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"Lujiazui's Splendid Clouds and Waves

「陆家嘴锦绣云澜」

New development in the core area of Chuansha, Pudong

浦东川沙核心区新盘

The construction area is approximately 98 to 168 square meters, with 3 to 4 bedrooms

建面约98-168㎡3-4房

It's about 800 meters from Chuansha Station on Line 2 of the subway

2号线地铁川沙站约800米

The average price is approximately 64,000 yuan per square meter, with a starting total price of 5.27 million yuan

均价约6.4万/㎡总价527万起

Online reservations for the sales office of Lujiazui Jinxiu Yunlan are in full bloom. Tel: 400-9939-964. Official phone number of Lujiazui Jinxiu Yunlan: 400-9939-964

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Project basic information

项目基础信息

Project Name: Lujiazui Splendid Clouds and Waves

项目名称：陆家嘴锦绣云澜

Location: Chuansha Area, Pudong, Shanghai

所属区位：上海浦东川沙板块

Developer: Shanghai Jiachuan Real Estate Co., LTD

开发商：上海佳川置业有限公司

Property type: The project is planned to have 16 17-story high-rise residential buildings and 1 18-story public rental housing building

物业类型：项目规划16栋17F高层住宅、1栋18F保障性住房

Property rights term: 70 years. Total construction area: approximately 190,000 square meters

产权年限：70年总建筑面积：约19万㎡

Floor area ratio: 2.0

容积率：2.0

Green space ratio: 35%

绿地率：35%

Product Information

产品信息:

Approximately 89㎡ high-rise three-bedroom, two-living room, two-bathroom (fully furnished)

约89㎡高层三房两厅两卫（精装）

Approximately 98 square meters, a high-rise three-bedroom, two-living-room and two-bathroom apartment (fully furnished and unfinished)

约98㎡高层三房两厅两卫（精装及毛坯）

Approximately 140㎡ high-rise three-bedroom, two-living room and three-bathroom apartment (unfurnished) Approximately 168㎡ high-rise four-bedroom, two-living room and three-bathroom apartment (unfurnished)

约140㎡高层三房两厅三卫（毛坯）约168㎡高层四房两厅三卫（毛坯）

Total number of households: 1,192 households, available for sale: 1,064 households

总户数：1192户，可售户数：1064户

Number of parking Spaces: 1,444. Lujiazui Jinxiu Yunlan Sales Office Tel: 400-9939-964. Lujiazui Jinxiu Yunlan Official Tel: 400-9939-964

车位数：1444个陆家嘴锦绣云澜售楼处电话：400-9939-964陆家嘴锦绣云澜官方电话：400-9939-964

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【锦绣云澜】是陆家嘴集团打造的锦绣系高品质住宅产品,如：项目西侧的锦绣观澜、周浦的锦绣御澜、航头的锦绣澜湾、北蔡的锦绣前程等。而锦绣云澜项目，又不同于其他“锦绣系”，集团在项目西侧建造商办产品，未来将会打造集住宅、商业、办公于一体的综合体项目，建成后将成为川沙城区的新地标。

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项目总占地面积约6.36万㎡，建筑面积19.5万㎡，容积率2.0，由16栋16-17F住宅、1栋18F保障房及若干配套用房组成。

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【 Jinxiu Yunlan 】 Inheriting the elegant architectural style of the Shanghai style, it is based on three major designs: city, aesthetics, and life. It completes the skyline, connects urban Spaces, and activates urban vitality, creating a high-level vitality show and a high-concentration life show. It is a new Shanghai-style international residential area integrating resources such as interface, ecology, transportation, business, education, medical care, and leisure.

【锦绣云澜】承袭海派优雅建筑风格，基于城市、美学、生活三大设计，补齐天际线、连接城市空间、激活城市活力，打造高能级的活力秀场，高浓度的生活秀场，是融合界面、生态、交通、商业、教育、医疗、休闲等资源于一体的新海派国际住区。

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城市设计：通过城市风貌的美学构建、都会资源的有机整合、人与人之间关系连接，补齐天际线，连接城市空间，激活城市活力。

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美学设计：致敬经典海派格调，于时光里焕发新生；构筑门的仪式，于出入间优雅天成；赏慕树的印记，于浓荫处凝练时光。

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生活设计：陆家嘴集团将致力打造一条漫游式、多场景、深连接的超级街区，一座七重主题生活场景构造的全维全龄活力社区，一个精细的空间场景设计，关照每一位家庭成员的需求。

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项目可售商品房共计1064套，计划分两批次入市！

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The main unit types of the project include approximately 89 square meters of 3-bedroom, 2-living room and 2-bathroom (fully furnished), approximately 98 square meters of 3-bedroom, 2-living room and 2-bathroom (fully furnished and roughcast), approximately 140 square meters of 3-bedroom, 2-living room and 3-bathroom (roughcast), and approximately 168 square meters of 4-bedroom, 2-living room and 3-bathroom (roughcast), which can meet different housing needs!

项目主力户型包括建面约89㎡3房2厅2卫（精装）、建面约98㎡3房2厅2卫（精装及毛坯）、建面约140㎡3房2厅3卫（毛坯）以及建面约168㎡4房2厅3卫（毛坯），可满足不同的置业需求！

The linked price is approximately 64,000 yuan per square meter.

