杭州绿城江南里(绿城江南里)绿城江南里楼盘详情-官方网站-房价户型-容积率-小区环境

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江南里实景

今日共有5盘公示9盘登记，详见文末▼

杭州的桥西板块，是较早集中开发商品住宅的区域，生活配套十分成熟。全杭州有个“门槛”超级高的二手房小区，就是位于拱墅区桥西板块的江南里。

前几天，一则江南里今年首套成交的消息，在杭州豪宅中介圈内流传。据知情人士透露，这次成交的房子产证面积为248平方米，成交总价大约5800万元，3月中旬已网签。

据中介透露，这套房子的挂牌价是6000万元-6500万元，最后的成交单价大约是23.4万元/平方米。

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地处拱宸桥边、大运河畔的江南里，被称为“杭州市中心低密豪宅的灯塔”。

江南里占地3.4万平方米，总建筑面积5.1万平方米，容积率仅0.7。小区总共有75座合院，建筑面积从248平方米到708平方米，约有40多个户型。

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拱宸桥和江南里

江南里的业主们普遍惜售，平时在中介机构挂牌的房源本就不多，在二手市场交易的房子更少。这类顶端豪宅房源一般不会挂在普通住宅出售平台上，多数由豪宅经纪人掌握信息，通过私域圈层推荐，有时候想看房需验资数千万元以上。

据了解，目前江南里有5套待售二手房，挂牌起步价已经到了1亿元。

有一套311平方米的户型挂牌价1亿元，还有一套298平方米的户型挂牌价1.3亿元。其他还有429平方米的户型，挂牌价1.5亿元。391平方米的户型，精装修，挂牌价1.68亿元。

值得一提的是，江南里还有一套708.83平方米的合院目前挂牌价高达5.3亿元，折合单价74.8万元/平方米。有中介说，这估计是杭城有史以来挂牌单价最高的二手房了。

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江南里实景

去年下半年，这套房子的出售信息，在多名豪宅中介的社交媒体上出现，5个多亿元的挂牌价，轰动了房产圈。杭报房产实地去江南里看房，在这套房子的花园里看到，房子的室内空间呈毛坯状，室外花园的鱼池里有锦鲤游动。

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江南里是绿城在杭州打造的城市宅院，于2015年11月和2016年6月两次开盘，不仅成为当时中式合院的标杆，也刷新了市场单价，曾创下“3天内网签6.18亿元”、“杭州史上首个单价10万多元月销冠楼盘”的纪录。

当年一手购入总价约3000万元到1亿多元，小区整体于2017年11月交付收官。

交付后的江南里，成为深受富豪们青睐的杭州顶级豪宅之一，近年来价格更是持续上涨，不断创下均价和总价新高，引起大家的关注。

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江南里实景

2024年10月中旬，江南里成交了一套建筑面积311平方米的中式合院，成交总价大约7800万元，折合单价超过24万元/平方米。杭报房产曾作报道《超24万元/平方米，杭州豪宅罕见成交价！》。

今年3月的挂牌信息显示，有一套311平方米户型“未满2”，即交易时还需缴纳增值税。江南里是交付多年的小区，这套房子的产证为什么还不满2年？会不会就是去年成交的同一套311平方米户型，今年又拿出来卖了呢？

杭报房产向豪宅中介了解情况后得知，是同一套房子，去年10月以7800万元成交后，时隔5个月左右，如今涨到1亿元重新挂牌出售，折合单价32.2万元/平方米。总价比去年10月高了2200万元，挂牌单价也比之前的成交价高了8.2万元/平方米。

二手房由于地段、精装修、户型设计、面积大小等因素，即使是同一个小区的房子，也是一房一价，有时候成交价相差很大。如果不是同一套房子进行比较，很难说该小区整体的房价是涨了还是跌了。

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最近杭州二手房市场行情很不错，二手低密顶豪的行情也颇具看点，从开年至今，杭城单套成交总价上亿的已有桃花源、九溪玫瑰园、西湖高尔夫等经典楼盘。桃花源有一套挂牌价1.6亿元的豪宅成交，九溪玫瑰园也成交了一套1.43亿元的豪宅。

