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前滩太古里旁边
【云启滨江】一批次当天日光
二期次即将入市
浦东后滩 华润置地中国江河1号作品
华润后滩项目 澐启滨江
紧邻前滩太古里
约123-241-286㎡精装江景4房
二批次过会均价13.96万/㎡
澐启滨江｜准售房源公告&一房一价表
华润后滩项目，华润置地 中国江河1号作品——【澐启滨江】首开当日售罄（11月全上海30个项目开盘，仅本项目及尚园日光），二批次火热认购中！
推售建面约125-510m²3-5房
过会均价139688元/m²
最低单价107025元/m²，总价1332万起
推售房源225席
项目12月19日开始认购，认购金200万，计划于12月26日开盘
上海楼市迎来久违的日光。
11月29日，浦东后滩的沄启滨江首期房源开盘即售罄。本次项目主推125㎡3房和245㎡4房，均价13.67万元/㎡。122套房源，共259组有效认购，其中身份证“310”开头的上海籍买家近4成。
8月1日拿地；9.19案名发布；11.1日展厅开放【近半个月超2000组来访】；11.20认购 225%认购率；11.29日清盘上海房地产市场的里程碑及行情下的一缕阳光；
开盘即告热罄的强劲态势，创造了上海高端住宅市场年内认购率新高，上演了一场“一席难求”的滨江收藏盛宴。
在上海，黄浦江作为城市发展的核心脉络，承载着深厚的历史记忆与面向未来的发展愿景。今年，华润置地“中国江河1号作品”——澐启滨江正式亮相，在这片江岸之上展开新一代顶序人居的理想与实践。
这一切的初衷，只为回应阅遍世界繁华的居者，其对理想生活的至高向往。它关乎地段，更关乎地脉之上艺术活力的滋养；它关乎自然，更关乎城市、社区与生态的无界链接；它最终指向一种内心的松弛与从容。基于此，澐启滨江落定艺术氛围与自然禀赋交融的后滩，构筑生活的天然底盘。
概念方案示意图
澐启滨江位于浦东后滩，属于上海中央活动区（CAZ）。它西临黄浦江，北接世博文化公园，南邻发展成熟的前滩国际商务区。这种被顶级生态资源与城市核心功能区环抱的区位，在上海内环线内几乎是绝无仅有的。
实景图
更为重要的是，澐启滨江直面黄浦江最具魅力的7公里“S湾”景观，距离江岸仅约三百米，真正将居住与江水的对话，拉近至步行可抵达的日常尺度。
概念方案示意图
面对如此珍贵的土地，华润置地不止于思考如何瞰江，更把目光投向了更深远的命题：江、城、人如何共生？并为上海乃至全球滨水提出一种崭新的规划设计理念——“江域汇流”，重新思考江、城、人的整体关系：将江、湾、澜、山、森、馆、城全部纳入社区规划的崭新表情之中，让滨江真正成为城市、自然与人居的交融界面。
概念方案示意图
真正的豪宅不是退回内向的孤岛，而是在城市语境中建立一种开放而有序的公共关系。在澐启滨江，建筑的底盘不再是功能的附属，而是一个重新凝聚人、自然与生活节奏的“都市界面”。
建筑的底层以全架空的方式抬升，形成一个连续的城市界面。底盘界面与滨江绿带、南侧河道相互嵌合，织构出一条完整的水岸慢行系统。
在这一系统中，建筑底盘与滨水空间不再被围合，而是以连续的廊道、花园与开放界面形成城市肌理的一部分。其中连廊以双十字动线组织空间：横向连接街区商业，纵向延伸至绿色中轴与会所内核，形成自外而内的秩序。
概念方案示意图
纵贯社区的两条主轴——约700米的生活轴与约800米的生态花园轴，既延展了城市的生活触角，也让居住者的每一次归家都成为穿越绿意与秩序的仪式。南北的花园系统与滨江绿带闭环衔接，形成一个可步行、可停留、可交互的日常公共场景，构成城市与社区的生态缓冲带。
概念方案示意图
同时，澐启滨江摒弃了传统底层商业的密集布置，而选择以“非标化”的方式组织生活界面：城市转角以咖啡驿站为节点，形成街角的温度；中段以组团化的休闲商业点缀，嵌入生活的烟火气；东侧则以社区配套与社交花园收尾，延展人文关怀，使街区的气质更接近“类公园化”的生活场景，而非传统意义的消费空间。
概念方案示意图
在景观营造中，澐启滨江强调社区“生长于自然”的理念，提出打造上海首个“全息生境旗舰社区”。通过坡地、高差、下沉与架空等手法，打破传统首层封闭性，形成立体、可呼吸的景观系统。
概念方案示意图
