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温馨提示：看房务必致电与销售确认时间，可获取新房特价房/工抵房，以及售楼部最新折扣优惠！

开门见山，总价约900万级的【西派海上】，我认为是上海内中环难寻对手的「质价比王者」。四开四火之后，项目最后的166套房源于6月18日开盘选房。

现在的【西派海上】就是个明摆着的「红包盘」。从市场的对比、产品的呈现，到板块的兑现，一切都已经是明牌。

第一张明牌，是绝对洼地的价格。

上海内中环新房价格全面站上11万+，【西派海上】9.2万/m²的联动价，是绝对的价格洼地。而且同板块绿城地王楼板价楼板价约7.14万/㎡，比【西派海上】高出28%，业内普遍预计未来售价11万起。而【西派海上】收官批次房源均价仅91632元/㎡。

第二张明牌，是实景呈现的产品。

【西派海上】约8000㎡示范区早已实景呈现，高定公区、泳池会所和精装品质所见即所得，水准不输于现在均价十几万的顶豪。亲临现场之后，必然会被震撼和折服。

第三张明牌，是张江正核的区位。

张江，是上海更具确定性的规划，也是为数不多的还能吃到板块规划发展红利的地方。【西派海上】与张江之源一路之隔，是内中环少有的成片开发区域，板块规划加速兑现，前景清晰可见。

以上这些其实已经成为市场的共识，上批次房源触发积分并开盘日光！

四批次房源开盘日光实景图

本次收官加推的房源，7#和9#为临河景观头排，15#是中央景观楼王，楼栋位置十分优越。主力总价900万级，少量非标房源总价只在500-600万！

最新待售房源报告：

几套清退房源已售

现仅有数套建面约103-105㎡3房户型

过会均价91632元/㎡，装标3000元/㎡

项目全一梯两户，飞机户型，得房率约77-80%。

户型图赏鉴

建面约89㎡3房2厅2卫

建面约103㎡3房2厅2卫

标准的3房2卫飞机户型，三开间朝南且南北通透的设计，让室内容纳更多的采光与通风；全卧室飘窗设计，有效延申室内空间，增添休闲空间功能；U形厨房设计，厨房联通餐厅、客厅及阳台一体化设计，空间感十足！

