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"Poly World Expo Tianyue

「保利世博天悦」

High-end luxury residence near completion in Pudong Riverside

浦东滨江高端豪宅准现房

We are adding small high-rise units ranging from 192 to 207 square meters

加推192-207㎡小高层户型

This time, we are adding the 11th viewing Tower King

本次加推11号观景楼王

The front row offers a double-sided river view, with one elevator serving one household. The total height is 15 floors

前排双面江景 一梯一户 总高15层

The total price starts at approximately 28 million and is now available for subscription

总价约 2800万起 正在认购中

In addition, the average price of some reserved properties in the early stage starts from 140,000 yuan per square meter

另前期部分保留房源 均价14万/㎡起

For advance online reservation of model rooms, please call the sales office of Poly World Expo Tianyue at 400-993-9964 or the official phone number of Poly World Expo Tianyue at 400-993-9964

样板房提前线上预约保利世博天悦售楼处电话：400-993-9964保利世博天悦官方电话：400-993-9964

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【 Poly World Expo Tianyue 】 Phase 6 is about to launch additional units. Building 11 will be launched, featuring a total of 15 small high-rise units with a construction area of approximately 192-208 square meters, with a starting price of about 28 million yuan!

【保利世博天悦】六期即将加推，加推11#楼，共15套建面约192-208㎡小高层，总价约2800万起！

Currently available for subscription. Additionally, there are some 174-400㎡ townhouses and high-rise units with river views available for direct subscription in the early stage!

正在认购中，另前期还有部分174-400㎡洋房/高层瞰江房源，可直接认购！

Starting from 140,000 yuan per square meter!

单价14万/㎡起！

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Project product information

项目产品信息

Project Name: Poly World Expo Tianyue

项目名称：保利世博天悦

Land area: Approximately 83,700 square meters

占地面积：约8 .37万㎡

Building area: Approximately 270,000 square meters

建筑面积：约27万㎡

Property rights term: 70 years

产权年限：70年

Number of buildings: 14 (6 8-story residential buildings and 8 15-22 story residential buildings)

楼栋数：14栋（6栋8层住宅，8栋15-22层住宅）

Total number of units: 832 (468 units in Phase I and 364 units in Phase II

总户数：832套（一期468套，二期364套）

Usable floor area ratio: 78% for buildings 8 and 9, 80% for Building 7, and 81% to 82% for Building 13

得房率：8幢9幢78%，7幢80%,13幢81%~82%

Total parking space ratio: 1:2

总车位配比：1:2

Floor area ratio: 2.0

容积率：2.0

Green coverage rate: 35%

绿化率：35%

Property management fee: 15 yuan per square meter

物业费：15元/㎡

The ratio of elevators to households: For 8-15 story garden villas, one elevator serves one household; for high-rise residences, two elevators serve two households

梯户比：8-15层花园洋房1梯1户，高层住宅2梯2户

Delivery standard: Fully furnished

交付标准：精装

Delivery time: September 30, 2025 for Phase I

交房时间：一期2025年9月30日

Opening time: The first, second, third, fourth and fifth phases are selling smoothly. The sixth phase is about to accept reservations. Sales office phone number of Poly World Expo Tianyue: 400-993-9964. Official phone number of Poly World Expo Tianyue: 400-993-9964

开盘时间：一、二、三、四、五期顺销中，6期即将认筹保利世博天悦售楼处电话：400-993-9964保利世博天悦官方电话：400-993-9964

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Basic project information

项目基本信息

In July 2017, Poly Real Estate acquired a 50% stake in a residential project with a planned construction area of over 200,000 square meters along the Huangpu River for 4.971 billion yuan.

2017年7月，保利地产以49.71亿元代价获得一宗黄浦江边、规划建筑面积逾20万㎡的住宅项目50%股权。

According to the agreement, in addition to the 4.97 billion yuan required for the capital increase, Poly also needs to provide an additional loan of 4.07 billion yuan to Shanghai Huayuan Industrial.

根据协议，除了增资所需的49.7亿之外，保利还需要另外贷款40.7亿给上海华辕实业。

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So far, Poly's investment in this project has reached nearly 10 billion!

至此，保利在这个项目上的投资已近百亿！

The name "Poly World Expo Land King worth 10 Billion Yuan" originated from this.

保利世博百亿地王之名，由此而来。

Many old residents of Pudong should still be quite familiar with this piece of land. The project is located on the riverside east of the Huangpu River, carrying the "Expo memories" of Shanghai.

关于这块地，很多老浦东应该还是比较熟悉的，项目坐落在黄浦之东的江畔之地，承载着上海的“世博记忆”。

This plot of land was once the Expo Village, with a total above-ground construction area of 167,300 square meters and a total project construction area (including the above-ground garage) of 208,500 square meters.

这幅地块就是曾经的世博村，地上建筑面积达到16.73万㎡，项目的总建筑面积（包括地上车库）达到20.85万平方米。

The location of the plot is shown in the following figure. At first glance, it is a good piece of land, facing the river without any obstruction.

地块位置如下图所示，直观来看，是块好地，临江无遮挡。

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【保利世博天悦】作为保利“天字系”中的TOP级产品，特意邀请了罗杰斯、福斯特和曾仕乾三位全球大师进行方案设计。

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Ultimately, Mr. Zeng Shigan, the founder of SCDA, stood out through his ingenious integration of architectural elements, design approaches that align with Eastern living habits, and his unique international appeal.

最终SCDA创始人曾仕乾先生通过对建筑元素的巧妙融合、贴合东方生活习惯的设计手法并兼具国际化的独特性脱颖而出。

The original intention of all this was to draw on the extraordinary abilities and creative inspirations of world-class masters to create a classic work that can transcend the ages for this land.

