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古北悦公馆
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古北悦公馆项目匠心打造建面约51-70㎡的一室户型（总价非常友好）及约118㎡的两室户型，恰逢其时地响应了新上海人首次置业更优区位的愿望，同时也可以满足了改善型购房的生活需求。
项目无需积分、准现房，持续热销中，均价8.9万，总价450-1150万！
当然，东苑·古北悦公馆的吸引力不止如此，不论从地段、产品还是性价比来看，在全上海新房市场中均是“拔得头筹”！
1、项目位于“古北国际社区、漕河泾开发区、徐家汇”之中的高能产业优越地段
2、中环旁醇熟配套，即刻拥有、无需等待
3、准现房、高颜值社区景观+超赞户型的产品力
所见即所得--准现房社区
建筑立面之美
项目建筑外立面精心选用高贵雅致的 花岗岩石材，搭配质感细腻的 铝板材料与透光性卓越的玻璃幕墙。整体设计语言简练而大气，注重线条在构筑物表面的肌理表达与韵律美感。
外立面实景图
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这种设计理念旨在通过材质的碰撞与融合，赋予建筑物一种动态的生命力，营造出独特而和谐的视觉效果，不仅体现了现代建筑美学的精髓，同时也 彰显了高端居住空间的品质与格调。
实景图
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景观设计之美
步入社区，映入眼帘的便是主入口处的 “星光连廊”，它不仅担当着引导业主归家的角色，更以其独特的设计成为社区的一道亮丽风景线，为每一次回家之旅增添仪式感和尊崇感。
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沿中心景观轴前行，一片翠绿盎然的阳光大草坪赫然呈现，它与周围特色景观组团相互映衬，仿佛置身于开阔的度假胜地。
晴空之下，阳光洒落在这片生机勃勃的草坪上，为业主们提供了理想的户外活动空间，使人尽享悠闲时光，体验度假般的惬意生活。
实景图
镶嵌在园区景观中的 艺术凉亭，以其新颖别致的造型矗立于镜面水池之上，水波与亭影交相辉映，给人以宁静致远的美感。业主们可在此悠然会客，沐浴阳光，亦可仰望星空，沉醉于诗意人生的浪漫意境。
实景图
【东苑·古北悦公馆】精心打造的“趣玩吧”儿童活动区，更是充分考虑到了孩童的成长需求与亲子互动的乐趣。
四季更迭的景观植被巧妙布局， 共有20多种乔木、小乔、灌木等植物种类，营造出“四季有色”的美妙景象。
示意图
无论是春日繁花、夏日浓荫、秋叶斑斓还是冬雪皑皑，都为孩子们提供了安全、美丽且富有趣味性的社交游玩环境，也让整个社区的生活充满了盎然生机与无穷活力。
户型设计之美
产品方面，项目打造建面约51至70㎡的一室户型及约118㎡的两室户型。
建面约51㎡的户型▼
建面约51平方米的独特户型，并非迎合市场上千篇一律的家庭居住标准，而是旨在打破常规，专为追求个性化生活方式和高效空间利用的现代都市人群量身定制。
客厅、餐厅、甚至工作空间无缝衔接，极大地拓宽了视觉效果和活动范围。同时，私密卧室区域则精心设计，保证了安静舒适的休息环境。每一处角落都被赋予特定的功能与格调，展现出精致而不失实用的现代居家风尚。
建面约60㎡户型▼
建面约70㎡户型▼
建面约118㎡户型▼
此户型以其宽敞的布局和卓越的空间感，为居住者提供了一处真正的舒适之所。在满足基本居住需求的同时，充分考虑到了现代家庭对高品质生活的追求。一体化的餐厨空间，便于家人间的互动交流。
观景阳台将室外美景引入室内，拓展了居住视野，提升了生活情趣。此外，充足的储藏空间和周到的细节设计，处处体现了对居住品质的用心雕琢。
02.项目区位配套
【古北悦公馆】位于西中环线、金虹桥板块，毗邻古北国际社区，一路之隔是虹桥镇人民政府，区位优势突出。西面除了金虹桥商业圈，还紧靠着文化名镇七宝古镇，南面毗邻徐汇漕河泾开发区，东面可直达徐家汇，属几大区域辐射的核心位置，距离虹桥国际交通枢纽约5公里。大虹桥交通枢纽的辐射、板块的辐射、区域自身成熟的生活配套与居住氛围已经相当浓厚，双重叠加效应更凸显了金虹桥板块的区位价值。