建面约105㎡3房2厅2卫

此户型在103㎡户型的基础上，将南向主卧、北向次卧均升级了约270°转角飘窗设计，采光视野及美观性都得到了极大提升。

建面约110㎡3房2厅2卫

大开间短进深的大横厅户型，四开间朝南+类一梯一户设计+南北通透+主卧套房+约270°转角飘窗，堪称上海楼市的“神户型”。

建面约142㎡3房2厅2卫

一梯一户+三个卧室&客厅朝南+南北通透+入户玄关+主卧套房，堪称张江区域改善的天花板了。

一起来看一下西派海上建面约142㎡的产品力究竟有多强：

首先，项目全系为一梯两户对开门设计，每户尊享独立电梯间，加上入户的玄关，给业主最好的私密居住体验！

另外，归家门厅墙面由石材镶嵌意大利毕加索奢石，地面为大理石水刀海派拼花，且入户门为定制浮雕铸铝装甲子母门，门上配有飞利浦六合一智能门锁。（实际以开发商公示为准）

这样的配置，是真正顶豪才有的匠心。

走进室内，映入眼帘的是超宽奢的客厅。

整个户型为典型的大面宽四开间朝南户型，南向面宽达到约14米。

这个南向透亮度，实在是让人格外惊喜。并且项目是小高层与洋房组成的社区，这意味着社区的每一户，几乎都拥有如此充足的日照采光和景观视野。

厨房方面，项目全系标配中西厨搭配，中间用无地面链条设计的海派金属玻璃移门隔开，使厨房地面与客厅打通，通铺的简一地砖，

用料上项目厨电配置了意大利进口品牌SMEG的灶台油烟机、博世太空舱五合一（蒸烤炸炖煮）蒸烤一体机与博世15套嵌入式洗碗机。（实际以开发商公示为准）

水槽采用了魔力多功能的水槽龙头以及枪灰色不锈钢表面大单槽，高效便捷的同时，更显美观。

水槽下方还配置了霍尼韦尔前端净水器与末端净水器。

主卧方面，项目为主人打造了尊享套房设计，容纳了卧室、衣帽区、饰品展示柜、卫生间等四大功能区。

值得一提的是，主卧的卫生间按照五星酒店标准打造！

整个卫生间用到了包括定制通高连纹岩板，定制石材小拼花、毕加索奢石、透光奢石在内的多种奢侈配置。

台面上方的镜柜通长设计，自带隐藏式美颜灯、牙刷吹风机综合支架、以及美妆冰箱！

不夸张的说，光这个卫生间，就足以成为上海众多高端豪宅争相模仿的范例。

同时，项目的卫浴洁具选用了全套的高仪产品，包括独立式全智能马桶、台盆、三孔调节龙头、恒温顶喷花洒等等。

整个户型细节、优势、匠心的环节太多了，真的得参观一次，才能懂得什么是如今上海更高产品力的项目、什么是匹配时代的匠心作品。

土拍回顾及规划

2024年3月15日的上海首轮土拍，中国铁建&国贸联合体以49.7517亿的总价竞得浦东新区北蔡楔形绿地C11-01、C11-05地块，联动价9.2万/㎡。

地块四至范围：东至规划七路、南至C11-06地块、西至规划四路、北至北中路，总用地面积44681㎡，容积率均为2.0，属于规划中的北侧楔形绿地板块，东侧临近罗山高架，一路之隔就是张江科学城！

项目由两块小地块组成（C11-01、C11-05），其中：

C11-01地块用地面积28198㎡，总建筑面积86488㎡，包括地上建筑面积60663㎡，地下建筑面积25824㎡，规划住宅套数下限575套。

C11-05地块用地面积16483㎡，总建筑面积50280㎡，包括地上建筑面积35208㎡，地下建筑面积15071㎡，规划住宅套数下限336套。

根据土地转让合同要求显示，项目中小套户型的比例要求不小于70%；全装修比例100%，装标不低于3000元/㎡（集采价）。

近日，该地块的规划设计方案已公示；项目拟建

16幢10至16层高层住宅、2幢1层配套用房及垃圾房、KP站等附属设施。

从项目流出的众多效果图中可以看出，整个社区非常高达上，外立面采用大面积玻璃幕墙+铝板，大面积的石才运用也随处可见。

环岛式落客门庭：以宏大空间与沿街展开面，运用石材、金属、奢石、拼花等元素，将海派基因细腻复刻入内里，构筑令人瞩目的城市界面。

约120米映波回廊：马赛克无边水景波光粼粼，大面积大理石景墙升华厚重质感，深色铁艺匹配水纹玻璃，光、水、廊静谧融合，刻画风尚洗心之旅。

海上古典花园：复刻查尔斯国王的海格罗夫庄园设计，打造经典棋盘铺装及水法喷泉，小而精巧。

罗密欧阳台：灵感源自武康路210号的“罗密欧阳台”的超大花瓣阳台，刻画“繁花”情境。

大师定制超级符号：盛聘胡栋民、张代松、陈新等雕塑师，致敬百年华尔道夫，结合多种前沿材料与工艺，镌刻西派生活腔调。

百年华尔道夫剧情经典再现

与此同时，还高定奢配约2000㎡的华尔道夫酒店式高端会所及主题泛会所，圆梦张江板块前所未享的尊奢人生。

高端会所：涵纳华尔道夫经典孔雀廊、恒温泳池、水吧、健身房、壁球馆、私宴区、儿童区等，业主可以在这里游泳健身、邻里交流，举手投足间尽显优雅品味。

下沉水院：核心焦点是天光茶室，打通首层水景池底，引入自然天光，整体营造比较浪漫、松弛的场景氛围，作为下午茶拍照打卡的理想场所。

繁花之梯：同频百年华尔道夫，以精工细节打造海派艺术空间，一抹红色艺术楼梯是会所中的点金之笔，其形态宛若一缕红飘带，点缀于会所当中。

泛会所：营造集花艺、日咖夜酒、休闲阅读、咖啡体验、社交娱乐、骑行沙龙等多重功能为一体的“集中式”超级聚场，闲暇时，一壶茶，一本书，就能开启一次难忘的海上惬意之旅。