从恢弘的“旗舰门厅”穿行而入，经由十二座八米高的“帆影门廊”，最终抵达中心庭院的“游艇式观景舱”，空间层层递进。
概念方案示意图
外部是约48米双子山的对景，内部则以约6.5米全域架空与约 6米下沉庭院叠合出近13米的高差，塑造出前所未有的「自然峡谷」。
概念方案示意图
澐启滨江还打造了延展超百米的庄园景观。设计灵感源自杰弗里·巴瓦的庄园哲学，建筑单体与绿化植被交错融合，形成一系列嵌入自然的观景单元。
概念方案示意图
同时，项目采用了“双首层”的归家系统设计。首层大堂通过绿坡与退台的衔接，实现了从城市环境到绿意环境的无缝过渡；地下空间则设置了约30米的连续透光界面，形成了自然采光与通风的地下归家枢纽。
社区配套的会所功能环绕中心水院布局，集中设置了泳池、健身、瑜伽、私宴与茶室等空间。其中，以大型透明玻璃舱体构建的全景悬浮泳池成为亮点，提供了观赏对岸森林、天空与水面交融的广阔视野。
概念方案示意图
此外，项目还规划了近4000平方米的全域架空层，将空间转化为承载书吧、棋牌、亲子、学习等复合功能的社区共享客厅。
概念方案示意图
“风格不是造型的选择，而是城市精神的复调。”在澐启滨江，外立面不只是造型美学，而是对黄浦江百年航运文明的一次建筑化致敬。
外立面以“风帆”为原型，塔冠形态如同灯塔，象征“归航”的意象。其曲面与线条延展自黄浦江的水势，兼具标识性与象征性。在塔冠的复式空间中，玻璃幕墙的弧度与金属线条交错，犹如游艇甲板，形成极具雕塑感的界面，使建筑在城市天际线上完成精神的收束。
概念方案示意图
建筑下部则以石材柱廊呼应外滩Art Deco历史肌理，上海文化符号与国际艺术审美被重新整合，远观是一组极具国际气质的城市群像，近看则能读出海派文化的雕塑感。
概念方案示意图
在建筑布局上，项目对临江楼栋进行整体偏转，通过32.5°转角将原本横向约400米的滨江界面，延展为纵深约2公里瞰江长卷，实现户户瞰江的视野优化。西侧低区建筑后退约28米，形成近50米宽的景观通廊，既保障低区住户的园林视野，也强化了社区整体的自然沉浸感。
概念方案示意图
在户型设计上，项目在各个面积段积极创新，以270°全景视野、大面宽阳台等设计，打造黄浦江上惟一能够拥揽江景的全景舱，收藏S湾心的落日余晖；框筒结构设计，保证最大化观景视野，并为户型的成长和可变提供空间。
概念方案示意图
作为“好房子2.0”实践样本，澐启滨江构建“栖境、栖艺、栖心”“好房子”三栖体系，系统提升居住体验。项目搭载健康中枢系统，营造节能、纯净、静谧、健康的智慧生活环境。超配精装系统则为居者提供个性化表达空间。
概念方案示意图
部分户型采用框筒结构，形成灵活可变的室内大空间，适应未来家庭需求变化。
概念方案示意图
符合标准卧室尺度的“X空间”，支持书房、茶室等多功能场景转换。
概念方案示意图
通过三大柔性定制系统，引入设计大师联名打造的入户门把手、艺术门牌与石材饰面，为居住空间注入艺术个性。
概念方案示意图
好服务方面，澐启滨江推出“精护恒新”“自在怡居”“润心友邻”三大体系，覆盖全时响应、恒久陪伴、匠心运维、美学谧境、静谧私域、归家礼序、智慧服务七重守护礼遇，以及亲邻管家7大服务、5大礼仕锦囊、2大车宠暖心服务等。同时，通过高品质社群平台连接志趣相投的邻里，共同构建有质感的生活圈层。
概念方案示意图
华润置地以“澐启滨江”项目回应黄浦江这一历史水岸的当代发展命题。在极具艺术与活力的地段之上，项目通过系统性规划、生态融合与服务体系构建，推动黄浦江从城市背景走向生活前台，为上海全球城市水岸生活提供具有参考价值的新范式。
High-end luxury residences can serve as investment products
高档豪华住宅可成为投资品
Cracking down on real estate speculation and restricting investment behavior are the main focuses of decision-makers' regulation. However, scholars believe that in the future, high-end luxury residences can be used as investment housing.
