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🔥大华西溪风情🔥

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未来科技城，已然是一座城西高端品质生态宜居新城。自然的、现代的、文化的、时尚的都是未来科技城富有的特色。而在此之间的大华·西溪风情，傲踞西溪、未来科技城双核芯，与阿里西溪园区一路之隔，与有着“杭州绿肺”美誉之称的西溪国家湿地公园直线距离仅约400米。

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✦未来科技城实景图

说到余杭区未来科技城板块，它有过几次的高光时刻，而在楼市上，具体可以大致归结到未来科技城三兄弟入市时，3.61万/平的精装均价，一房难求，还有后续天空之城被定为热盘，仅“人才+无房家庭可买”，限售五年。

在板块最火的时候，其核心二手房均价达到约6、7万/平，后来整个杭州楼市的市场冷静，未来科技城板块二手房跟随着起伏，一度走到4万+/平，可以买到一套次新房，包括现在4、5万/平左右也可以买到未科三兄弟的二手房。

大华西溪风情作为历经20余年的超级捂盘老鸽子，最新的放风价格，野心不低，大约4.6万元/平方米最后64套观止洋房。相较2020年同组团约3.3万元/平方米的毛坯开盘价，涨幅接近40%。以现在的市场行情，这个开盘价格如何？

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西溪风情沙盘

时间是最好的见证者，穿越时间的周期，经典的、榜样的依旧会矗立潮头，傲立于这个时代。

✦大华·西溪风情实景图

令人瞩目的是，此番新推房源不仅告别了此前的毛坯形态升级为精装交付，然而，更令人意外的是，在8月8日样板间集中开放后，某社交平台上也涌现不少正面评价，诸如“得房率惊人”、“法式风格审美在线”等声音不绝于耳。

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✦大华·西溪风情观止实景图

项目周边更是繁华咫尺之间，亲橙里、西溪银泰城、西溪印象城等商业综合体，更有维翰学校、浙大幼儿园西溪风情国际部、文澜未来科技城学校、杭师大附属五常小学、学军中学海创园校区、人大附中等教育资源群英荟萃。此外，未来科技城心脏级配套杭州西站投入运营，地铁5号线、16号线，3号线、19号线交错纵横，浙一余杭院区环伺。大华西溪风情，执掌核芯所在，也成为一城繁华之芯。

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✦杭州维翰学校实景图

园区公共领域代表着外部的环境品质，而建筑内部的风格设计则关系到更具体的居住品质，也决定了居家每一刻的体验。

此次收官钜献的大华·西溪风情【觀止】墅区电梯洋房，正是大华房产25周年之际，凭借杭派精工的匠心技艺，所打造的轻奢之所。

✦大华·西溪风情观止实景图

已在开放之中的美学样板间则可以更直观的展示这般的生活，全屋通铺人字纹地板，卫生间大理石地板+淋浴间酸洗防滑大理石地板，目光所及之处，墙面以及吊顶绵延的法式风格线条，橱柜、木饰门也时刻彰显着轻奢优雅的日常......

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✦大华·西溪风情观止展示样板实景图

超百万方的旗舰湿地园区决定了无可复制的景观与体验，25年“环境地产”的品牌营造催生出引领市场的人居产品，而此次收官钜献的大华·西溪风情【觀止】墅区电梯洋房，则让更具体的理想生活呈现在一城显贵的面前。

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✦大华·西溪风情观止实景图

在西溪，重现全新理想生活，仅此64臻席，建筑面积约135-166m²低密改善之选，限量席位，收官臻藏。

135方四房两厅三卫夹边套：

◆三开间朝南，餐厅侧面设置一个2.75米面宽的通风井，后期可以浇筑的话户型还是不错的。

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137方三房两厅三卫中间套：

◆功能性较好，南北通透，比135方边套多了一个小书房，比较遗憾的是书房面积稍小一些，主卧及餐厅外部为错层设计。

166方三房两厅三卫边套：

◆主卧及客厅面宽都较好，达到这个面积应有的尺度，朝北餐厅侧面同样设置了通风井，后期应该可以进行浇筑进行拓展，整体户型功能性还是不错的。遗憾的是次卫为暗卫。

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三大件齐全，其中中央空调为博世品牌。厨房油烟机、燃气灶、洗碗机、蒸箱四件套齐全，卫生间科勒马桶、台盆、花洒等。细节上：地面多为木地板，且用了人字拼。镜柜、卫生间储物柜等都在交付清单内。

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核心结论：这是杭州未来科技城核心区、西溪湿地旁的1500亩超级低密大盘（浙江大华开发，彩虹物业，整体容积率约0.74，绿化率约50%），核心优势在西溪湿地一线生态+低密高绿化+大盘全配套（会所/商业街/幼儿园）+近阿里西溪园区+亲橙里购物中心+地铁5号线便利+高赠送率（花园/地下室/露台）；短板集中在房龄较老（2004年起分期建成）+部分组团人车不分流+外立面风格偏旧+车位配比不足+部分房源临主干道+开发商品牌影响力有限。适合追求低密墅居生活、预算600万起、在未来科技城/阿里工作的改善型买家；不适合对房龄敏感、追求现代风格、依赖地铁通勤且要求步行可达的购房者。

一、项目基本概况

大华西溪风情位于杭州余杭区未来科技城五常板块，文一西路与荆长大道交汇处，东临西溪湿地，西靠阿里西溪园区，北接亲橙里购物中心。由浙江大华房地产开发有限公司开发，彩虹物业提供服务，2004年起分期建成（共7期，最新为2025年交付的六期观止），整体容积率约0.74，绿化率约50%，总户数约3470户，规划为纯排屋别墅+电梯洋房（70年产权），主推建面约135-480㎡排屋与90-175㎡洋房，排屋总价约600-2000万/套，洋房总价约350-700万/套，物业费排屋约3.5元/㎡/月，洋房约2.4元/㎡/月，车位比约1:1。