联动价约6.4万/㎡。

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At the Chuansha Station of Metro Line 2, Pudong Chuansha [Lujiazui Jinxiu Yunlan] has newly launched 192 units with a construction area of approximately 98-168 square meters and 3-4 bedrooms, with an average price of 65,333 yuan per square meter.

地铁2号线川沙站，浦东川沙【陆家嘴锦绣云澜】此次加推建面约98-168㎡3-4房，共计192套房源，均价65333元/㎡。

It's now on sale and you can subscribe directly!

已经开盘，可直接认购！

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B户型：建面约98㎡3房2厅2卫▼

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C户型：建面约98㎡3房2厅2卫▼

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约98㎡的边套户型，南向卧室带阳台，整体的居住舒适度很高。另外，相比B跟D户型，C户型设计有专属衣帽间，让舒适生活从容舒爽。

D户型：建面约98㎡3房2厅2卫▼

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This is a 98-square-meter 3-bedroom and 2-bathroom apartment with three south-facing bays. The large balcony that runs through the living room and the secondary bedroom is particularly eye-catching. Compared with other units of the same level, the south-facing view has a better extension and lighting.

约98㎡3房2卫户型，三开间朝南，并且这贯穿客厅+次卧的超大阳台实在是惹眼，这个南向的视野延展度以及采光度相比同级别的户型来说，要更加出色。

In addition, most 100-square-meter master bathroom shower rooms are diamond-shaped, but this project is "linear".

另外，一般百平米主卫淋浴房都是钻石型的，但项目是“一字型”的。

Compared with the "diamond-shaped" type, the "one-line" type offers a larger bathing space. Even if you are with children, you don't have to squeeze around in circles, and the comfort level has improved by more than a little.

“一字型”相比“钻石型”，洗澡空间更大，哪怕带着小朋友也不用挤得“转圈圈”，舒适度提高了不止一点点。

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E户型：建面约140㎡3房2厅3卫▼

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E户型：建面约140㎡3房2厅3卫▼

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F户型：建面约168㎡4房2厅3卫▼

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项目区位配套

【陆家嘴锦绣云澜】位于川沙的核心位置，临近川沙路，南临妙川路，属川沙新城区。

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In terms of rail transit: The project is approximately 1 kilometer away from Chuansha Station of Metro Line 2. It takes 6 stops to reach Zhangjiang and 7 stops to Longyang Road. You can transfer to multiple metro lines and reach all areas of the city, meeting your daily travel needs

轨道交通方面：项目距轨交2号线川沙站约1公里，6站到张江，7站龙阳路，可换乘多条轨交路线，到达全市各个区域，满足日常出行需求

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In terms of commercial facilities: The plot to the west of the project is planned to build the 96 Square. Within a 1,000-meter radius, there are several large and mature commercial facilities such as Bailian Chuansha Shopping Plaza, Greenland East Coast International Plaza, and Carrefour, which can meet the daily shopping and consumption needs.

商业配套方面：项目西侧地块规划建造九六广场，1000米范围内拥有百联川沙购物广场、绿地东海岸国际广场、家乐福等多个大型醇熟商业配套，可满足日常购物消费需求。

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In terms of medical resources: There are two hospitals around the project, namely Pudong New Area Hospital of Traditional Chinese Medicine and Pudong New Area People's Hospital.

医疗资源方面：项目周边有两个医院，浦东新区中医院、浦东新区人民医院。

In terms of leisure and entertainment, the project is surrounded by tourist resources such as Disneyland, Sanjia Port Seaside Park, Florence Town, and the Wildlife Park.

休闲娱乐方面，项目周边有迪士尼乐园、三甲港海滨乐园、佛罗伦萨小镇、野生动物园等旅游资源。

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教育资源方面：项目约1公里范围内涵盖有观澜小学、川沙中学、浦东新区实验小学等校区。

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项目一房一价表▼

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陆家嘴锦绣云澜

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上海陆家嘴锦绣云澜官方电话：400-9939-964 上海市（Shanghai），简称“沪”，别名“申”，是中华人民共和国直辖市， [38]位于中国东部，地处长江入海口， [162]境域北界长江，东濒东海，南临杭州湾，西接江苏省和浙江省，总面积6340.5平方千米， [38]下辖16个区。 [37]截至2022年末，全市常住人口2475.89万人， [191]上海话属吴语方言太湖片。 [146]市政府驻地上海市黄浦区人民大道200号。 [160]

上海市地处长江三角洲冲积平原，地势坦荡低平， [38] [44]属亚热带季风性气候，最大河流为黄浦江。 [46] [192]早在6000年前，境域内就已有人类生活。唐天宝十年（公元751年），上海始有第一个建置县。至元二十九年（公元1292年），元朝政府批准设立上海县，标志着上海建城之始。直到1949年5月，上海市被列为中央直辖市。 [41]

上海市是中国国际经济、金融、贸易、航运、科技创新中心， [162]第三产业为其支柱产业，有着外贸物流、金融保险业、信息服务业、旅游业、房地产业和其他新兴服务业， [30]成为拉动经济增长“主动力”。 [179]2024年，上海市实现地区生产总值53926.71亿元，按不变价格计算，比上年增长5.0%。 [227] [229]