打击房地产投机，限制投资行为是决策者调控的主要着力点，但学者认为未来，高档豪华住宅可以作为投资性住房。
On December 7, 2011, at the "Third China Real Estate Forum and 2011 China Real Estate Annual Red List", the impact of the large-scale construction of affordable housing on the market was reflected in the fact that ordinary residential properties, including affordable housing and small and medium-sized ordinary commercial housing, will gradually be de-invested and return to their use value, forming a cost-driven price. This has also become a consensus.
2011年12月7日，在“第三届地产中国论坛暨2011中国房地产年度红榜”上，保障房的大规模建设对市场的影响，表现在包括保障房住房、中小户型普通商品房在内的普通住宅将慢慢去投资化，向使用价值回归，形成以成本主导的价格，这也已形成共识。
He pointed out that based on the experience of European and American countries, the prices of ordinary residences do not deviate too much from the cost. However, currently, housing prices in China are far higher than the cost. To ensure the housing rights of the common people, "even investment is no longer necessary."
他指出，欧美国家的经验看，普通住宅价格不会偏离成本太多，但目前国内住房价格远高于成本，为了保证老百姓住房权利，“连投资这块也觉得不需要了”。
He believes that appropriate investment behavior should still be maintained, and a large number of apartments and high-end luxury residences can be used as investment housing. "Even in the residential market, there should be an internal relationship of coordinated development."
他认为，适当的投资行为仍应保留，大量公寓、高档豪华住宅可以作为投资性的住房，“即使是住宅市场，也应该有一个协调发展的内部关系”。
In addition, enterprises engaged in the production of ordinary residential properties need to adjust their mindset. "It is no longer easy to find the high profit models of the past."
此外，做普通住宅的企业要调整好心态，“再难寻找过去高的利润模式了”。
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放在当下的市场环境里，这样的热度太不寻常了...
原来真正的好资产，从来不用靠“降价、促销”博眼球，只要产品够硬，地段够核心，依然能让买房人趋之若鹜。
最新消息！华润澐启滨江已过会，过会均价约13.67万/㎡！预计下周认购！
将推出约120/150/185/225/235㎡3-4房，以及少量建面约380㎡顶复！
项目效果图仅供参考，非交付标准
直线距离黄浦江仅约300米！
【华润澐启滨江】已过会！
过会均价约13.67万/㎡
上海首个“新规豪宅”，到底颠覆了什么？
先来看看澐启滨江“颠覆性”的产品力。
可以说对比同等价位段的滨江产品，是“降维打击”的存在。
因为它是上海首个“一线滨江新规豪宅”，赶上了上海“好房子”新规的第一波红利。
无论从设计还是到功能，都对上个时代的豪宅形成了碾压！