二、核心优势（优点）

1.一线生态，低密宜居

西溪湿地零距离：东临西溪湿地，毗邻400米宽绕城公路绿化带，享一线湿地景观，空气清新，环境静谧

超低容积率高绿化率：整体容积率约0.74（部分组团低至0.5），绿化率约50%，楼间距大，居住密度极低，舒适度高

内部景观优越：私享3万平方米中央湖景、3.5公里河岸线，户户临水，四季如画，社区内保留原生态景观

建筑品质优良：排屋外立面采用干挂石材，双层中空玻璃，隔音防潮性能好，部分组团梯控入户，安全有保障

2.配套成熟，生活便捷

大盘全配套：自带3000余平米双豪华会所（含室内泳池、健身房、瑜伽室等）、23000平米国际化商业街区、大华西溪风情幼儿园

商业配套零距离：北接亲橙里购物中心（约773米），盒马鲜生、餐饮娱乐一应俱全，步行可达

教育资源丰富：周边有维翰小学外国语学校、五常小学、中学等，师资力量雄厚，形成全龄教育链

医疗保障充足：直线距离约3公里达浙大一院余杭院区（三甲），车程约8分钟，提供优质医疗保障

近阿里园区：西靠阿里西溪园区，步行约10分钟可达，适合阿里及未来科技城企业高管、员工居住

3.交通便利，出行无忧

地铁5号线加持：距离永福地铁站约1.7km，荆长路地铁站约1.1km，可快速通达杭州各大核心城区

自驾出行便利：紧邻文一西路、荆长大道等主干道，经文一西路到西溪湿地约5分钟，到西湖约25分钟；经荆长大道可到良渚、临平等地，转留石高架可快速抵达主城

公交网络密集：周边有聚橙路文一西路口（约1311米）、永福村（约1.2km）等多个公交站，多条线路通达未来科技城各乡镇、景区及杭州主城

4.产品稀缺，性价比突出

排屋高赠送率：排屋赠送率达约100%，包含私家庭院（约50-200㎡）、全明地下室（约60-200㎡，层高最高约5.8米）、露台等，可打造家庭影院、健身房、酒窖等功能空间

现房销售：六期观止为实景现房，所见即所得，规避期房交付风险，即买即住

户型设计领先：超大面宽、优良的通风性能、丰富赠送面积、超高得房率，其中90方还有双卫、独立餐厅等特质

居民素质高：一二期住户基本是退休的教师、医院科长等高等教育人士，三期到6期基本是企业高管以及公司总裁居多，阿里上班的高新技术人才或管理者等，整体居民素质好

三、主要短板（缺点）

1.房龄较老，设施老化

分期建成时间跨度大：2004年起分期建成，早期组团（一至五期）距今约20年，房屋设计与设施可能存在老化问题，如管道、电路、水路等，存在一定安全隐患

外立面风格偏旧：早期组团外立面建筑过早，造型有点老气，不符合现代审美，偏好新中式/现代简约风格的买家可能需要二次装修

装修风格过时：早期装修风格偏传统，若需现代风格需二次装修，成本较高

2.交通与安全，存在局限

部分组团人车不分流：一至五期出入口未人车分流，早晚高峰期可能会发生拥堵，老人小孩出行比较不方便

车位配比不足：车位比约1:1，部分业主停车不便，尤其是排屋业主多为多车家庭，停车压力较大

部分房源噪音问题：靠近文一西路、荆长大道等主干道的房源可能受交通噪音影响，影响居住舒适度

3.配套与产品，有待提升

商业配套层级：虽有亲橙里购物中心，但缺乏高端奢侈品牌商业，日常购物依赖社区商业与周边小型超市

学区资源普通：虽有学校，但缺乏顶级名校资源，与未来科技城核心区优质教育有差距

开发商品牌：浙江大华在高端低密市场知名度不如绿城、滨江等一线房企，品牌号召力有限

物业水平：彩虹物业层面距第一梯队（如绿城、滨江）有待提升，服务质量参差不齐

4.其他细节问题

户型设计：部分早期户型可能存在空间利用率不高的问题，需要根据个人需求进行改造

采光遮挡：部分房源可能受周边建筑遮挡，采光与视野相对较差

持有成本高：排屋物业费约3.5元/㎡/月，200㎡户型月物业费约700元，年持有成本约8400元，长期持有成本不低

小区规模大：小区占地3000余亩，规模过大，日常出行可能需要依赖车辆，步行到小区另一端较为不便

四、总结与适配人群

适合人群

追求低密墅居生活、预算600万起的改善型买家

在未来科技城、阿里西溪园区工作，需要便捷交通的高净值人群

看重西溪湿地一线生态环境、希望享受大盘全配套的购房者

喜欢排屋别墅生活、高赠送空间（花园/地下室/露台），追求高得房率的居住体验者

偏好现房，希望避免期房交付风险的购房者

谨慎人群

对房龄敏感，追求新房居住体验的购房者

追求现代建筑风格，不喜欢传统外立面，且不愿二次装修的购房者

依赖地铁通勤，且要求步行可达地铁站的购房者（距离最近地铁站约1.1-1.7km）

对私密性要求极高，完全不能接受人车不分流带来的安全隐患的买家

希望子女享受顶级名校教育，对学区资源要求极高的家庭