如果江南里在现阶段市场行情大好的时候，这几套挂牌上亿元的户型近期又有成交，那涨幅还是比较大的。

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杭州上一个开盘均价最贵的楼盘江南里，也是在2015年调整规划后复工开盘的。当年11月江南里开盘，46套中式排屋，均价约9万元/㎡，部分房源最高单价达14.8万元/㎡。

总共75户的江南里交付以后，至今只有6次二手成交记录，二手流通率极低。最近的一户今年成交，248㎡，5800万，单价23.4万元/㎡。也就是说，江南里10年涨了160%。

同样2015年，杭州豪宅史上高层顶豪的代表——武林壹号，和当年成交的TOP4红盘均价3万元的运河宸园，10年间的涨幅为53.8%和113%。

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△ 江南里实景图

很多豪宅的购房者，其实都记得这10年的历史。

特别是在经历了2016年的大涨价、长达七年的限价、去年开始的限价红盘破发潮，以及这几年的经济周期，杭州的豪宅客户们，比以往更加注重豪宅的保值赚值，更加注重豪宅的产品力和居住属性。

前者是因为，现在能赚钱的房子越来越少，后者是因为买房更加侧重于自住了。

这10年中，还有一个特别能体现豪宅价格走势的案例，那就是宜和园。

2018年，宜和园的中式排屋以均价9.8万元的均价开盘，高层部分开盘均价4.75万元。今天贝壳找房上的挂牌均价分别为17万元和7.5万元，排屋涨了73%，高层涨了57%。

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△实景图

其实，在2018年杭州楼市的销售榜上，还有两个超级红盘，一个是2.6万的翡翠城，一个是2.7万的西雅图，显然，这两个刚需红盘最终的趋势不如市中心的豪宅。

答案是不是变得清晰了。

在杭州楼市过去的10年，豪宅比刚需赚钱，纯低密比高层赚钱。

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下一个问题，买哪里的豪宅，买哪里的纯低密？

杭州楼市有四大豪宅CP，一边是杭州第一批冲10万的顶豪高层，一边是差不多同样总价的纯低密，分别是：武林申花-良渚；钱江新城西翼南星桥-之江；钱江新城东翼江河汇-之江东路；奥体-湘湖。

这其中，钱江新城西翼南星桥-之江起步最早，但已经断供多年。

奥体-湘湖，湘湖的纯低密同样受到奥体客群的青睐，最近一批房源，排屋单价从6.3万到8.8万，边套的总价已经涨到3000万+。

而武林申花-良渚这对杭州楼市最经典的豪宅CP，良渚也终于的断供数年以后、也是杭州重回不限价时代以后，亮相了第一个纯低密大盘 云启玉渚 。

云启玉渚即将领出首张预售证，推出25号楼，总价650万起。首开推出了送车位等优惠活动。

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△ 云启玉渚区位图

占地约5万平方米，容积率只有约1.2，是真正的纯低密大盘，规划了180套叠墅和63套排屋。这也是杭州武林以西的主流城区，除建发蒋村地王外惟一将售的排屋。

在杭州四大豪宅CP中，天生就是杭州最值得期待的纯低密大盘。

首先是位置，云启玉渚位于杭州最主要的莫干山路豪宅带，所谓「一条莫干山路，半部杭州豪宅史」，串联起了良渚-申花-桥西-武林四大豪宅圈，囊括了江南里、宜和园、武林壹号等杭州顶级豪宅。

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△ 莫干山路豪宅带

在这一条豪宅带上，云启玉渚和今年新房、二手房成交活跃的申花豪宅圈，两者是同一条莫干山路，同一个大悦城，无论是心理距离，还是出行距离，都是杭州四大豪宅CP中贴得最近的，配套浓度最高的。

为什么莫干山路上的豪宅浓度是最高的？秘密在地图上。

我们在许许多多的科研资料中找到了一篇《基于手机信令的杭州市人口分布数据（2023年）》发现：在杭州老城区，因为北部是半山的山体，西部是西湖和西溪。

所以无论是历史上，还是今天，最重要的城市资源基本上是沿着西北-东南走向的莫干山路分布，这里也集聚了最多的人口和最多的豪宅。

对于整一条莫干山路豪宅群上的客户来说，无论是新房客户，还是二手房客户，再或者是想着换房的，都应该去看一看云启玉渚。和传统的高层豪宅相比，云启玉渚能够给你完全不同的居住体验。

