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🔥金茂璞元🔥

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新年曦光酝酿，在此新岁到来之际，金茂·璞元以一场“璞之绮旅”，为全维实景示范区揭开完整面纱。

璞元实景示范区

打开藏家对2026璞生活的全新想象

星光、水光、灯光……在山川溪谷和下沉庭院点亮，璞元全维实景示范区于岁末全维盛放，也打开璞藏家对生活的全新想象。

璞Gallery

国际东方艺术生活会所

身心的至深养护，则在约1700㎡的高定会所中悄然发生。与景观庭院亲近，与科技无声相融。

溪谷泳池

上海首个森林观瀑恒温无边泳池

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古驰黑奢石与非遗琉璃共筑的背景墙，映照着窗外由天然岩皮与奢石砌成的三级瀑布。羽毛枫在岸边隔窗静立，泳池全地暖设计，恒温脉冲水流轻抚肌肤，并于岸边打造镜湖春晓奢石、搭配贝壳艺术背景墙设计的酒店式水吧台休憩区，布置全套安缦御用的HARBOUR户外家居。【溪谷泳池】游弋其中，是一次对自然与艺术的全身心沉浸

山林健身

上海首个“不会着凉的”观景健身房

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金茂的科技不止在居住，更在于生活的每一处，【山林健身】，以“舒温”科技，重塑着健康生活的边界。直面山川溪谷，配备美国PRECOR器械，并全新升级至22寸宽屏，让运动更加沉浸，并根据健身需求，科学分区。让每一次奔跑，山川溪谷扑面而来。

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璞境瑜伽

上海首个科技系统瑜伽室

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【璞境瑜伽】同样配备“舒温”科技，引入迪拜帆船酒店同款的英国沃特罗伦顶级器械，采用的瑜伽球等设备皆采用意大利牛皮纯手工缝制，自然庭院的通透格局，绿植与鲜氧无界融入空间，在静谧中，达成身心合一；

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璞之秘境

山川溪谷盛境全维盛放

山川溪谷与休憩架空层空间共汇，于庭园深度，打造一处可游、可观、可赏的自然谧境。

循谷而下，心随水静

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沿阶探入林涧溪谷，中央水面上，那座【玉扣绿岛】静静浮着。可以临水坐下，手边是整块牛油果绿奢石桌面，身旁的伊朗白玉的灯盏亮起，光便有了玉的质地。

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向上，则是整座溪谷的观景逸闲之处——【悬浮茶室】，它凌于山川溪谷之上，收纳庭院的万千水意，搭配巴西高山流水石桌面，于此静憩，自得静心。

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临川观瀑花园私语

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自【悬浮茶室】拾级而上，在【思韵书院】外，一处闲憩放空的【阅川水岸】至此呈现，脚下溪流自脚下蜿蜒而过；眼前，是幻影蓝奢石池底的幽邃微光。一株来自地中海的油橄榄，与一棵百年老桩紫薇在此相望。

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如若想全然舒展，可移步上海内环内惟此可赏三级叠瀑的舒展之地【观瀑沉息】。

木栈道延伸至瀑畔，贝金米黄奢石桌面散发出从容的光泽。紫薇与朴树环伺左右，在这里，运动与休憩，都成了与自然同频的轻快呼吸。

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再向内走去，则是一处独属于女主人下午茶花园【望园小聚】。绣球的朦胧、紫薇的绚烂、桂花的清甜、石榴的热烈与鸡爪槭的静美，静静一同谱写静谧之诗。牛油果绿与贝金米黄奢石围合的角落，是花园里柔软的岛屿。

知行合集

生活的广度与深度在此尽现

【思韵书院】则位于5号楼架空层，是一处沉淀思想之静的书吧，配备宇宙黑金大理石阅读桌，星光微烁，如蕴苍穹；窗外是无界风景，窗内是一个时代的静思。

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并参考世界度假酒店休憩区，在5号楼下打造一处极具松弛感的度假水院——【泊心逸境】，可在此独对山川，亦可与聆听溪谷潺潺之音。

此外，在5号楼与3号楼，分别设置了一处观景休憩平台，【望谷闲庭】

与【忘怀闲庭】的不同景致观赏之地隔空对望。

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黄金丝绸大理石流转着真丝般的光泽，白玉与卡里冰玉小台映照天光云影。

而在3、5号楼之间，则搭建了【围炉夜话】场景空间。古木纹奢石砌成的火炉旁，整木炭化石凳散发着山林野趣，一株红舞姬枫树翩然伴舞。冬日傍晚，好友围坐，体会名门温情。

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不仅有场景，更有景致，当春日来临，六株超高吉野樱将如约盛开的【樱语阶梯】。化作一片粉白色的云霞。微风过处，樱花缓缓漫过安哥拉黑石阶，非遗琉璃壁灯洒下如玉般温润的光。这不再只是归家的路，更是一场走入自然深处的仪式。