这一切的初衷就是为了借用世界级大师的超凡能力和创作灵感，来为这片土地创造一个能够跨越时代的经典之作。

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Meanwhile, Poly also spent a large sum of money to invite five top interior design teams, including Zheng Zhong, Cheng Shaozhengtao, Wu Bin from CCD, Ge Yaxi from LSD, and H.N. Lin.

与此同时，保利还重金请来了CCD郑忠，程绍正韬，吴滨，LSD葛亚曦，H.N.LIN等5大顶级室内设计团队。

The gathering of the world's top eight designer teams in a high-level CAZ area like Expo Binjiang is bound to create a unique new city business card for Binjiang!

全球八大顶尖的设计师天团汇集在世博滨江这样的高能级CAZ板块，势必将打造出滨江独特的城市新名片！

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Whether it is the layout, facade, landscape or details, "Poly Shibo Tianyue" showcases a perfection that is hard for other luxury residences to match!

无论是布局、立面、景观还是细节，「保利世博天悦」都展现出了其他豪宅难以企及的尽善尽美！

Firstly, in terms of layout, the project selects the optimal viewing Angle of the river, a "21° golden Angle" from south to east. According to the residential layout pattern that maximizes the river view resources, the buildings are arranged in a west-high and east-low architectural layout, creating a staggered skyline.

首先是布局，项目选取最优瞰江角度南偏东「21°黄金倾角」，按照江景资源最大化的住宅排布模式，对楼栋进行排布，西高东低的建筑布局，形成错落有致的天际线。

Thanks to this layout, almost every building can enjoy a view of the river!

得益于这样的布局方式，几乎让每一栋楼都可以看到江景！

In addition, the 270° view corner design of the high-altitude units and the ingeniously designed riverside viewing balcony.

再加上高区户型的270°景观视野的转角设计，以及匠心独具的观江阳台。

Let the top urban elites fully enjoy the unique scenery of the S Bay of the Huangpu River!

让顶尖的城市精英尽享黄浦江S湾的特有风景！

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In terms of architecture, "Poly World Expo Tianyue" adopts a unique "quasi-curtain wall design" facade in Shanghai, combined with the integrated design of sliding Windows and columns, as well as large-scale floor-to-ceiling glass Windows, and is complemented by an "open aluminum panel design".

建筑方面「保利世博天悦」采用上海独一无二的“类幕墙设计”立面，再加上平推窗与立柱一体化设计，以及超大尺度的落地玻璃窗，搭配“开放式铝板设计”。

The master-level inspiration and concepts have been fully implemented and restored!

将大师级的灵感和理念做到了全方位落地还原！

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Complementing the architecture is the integrated landscape design both inside and outside the project!

与建筑相得益彰的是项目内外相融的景观设计！

The landscape planning area of Poly World Expo Tianyue is approximately 60,000 square meters, with a green area of about 35,000 square meters, equivalent to five Wembley football stadiums.

【保利世博天悦】的景观规划面积约6万方，绿化面积约3.5万方，相当于5个温布利足球场。

Such a high green coverage area is unparalleled among all the luxury residences along the riverside!

如此之高的绿化面积，在整个滨江豪宅中当属绝版！

项目效果图，以实际交付为准

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From the exhibition area all the way to the sales office, the large-scale entrance water landscape and the group landscape are all delivered in real scenes.

从展示区一路走到售楼处，大面积入口水景观和组团景观，均实景交付。

By adopting the approach of "introducing water into the park and guiding the roads with water", a water feature of approximately 3,000 square meters was created, forming a unique and beautiful scenic line of "viewing the water inside and the river outside"!

用“引水入园、以水带路”的手法，打造约3000㎡的水景，形成了独一无二的“内看水景、外看江”的靓丽风景线！

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In terms of details, Poly World Expo Tianyue has also been carefully selected!

在细节方面【保利世博天悦】也是精挑细选！

The blue and gold sand marble imported from Shanxi Heihe and Italy is decorated with green plants such as osmanthus, camphor, crape myrtle and cherry blossom.

山西黑和意大利进口的蓝金砂大理石，加上桂花、香樟、紫薇、樱花等绿植的点缀。

It has infused the entire community with an even more extraordinary quality and charm.

给整个社区注入了更加非凡的品质和韵味。

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在设计上，会所采用围合式设计。下沉庭院通过大面积超白玻璃，巧妙的将庭院自然景观过渡到室内，使得室内和室外景观“内外合一”。

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"Poly World Expo Tianyue" is equipped with a two-story underground clubhouse of approximately 2,600 square meters that is only open to the owners.

「保利世博天悦」配备了只对业主开放的约2600㎡双首层地下会所。

The interior is equipped with a 25*11m semi-standard constant-temperature swimming pool, which has 4 swimming lanes. There is also a private banquet hall of approximately 180 square meters, a wine cellar, a reception room and a gym, among other functions.

内部配置25*11m半标恒温泳池，泳池配设4条泳道，还有约180㎡私宴厅，酒窖、会客厅及健身房等功能。

It is not only an activity venue for the property owners but also a place that provides high-quality services to the high-end circle.

既是业主的活动场所，也是对高端圈层提供优质服务的场域。

Such a high-end circle service platform stands out in the current top luxury market, offering a sense of identity and life enjoyment that is at the "peak" of Shanghai.