项目效果图仅供参考，非交付标准
1）先看最打动高端人群的，户型设计！
目前，项目两套建面约125㎡以及一套建面约245㎡美学样板间亦同步亮相。
我们来重点说说这两个户型：
建面约245㎡的户型，直接把“孤品”两个字焊在了上海滨江楼市的版图上。
约60㎡的S湾私人会客厅，光是听数字就够震撼了，更别说站在客厅里，15米的瞰江面能把黄浦江的波澜尽收眼底。
这种尺度，不是“大”那么简单，是把江景变成了生活的一部分，是坐在家里就能俯瞰城市封面的底气。
项目效果图仅供参考，非交付标准
更绝的是它的空间设计。
只用5根外置立柱支撑，就实现了270°超级无界平层，室内几乎看不到多余的墙体，阳光能毫无遮挡地铺满整个房间。
没有墙体的束缚，这些想法都能落地！
更别说还有X空间可选，3房4房自由切换，不管是三口之家还是多代同堂，都能找到合适的生活方式。
建面约245㎡户型示意图，仅供参考
再看建面约125㎡的户型，同样颠覆了市场对“刚需改善”的认知。
20立方的收纳空间这对有娃的家庭来说，简直是“救星”。
6米的南向超大面宽，直接打破了同级产品的天花板。
建面约125㎡户型示意图，仅供参考
边套户型同样具备6米宽厅，要是愿意，还能延伸至9米。
客厅大到能摆下一张10人位的社交餐桌，再配个独立岛台，朋友来聚会都不用挤在厨房门口。
建面约125㎡户型示意图，仅供参考
细节里更藏着用心。
独立的大金空调，6件套的嘉格纳厨具，这些都是高端住宅的“标配”。
并且，但澐启滨江没止步于此。
它还做了“高性能中枢”，把“好风好水好安静”搬进了家里。
更难得的是，这个125㎡的户型，还是离江最近的120级产品，几乎是“以刚需的面积，享豪宅的江景”。
类一梯一户的设计，出门不用等电梯，也不用和邻居挤在走廊里，私密性拉满。
这不是在卖房子，是在给买房人“定制生活”。
2）再看外立面，就透着一股“不一般”！
项目外立面用了干挂石材、标准层铝板加玻璃，更关键的是，按照新规要求，这些高品质饰面层直接不计入容积率。
这可不是小事，对购房者来说，相当于房子“颜值”上去了，实际得房率还没受影响，一举两得。
中段用浪白与夕阳金勾勒出270°江景画框；
项目效果图仅供参考，非交付标准
下段石材柱廊带着ART-DECO的经典线条。
项目效果图仅供参考，非交付标准
既有上海的历史底蕴，又有现代豪宅的精致感，站在江边一眼就能认出。
3）最后看社区内部，把生态和奢华做到了极致！
更让人眼前一亮的是它对空间的“巧思”，澐启滨江直接把这点玩透了！
大户型架空6.65米，小户型4.5米，沿街楼栋甚至做到8米架空，再配上小区里的风雨连廊，这些区域全都不计容积率。
项目效果图仅供参考，非交付标准
还有地形的利用，也藏着惊喜。
项目场地比市政道路抬高1米，内部挖了3500㎡的下沉庭院，地下车库通过坡地和地上园区自然衔接。
项目效果图仅供参考，非交付标准
最绝的是核心景观区，6.6米的超高架空搭配 6.3米的下沉庭院，硬生生造出13米的高差，形成了“全维森境”的体验。
站在架空层往下看是庭院绿植，走下下沉区抬头能看到建筑的错落感，这种层次感，可不是随便堆点绿化就能比的。
项目效果图仅供参考，非交付标准
还设计了巨幅透明全景泳池、群岛会所体系，平时游泳、健身、社交，不用出社区就能享受到高奢度假体验；
项目效果图仅供参考，非交付标准
更别说家门口的耀华滨江绿地，连通友诚公园、世博文化公园，形成数公里的生态廊道，每天晨跑、散步，都是在“天然氧吧”里。
示意图，仅供参考
为什么说，CAZ滨江豪宅区是上海的“价值金字塔尖”？
如果说产品是澐启滨江的“底气”，那地段就是它的“王牌”。
因为在上海楼市，有一个共识：真正的顶豪，从来不是“孤立的房子”，而是“被城市核心资源包裹的生活”。
而能把这种“包裹感”做到极致的，只有CAZ（中央活动区）里的滨江豪宅区。
1）先看CAZ的分量。
作为上海2035总体规划里的“城市心脏”，75平方公里的面积仅占上海辖区的1.18%，却贡献了全市超25%的GDP，未来这个比例还要冲到45%。
毫无疑问，CAZ就是一座城市的“价值发动机”！
2）但光有CAZ还不够，必须加上“滨江”这个前缀。
从古至今，世界级城市的发展都绕不开“滨水”二字：纽约的哈德逊河、伦敦的泰晤士河，上海的黄浦江更是如此。
它不仅是一条河流，更是上海对话世界的窗口。
可滨江地段也分三六九等，只有和CAZ重叠的部分，才是真正的“精华中的精华”。
示意图，仅供参考
3）更关键的是，要形成“成片开发的豪宅区”。
很多人以为“买豪宅”就是买一套好房子，却忽略了“片区效应”的重要性。
豪宅区就像“一串珍珠项链”，片区的整体声誉、统一规划、高端配套，会让每一套房子的价值都得到加持。
示意图，仅供参考
