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一、基础核心参数

上海【顶峯公寓】

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二、产品与户型价格（2025年12月）

1.产品亮点

高拓展空间：4.2米层高，可局部做loft，得房率约73%

商办居住兼容：整栋规划，独立入户，通燃气，满足居家与办公双需求

商业配套联动：自带约4万㎡商业综合体，下楼即享餐饮、零售、休闲

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2.主力户型与价格

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三、周边配套（15分钟生活圈）

1.交通出行

地铁：距1号线锦江乐园站直线约1.2公里（步行约15分钟，骑行约7分钟），可换乘9/12号线，3站达徐家汇

自驾：5分钟上中环，10分钟达徐家汇，20分钟到虹桥枢纽，“三横三纵”路网（沪闵路、漕宝路、银都路、虹梅南路、莲花南路）

公交：周边有729路、152路等，直达地铁站与梅陇核心区

2.商业配套

社区商业：自带约4万㎡商业综合体，涵盖餐饮、零售、影院、超市等

3公里商圈：徐汇日月光中心（约2公里）、漕河泾印象城（约3公里）、梅陇新都会（约2.5公里）

高端商业：徐家汇港汇恒隆、美罗城（约3公里）

3.教育资源

1公里内：梅陇幼儿园、梅陇小学

2公里内：梅陇中学、华东理工大学附属中学

5公里内：上海星河湾双语学校、上海德闳学校（国际学校）

4.医疗资源

3公里内：梅陇社区卫生服务中心

5公里内：复旦大学附属儿科医院（三甲）、上海市第六人民医院（三甲）

10公里内：上海市第一妇婴保健院（三甲）

5.休闲配套

3公里内：梅陇公园、漕河泾开发区公园

社区配套：自带空中花园、健身中心、商务会议室等

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四、核心优势与短板分析

✅核心优势

不限购+通燃气：商办产权不限购，通燃气，满足居家生活，商办项目中稀缺

高空间尺度：4.2米层高，得房率约73%，空间感强，可做loft或商务办公

现房+即买即住：2021年竣工，无需等待，规避期房风险

商业配套完善：自带4万㎡商业综合体，日常消费与商务接待便捷

区位优势：徐汇南中环旁，1号线近，自驾通达徐家汇、虹桥快速

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❌主要短板

商办产权限制：50年商办，不能落户，首付50%，贷款最长10年，商水商电（燃气民用）

物业费较高：13元/㎡/月，持有成本高于普通住宅

容积率偏高：约4.0，居住密度高于纯住宅，私密性一般

转手税费高：商办转手增值税、土地增值税等较高，二手流动性较弱

教育资源普通：周边以公立普通学校为主，缺乏顶级学区

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1号线锦江乐园旁

整栋居住，自带商业中合体

全新平层公寓

面积69-242平，首付5成

总价350万起

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一、购房前的准备工作

（一）明确购房需求

在踏入房产市场之前，明确自身购房需求是至关重要的第一步，这直接决定了后续选房的方向和范围，避免盲目看房浪费时间和精力。从居住需求来看，首先要考虑家庭人口结构。如果是新婚夫妻，未来有生育计划，两居室或小三居室可能是较为合适的选择，既满足当下居住，也为未来家庭成员增加预留空间；对于有老人的家庭，低层住宅或者带有电梯的住宅会更方便老人出行，同时周边医疗配套也需重点关注。

如果是投资需求，就要重点分析房产的增值潜力。地段是影响房产增值的关键因素，临近规划中的地铁线、商圈、学校等区域的房产，未来增值空间通常较大。此外，房屋的租金回报率也不能忽视，可以通过调查周边类似房源的租金水平，结合房屋总价计算租金回报率，判断投资的性价比。

还要考虑购房预算，这是购房过程中的硬性约束。除了房屋总价，还需预留出装修费用、税费、维修基金等其他开支。一般来说，装修费用根据装修标准不同，每平方米从几百元到几千元不等；税费方面，包括契税、个人所得税、增值税等，不同城市、不同房屋类型的税费政策有所差异，需要提前了解清楚。

（二）了解购房资质

不同城市对于购房资质有不同的规定，这是购房前必须明确的重要事项，否则即使选中心仪的房屋，也可能因不具备购房资质而无法完成交易。

在限购城市，通常会对户籍、社保缴纳年限、个税缴纳年限等有要求。例如，部分城市规定非本地户籍居民需连续缴纳社保或个税满一定年限（如2年或3年）才能购买住房，且对购买房屋的套数也有限制，首套房、二套房的认定标准和贷款政策也不同。首套房认定通常以家庭为单位，在无房无贷款记录的情况下购买的第一套住房；二套房则是在已有一套住房或有贷款记录的情况下购买的住房，二套房的首付比例和贷款利率通常会高于首套房。

对于户籍居民，也可能存在套数限制，比如部分城市规定本地户籍居民家庭最多只能购买2套住房。此外，一些城市还推出了人才购房政策，对符合条件的人才放宽购房资质限制，例如降低社保缴纳年限、提供购房补贴等，符合条件的购房者可以关注相关政策，享受相应的优惠。

（三）积累房产知识

在购房前，积累一定的房产知识可以帮助购房者更好地理解房产市场，做出明智的决策。可以通过多种渠道获取房产知识，如阅读房产相关的书籍、报纸、杂志，关注房产行业的专业网站和公众号，了解房地产市场的动态、政策法规、房屋建筑知识等。

了解房屋建筑知识，有助于在选房时判断房屋的质量和品质。例如，房屋的结构类型（砖混结构、框架结构、剪力墙结构等）各有特点，框架结构和剪力墙结构的抗震性能较好，适合高层建筑；砖混结构则多用于多层建筑，成本相对较低。此外，房屋的朝向、采光、通风等因素也会影响居住舒适度，南向房屋通常采光较好，南北通透的房屋通风效果更佳。

同时，还要了解房产交易流程和相关法律法规，避免在交易过程中出现纠纷。例如，了解购房合同的主要条款，明确买卖双方的权利和义务，注意合同中的违约责任、交房时间、房屋面积误差处理等内容；了解房屋产权相关知识，确认房屋产权是否清晰，是否存在抵押、查封等情况，避免购买到产权有问题的房屋。