上海市是国家历史文化名城，拥有众多的历史古迹，有着非遗项目1114个、 [110]文物保护单位267处， [116]包括沪剧、 [115]江南丝竹、 [112]兴圣教寺塔等。 [124]另外，上海市也是中国主要旅游城市之一， [1]有着国家级旅游景区138个，包括东方明珠广播电视塔、上海野生动物园等。

有一个现象是：浦东500万级的新房，正在以极快的速度减少。

原因是，浦东越来越贵了。

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周浦康桥目前新房寥寥无几、唐镇彻底进入7万+时代、中外环的三林10万+、外环外的三林7万+。

整个浦东腹地的区域，正式步入了700万级的时代。

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所以，接下来入市的所有约500万级新房，都要抓紧。

而其中，稀缺中的稀缺是，浦东约500万级的城市综合体项目，值此一座！

那就是：陆家嘴锦绣云澜！

更重要的是，这是一座位于川沙城市副中心的城市综合体。

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首先，在近期的2024浦东新区土地市场座谈会上，明确表示将把川沙片区纳入主城区，并赋予城市副中心的战略定位，明确了川沙片区是上海建设卓越全球城市的重要功能承载区。

区域的地段价值、未来潜力不断攀升。

这样的一座集性价比、地段价值、未来潜力的约500万级城市综合体，千万不要错过。

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陆家嘴锦绣云澜三期

加推建面约98m²3房、推售房源135套

过会均价61641元/m²

大筹认购结束，小筹认购中，4月27日开盘！

本次加推2栋楼，分别是600万级的1-2号单元（精装交付）、500万级的29-30号单元（毛坯交付）

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Shanghai Pudong Lujiazui Jinxiu Yunlan Sales Office Tel: 400-9939-964 Introduction: In Pudong Chuansha, a place that combines historical and modern vitality, an international community that integrates the spirit of the "New Shanghai School" is quietly emerging.

上海浦东陆家嘴锦绣云澜售楼处电话：400-9939-964导语：在承载着历史与现代活力的浦东川沙，一座融合“新海派”精神的国际化社区正悄然兴起。

As a core project of the sub-center of the "eastern gateway" of Shanghai, Lujiazui Brocade Cloud LAN not only shoulders the responsibility of the future development of Chuansha, but also reshaps a new generation of Shanghai-style lifestyle with an innovative concept that integrates the city, aesthetics and life.

作为上海“东大门”城市副中心的核心项目，陆家嘴锦绣云澜不仅肩负着川沙未来发展的重任，更以融合城市、美学与生活的创新理念，重新塑造新一代海派生活方式。

Here, it is both an extension of urban development and an elegant display of an international lifestyle.

这里，既是城市发展的延伸，也是国际生活方式的优雅展现。

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Sales office phone number of Lujiazui Jinxiu Yunlan: 400-9939-964. Official phone number of Lujiazui Jinxiu Yunlan: 400-9939-964

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Shanghai Pudong Lujiazui Jinxiu Yunlan Sales Office Tel: 400-9939-964. Prime location, keeping pace with the pulse of urban development

上海浦东陆家嘴锦绣云澜售楼处电话：400-9939-964优越地段，掌握城市发展脉搏

Lujiazui Jinxiu Yunlan is located in the core area of the Chuansha Sub-Center in Pudong, adjacent to Chuansha Station of Metro Line 2 (about 800 meters in a straight line). It takes only 6 stops to reach Zhangjiang Hi-Tech Park and 10 stops to connect to the city's CBDS such as Lujiazui and Nanjing Road, making it a hub connecting Pudong's technological innovation highland with the bustling metropolis.

陆家嘴锦绣云澜位于浦东川沙副中心核心区域，紧邻轨交2号线川沙站（直线距离约800米），6站直达张江高科，10站连接陆家嘴、南京路等城市CBD，成为连接浦东科技创新高地与繁华都市的枢纽。

The project is surrounded by a three-dimensional transportation network covering Huaxia Elevated Road and Outer Ring Expressway. It takes only 20 minutes to reach Pudong International Airport directly. In the future, it will benefit from the opening of Line 21 and the airport connection line, further enhancing the influence of the "golden Axis" of the Yangtze River Delta.

项目周边立体交通网络覆盖华夏高架、外环高速，20分钟直达浦东国际机场，未来将受益于21号线与机场联络线的开通，进一步增强长三角“黄金轴”的影响力。

As positioned as a "sub-center of the city" in Shanghai's 2035 plan, Chuansha is not only the engine of Pudong's "rise of the central region", but also the convergence point of the international tourism and vacation area and Zhangjiang Science City.

作为上海2035规划中定位为“城市副中心”的川沙，既是浦东“中部崛起”的引擎，也是国际旅游度假区与张江科学城的交汇点。

Here, the cultural and tourism resources of Disney, the population spillover from Zhangjiang's science and technology innovation, and the planning dividends of the "air-rail hub" of Shanghai East Railway Station converge. In the future, it will become a wealth and resource gathering place comparable to Hongqiao.