就像陆家嘴滨江豪宅区，汤臣一品、中粮海景壹号的二手挂牌价逼近30万/㎡；
前滩九宫格的三湘印象名邸，挂牌均价也站上21万/㎡；
今年徐汇滨江西岸金融城的绿城项目，19.5万/㎡开盘即售罄。
示意图，仅供参考
另外，再刚刚落幕的第九批次土拍中，中海以44.65亿元将徐汇区WS5单元188N-I-21地块收入囊中，可售商品住宅楼板价达到了15.6万/㎡。
所有人都算得清这笔账，徐汇滨江地块未来的售价大概率突破20万/㎡，甚至可能摸到22万/㎡的天花板！
示意图，仅供参考
而这些片区的价值，早已被市场一一所验证。
可问题是，上海CAZ滨江的5大豪宅区里，4个都已经没有新房了，只剩下世博-后滩九宫格，还握着最后一批一手房。
所以，澐启滨江的价值，从一开始就被确定了：TA不仅在CAZ滨江核心段，还在“最后一个成片豪宅区”里！
示意图，仅供参考
这对于想扎根上海顶豪圈层的人来说，已经不是“选不选”的问题，而是“能不能抢到”的问题！
世博-后滩九宫格，为什么后滩是上海下一个十年的“黄金三角C位”？
很多新兴板块都是“传统中心的延伸”，天生带着“价值下游”的标签，但世博-后滩九宫格偏不。
示意图，仅供参考
1）它的厉害之处，在于“15年的战略留白”。
2010年世博会后，这里没有急于开发，而是等周边徐汇滨江、前滩、世博的配套全部落地，才终于亮出“王牌”。
现在再看它的位置，简直是“老天爷赏饭吃”：既是滨江中轴线的枢纽，又是新黄金三角的几何中心。
示意图，仅供参考
向北走，通过13号线、南北高架，能快速衔接外滩、陆家嘴的“老黄金三角”；
示意图，仅供参考
向东过个江，就是徐汇滨江的西岸梦中心、西岸金融城，艺术休闲配套随手可得；
向南1站地铁到东方体育中心，前滩太古里、晶耀前滩的时尚活力，步行就能触达。
示意图，仅供参考
2）更绝的是它的“豪华生活圈”。
澐启滨江所在的后滩板块依托黄浦江岸线，串联起世博文化公园、前滩休闲公园、徐汇滨江西岸中央公园等绿地资源，形成约7公里全球最长公园自然岸线。
以世博文化公园为核心，结合滨江步道、骑行道等设施，打造了集生态、休闲、文化于一体的综合性滨水景观体系，是上海“一江一河”规划的重要组成部分。
示意图，仅供参考
周边13座国际级艺术展馆连成片，堪比伦敦西区、纽约百老汇，下楼就能看展览、逛剧场；
示意图，仅供参考
顶尖医疗环同，国际教育为邻护航健康与下一代成长。
示意图，仅供参考
向东跨江是徐滨的艺术街岸，向南是前滩的商业繁华，向西是世博的文化底蕴。
示意图，仅供参考
而这种“把全城高端资源都圈进来”的便捷度，上海没几个板块能做到。
3）更重要的是，这里的“产业厚度”足够支撑价值。
根据2035规划，世博-后滩被定位为“世界级新地标”，核心是“总部经济”。
示意图，仅供参考
目前已有26家央企的近80家公司聚集在这儿，隔壁前滩更是吸引了近300家企业，其中70%是外企，普华永道、希尔顿、美敦力这些跨国巨头的地区总部都在这儿。
示意图，仅供参考
有产业就有高端人群，有高端人群就有持续的居住需求。
这才是世博-后滩九宫格最稳固的“价值底盘”！
澐启滨江作为这片豪宅区的“首发住宅”，相当于把整个片区的增长红利都“一口吃尽”，这种机会，错过就真的没了！
写在最后：
很多人买豪宅，买的是“身份认同”，但澐启滨江给的更多：是CAZ滨江的稀缺地段，是最后一个豪宅区的入场券，是新规下的顶级居住体验，更是上海下一个十年的增长红利！
当徐汇滨江的楼板价已经突破15.6万/㎡，当其他豪宅区的二手房价格高不可攀，澐启滨江的出现，就像给想扎根上海顶豪圈层的人，递上了最后一张“船票”。
毕竟，黄浦江的土地不会再生，CAZ滨江的豪宅区也不会再增，这样的机会，真的经不起犹豫！
最新消息！华润澐启滨江已过会，过会均价约13.67万/㎡！预计下周认购！
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华润雲启滨江售楼处官方电话为400-998-7894（网易2025年11月最新信息）
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编辑
High-end luxury residences can serve as investment products
高档豪华住宅可成为投资品
Cracking down on real estate speculation and restricting investment behavior are the main focuses of decision-makers' regulation. However, scholars believe that in the future, high-end luxury residences can be used as investment housing.