重要的是，云启玉渚叠墅预算约650万-1000万。同样的预算，却可以选择更高居住价值，和更加稳健的传世资产。

△建筑过程稿意向图（非交付标准）

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为什么说天生就是杭州最值得期待的纯低密大盘？

基本面上是稀缺。

虽然说2025年是杭州豪宅的井喷之年，经历了七年的限价期以后，不仅仅是大量的改善客户涌现出来，杭州也供应了多宗优质的改善地块，但是这其中优质的纯低密地块却仍然是稀缺的资源。

在武林以西的主流豪宅板块，今年只有两宗纯低密宅地出让，一宗是建发的西溪地王，另一宗就是云启玉渚。

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△展示区实景图（非交付标准）

而在整个莫干山路沿线，在运溪高架内，除了云启玉渚，也再无低密宅地的规划。

产品面上，是用心，匠心，和创新的结果，是作为莫干山路豪宅群第一个也是唯一一个不限价和计容新规下的产品力迭代力作。

△展示区实景图（非交付标准）

我们列举几个重要的数据：

8位大师组成的国际设计天团。

云启玉渚汇聚了GAD蒋愈、CCD郑忠、朴一景观陈庆凯、柯翊建筑周晟、深圳零次方王可畏、WJID维几设计黄全、WSD世尊设计胡兢春、DAS大森设计崔端共同执笔。

杭州的豪宅业主对蒋愈和郑忠更是不会陌生，10年前的江南里就是由蒋愈操刀，而郑忠上一个代表作是观云钱塘。

△展示区实景图（非交付标准）

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大师笔下的云启玉渚，在建发新中式的功底基础上，又创新融入了良渚文化。

建发式的王府大门又作了创新，以悬浮式双檐构筑约11米高的仪式门庭，含景墙的大门宽幅更是达到了约68米。

特制陶板更是取材于良渚高台夯土的肌理密码，建筑的立面以「金玉万相」为核心理念，采用珠光铝板与青玉奢石的材质对话，搭配三玻两腔幕墙体系，把宋韵雅致发挥到了极致。

△展示区实景图（非交付标准）

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伍佰匠的匠心园林。

伍佰匠是云启玉渚独有的园林符号。而其之所以叫伍佰匠，原因在于借鉴了百年郭庄，引入了百年古树，重金百万奢名打造，8条百米特色主题巷道，和整个园区囊括了近百种绿化植被。

△展示区实景图（非交付标准）

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户均超11方的会所浓度。

会所是豪宅的标配，云启玉渚共63套排屋和180套叠墅，却配置了约2700方的琉璃会馆，围绕中央的开阔山池和一道落差约6.4米高的飞瀑，布置了恒温泳池、双私宴厅、健身房、茶室，把中式大宅的仪式感与舒适度拉满，远超普通低密的营造标准。

看过江南里和西子御园，再看云启玉渚，就可以明显的感受到今天的审美变迁和工艺提升，是这些亿元豪宅也难以企及的。

△展示区实景图（非交付标准）

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排屋地下室约7.75米，「首层化」地下室的创举性设计。

云启玉渚的排屋，通过整体抬高约1.5米的设计，让地下室首层化。

约7.75米的惊人层高，可从容规划为两层，结合双下沉庭院，引入充沛的光与风，使其成为家庭影院、健身房、茶室或儿童乐园，极大拓展了生活的边界。

△ 过程稿意向图（非交付标准）

建筑上层层退台的设计，确保每一层都拥有露台或景观空间，将自然最大限度地融入日常。南向全套房设计，保障了每位家庭成员的隐私。部分户型实得率近300%，让豪宅也有了极致的性价比。

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△建筑规划效果图

同样，刚刚开放样板房的叠墅产品，创新也是杭州人见所未见的。

尤其是建面约235㎡的下叠，实得率高达约252%，全套房+独门独户，南北双花园以不低于2米的绿篱围合，隔绝喧嚣。

还有地下室带全明下沉庭院，实现「环绕式立体庭院」。

约6.25米挑高的地下空间，「夹层+负一层」组合，可以根据需求自由规划为挑高会客厅、茶室或家庭娱乐中心，满足不同喜好的业主的对丰富生活场景的需求。

江南里实景

目前杭州主城区核心地段的二手低密住宅，即排屋、合院、叠墅等产品的成交单价基本都在10万元/平方米以上。