如此高配的圈层服务平台，放眼当下顶豪市场也是鹤立鸡群的存在，拥有上海“封顶”的身份感、人生享受。

And in the clubhouse, custom-made artworks with the themes of "Sea of Civilization, Wheel of Time, and Eternal Light" were created, which are of very high taste and style.

并在会所中定制打造了以“文明之海、时间之轮、永恒之光”为主题的艺术品，品味格调非常在线。

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实景图

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Poly Shibo Tianyue, a brand-new, luxurious and serene waterfront residence tailored for the world's top professionals, is located on the banks of the Huangpu River in Pudong, just about 150 meters from the Huangpu River (separated by only one Expo Avenue)!

黄浦江畔一线奢阔尺度、为全球塔尖人士定制全新滨水静谧大宅——【保利·世博天悦】该项目位于浦东世博之滨，距黄浦江仅约150米（仅一条世博大道之隔）！

保利·世博天悦 效果图

项目推售详情

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It is reported that Poly Shibo Tianyue has launched Building 11, featuring a total of 60 small high-rise units with a construction area of approximately 192 to 208 square meters. The building has 15 floors and is designed with one elevator serving one household. The starting price is about 28 million yuan!

据悉，【保利·世博天悦】加推11#楼，共60套建面约192-208㎡小高层，共15层，一梯一户设计，总价约2800万起！

In addition, there are still some 174-400 square meters of townhouses and high-rise units with a view of the river available for direct purchase in the early stage!

另前期还有部分174-400㎡洋房/高层瞰江房源，可直接认购！

Starting from 140,000 yuan per square meter!

单价14万/㎡起！

具体产品为：

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保利世博天悦四期户型图▼

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保利世博天悦三期户型图▼

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保利世博天悦1-2期户型图▼

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保利世博天悦239㎡样板间实拍鉴赏：▼

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In the design of the side-suite units, Shibo Tianyue adopts L-shaped corner floor-to-ceiling Windows, combined with super-large white glass curtain walls, creating an unparalleled lighting and immersive viewing experience.

在边套户型的设计上，世博天悦采用L型转角落地窗设计，结合超大白玻幕墙，打造了无敌采光和沉浸式观景视野。

Not only that, Shibo Tianyue has broken through the traditional layout design. On the basis of the 14-meter river view of the middle unit, it has innovatively added a depth of about 4 meters for natural light. By taking advantage of the double-height of the middle unit, it has created the first indoor Shanghai riverside unit with an aerial swimming pool. On the gentle river breeze, it enjoys the twinkling stars on both banks of the Huangpu River all to itself.

不仅如此，世博天悦突破了传统的户型设计，在中间套14m的瞰江面基础上，开创性的增加了约4米的进深采光面，利用中间套的双层挑高，打造室内上海滨江首个空中泳池户型，在习习江风之上，独享浦江两岸的点点星辉。

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The details of the project logo have been exposed

项目装标细节已曝光：

The bedroom is covered with solid wood composite flooring, while the floors and countertops of the living room, dining room, study and three bathrooms are all made of natural stone.

卧室实木复合地板，客餐、书房+三个卫生间地面台面全部天然石材；

Walls: Bedroom wall fabric/wood veneer/leather, dining room/bathroom/study all natural stone.

墙面：卧室壁布/木饰面/皮革，餐厅/卫生间/书房全部天然石材；

Large quartz countertops in the kitchen, a six-piece set of Gaggena (or equivalent grade) (stove + range hood + dishwasher + refrigerator + steam oven + wine cabinet) (for units over 200 square meters)!

厨房大面积石英石台面，嘉格纳（或同档次）六件套（灶具+油烟机+洗碗机+冰箱+蒸汽烤箱+酒柜）（200㎡以上户型）！

Sink faucets, etc. : Platinum Wave High/Franka/Grohe (or equivalent) brands.

水槽龙头等：铂浪高/弗兰卡/高仪（或同档次）品牌。

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装修方面，近日保利·世博天悦，最新装修细节同步曝光。

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创意样板间实景图

项目区位配套

【保利·世博天悦】项目位于浦东的世博滨江，位于前滩北侧，与徐汇滨江隔江向往，是上海中央活动区中的滨水功能区。

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The original site of the "2010 Shanghai World Expo" is within walking distance. The Expo Cultural Park, covering an area of approximately 2 million square meters, is not only rare in scale in the city center but also equipped with facilities such as a grand theater, equestrian center, and flower art garden, catering to the living needs of high-net-worth individuals

步行即可抵达“2010上海世博会”原址，约200万方的世博文化公园，不仅规模在城央很少见，而且配置了大剧院、马术中心、花艺园等设施，匹配高净值人士生活需要

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In terms of transportation facilities: The surrounding road network of the project is mature, with two Bridges, two tunnels and four metro lines (Nanpu Bridge, Lupu Bridge, Xizang South Road and Dapu Road Tunnel, Lines 6, 7, 8 and 19).

交通配套方面：项目周边路网成熟两桥两隧四地铁（南浦大桥、卢浦大桥、西藏南路及打浦路隧道、6、7、8、19号线）；

It is adjacent to the intercontinental Expo Hotel on the north side, Shanghai Land Group on the south side, Expo Avenue on the west side and Xueye Road on the east side.

北侧比邻世博洲际酒店、南侧比邻上海地产集团、西侧比邻世博大道、东侧比邻雪野路。

In terms of commercial facilities: It is close to the world-class riverside art belt, the largest open green space in Shanghai - the 2-square-kilometer Expo Cultural Park (which includes the Shanghai Grand Opera House and the Equestrian Center), the BRICS Bank of Five countries, the headquarters of central enterprises and other international-level facilities.