据悉，北蔡楔形绿地是上海2035总规明确的中心城10片楔形绿地之一，将形成以楔形绿地为核心、绿城融合、多元复合的城市空间。

除了已完成出让的C11-01和C11-05住宅地块，产业社区（北区）产业用地、商业商办用地均已完成土地储备；规划生态居住社区内已有两幅居住用地完成出让。

值得一提的是，项目周边规划由多个绿地公园，目前C11B-01地块（部分）、C11b-03地块（部分）等10幅绿地用地设计方案均已公示，均由浦开承建，预计三年内建成；

此外，地块所在规划单元内规划配备了完善的教育设施，包括2所幼儿园、1所小学和1所初中。

综合来看，该项目具有一定的地段优势，内中环间，距离张江、陆家嘴、前滩等核心板块都比较近。

不过目前整个板块的规划落地还需要很长的时间，国贸中铁建西派海上作为板块内首发地块，具有一定的挑战性！

生活配套

交通方面：项目周边有8号线、13号线、16号线三轨交环绕，自驾出行项目临近罗山高架、中环路、高科西路等主干道，可快速直达前滩、陆家嘴、人民广场等核心区域，距离张江更是一路之遥。

商业方面：四至范围内还是大片的空地，暂无商业配套，根据板块规划来看，周边虽然有部分商业规划，但规模不大，而且什么时候能落地，也是一个未知数。

距离项目5公里范围内，有长泰广场、龙阳广场等商业，自驾约15分钟左右可达！

教育方面：周边有规划2幅幼儿园用地、1幅小学用地以及1幅初中用地，根据答疑纪要显示，地块周边规划的幼儿园、小学等配套将同步实施建设。

医疗方面：距离项目约1.6公里有上海中医药大学附属曙光医院（三甲）。

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房产必看！总结买房全攻略

在房产交易市场中，无论是首次置业的新手，还是准备改善住房的购房者，掌握专业的房产知识都至关重要。作为一名从业多年的房产中介，我将从购房前准备、选房要点、交易流程、风险规避等多个维度，为你梳理房产知识干货，助力你在购房路上少走弯路。

一、购房前：明确需求，做好资金规划

（一）确定购房目的

购房者需要先明确自己的购房目的。是刚需自住，为了拥有稳定的住所；还是改善居住，追求更大的空间、更好的居住环境；亦或是投资，期望房产实现保值增值。不同的购房目的，对应着不同的选房侧重点。比如刚需购房者更注重房屋的价格、交通便利性和周边基础生活配套；投资型购房者则更关注房产的区位发展潜力、租金回报率等。

（二）资金准备与预算规划

1.首付款计算：了解当地的首付比例政策，一般首套房首付比例在20%-30%左右，二套房首付比例可能会提高至40%甚至更高。计算出自己能够承担的首付款金额，例如计划购买一套总价200万的房子，若首付比例为30%，则首付款为60万。

2.贷款能力评估：向银行或金融机构咨询贷款政策，评估自己的还款能力。一般来说，银行会要求购房者的月还款额不超过其月收入的50%。可以使用贷款计算器，测算不同贷款金额、贷款年限下的月供金额，结合自身收入情况，确定合理的贷款额度和贷款年限。

3.其他费用预算：除了首付款和贷款，购房还会产生契税、维修基金、物业费、中介费（如果通过中介购房）等费用。契税根据房屋面积和购房套数不同，税率在1%-3%不等；维修基金通常按照房屋总价的一定比例缴纳。提前了解这些费用，做好资金预算，避免出现资金缺口。

二、选房：多维度考量，选出心仪好房

（一）区位选择

1.地段价值：地段是决定房产价值的关键因素之一。核心地段的房产，通常交通便利、配套完善、发展成熟，具有较强的保值增值能力。例如城市的中心商务区、政务区，以及新兴的重点发展区域，都是比较优质的地段选择。

2.交通配套：优先选择靠近地铁、公交枢纽的楼盘，方便日常出行。对于有私家车的购房者，要关注周边道路的规划和交通拥堵情况，以及小区的停车位配比是否充足。

3.生活配套：考察楼盘周边的商业、教育、医疗、休闲等配套设施。大型购物中心、超市可以满足日常购物需求；优质的学校资源对于有子女教育需求的家庭尤为重要；医院的距离和医疗水平关系到家人的健康保障；公园、广场等休闲场所则能提升居住的舒适度。