这里汇聚了迪士尼文旅资源、张江科创外溢人口，以及上海东站“空铁枢纽”的规划红利，未来将成为与虹桥相媲美的财富与资源聚集地。

Chuansha not only has a bright future prospect, but also stands out among its peers in terms of living environment and supporting facilities!

川沙不仅拥有光明的未来前景，在居住环境和配套设施方面也是同级别板块中的佼佼者！

Lujiazui Jinxiu Yunlan is located in the core area of Chuansha, Pudong, and is about 1 kilometer away from Chuansha Station on Line 2 in a straight line.

陆家嘴锦绣云澜坐落于浦东川沙核心区域，直线距离2号线川沙站约1公里左右。

It takes only 3 subway stops to reach Tangzhen, 6 stops to Zhangjiang Hi-Tech Park, and 10 stops to Century Avenue. After that, you can smoothly reach top business districts in Shanghai such as Lujiazui, Nanjing Road and Renguang.

乘坐地铁3站可到达唐镇，6站可到达张江高科，10站可到达世纪大道，之后一路畅通无阻地抵达陆家嘴、南京路、人广等上海顶级商圈。

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The sales office phone number of Jinxiu Yunlan in Lujiazui, Pudong, Shanghai is 400-9939-964. If you travel by car, the project is adjacent to Huaxia Elevated Road and Yingbin Expressway, which can directly reach Zhangjiang Science City and Shanghai International Tourism and Vacation Zone.

上海浦东陆家嘴锦绣云澜售楼处电话：400-9939-964自驾出行的话，项目紧邻华夏高架、迎宾高速，可直达张江科学城与上海国际旅游度假区；

If the Shenjiahu Expressway encircles the surrounding area, it can directly connect to the important urban agglomeration in the Yangtze River Delta.

申嘉湖高速环绕周边，则可直接连接长三角重要城市群。

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The sales office phone number of Jinxiu Yunlan in Lujiazui, Pudong, Shanghai is 400-9939-964. The commercial facilities in the area are mature. The west plot of the project is planned to build Jiuli Square. Within a 1-kilometer radius, there are several large and mature commercial facilities such as Bailian Chuansha Shopping Plaza, Greenland East Coast International Plaza, and Carrefour, which can meet the daily shopping and consumption needs.

上海浦东陆家嘴锦绣云澜售楼处电话：400-9939-964区域内商业配套成熟，项目西侧地块规划建造九六广场，1公里范围内拥有百联川沙购物广场、绿地东海岸国际广场、家乐福等多个大型成熟商业配套，满足日常购物消费需求。

In terms of leisure and entertainment, the project is surrounded by tourism resources such as Disneyland, Sanjia Port Seaside Park, Florence Town and Wildlife Park.

休闲娱乐方面，项目周边有迪士尼乐园、三甲港海滨乐园、佛罗伦萨小镇、野生动物园等旅游资源。

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The sales office phone number of Jinxiu Yunlan in Lujiazui, Pudong, Shanghai is 400-9939-964. In terms of medical facilities, the project is surrounded by high-quality medical resources such as Pudong New Area People's Hospital, Pudong New Area Hospital of Traditional Chinese Medicine, and Shanghai Anping Hospital, providing a guarantee for the health of the entire family.

上海浦东陆家嘴锦绣云澜售楼处电话：400-9939-964医疗配套方面，项目周边有浦东新区人民医院、浦东新区中医医院、上海安平医院等优质医疗资源，为全家庭健康提供保障。

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The sales office of Jinxiu Yunlan in Lujiazui, Pudong, Shanghai can be reached at 400-9939-964. What's even more remarkable is that the project enjoys an excellent ecological environment. It is surrounded by urban parks and green Spaces such as Chuansha Park, Chuansha Square, Chuansha Ancient City Wall Park, Beicheng Green Space Park, and Pudong Canal, allowing homeowners to fully enjoy the fresh air right at their doorstep.

上海浦东陆家嘴锦绣云澜售楼处电话：400-9939-964更难得的是，项目的生态环境也非常优越，周边川沙公园、川沙广场、川沙古城墙公园、北城绿地公园、浦东运河等城市公园和绿地环绕，让业主尽享家门口的清新空气。

02

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The sales office of Jinxiu Yunlan in Lujiazui, Pudong, Shanghai. Tel: 400-9939-964. The floor plan design meets diverse living needs

上海浦东陆家嘴锦绣云澜售楼处电话：400-9939-964户型设计，满足多元生活需求

The project includes three to four-bedroom units with a construction area of approximately 89 to 168 square meters, offering flexible Spaces to meet the needs of different family structures.

项目包括建面约89-168㎡的三至四房，灵活空间满足不同家庭结构的需求。

89㎡ three-bedroom: North-South through, master bedroom suite design, dry and wet separated bathroom, meeting the functional needs of young families.

89㎡三房：南北通透，主卧套房设计，干湿分离卫浴，满足年轻家庭的功能需求。

168㎡ four-bedroom: Facing south on all sides, with a 270° corner bay window and an independent elevator hall for entry, highlighting the privacy and dignity of an improved lifestyle.