打击房地产投机，限制投资行为是决策者调控的主要着力点，但学者认为未来，高档豪华住宅可以作为投资性住房。
On December 7, 2011, at the "Third China Real Estate Forum and 2011 China Real Estate Annual Red List", the impact of the large-scale construction of affordable housing on the market was reflected in the fact that ordinary residential properties, including affordable housing and small and medium-sized ordinary commercial housing, will gradually be de-invested and return to their use value, forming a cost-driven price. This has also become a consensus.
2011年12月7日，在“第三届地产中国论坛暨2011中国房地产年度红榜”上，保障房的大规模建设对市场的影响，表现在包括保障房住房、中小户型普通商品房在内的普通住宅将慢慢去投资化，向使用价值回归，形成以成本主导的价格，这也已形成共识。
He pointed out that based on the experience of European and American countries, the prices of ordinary residences do not deviate too much from the cost. However, currently, housing prices in China are far higher than the cost. To ensure the housing rights of the common people, "even investment is no longer necessary."
他指出，欧美国家的经验看，普通住宅价格不会偏离成本太多，但目前国内住房价格远高于成本，为了保证老百姓住房权利，“连投资这块也觉得不需要了”。
He believes that appropriate investment behavior should still be maintained, and a large number of apartments and high-end luxury residences can be used as investment housing. "Even in the residential market, there should be an internal relationship of coordinated development."
他认为，适当的投资行为仍应保留，大量公寓、高档豪华住宅可以作为投资性的住房，“即使是住宅市场，也应该有一个协调发展的内部关系”。
In addition, enterprises engaged in the production of ordinary residential properties need to adjust their mindset. "It is no longer easy to find the high profit models of the past."
此外，做普通住宅的企业要调整好心态，“再难寻找过去高的利润模式了”。
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一、房地产相关概念
(一) 房地产概念:房地产又称不动产,是指土地、建筑物及固着在土地、建筑物上不可分离的部分.其中不可分离的部分,如树木、水暖设备等.房地产有三种存在形式:
1、 单纯的土地;
2、 单纯的建筑物;
3、 土地与建筑物结合的房产;
(二) 房地产市场的分类:根据房地产开发,销售与消费过程特点,可以将房地产市场分为:
1、 一级市场(土地市场);
2、 二级市场(房地产增量房市场);
3、 三级市场(房地产存量房市场);
(三) 土地及土地所有权:
1、 土地的概念:一般是指地面、地面以下和地面以上一定范围的空间.现实生活中的土地是人为划分的,具有特定面积范围的地域.