商业配套方面：近享世界级滨江艺术带、上海最大开放式绿地——2平方公里世博文化公园（内含上海大歌剧院、马术中心）、五国金砖银行、央企总部等国际级配套。

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In terms of educational resources: The project is surrounded by educational resources such as Pudong South Road Primary School, Shanghai Shangnan High School, Zouping Campus of Shangnan High School East Campus, Shanghai Nanyang High School, Shanghai No. 8 High School, and Shanghai New Yang University.

教育资源方面：项目周边有浦东南路小学、上海市上南中学、上南中学东校邹平校区、上海市南洋中学、上海市第八中学、上海纽洋大学等教育资源。

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In terms of medical resources: The project is surrounded by medical facilities such as Pudong New Area Punan Hospital in Shanghai, Shanghai Children's Medical High School, Pudong Branch of the Ninth People's Hospital, and Ruijin Hospital Affiliated to Shanghai Jiao Tong University Hospital.

医疗资源方面：项目周边有上海市浦东新区浦南医院、上海儿童医学中学、第九人民医院浦东分院、上海交通大学医院附属瑞金医院等医疗配套。

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保利世博天悦六期11#户型图▼

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保利世博天悦项目六期一房一价表▼

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浦东滨江高端豪宅准现房

建面170-400㎡精装洋房户型

本次加推1、14号观景楼王

均价166011元/㎡ 总价2200万起

87%超高得房率 仅58套房源

样板房提前线上预约保利世博天悦售楼处电话：400-9939-964保利世博天悦官方电话：400-9939-964

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最新消息：

黄浦江核心段，一线滨江实景准现房！【保利世博天悦】五期加推1#14#楼，共计58套建面约170-195㎡滨江大平层，稀缺底复300平左右&顶复400平米左右，过后均价16.6万/㎡，总价约2500万起！本次加推58套洋房，1号楼、14号楼两幢景观洋房楼王！南面正对小区核心水系，上海顶级稀缺的可看江的低密洋房！一梯一户，8.2米超舒适面宽。

洋房面积：

1️⃣170-175平（准三房）

2️⃣190-195平（准四房）

3️⃣复式：300-400平（2套）！

总价约：

2500低区看核心水系景观，

2800-3000能看三件套，南浦大桥桥景，3000-3400能看江！房间无论哪个楼层全天采光。

8000万起顶楼复式带露台看江景保利世博天悦售楼处电话：400-9939-964保利世博天悦官方电话：400-9939-964

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保利世博天悦加推1号楼，14号楼两幢景观洋房楼王！建面约175-195㎡3-4房，建面约300-400㎡顶楼复式，均价16.6万/㎡共计58套房源！正在认购中

实景图

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项目名称：保利世博天悦

占地面积：约8 .37万㎡

建筑面积：约27万㎡

产权年限：70年

楼栋数：14栋（6栋8层住宅，8栋15-22层住宅）

总户数：832套（一期468套，二期364套）

得房率：8幢9幢78%，7幢80%,13幢81%~82%

总车位配比：1:2

容积率：2.0

绿化率：35%

物业费：15元/㎡

梯户比：8层花园洋房1梯1户，高层住宅2梯2户

交付标准：精装

交房时间：一期2025年9月30日

开盘时间：一、二、三、四、五期顺销中保利世博天悦售楼处电话：400-9939-964保利世博天悦官方电话：400-9939-964

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保利世博天悦在售房源信息

22层高层住宅：7-8-9幢（层高3.4米）

190平约2200万-3600万（3房2厅3卫）

205平约2700万-4000万（4房2厅3卫）

239平约3200万-5000万（4房2厅3卫）

251平约3400万-5000万（5房2厅3卫）

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8层花园洋房：13幢（层高3.2米）

174平约2500万-3500万（3房2厅2卫）

195平约2900万-4100万（4房2厅3卫）

备注：（洋房有一套顶复400平，约8200万）

保利世博天悦一房一价表▼

项目一房一价表

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五期一房一价表▼

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四期一房一价表▼

三期一房一价表▼

一二期一房一价表▼

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上海浦东保利世博天悦售楼处电话：400-9939-964保利世博天悦和太古源邸，江景房新选择

如果你正在寻找浦东的一线江景房，目前市场上只有两个主要选择：保利世博天悦和陆家嘴太古源源邸。

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上海浦东保利世博天悦售楼处电话：400-9939-964首先，让我们来看看太古源。这里的均价大约是16.98万元每平米。首开推出的户型面积有278平和388平两种。278平的户型设计类似近几年开盘的新房，而388平的户型则结合了财富海景花园的特点，特别是那个蝴蝶翅膀阳台，是不是有点像财富海景？太古源的地段也有差异，内环内滨江和中环内滨江分别靠近陆家嘴北外滩东外滩和董家渡后滩前滩。太古源还自带商业设施，产品方面应该与保利世博天悦不相上下。

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上海浦东保利世博天悦售楼处电话：400-9939-964再来说说保利世博天悦。这里的面积段更加丰富，小面积户型更适合一些。大户型江景房的价格确实有点高，比如顶复557平的单价是1.22亿，745平的单价是1.7亿。有人可能会问，这个价位买哪里不能买，为什么非要买这里？这当然是个人选择的问题。如果你不想花这么多钱，但又想买到江景新房，保利世博天悦也是个不错的选择。

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上海浦东保利世博天悦售楼处电话：400-9939-964总的来说，太古源的性价比更高一些，但如果你的预算有限，保利世博天悦也是一个值得考虑的选择。至于绿发浦江园，这个小区面积较小，在豪宅云集的黄浦区竞争力如何，还需要进一步观察。如果你能低总价买到黄浦区的江景新房，那也是一个很大的优势。保利·世博天悦售楼处电话：400-9939-964保利·世博天悦官方电话：400-9939-964