168㎡四房：四面朝南，270°转角飘窗，独立电梯厅入户，彰显改善型生活的私密与尊贵。

The entire house is equipped with central air conditioning, floor heating and a fresh air system. The kitchen and bathroom are selected from international brands such as Kohler and Hansgrohe. The details fully demonstrate the quality of high-end decoration.

全屋配备中央空调、地暖、新风系统，厨房与卫浴选用科勒、汉斯格雅等国际品牌，细节处尽显精装品质。

全套户型图如下：

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浦东川沙2号线新盘

「陆家嘴·锦绣云澜」

建面约89-168㎡3-4房

火爆热销中

均价约6.4万/㎡陆家嘴锦绣云澜售楼处电话☎：400-9939-964✔✔✔

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01 项目信息

2022年7月25日，上海佳川置业有限公司（陆家嘴）以总价476950万元竞得浦东新区川沙新镇城南社区PDP0-0706单元C06-03地块，楼板价37452元/㎡，溢价率9.44%，房地联动价6.4万/㎡！

项目位于川沙C06-03地块，东至华贵路、南至妙川路、西邻川沙企业中心二期、北至润川路，距离川沙站2号线较近！与隔壁的陆家嘴锦绣观澜之间，仅隔了一条川沙路及川沙企业中心。

陆家嘴·锦绣云澜总占地面积约6.36万㎡，建筑面积19.5万㎡，包括16栋16～17层商品房住宅、1栋18层保障房！

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项目最新效果图如下：

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全套户型图如下所示：

「建面约89㎡3房2厅2卫」「建面约98㎡3房2厅2卫」「建面约98㎡3房2厅2卫」「建面约98㎡3房2厅2卫」「建面约140㎡3房2厅3卫」「建面约168㎡4房2厅3卫」

目前陆家嘴·锦绣云澜已全面开工，与此同时，项目西侧同样由陆家嘴开发的川沙企业中心一期、二期项目和川沙九六广场建设也正如火如荼推进。陆家嘴锦绣云澜售楼处电话☎：400-9939-964✔✔✔

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川沙企业中心地处川沙中心位置，毗邻张江科学城、上海迪士尼、浦东机场及上海东站等地标性建筑，距2号线川沙站仅较近、紧邻川沙经济园区。

建筑面积超过22万平方米，是集高端办公与商业为一体的大型商办综合体。

项目一期位于川沙路西侧、锦绣观澜东侧，占地面积2.83万平方米，由3栋办公楼及川沙九六广场组成。

项目于2021年10月结构封顶，目前处于内装阶段，计划于2023年下半年竣工。

川沙九六广场建筑面积3.5万平方米，建成后将通过多首层的设计理念、下沉式庭院空间和丰富的体验业态，营造半开放漫步式购物体验，为川沙区域消费者带来不一样的商业新感受。

项目二期位于川沙路的东侧，锦绣云澜的西侧，占地面积2.8万平方米，总建筑面积11.1万平方米，由6栋办公楼组成。

项目于2022年10月实现塔楼核心筒结构封顶，目前正在钢结构施工阶段，计划于2024年下半年竣工。

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川沙企业中心一期、二期将通过川沙路上方架起空中连廊，共同形成一个错落有致的建筑群，以创新而优雅的形象，为川沙区域提供高质量的商业办公新空间，将极大促进川沙地区及上海东部城区的商务环境。

而川沙企业中心及九六广场的落地，将会对项目本身产生更加有利的价值，日常生活的便捷程度也会得到进一步的提升。

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正常的一套建面约98㎡的3房2卫，其实属于紧凑型产品。

但得益于高得房率，陆家嘴锦绣云澜相比其他新房，各个卧室空间都要更加宽绰。

另外，还有一个“X”空间。

这个空间不管是用作收纳、主人的衣帽间、孩子的游乐天地又或者是打造了一个小型的电竞房等，都是极佳的选择。

这是其他约98㎡3房2卫产品所没有的实用性。

实景图

第二，创新横厅+双联阳台。

厨房餐厅以及客厅相连搭配大飘窗，不仅动线合理，还能保证整体室内的充足采光。

再加上南向的双联阳台，整个室内的采光、通风视野。

实景图

最后，还有细节方面的主卧套房设计，保证主人的私密空间、客卫干湿分离，保证室内始终干燥...

整个户型的居住舒适度和性价比在全市约500万级产品中，都称得上不错。

除此之外，项目还有建面约98㎡3房三开间朝南户型，这个户型的设计同样出众。

这个户型是标准的三开间朝南、动静分离户型，南侧的采光面尺度感非凡，加上横跨客厅、次卧的宽面阳台，这个户型的采光通透度非常出众。

值得一提的是，项目是不封阳台的，也就是说如此豪横的宽面阳台，有一半面积均是赠送。

另外，主卧套房设计，带步入式的衣帽间以及卫浴，保证了主人的私密空间。

这个户型不管是私密性、采光度，还是舒适度，在约500万级的这个档位中都是非常出众的。

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买房的几个重点，整理下来总结就是这几个方面:

一，售楼处到底有多少隐藏的秘密我们普通买房人不知道的？

二，刚需买房和改善买房怎么样既能买到好房子？还能比别人省钱？

三，贷款买房和全款买房注意哪些方面才能不吃亏？

四，怎么样避坑烂尾房？如果已经遇到该怎么办？现房怎么选？期房怎么选？

五，精装修房注意哪些问题？毛坯房注意哪些问题？收房怎么样验收？

六，北京买房、上海买房、深圳买房和其他城市买房的区别和注意事项有什么不同？

七，为什么2025年开始，超过18层的房子不能碰？

八，买房找什么样的中介才能放心？

【文章超万字，请耐心看完】

【一】，新手买房必须知道的重点:

售楼处接近底价的价格要了解到位【10年以上资深老销售才能掌握】；

五证是不是真的要了解清楚？只要银行给贷款的，就有五证；

开发商资金链是否正常【懂金融知识的中介才能了解到】；

性价比最关键一点就是房子的公摊和与同品质同地段的房子对比出来的；

自己到售楼处一定比中介带你去售楼处多花钱；

精装修不一定就一定有坑，看开发商的口碑和装修施工方的历史情况；

每一套房子都存在不同的缺点，看同户型肯定踩坑，这个是老中介才有的经验；

一定要了解哪些房子买完就降价；

什么房子你有钱开发商也不愿意卖给你？【如果不了解这些，先别说买房的事，了解清楚再说，简单整理如下】

第一，买房轻装修，重地段，地铁第1，学校第2，大型商业第3，物业服务建筑品质户型第4，环境和楼栋位置第5。买房的时候，千万不要被开发商的精装修迷花了眼，冲动下单。宁可买好地段的毛坯房，也别买烂地段的精装修房。开发商给您做的精装修，住不了三年就会原形毕露，别问我是怎么知道的，买过精装修房的人自然就懂。

第二，不管南方还是北方一定要选择南北通透的房型。哪怕价格贵 点，也要选南北通透的，因为在未来的二手房市场中，南北通透的房子通常要比纯南向、纯东向、纯西向的房子贵 10% - 20%以上。

第三，2020年我就说过，商业地产不能碰，凡是商业性的地产最好都别碰，包括写字楼、商住、商铺、门面房等一些文旅项目，统统不建议碰。因为这些房子一旦入手，亏损是小，关键是以后很难卖出去。如今我国的商业地产已严重产能过剩，不管是一二线城市还是三四线城市，全都产能过剩。

第四，南方北方买房，采光都重要。如果是高层小区，楼间距不大的话，您一定要买在楼层的 2/3 以上，一定要选从日出到日落都能见到光的楼层，但是2025年开始，18层以上的房子不能碰。

第五，二层的房子，只要超过八层就避开为好，如果超过18层，二层的房子堪比地窖，一层顶层都可以考虑。

第六，您一定要牢记，楼间距过近的小区千万不能买。从住进去第二天你就一定想卖掉这套房子，现在有些开发商太没良心，二十多层、三十多层的楼，楼间距只有二三十米，标准是冬至日太阳光能照墙角两个小时以上，否则就是开发商违规。眼睁睁看着业主用一生的积蓄买您的房子，却让业主一年四季都见不到完整的阳光，而且开发商一定有利益看得太重的嫌疑。

第七，不管是养老还是为了孩子上学问题，一定要选择年轻人多的小区，老人在年轻人多的小区至少多活三五年，因为一个充满活力的小区才有生命力；如果是孩子上学，最好选一个老师邻居多的小区，这种小区你能多省不少钱，如果说孩子有什么题目不懂，直接发到邻居群就解决了；而且年轻人多的小区，特别是什么咋骗？网络新问题、都能提前知道并且避坑，总之，年轻人多的小区才是宝。

第八，大银行比小银行靠谱一定记住，买房贷款的时候是可以货比三家的。记住，不同的银行有不同的房贷政策，问问各个银行的贷款利率是多少，要选择贷款利率最低的。不同银行放款的利率最高差别能达到 1%，如果贷款 500 万，一年至少能差 5 万块的利息，这可都是真金白银，而且，大银行政策多，特别是可以申请延期还贷，或者平时优惠福利啥的，这个房产老中介才知道的。

第九，砍价是关键，会不会砍价，是确定一个房产中介是否专业的重点。认真听，不管是新房还是二手房都是可以砍价的。买新房的时候，给您的最终成交价，在您决定交首付、交定金的时候，一定要跟他们要特批价，找他们的领导、总监要特批价，如果不给，您就不交钱，他们一定会给的。二手房的交易佣金也是可以砍价的，最多能打 5 折。一定要学会讨价还价，几分钟的努力就能帮您省下几年的工资收入，何乐而不为呢？而且，砍价的事提前和你的房产中介沟通好流程，1.2.3.4.5点分别怎么做？

【二】，进售楼处必须了解的重点:

进售楼处之前，一定要知道，自己进售楼处一定比老中介带你进售楼处多花钱，可能售楼处的人会反对，你问问买房的老司机问问就知道了；

一定小心没有标注具体数据的户型图，房子的沙盘模型和楼盘区域图拍一个照片留底，以后肯定有用；

你细心观察一下，你的房产销售是不是站在你这一边的；

售楼处必须公示楼盘的不利因素，这个是房管部门保护买房人的利器，很多房产中介都不懂这个，不信你问问就知道他是否专业；

经常进出这个售楼处的房产中介才能给你要到别人要不到的房源和优惠；

整理好了十个以上的问题再进售楼处；

售楼处经常会有销售离职，而房产老中介可能二十年后还能与你坐在一起吃饭；

【总结，没有准备好，别进售楼处，进了售楼处，就得有流程，这个是房先生十多年经验，同行如果抄袭必究】

进售楼处流程整理如下:

进售楼部的第一件事是做什么呢？辨别五证真假，只要不能贷款的房子，肯定没有五证或者其中一个证件是假的，就是查看这个开发商有没有五证，且五证是否齐全。这个是没问题的，一般来说，我们的开发商都会将这五证公示在售楼部里，您想看的话随时都能看。要是他没有五证，那切记千万不能买。五证是:国有土地使用证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、工程施工证、预售许可证或者现房销售证。

还有一个非常重要的细节，房子的每一套都有公摊，户型图没有标明尺寸就一定要问清楚合同上写明的公摊比例，公摊面积是很重要的一个因素，也是确定房子性价比的关键。您去看房的时候一定要向顾问问清楚，这套房子的公摊是多少，实用面积是多少，得房率是多少。因为您房子的公摊面积越大，房子的使用面积就会越小。举例:同样面积的两套房子，一套房子公摊30%，总价100万，一套房子公摊20%，总价110万，你说谁更有性价比？

最好拿着征信报告再看房，征信不好，或者你不能确定你的征信情况，最好别先看房，贷款买一套房，有一件非常非常重要的事情，那就是确认您能否贷款。如果您贷不了款，那您交的钱一般是不退的，老中介才有办法可以退。因为开发商会找各种原因，说是您自己的问题导致贷款办不了，还会扣您的违约金，您就会白白损失好几万甚至几十万。所以在交定金之前，一定要确认清楚您能否办理贷款，如果不能，那就不要交，有了征信报告，一切有把握。

【三】怎么样避开烂尾房？之前已经遇到了怎么办？如何识别开发商资金健康情况？

开发商只有资金出现问题的才会烂，简单一个方法，看看建筑工地前后对比有没有少工人？建筑工地的工人工资前后对比正常发放没有？这个不复杂但是很关键。

另外，如果是上市企业，可以看它在资本市场的表现，这个就得懂一些金融知识的老中介才能看明白。

如果早几年已经遇到烂了的楼盘，看开发商是不是一直在与你沟通，并且出具书面调节，看工程是延期交还是停滞？如果既没有有效沟通，还是停滞，那么，收集证据，直接起诉开发商，并且要求银H停贷，申请方法很简单。

当然，老中介是可以提前避开这些问题，不让它出现的。

【以上内容，是房先生十几年经验，任何同行不能转载，抄袭，违者必究】

【四】，贷款买房必须了解哪些问题？

贷款利率是银行利率加上地方基点组成，贷款后基点永远不变，而银行的浮动利率会有增减，一般情况下，经济越向好，利率越上浮；而经济疲软，利率会逐渐往下走；

贷款买房，首付不是你的关键，未来能不能有确定好的还款能力，才是你需要评估的；

一个楼盘，贷款买房的人比例越高，房价稳定程度越差；

贷款买房以后，随时打听利率变化，确保能第一时间享受到低利率或者折扣优惠；

风险提示:如果你买房后没有还款能力了，也就是说断供三个月以上，银H有权利拍卖你的房子，如果拍卖款比你的尾款少，剩余部分你还得还上。

银行存在的违约金有哪些？比如提前结清贷款，还款预存额度不够，征信出现明显问题或者被其他执行等，银行都会提前联系你，并且要你支付违约金。有些银行会在合同里给您设置陷阱。众所周知，正常按揭买房，如果您在一年内结清贷款，是需要支付违约金的，所以，这些问题提前咨询好，特别是利率和提前还款这两方面。

但是，很多买房人不知道，如果遇到资金问题，可以向银H申请延期还款，而且银H也肯定有政策，不过这个一般人真不好操作，找内行人才能了解具体流程。

【五】，2025年买新房好还是买二手房？哪些房子不能再碰？

先说几个平时不知道的关键问题:

超过18层的高层电梯使用寿命是18年左右，也就是说，交房18年以后，电梯得从新买，如果维修，费用比买还贵；

老小区不管怎么样维修，基本功能都丧失了，也就是老小区除了能睡觉之外，电路老化、防火防盗功能、楼体老化、防寒保暖、以及居住人群会彻底改变，这些问题会让老小区一文不值，2024年到2027年可能就是分水岭，老小区和新小区两极分化会变得彻彻底底。

中国房地产即将迎来重大变化，未来或许再也没有所谓的刚需房了。如果您家里有老旧房屋，或者您正打算购买刚需房，那么，你了解清楚什么是刚需房？

未来人人都会有房子住，能买房的住自己的房子，买不起的租一辈子房子住，年龄太大回到一个房子特别便宜的地方买一套自己的房子，因为年龄老了以后是租不到房子的，不管什么房子都租不到，只能会到贫民窟养老，这不是提前焦虑，一定会成为事实。