从秘境幽谷的探寻，到知行哲学的沉淀；

从一草一木的深情，到一石一灯的打磨。

璞元所做的，

是一处可栖居的东方

是一处可观、可游、可赏的隐逸庭园

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在这里，自然不是风景，是生活的本身。

在这里，我们最终抵达的

是那份历历世界后的隐逸与归真心境

现璞元实景示范区全维盛放

璞之秘境敬邀赏鉴！！！

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核心结论：这是虹口北外滩-瑞虹新城核心区的金茂TOP级"璞系"首作，核心优势在于TOD级地铁10号线零距离+内环核心区位、五舒十二大科技系统（恒温恒湿恒氧）、立体台地园林+社区整体抬升、一梯一户+全改善户型、瑞虹成熟配套+北外滩发展红利；主要短板集中在高容积率(3.95)与高密度、传统平面绿化缺失、周边界面待完善（施工噪音+高压走廊+沙泾港水质）、总价门槛高(1800万起)、科技系统后期维护成本高。适合追求核心区位与便捷交通、看重金茂科技住宅品质与全改善户型的中高净值家庭，不适合对居住密度敏感、钟情传统平面绿化或预算有限的购房者。

一、项目基本概况

金茂璞元位于虹口区曲阳南路211弄，地处北外滩、瑞虹新城、鲁迅公园三重资源交汇点，距黄浦江直线约800米，是上海"一江一河"战略核心承载区。项目由央企金茂打造，为金茂TOP级"璞系"首作，总占地约2.8万㎡，容积率3.95，绿化率35%，规划4栋高层住宅，共288户全改善社区。主推建面约126-220㎡3-4房，备案均价14-16万/㎡，总价1800万起，最高达3500万+。项目创新打造"玉盘托珠"格局，社区整体抬升1.3-1.4米，形成上海首个悠谷式归家谧境，以立体台地园林+垂直峡谷景观设计，定义上海豪宅全新范式。

二、核心优势（优点）

1.TOD级地铁零距离，内环核心区位无可复制

轨交王者：10号线邮电新村站直线距离仅约70米，真正地铁上盖，4站直达南京东路，6站通达人民广场，周边4/8/19号线四条轨交环绕，TOD级交通资源在浦西内环极为稀缺