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保利·世博天悦售楼处电话：400-9939-964保利·世博天悦官方电话：400-9939-964总价2344万起，保利·世博天悦一房一价深度解析！

价格差异

西边套：均价20.46万/m²（江景溢价高，10层以上双面看江）。

东边套：均价18.20万/m²（单面江景+园林景观，低区园林视野更优）。

中间户：均价17.20万/m²（部分江景（高区），总价门槛低）。

景观优势

西边套：

5层以上单面江景，10层以上双面无遮挡黄浦江S湾，南向采光无遮挡。

11层以上江景视野优于东边套

东边套：

一面江景（北向），一面园林（东向），2-3层园林景观优于西边套。

楼间距65m+150m，视野开阔。

楼层价差策略

西边套：5层、7层、9层、11层设价格跳差（江景视野变化节点）。

东边套与中间户：11层设跳差（江景视野质变点）。

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选房优先级推荐

1. 预算充足+追求稀缺江景：优先西边套（8单元02室）

推荐楼层：>10层（双面江景，如1502、1402、1302室）。

次选：5-9层（单面江景，如902室单价21.8万/m²）。

2. 预算中等+偏好均衡景观：选择东边套（7单元01室）

推荐楼层：>10层（江景、采光、景观 均衡）。

次选：2-3层（201/301室，园林景观优，单价14.8-16.1万/m²，均衡性好）。

3. 中间套建议：

10层以下 东户>西户（东户楼间距优势）

10层以上 西户>东户（西户江景视野更好）

上

上海浦东保利世博天悦售楼处电话：400-9939-964独一份的臻稀供应

大变局之下的终局之选

今年的上海豪宅市场可能是近几年来最好的时代，也是一个稍不留神就会被抛弃的时代

而且，残忍的是，当你被抛弃时，连一声再见都不会听到

来看一组数据：

绿城徐滨前两天有放风价出来，预计均价接近约20万/㎡

东安新村地块协议出让，可售商品住宅楼板价约13.3万/㎡，预计售价约20万/㎡

云锦东方的24套别墅产品，预估售价甚至远超约20万/m²

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上海浦东保利世博天悦售楼处电话：400-9939-964说实话，即便是有心理准备，在面对这样的价格爆炸，还是让人有些喘不过气来

不只是徐汇滨江，像大家比较熟知的大宁、新杨思、杨浦滨江等区域也在同步跃迁，新房价格即将进入约14-16万+的时代

毫无疑问，在接连几批次的高溢价土拍影响下，上海市中心的热门核心板块的新房价格已经完成了从量变到质变的过程！

信息来源于上海土地市场

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上海浦东保利世博天悦售楼处电话：400-9939-964在这样的大变局之下，聪明的人早就已经在抢跑了！

整个2024年上海3000万以上的新房、二手房成交量双双爆发，创下了近10年来的新高！

数据来源于小胖看房数据库

世博天悦更是其中的佼佼者！

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上海浦东保利世博天悦售楼处电话：400-9939-964项目2024年4月首开至今，不到一年时间销售额超185亿元，就是最好的例证！

要知道，去年是上海楼市难得的豪宅大年，在异常激烈的竞争下，世博天悦以80亿首开开局，仅仅8个月时间，便位列2024年上海新房销售金额TOP5，到今年2月份五期加推洋房基本售罄，一路上项目都在稳健热销

最终交出了超185亿答卷，成为上海豪宅市场多年来屈指可数的超185亿单盘

项目实景图

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上海浦东保利世博天悦售楼处电话：400-9939-964特别几宗大单的成交，尤显一线滨江豪宅魅力：

比如，高层江景大平层最高成交单价达27.2万/㎡

比如，洋房顶复最高成交总价超9233万，刷新保利内部住宅产品成交总价历史纪录

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上海浦东保利世博天悦售楼处电话：400-9939-964最有钱的一批群体在用真金白银为保利的产品和品牌投票！

而原因也很简单！

地价上涨带来拿地成本增加，世博是近2年唯一一个限价前拿地、做方案，限价后还做到不减配的产品

重量级产品总是压轴而来：

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上海浦东保利世博天悦售楼处电话：400-9939-964保利世博天悦离江最近的双面瞰江楼栋11#楼，唯一真正贴江（约80米）15层小高层，户型为建面约191-207㎡3-4房，一梯一户，每一套都是限定款、收藏级产品，未来难有增量，成为上海楼市大变局之下的终局之选，今日开启认购！

项目实景图

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上海浦东保利世博天悦售楼处电话：400-9939-964关于户型，我们着重说2点：

①超高得房率的低密小高层

当下市面常规豪宅得房率、利用率是一大痛点，高层普遍约75%，超高层约72%

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上海浦东保利世博天悦售楼处电话：400-9939-964而世博天悦11#楼，在实现一梯一户的同时还达成了约82%的超高得房率高，以建面约191㎡为例，比同面积高层多约15㎡使用面积，相当于一间次卧面积，空间感和舒适度吊打高层/超高层！

②市面上少有的双套房设计户型

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上海浦东保利世博天悦售楼处电话：400-9939-964保利世博天悦11#楼共有2个户型，建面约191-207㎡3-4房，均采用了当前市面上少见的南向双套房奢华规制