2、 土地公有制:根据宪法规定,土地所有权分全民所有(国有土地)与集体土地所有权,集体转为国有才能转让,个人和单位只拥有土地的使用权;
3、 土地使用权在期限内可以出租、转让、抵押.
(四) 土地使用权获取方式:
1、 土地使用权出让:
指国家将国有土地使用权在一定年限内出让给土地使用者,由土地使用者向国家支付土地使用权出让金的行为;
土地使用权出让采用招标、拍卖、双方协议三种方式;六类用地(商业、娱乐、旅游、金融、服务业、商品房)采用招标、拍卖的方式;旧城改造采用双方协议的方式；
国有土地使用权出让年限：商业、旅游、娱乐用地40年;工业用地、科教、文体、卫生、体育用地、综合或其他用地50年;住房用地70年;房地产的使用权年限对价值有直接影响.
2、 土地使用权划拨:
指县级以上人民政府依法批准,在土地使用者缴纳补偿、安置等费用后将该幅土地交付其使用,或者将土地使用权无偿交付给土地使用者使用的行为;
以划拨方式取得土地使用权的,除法律、行政法规另有规定外,没有使用期限的限制;
下列建设用地的土地使用权,确属必须的,可由县级以上人民政府依法批准划拨: 国家机关用地和军事用地;
城市基础设施用地和公益事业用地;国家重点扶持的能源、交通、水利等项目用地;法律、行政法规规定的其他用地;
(五) 建筑概念
1、 建筑:建筑物和构筑物的总称;
2、 狭义建筑物:指各类房屋,构筑物如树木、电梯、水暖设备等;
3、 合格建筑物的标准:适用、经济、美观;
适用:安全、防水、隔声、保温隔热、采光、功能齐全、空间格局合理;
经济:购置价格合理、维修保养、采暖、空调能耗不高;
美观:建筑造型、色彩美感、与环境协调;
(六) 物业概念
1、 物业:广义的物业就是房地产,狭义的物业,包括各类房屋及其附属的设备、设施和相关场地;
各类房屋:可以是建筑群,如住宅小区,也可以是一幢住宅;附属的设备、设施和相关场地:是指与上述建筑物相配套的室内外各类设施、市政公用设施、道路交通等;
二、房屋建筑常识
1、 容积率:
总建筑面积与总用地面积的比值, 反映土地利用程度、使用强度及其经济性的技术经济指标;
容积率=建筑总面积÷用地面积;
一般来讲:普通住宅≥1.0;非普通住宅＜1.0;
2、 建筑密度:
项目用地范围内各种建筑用地面积总和占总用地面积的比例.也可以建筑物基底总面积÷总用地面积,反映建筑用地范围内的空地率和建筑物的密集程度;
3、 绿化率:
指项目规划用地范围内绿化用地总面积占规划建设用地面积的比例;
4、 绿地率:
描述的是居住区用地范围内各类绿地的总和与居住区用地的比率;
5、 层高:
住宅高度以“层”为单位计算,是指下层地板面或楼板面到上层楼层面之间的距离.