立体路网：开车10分钟可达陆家嘴、外滩，15分钟直达静安寺、徐家汇，内环高架、北横通道快速接入城市主干道

三重资源叠加：北外滩金融中心+瑞虹成熟社区+鲁迅公园生态资源，与外滩、陆家嘴构成"黄金三角"，未来发展潜力无限

滨江价值：步行10分钟抵达外滩滨江步道，领略黄浦江两岸璀璨风光，享受上海顶级滨江资源

2.五舒十二大科技系统，定义健康居住新高度

恒温恒湿恒氧：循环地源热泵+毛细管网辐射系统替代传统空调地暖，室内温度保持20-26℃舒适区间，无吹风感，湿度控制在30%-70%理想范围

空气净化：全置换新风系统，PM2.5过滤效率达95%，每2小时全屋空气置换一次，保障室内空气清新

静音舒适：同层排水+LOW-E中空玻璃+隔音楼板，室内噪音控制在35分贝以下，打造静谧居住环境

智能科技：AI智能安防+智能家居系统，涵盖智能照明、中央空调及安防监控，一键掌控全屋设备

安全防护：社区整体抬升远超上海"50年一遇"内涝水位，有效解决地下室渗水、地面积水问题

3.立体台地园林，创新垂直桃花源

高差景观设计：通过6米高差台地式庭院，打造"入境、观景、绿岛、秘境"四大景观节点，将传统平面园林做成垂直立体景观，一步一景，仿佛置身园林之中

生态缓冲带：红线外设置30米宽生态缓冲带，修建亲水平台，将周边河道景观纳入社区生态体系，享受"私家长廊"惬意

垂直峡谷+生态林：创新打造近7米高差下沉庭院+8米高垂直峡谷+生态林，立体绿化覆盖率达40%，弥补平面绿化不足

私密归家动线：社区整体抬升形成隐私屏障，从城市道路步入社区需拾级而上，成就专属归家仪式感

4.一梯一户+全改善户型，圈层纯粹

户型设计优越：126㎡三房全明格局，主卧含飘窗+独立卫浴；220㎡四房创新双套房+独立家政间配置，7.2米横厅衔接全景落地窗，动线分离，私密性强

一梯一户专属：每户独立电梯厅，私享约6㎡入户空间，提升居住尊贵感与私密性

圈层纯粹：288户全改善社区，无小户型干扰，业主圈层相对纯粹，均为中高净值家庭

现代美学立面：铝板+陶板+玻璃幕墙构成现代简约风格，垂直生态空中花园+立体绿化，建筑辨识度高

5.瑞虹成熟配套+北外滩发展红利，生活便利度高

商业配套完善：享受瑞虹天地（月亮湾、星星堂、太阳宫）成熟商业，直线距离约800米，满足购物、餐饮、娱乐一站式需求

教育资源优质：3公里范围内覆盖虹口区第三中心小学、华东师大一附中实验小学、华东师大一附初中等知名学校，全龄段教育资源丰富

医疗资源密集：周边有上海市第一人民医院（北院）、新华医院等三甲医院，满足日常看病就诊需求

生态资源丰富：紧邻鲁迅公园（直线约1000米），步行可达，享受城市绿肺，休闲健身好去处

6.金茂物业加持，优质服务保障

金茂物业品质：引入国家一级资质金茂物业，提供24小时英式管家+私人生活顾问服务，涵盖智能照明、中央空调及安防监控，打造科技化居住体验

全封闭管理：24小时安保巡逻，监控系统全覆盖，智能门禁，保障居住安全

三、主要短板（缺点）

1.高容积率与高密度，居住体验打折扣

容积率过高：3.95容积率在上海高端住宅中极为罕见，导致楼间距相对狭窄，部分楼栋采光可能受影响

居住密度大：4栋高层住宅容纳288户，公共空间相对压缩，未来入住后可能面临电梯等待时间长、公共区域拥挤等问题

压抑感潜在：高层社区+高容积率，可能给部分购房者带来压抑感，与低密豪宅居住体验有差距

2.传统平面绿化缺失，景观设计接受度因人而异

平面绿化几乎为零：为最大化溢价，项目传统平面绿化几乎为零，这在上海新房项目中极为罕见

立体绿化依赖度高：虽通过立体庭院、垂直峡谷、生态林和架空层设计弥补，但对于钟情传统平面绿化、喜欢在草坪散步的购房者，接受度可能较低

景观维护成本高：立体绿化与台地园林后期维护难度大、成本高，对物业维护能力要求极高

3.周边界面待完善，环境干扰因素多

施工噪音影响：东侧曲阳南路旧改工地未来3年可能持续施工，产生噪音、粉尘干扰，影响居住舒适度

高压走廊遮挡：西北侧高压走廊对低楼层视野有遮挡，影响观景体验

沙泾港水质一般：西侧沙泾港水质有待提升，可能影响景观效果与居住体验

道路拥堵问题：周边部分道路狭窄，早晚高峰拥堵严重，低楼层住户可能受主干道噪音干扰

商场广告屏干扰：部分楼栋正对商场广告屏，低楼层住户可能会受到屏幕彻夜闪烁的困扰

4.总价门槛高，持有成本不菲

总价区间限制：均价约14-16万/㎡，入门级三房总价1800万起，四房总价逼近2500万，220㎡大平层总价达3500万，仅适合中高净值家庭

持有成本高昂：物业费约12-15元/㎡・月，200㎡户型月物业费达2400-3000元，长期持有成本不低

科技系统维护：五舒十二大科技系统后期维护成本高，地源热泵+毛细管网系统需专业团队定期保养，增加额外支出

5.户型设计与规划细节问题

户型选择有限：主推126-220㎡户型，缺少100-120㎡入门级改善户型，无法满足部分刚需改善客户需求

中小户型收纳空间局促：126㎡三房的收纳空间设计，在多孩家庭使用中略显局促

厨房设计不合理：部分户型的U型厨房虽宽敞，但冰箱位置太靠里，拿取食材不太方便

无保姆间设计：一线改善户型缺乏保姆间、储藏室，不符合部分高端家庭需求

四、总结与适配人群

适合人群

追求内环核心区位与TOD级地铁便捷交通的中高净值家庭

看重金茂科技住宅品质（恒温恒湿恒氧）、对居住健康有极高要求的精英人士

认可北外滩发展红利，希望享受瑞虹成熟配套的改善型家庭

喜爱立体台地园林景观、对传统平面绿化需求不高的购房者

注重圈层纯粹性，偏好一梯一户+全改善户型的高净值人群

谨慎人群

对居住密度敏感，无法接受3.95高容积率与高层社区压抑感的购房者

钟情传统平面绿化，喜欢在草坪散步、儿童嬉戏的家庭

预算有限（总价1800万以下）的改善型家庭

对周边施工噪音、高压走廊、沙泾港水质等环境因素敏感的人群

担心科技系统后期维护成本高、维修麻烦的购房者