既考虑了空间感又保持了独立性，打造出一个高度聚合又能彼此独立的家庭化空间，即便三代同堂也可以各自拥有专属的私密空间！

建面约191m²三房户型

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项目基本信息

2017年7月，保利地产以49.71亿元代价获得一宗黄浦江边、规划建筑面积逾20万㎡的住宅项目50%股权。根据协议，除了增资所需的49.7亿之外，保利还需要另外贷款40.7亿给上海华辕实业。

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至此，保利在这个项目上的投资已近百亿！保利世博百亿地王之名，由此而来。

关于这块地，很多老浦东应该还是比较熟悉的，项目坐落在黄浦之东的江畔之地，承载着上海的“世博记忆”。

这幅地块就是曾经的世博村，地上建筑面积达到16.73万㎡，项目的总建筑面积（包括地上车库）达到20.85万平方米。

地块位置如下图所示，直观来看，是块好地，临江无遮挡。

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【保利世博天悦】作为保利“天字系”中的TOP级产品，特意邀请了罗杰斯、福斯特和曾仕乾三位全球大师进行方案设计。

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买房的几个重点，整理下来总结就是这几个方面:

一，售楼处到底有多少隐藏的秘密我们普通买房人不知道的？

二，刚需买房和改善买房怎么样既能买到好房子？还能比别人省钱？

三，贷款买房和全款买房注意哪些方面才能不吃亏？

四，怎么样避坑烂尾房？如果已经遇到该怎么办？现房怎么选？期房怎么选？

五，精装修房注意哪些问题？毛坯房注意哪些问题？收房怎么样验收？

六，北京买房、上海买房、深圳买房和其他城市买房的区别和注意事项有什么不同？

七，为什么2025年开始，超过18层的房子不能碰？

八，买房找什么样的中介才能放心？

【文章超万字，请耐心看完】

【一】，新手买房必须知道的重点:

售楼处接近底价的价格要了解到位【10年以上资深老销售才能掌握】；

五证是不是真的要了解清楚？只要银行给贷款的，就有五证；

开发商资金链是否正常【懂金融知识的中介才能了解到】；

性价比最关键一点就是房子的公摊和与同品质同地段的房子对比出来的；

自己到售楼处一定比中介带你去售楼处多花钱；

精装修不一定就一定有坑，看开发商的口碑和装修施工方的历史情况；

每一套房子都存在不同的缺点，看同户型肯定踩坑，这个是老中介才有的经验；

一定要了解哪些房子买完就降价；

什么房子你有钱开发商也不愿意卖给你？【如果不了解这些，先别说买房的事，了解清楚再说，简单整理如下】

第一，买房轻装修，重地段，地铁第1，学校第2，大型商业第3，物业服务建筑品质户型第4，环境和楼栋位置第5。买房的时候，千万不要被开发商的精装修迷花了眼，冲动下单。宁可买好地段的毛坯房，也别买烂地段的精装修房。开发商给您做的精装修，住不了三年就会原形毕露，别问我是怎么知道的，买过精装修房的人自然就懂。

第二，不管南方还是北方一定要选择南北通透的房型。哪怕价格贵 点，也要选南北通透的，因为在未来的二手房市场中，南北通透的房子通常要比纯南向、纯东向、纯西向的房子贵 10% - 20%以上。

第三，2020年我就说过，商业地产不能碰，凡是商业性的地产最好都别碰，包括写字楼、商住、商铺、门面房等一些文旅项目，统统不建议碰。因为这些房子一旦入手，亏损是小，关键是以后很难卖出去。如今我国的商业地产已严重产能过剩，不管是一二线城市还是三四线城市，全都产能过剩。

第四，南方北方买房，采光都重要。如果是高层小区，楼间距不大的话，您一定要买在楼层的 2/3 以上，一定要选从日出到日落都能见到光的楼层，但是2025年开始，18层以上的房子不能碰。

第五，二层的房子，只要超过八层就避开为好，如果超过18层，二层的房子堪比地窖，一层顶层都可以考虑。

第六，您一定要牢记，楼间距过近的小区千万不能买。从住进去第二天你就一定想卖掉这套房子，现在有些开发商太没良心，二十多层、三十多层的楼，楼间距只有二三十米，标准是冬至日太阳光能照墙角两个小时以上，否则就是开发商违规。眼睁睁看着业主用一生的积蓄买您的房子，却让业主一年四季都见不到完整的阳光，而且开发商一定有利益看得太重的嫌疑。

第七，不管是养老还是为了孩子上学问题，一定要选择年轻人多的小区，老人在年轻人多的小区至少多活三五年，因为一个充满活力的小区才有生命力；如果是孩子上学，最好选一个老师邻居多的小区，这种小区你能多省不少钱，如果说孩子有什么题目不懂，直接发到邻居群就解决了；而且年轻人多的小区，特别是什么咋骗？网络新问题、都能提前知道并且避坑，总之，年轻人多的小区才是宝。

第八，大银行比小银行靠谱一定记住，买房贷款的时候是可以货比三家的。记住，不同的银行有不同的房贷政策，问问各个银行的贷款利率是多少，要选择贷款利率最低的。不同银行放款的利率最高差别能达到 1%，如果贷款 500 万，一年至少能差 5 万块的利息，这可都是真金白银，而且，大银行政策多，特别是可以申请延期还贷，或者平时优惠福利啥的，这个房产老中介才知道的。

第九，砍价是关键，会不会砍价，是确定一个房产中介是否专业的重点。认真听，不管是新房还是二手房都是可以砍价的。买新房的时候，给您的最终成交价，在您决定交首付、交定金的时候，一定要跟他们要特批价，找他们的领导、总监要特批价，如果不给，您就不交钱，他们一定会给的。二手房的交易佣金也是可以砍价的，最多能打 5 折。一定要学会讨价还价，几分钟的努力就能帮您省下几年的工资收入，何乐而不为呢？而且，砍价的事提前和你的房产中介沟通好流程，1.2.3.4.5点分别怎么做？