6、 净高:
指下层地板面或楼板上表面到上层楼板下表面之间的距离.净高=层高-楼板厚度;
7、 进深:
指住宅的长度,指一间独立的房屋或一幢居住建筑从前墙皮到后墙皮之间的实际长度,为了保证住宅具有良好的自然采光和通风条件,目前我国大量城镇住宅房间的进深一般都限定在5米左右,不能任意扩大.住宅进深过大,就是住宅成为狭长型,距离门窗较远的室内空间自然光线不足,但进深大的住宅可以有效的节约用地;
8、 开间:
指住宅的宽度,指一间房屋内一面墙皮之间到另一面墙皮之间的实际距离,住宅的开间在住宅设计上有严格的规定;较小的开间范围,可缩短楼板的层间跨度,增强住宅结构的整体性、稳定性和抗震性;
9、 建筑面积:
指建筑物外墙外围所围成空间的水平面积.包含了房屋居住可用的实用面积、墙体柱体占地面积、楼梯走道面积、其它公摊面积等;
10、公摊面积:
指建筑物的楼梯、电梯井、外墙、公共门厅、走道、设备间、首层大堂及小区内其它一些配套设施的面积总和;
11、使用面积:
它是建筑面积扣除公摊面积、及墙体柱体所占用的面积后的直接供住户生活的净使用面积,俗称地砖面积;
12、占地面积:
建筑物基底及其功能需要占用的面积,也叫红线面积;
13、套内建筑面积=套内使用面积+套内墙体面积+阳台建筑面积(露台面积按半面积计算);
14、建筑面积=套内建筑面积+公摊面积;
15、销售面积=套内建筑面积+公摊的公用建筑面积;商品房按“套”或“单元”出售;
16、公用建筑面积=整幢建筑面积-套内建筑面积和-不应分摊的建筑面积;
17、公摊的公用建筑面积=套内建筑面积×公用建筑面积分摊系数;
18、公用建筑面积分摊系数:公用建筑面积÷套内建筑面积之和;
19、分摊的公用建筑面积包括:大堂、公共大厅、走廊、过道、共厕、电梯前厅、楼梯间、电梯井、电梯机房、垃圾道、管道井、消防控制室、消防通道、水泵房、水箱间、冷冻机房、配电室、煤气调压室、空调房、电梯工休息室、值班警卫室、卫星接收机房等;
20、不记入的公摊面积:仓库、车库、车道、供暖锅炉房、人防地下室、物管用房、售房单位自营、自用房屋、多幢房屋服务的警卫室;
21、实用率=套内建筑面积÷住宅建筑面积;
22、使用率=使用面积÷住宅面积,一般高层塔楼在72%至75%之间,板楼在78%至80%之间;小于实用率;
23、地下室:
指房间地面低于室外地平面的高度超过该房间净高的1／2;
24、半地下室:
指房间地面低于室外地平面的高度超过该房间净高的1／3,且不超过1／2;
25、阳台:
供居住者进行室外活动/晾晒衣物等的空间;
26、平台:
供居住者进行室外活动的上屋面或由住宅底层地面伸出室外的部分;
27、标准层:
指平面布置相同的住宅楼层;
28、中间层:
底层和最高住户入口层之间的中间楼层.
三、房地产行业术语:
（一）室内设施:
1、 四气:暖气、煤气、热水器、空调;
2、 全齐:家电(电视、冰箱、洗衣机)和家具(床、衣柜、沙发、电视柜、整体橱柜);
(二)装修分类:
1、 毛 坯:水泥地、水泥墙;
2、 简 装 修:地砖、白墙;
3、 中 装 修:大地砖、木地板;
4、 精 装 修:木地板、包门、包窗;
5、 豪华装修:装修前卫、用料讲究;
(三)户型及面积:
1、 一居室:公房面积:30-50平米;商品房面积:40-60平米;
2、 二居室:公房面积:50-70平米;商品房面积:70-100平米;
3、 三居室:公房面积:60-90平米;商品房面积:110-150平米;
4、 越层:房屋使用层跳跃的房型,如一越二,三越四等;
5、 错层:房屋内地面错落的房型;
(四) 楼层及朝向:
1、 楼层描述,多层楼房为6层,房屋所在层3层,简写3/6;
优劣:
楼房中多层楼有“金三银四”的说法,即六层楼三层最佳,四层次之;
高层楼中楼层较高的价位也较高,但二手房中顶楼除外;
2、 朝向(以主卧室窗户所对应的方向为准)多层楼朝向多为南北正向或东西侧向;
高层板楼与多层楼的朝向相似;
高层塔楼多为四角,其朝向多为东南、西南、东北、西北及各种斜向;
四、房地产特性:
(一) 不可移动性;
(二) 独一无二性;
(三) 寿命长久性;
(四) 数量有限性;
(五) 用途多样性;
(六) 相互影响性;
(七) 受政策\市场影响大;
(八) 标的高;
(九) 变现慢;
(十)保值增值性;
五、房屋分类及详解:
(一) 按住宅层数划分:
1、 低层:层数为1-3层;
2、 多层:层数为4-6层;
3、 中高层:层数为7-9层;
4、 高层:10层以上;
(二) 按使用性质划分:
1、 生产性建筑;厂房、车间等；
2、 非生产性建筑;
居住建筑:如住宅等;
公共建筑:如办公、文体、交通等;
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