也就是说，未来的小区也会分贫民窟和富人区，享受到的教育、商业资源、环境资源，会与现在存在天差地别。

【六】【关于房地产出来的一些消息，到底能不能改变市场情况？】

近期，很多人都在谈论房地产的新状况，像首付降低了、利息降低了、相关部门直接购买房子等等，听起来很了不起。这个只是表象，是让你去帮忙去库存而已，你真正要了解的关键问题只有一个:就是你真的需要房子吗？需要就买，不需要就屏蔽这些相关信息。

但是，出来了一些眼花缭乱的消息之后，不少房地产中介开始解读，宣称房价又要上涨，催促大家赶紧买房。这个与你的需求没有半毛钱关系，不是说房子不会涨价了，而是我们普通老百姓不可能在涨价前夜买到即将涨价的房子。

大部分中介说房价要涨，然而，他们都抓错了重点，这些并非关键所在，关键是什么房子会涨他没有说？什么房子会跌更没有说？为什么不说？因为他们说不清楚，可以说，谁也说不清楚。

确实24年末出了一些消息，但是此次最核心的调整既不是首付和利息的变动，也不是政府收购库存房，这些都仅仅是手段，并非重点。最为重要的，是在新闻报道中的这样一句话：要深刻认识房地产工作的人民性、政Z性。那么，我说说我的看法？

房地产到今天，与是否完成它的使命没有半毛钱关系，现在一边需要它赚钱，而需求端却不卖账的矛盾出来了【我这样说就比较委婉，大家能理解其意思就行】，用大白话说:以前靠房地产赚钱这部分人，已经上瘾了，现在很难摆脱；而买房者却一下子醒悟过来了，不好割了。所以才有僵局出现。

我现在就站在买房人这一边说说想法:不管出来什么消息，咱们首先要冷静，不管谁说要涨价了，或者说要托底不让它再下跌了，你只需要注意几个问题:我真的需要房子吗？需要哪里的房子，老家的？还是工作地的房子？这个房子有没有问题？会不会让我们去纯接盘？房子安全不？有没有性价比？同样的房子，我能不能少花钱把它弄到手？想这些问题就可以了，至于其他的消息，大概率与你没有关系，比太在意。

另外，买房目的就是居住，但是首先保证别买了马上就被迫降价，也别想买了马上就涨价，多关注交通是不是便捷，小区旁边有没有学校？有哪些学校？基本生活是不是便捷？房子的居住舒适度高不高？

房地产变了，你得接受，也就是说手里有几套房子的，除了自己住的，其他赶紧出租，租不出去的房子，别犹豫，赶紧卖；自己没有房子的，如果有条件，一定得有自己的一套房子，而且不能在农村，得在人口高度集中的区域，说一个大家可能不怎么相信的现象:房租即将上涨。也就是说，未来你买房和租房、存银H所需要的成本是差不多的，但是租房肯定不如自己的房子，关键点就是把握自己的情况:比如，北京二环的房子好不好？好，但是不合适你；老家的房子便宜不？便宜，但是照样可能不合适你。

所以，我说很多出来的消息，改变不了市场，而我们的观念可以改变自己不踩坑。

【以上经验是房先生房产十几年经验总结，同行禁止转载和抄袭】

【七】什么房子才算真正有性价比？

简单说:合适你需求的是最有性价比的，首先选好城市，然后定位需求:如果上班通勤，地铁第一，普通交通第二；

如果孩子上学，好学校第一，不管以后怎么变，好学校都有，不好的学校也有，比如说:全国有10000个清华大学，那么也有甲乙丙丁等级之分；

养老居住，医院近第一，老人才知道的，距离医院近的最大意义在哪里？

同样的条件，怎么选呢？选好区域之后，同区域选品质最高的；同品质选价格最低的；

怎么样才算性价比？同品质、同配套、同质量、同服务、同面积、同舒适度、同时期，价格最低的性价比最高。

【八】收房时怎么验房？精装修和毛坯各有什么重要细节？

验房不看表面，看内在，看是不是腰线层，槽钢层有没有处理好，墙体有没有空鼓，公摊面积准确不，上下水畅通不，有没有墙体渗水情况，房间户型有没有变异；

契税不能交给开发商，要直接交到地方税务部门；

两书一表一定要到手；

精装修的装修标准与合同是不是一致，有没有偷工减料；

质量完全不能接受的:墙体渗水、户型变形、公摊超过标准、管道不畅通等，这些问题是无法解决的。

【九】怎么样判断你所在的城市房子会不会有人接盘？

本地人比外地人少的城市；

租房人比例超过35%的城市；

库存房去化不超过两年（含在建新房，也算在库存里面）；

【十】房价与租金处于哪个数值才能算正常？

租金在完全不涨价的情况下，与该房子现在的总价对比，30年租金刚好等于或者大于房子总价。

【十一】年轻人不买房能持续多久？

持续不了多久，衣食住行，必须得有地方睡觉，这个谁也改变不了，但是可能现在不了解未来房地产会变成什么样子？但是，最终的结局是:人人都会住在房子里面，只是租的房子还是自己买的房子不同而已，但是，据了解，年轻人并不是不想买房，而且觉得没有自己合适的、满意的房子而已，要么是房子的位置、要么是房子的价格、要么可能是户型等方面。