【二】，进售楼处必须了解的重点:

进售楼处之前，一定要知道，自己进售楼处一定比老中介带你进售楼处多花钱，可能售楼处的人会反对，你问问买房的老司机问问就知道了；

一定小心没有标注具体数据的户型图，房子的沙盘模型和楼盘区域图拍一个照片留底，以后肯定有用；

你细心观察一下，你的房产销售是不是站在你这一边的；

售楼处必须公示楼盘的不利因素，这个是房管部门保护买房人的利器，很多房产中介都不懂这个，不信你问问就知道他是否专业；

经常进出这个售楼处的房产中介才能给你要到别人要不到的房源和优惠；

整理好了十个以上的问题再进售楼处；

售楼处经常会有销售离职，而房产老中介可能二十年后还能与你坐在一起吃饭；

【总结，没有准备好，别进售楼处，进了售楼处，就得有流程，这个是房先生十多年经验，同行如果抄袭必究】

进售楼处流程整理如下:

进售楼部的第一件事是做什么呢？辨别五证真假，只要不能贷款的房子，肯定没有五证或者其中一个证件是假的，就是查看这个开发商有没有五证，且五证是否齐全。这个是没问题的，一般来说，我们的开发商都会将这五证公示在售楼部里，您想看的话随时都能看。要是他没有五证，那切记千万不能买。五证是:国有土地使用证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、工程施工证、预售许可证或者现房销售证。

还有一个非常重要的细节，房子的每一套都有公摊，户型图没有标明尺寸就一定要问清楚合同上写明的公摊比例，公摊面积是很重要的一个因素，也是确定房子性价比的关键。您去看房的时候一定要向顾问问清楚，这套房子的公摊是多少，实用面积是多少，得房率是多少。因为您房子的公摊面积越大，房子的使用面积就会越小。举例:同样面积的两套房子，一套房子公摊30%，总价100万，一套房子公摊20%，总价110万，你说谁更有性价比？

最好拿着征信报告再看房，征信不好，或者你不能确定你的征信情况，最好别先看房，贷款买一套房，有一件非常非常重要的事情，那就是确认您能否贷款。如果您贷不了款，那您交的钱一般是不退的，老中介才有办法可以退。因为开发商会找各种原因，说是您自己的问题导致贷款办不了，还会扣您的违约金，您就会白白损失好几万甚至几十万。所以在交定金之前，一定要确认清楚您能否办理贷款，如果不能，那就不要交，有了征信报告，一切有把握。

【三】怎么样避开烂尾房？之前已经遇到了怎么办？如何识别开发商资金健康情况？

开发商只有资金出现问题的才会烂，简单一个方法，看看建筑工地前后对比有没有少工人？建筑工地的工人工资前后对比正常发放没有？这个不复杂但是很关键。

另外，如果是上市企业，可以看它在资本市场的表现，这个就得懂一些金融知识的老中介才能看明白。

如果早几年已经遇到烂了的楼盘，看开发商是不是一直在与你沟通，并且出具书面调节，看工程是延期交还是停滞？如果既没有有效沟通，还是停滞，那么，收集证据，直接起诉开发商，并且要求银H停贷，申请方法很简单。

当然，老中介是可以提前避开这些问题，不让它出现的。

【以上内容，是房先生十几年经验，任何同行不能转载，抄袭，违者必究】

【四】，贷款买房必须了解哪些问题？

贷款利率是银行利率加上地方基点组成，贷款后基点永远不变，而银行的浮动利率会有增减，一般情况下，经济越向好，利率越上浮；而经济疲软，利率会逐渐往下走；

贷款买房，首付不是你的关键，未来能不能有确定好的还款能力，才是你需要评估的；

一个楼盘，贷款买房的人比例越高，房价稳定程度越差；

贷款买房以后，随时打听利率变化，确保能第一时间享受到低利率或者折扣优惠；

风险提示:如果你买房后没有还款能力了，也就是说断供三个月以上，银H有权利拍卖你的房子，如果拍卖款比你的尾款少，剩余部分你还得还上。

银行存在的违约金有哪些？比如提前结清贷款，还款预存额度不够，征信出现明显问题或者被其他执行等，银行都会提前联系你，并且要你支付违约金。有些银行会在合同里给您设置陷阱。众所周知，正常按揭买房，如果您在一年内结清贷款，是需要支付违约金的，所以，这些问题提前咨询好，特别是利率和提前还款这两方面。

但是，很多买房人不知道，如果遇到资金问题，可以向银H申请延期还款，而且银H也肯定有政策，不过这个一般人真不好操作，找内行人才能了解具体流程。

【五】，2025年买新房好还是买二手房？哪些房子不能再碰？

先说几个平时不知道的关键问题:

超过18层的高层电梯使用寿命是18年左右，也就是说，交房18年以后，电梯得从新买，如果维修，费用比买还贵；

老小区不管怎么样维修，基本功能都丧失了，也就是老小区除了能睡觉之外，电路老化、防火防盗功能、楼体老化、防寒保暖、以及居住人群会彻底改变，这些问题会让老小区一文不值，2024年到2027年可能就是分水岭，老小区和新小区两极分化会变得彻彻底底。