【古北悦公馆】板块上属于属于金虹桥，距中环线直线距离约800米，位于闵行区虹中路近红松路，步行到10号线龙溪路约1.8公里。
交通配套方面：项目地处长宁、徐汇、闵行三区交汇的金虹桥板块的核心区位，拥有多维立体的交通，延安高架、中环线、外环线环伺。
临近已运行的轨交9号线合川路站、10号线龙溪路站，规划待建的25号线虹桥镇站，三站可达徐家汇。
古北尚公馆配套图
项目周边有延安高架、中环线、外环线，到静安寺、外滩十分方便，15分钟即可抵达G60\G42高速入口。
商业配套方面：项目所处位置较为繁华，生活氛围也相对成熟。周边2公里范围内有爱琴海购物中心、万象城、虹桥盛世莲花等大型商业商圈，能够满足日常生活所需。
教育资源方面：项目周边2公里范围内有上海市金汇实验幼儿园、虹桥中心小学、金汇实验小学、虹桥中学、建青实验学校上虹鹿幼儿园（示范园）等。
医疗资源方面：项目周边有闵行区中医医院、上海第九人民医院、武警上海总队医院等医疗资源。
生态资源方面：周边有占地40公顷的虹桥高尔夫俱乐部（9洞33杆）；面积约43万㎡方米上海闵行文化公园（一期二期已经开放，三期四期在建中）等。
03.
项目一房一价表▼
接下来，我们从 区位、产品、交易三大维度、12个细分项来详细测评：
区位评级A
区位评级A，其中地理a+，交通b+，配套a，相邻b+。
项目位于闵行金虹桥板块，这里是古北国际社区的外溢拓展带， 居住氛围浓厚，二手房价长期保持高位，市场认可度稳固。
交通方面， 项目步行至9号线漕河泾开发区地铁站约1.8公里，对依赖轨交的人群来说，通勤略显不便，不过对于身处在大古北，轨交的劣势并不那么重要，而且靠近延安西路高架和中环线，自驾出行还是比较方便的。
并且在配套方面， 项目周边成熟度高，华润万象城、爱琴海等商业，武警总队医院、金汇实验学校等教育医疗资源一应俱全。
相邻关系方面， 项目北侧是厂房，周边零星分布有待城市更新片区，虽然厂房后期规划为绿带，但当下整体城市界面略有杂乱。
产品评级C
产品评级C，其中规划b，公区b，户型d，内装b。
项目整体规划方正，建筑高度与楼栋距几乎1:1，保证了视野和采光；13层的高度设计，居住密度适中；公区外立面采用铝板+玻璃幕墙+干挂石材，用材考究。这样听来是不是觉得它整体还不错？
然而古北悦公馆实际上是由早已售罄的4幢纯改善大户型楼栋和2幢租改商品楼栋构成，我们今天要测评的正是后者。它 被物理分割在原社区之外，需要刷门禁卡进入，且 无法共用公区配套设施，完全处于为附属地位。
并且，作为早期的长租公寓，它罕见的 3梯8户设计不仅降低了户型使用效率，还带来较大居住干扰，与当下购房需求严重不匹配。它以50-70㎡的1房产品为主，配有少量的118㎡两房， 产品设计整体过时，与现有的新房需求背道而驰。
交易评级C
交易评级C，其中定价b，供需a，竞品c，能力b。
目前金虹桥板块的新房售价在12-13万/㎡左右，古北悦公馆考虑到产品特殊性，只拿了9.15万/㎡的单价，再结合以小面积户型为主， 总价低至500万左右，看上去是非常具有诱惑力的，应该被一抢而空才对。
然而事实并非如此，它在24年1月已推出同类型的11号楼，96套房源卖了18个月，只卖掉了29套，剩余大量的50-70㎡一房房源， 去化压力显而易见。究其原因：第一， 市场仍处于下行阶段，投资需求紧缩，这里小面积低总价的租改属性本更吸引投资性客群，在目前的背景下投资需求是大幅萎缩的。
第二，从自住的角度看，它的 面积过小，已不能满足家庭最基础的使用要求，购房者宁愿选择区位较差的新房或者同区域面积更大的二手房。
第三， 营销极其懈怠，作为新房产品连售楼处都没有，更何谈系统化的推广营销展示。这是我认为它销售惨淡最主要的原因，酒香也怕巷子深，而你的酒不仅不香，甚至连吆喝都没有，那卖得差就怨不得谁了。
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