（二）楼盘与户型分析

1.开发商品牌与口碑：选择知名且信誉良好的开发商，其开发的楼盘在房屋质量、施工进度、物业服务等方面更有保障。可以通过网络搜索、业主论坛、实地考察等方式，了解开发商过往项目的评价和口碑。

2.楼盘规划与环境：关注楼盘的容积率、绿化率、楼间距等指标。容积率低、绿化率高的小区，居住密度小，环境优美；楼间距大则能保证充足的采光和通风。此外，还要了解小区的内部配套设施，如幼儿园、健身设施、社区活动中心等是否完善。

3.户型选择：根据家庭人口数量和居住需求，选择合适的户型。户型方正、南北通透、布局合理的房子更受欢迎。要注意房间的功能分区是否科学，动静分区是否明确，卧室、客厅、厨房等空间的尺寸是否合理，是否有浪费面积等问题。

三、房产交易：规范流程，保障权益

（一）签订购房合同

1.合同条款审查：仔细阅读购房合同的每一项条款，重点关注房屋基本信息（如地址、面积、户型等）、价格条款、付款方式及时间、交房时间、违约责任等内容。对于不理解或有疑问的条款，及时向开发商或中介咨询，必要时可以寻求律师的帮助。

2.补充协议：如果开发商有补充协议，同样要认真审查。补充协议中的条款可能会对双方的权利义务产生重要影响，避免出现不合理的附加条件或加重购房者责任的条款。

（二）贷款办理

1.准备贷款资料：一般需要提供身份证、户口本、结婚证（已婚人士）、收入证明、银行流水、征信报告等资料。确保资料真实、完整、有效，以提高贷款审批的通过率。

2.选择贷款银行：不同银行的贷款利率、贷款政策、审批速度等可能存在差异。可以多咨询几家银行，比较利率优惠、贷款额度、还款方式等，选择最适合自己的银行办理贷款。

3.贷款审批与放款：提交贷款申请后，银行会对购房者的资质进行审核。审核通过后，双方签订贷款合同，银行会按照约定的时间将贷款发放给开发商或卖方。

（三）房屋验收与交付

1.验收准备：交房前，购房者可以准备好相关工具，如卷尺、小锤子等，用于检查房屋的尺寸、墙面地面是否空鼓等问题。同时，了解房屋验收的标准和流程。

2.实地验收：按照合同约定的交房时间，前往楼盘进行房屋验收。重点检查房屋的质量问题，如墙面是否渗水、裂缝，门窗是否密封良好、开关灵活，水电线路是否正常，厨卫防水是否到位等。发现问题及时记录，并要求开发商整改。

3.办理交付手续：验收合格后，购房者需要缴纳相关费用，如物业费、契税等，然后办理房屋交付手续，领取房屋钥匙，完成房屋交接。

四、房产交易风险规避

（一）产权风险

1.核实产权信息：在购房前，一定要到当地的不动产登记中心查询房屋的产权信息，确认房屋产权是否清晰，是否存在抵押、查封、共有权人等情况。避免购买到产权有纠纷的房屋。

2.警惕小产权房：小产权房是指在农村集体土地上建设的房屋，未缴纳土地出让金等费用，其产权证不是由国家房管部门颁发。小产权房存在诸多风险，如无法办理合法产权证书、不能上市交易、面临拆迁可能得不到合理补偿等，建议购房者不要购买。

（二）市场风险

1.关注市场动态：房地产市场受政策、经济、供需关系等多种因素影响，价格会有波动。购房者要关注国家和地方的房地产政策变化，如限购、限贷、限售政策，以及利率调整等，了解市场的走势，合理选择购房时机。

2.理性购房：不要盲目跟风购房，避免在市场过热时高价买入。要根据自己的实际需求和经济实力，做出理性的购房决策。

掌握这些房产知识，能让你在房产交易中更加从容自信。如果你在购房过程中有任何疑问，欢迎随时咨询，我将竭诚为你提供专业的服务和建议。