中国房地产即将迎来重大变化，未来或许再也没有所谓的刚需房了。如果您家里有老旧房屋，或者您正打算购买刚需房，那么，你了解清楚什么是刚需房？

未来人人都会有房子住，能买房的住自己的房子，买不起的租一辈子房子住，年龄太大回到一个房子特别便宜的地方买一套自己的房子，因为年龄老了以后是租不到房子的，不管什么房子都租不到，只能会到贫民窟养老，这不是提前焦虑，一定会成为事实。

也就是说，未来的小区也会分贫民窟和富人区，享受到的教育、商业资源、环境资源，会与现在存在天差地别。

【六】【关于房地产出来的一些消息，到底能不能改变市场情况？】

近期，很多人都在谈论房地产的新状况，像首付降低了、利息降低了、相关部门直接购买房子等等，听起来很了不起。这个只是表象，是让你去帮忙去库存而已，你真正要了解的关键问题只有一个:就是你真的需要房子吗？需要就买，不需要就屏蔽这些相关信息。

但是，出来了一些眼花缭乱的消息之后，不少房地产中介开始解读，宣称房价又要上涨，催促大家赶紧买房。这个与你的需求没有半毛钱关系，不是说房子不会涨价了，而是我们普通老百姓不可能在涨价前夜买到即将涨价的房子。

大部分中介说房价要涨，然而，他们都抓错了重点，这些并非关键所在，关键是什么房子会涨他没有说？什么房子会跌更没有说？为什么不说？因为他们说不清楚，可以说，谁也说不清楚。

确实24年末出了一些消息，但是此次最核心的调整既不是首付和利息的变动，也不是政府收购库存房，这些都仅仅是手段，并非重点。最为重要的，是在新闻报道中的这样一句话：要深刻认识房地产工作的人民性、政Z性。那么，我说说我的看法？

房地产到今天，与是否完成它的使命没有半毛钱关系，现在一边需要它赚钱，而需求端却不卖账的矛盾出来了【我这样说就比较委婉，大家能理解其意思就行】，用大白话说:以前靠房地产赚钱这部分人，已经上瘾了，现在很难摆脱；而买房者却一下子醒悟过来了，不好割了。所以才有僵局出现。

我现在就站在买房人这一边说说想法:不管出来什么消息，咱们首先要冷静，不管谁说要涨价了，或者说要托底不让它再下跌了，你只需要注意几个问题:我真的需要房子吗？需要哪里的房子，老家的？还是工作地的房子？这个房子有没有问题？会不会让我们去纯接盘？房子安全不？有没有性价比？同样的房子，我能不能少花钱把它弄到手？想这些问题就可以了，至于其他的消息，大概率与你没有关系，比太在意。

另外，买房目的就是居住，但是首先保证别买了马上就被迫降价，也别想买了马上就涨价，多关注交通是不是便捷，小区旁边有没有学校？有哪些学校？基本生活是不是便捷？房子的居住舒适度高不高？

房地产变了，你得接受，也就是说手里有几套房子的，除了自己住的，其他赶紧出租，租不出去的房子，别犹豫，赶紧卖；自己没有房子的，如果有条件，一定得有自己的一套房子，而且不能在农村，得在人口高度集中的区域，说一个大家可能不怎么相信的现象:房租即将上涨。也就是说，未来你买房和租房、存银H所需要的成本是差不多的，但是租房肯定不如自己的房子，关键点就是把握自己的情况:比如，北京二环的房子好不好？好，但是不合适你；老家的房子便宜不？便宜，但是照样可能不合适你。

所以，我说很多出来的消息，改变不了市场，而我们的观念可以改变自己不踩坑。

【以上经验是房先生房产十几年经验总结，同行禁止转载和抄袭】

【七】什么房子才算真正有性价比？

简单说:合适你需求的是最有性价比的，首先选好城市，然后定位需求:如果上班通勤，地铁第一，普通交通第二；

如果孩子上学，好学校第一，不管以后怎么变，好学校都有，不好的学校也有，比如说:全国有10000个清华大学，那么也有甲乙丙丁等级之分；

养老居住，医院近第一，老人才知道的，距离医院近的最大意义在哪里？

同样的条件，怎么选呢？选好区域之后，同区域选品质最高的；同品质选价格最低的；

怎么样才算性价比？同品质、同配套、同质量、同服务、同面积、同舒适度、同时期，价格最低的性价比最高。

【八】收房时怎么验房？精装修和毛坯各有什么重要细节？

验房不看表面，看内在，看是不是腰线层，槽钢层有没有处理好，墙体有没有空鼓，公摊面积准确不，上下水畅通不，有没有墙体渗水情况，房间户型有没有变异；

契税不能交给开发商，要直接交到地方税务部门；

两书一表一定要到手；

精装修的装修标准与合同是不是一致，有没有偷工减料；

质量完全不能接受的:墙体渗水、户型变形、公摊超过标准、管道不畅通等，这些问题是无法解决的。

【九】怎么样判断你所在的城市房子会不会有人接盘？

本地人比外地人少的城市；

租房人比例超过35%的城市；

库存房去化不超过两年（含在建新房，也算在库存里面）；

【十】房价与租金处于哪个数值才能算正常？

租金在完全不涨价的情况下，与该房子现在的总价对比，30年租金刚好等于或者大于房子总价。

【十一】年轻人不买房能持续多久？

持续不了多久，衣食住行，必须得有地方睡觉，这个谁也改变不了，但是可能现在不了解未来房地产会变成什么样子？但是，最终的结局是:人人都会住在房子里面，只是租的房子还是自己买的房子不同而已，但是，据了解，年轻人并不是不想买房，而且觉得没有自己合适的、满意的房子而已，要么是房子的位置、要么是房子的价格、要么可能是户型等方面。