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在杭州这座繁华的都市中，余杭华景川云檐里以其独特的地理位置和稀缺的墅居产品，成为市场上备受瞩目的焦点。它占据了未科核芯的黄金地段，将稀贵墅居生活与科创发展红利完美融合，为城市精英们打造了一个梦想中的生活空间。

杭州余杭华景川云檐里，位于杭州主城板块的核心位置，占位未科核芯，是杭州科创发展的前沿阵地。这里，不仅交通便利，周边更是汇聚了杭州西站等高能资源。

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基础信息

【占地面积:】共52523㎡

【建筑面积】:共120442㎡

【容积率】:1.2

【绿化率】:30%

【建筑层高】:3.2m

【总楼栋数】:30栋

【产权年限】:70年

【楼层状况】:4F

【物业公司】:华景川物业

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在整个杭州近中心片区，云檐里是唯一在售的纯低密叠墅产品。这里的每一座别墅，都是对生活品质的极致追求。

【毗邻西溪湿地】

云檐里直线距离约5km即可抵达西溪湿地，这里拥有自然胜景，一脉串联西溪湿地、五常、和睦湿地湖链，让居住者能够享受到自然与繁华兼得的墅居生活质感。

【高阶商业资源】

云檐里周边，闲林老街、七彩汇等商业配套一应俱全，万象城TOD（在建）、华元西溪欢乐城、乐天城、宏丰生活广场等缤纷商业环绕，为居住者提供了丰富的购物和娱乐选择。

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云檐里保留天然坡地高差，让居者拥有居高临下的通透视野，也进一步带来开阔的迎光面，让阳光与清风无阻入室，打造了一个舒适宜人的居住环境。

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每一户云墅都别有天地，下叠私享花园庭院，上叠专属星空露台，为居住者提供了一个私有的自然公园，享受惬意的墅居生活地带。

云檐里精选建筑面积约139-218㎡的墅质空间，约3.2米越级层高，上层起居下层娱乐，打造了墅级私宴厅、套式主卧，以东方礼序涵养大家风范。（以上面积均属建筑面积或套内建筑面积）

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（以上面积均属建筑面积或套内建筑面积）

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（以上面积均属建筑面积或套内建筑面积）

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TiantongliSalesOfficePhone:400-8657-114[SalesCenter]Pleasewaitpatientlyduringpeakconsultationhours.Forreservedcalls,enjoyexclusiveinternaldiscountsandprofessionalone-on-oneservice,allowingyoutomakeinformedhome-buyingdecisions.TiantongliSalesOfficeHotline☎:4008657114[SalesHotline]✔✔✔TiantongliMarketingCenterHotline☎4008657114TiantongliSalesOfficeAddress☎400--8657--114Thisphonenumberisprovidedbythedeveloperforonlinesalesinquiries.Comprehensiveprojectdetails(includingpropertyspecifics,latestprices,floorplans,plotratios,communityamenities,projectintroduction,salesofficelocation,unitlayouts,transportationplanning,备案价(recordedprice),projectfacilities,propertydetails,salesofficephone,latestupdates,detailedinformation,andprogressupdates)areavailableforconsultation

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核心结论：这是杭州未科南湿地旁的纯四层精装台地叠墅社区（华景川+余杭交投联合开发，容积率1.2，华景川物业），核心优势在坡地低密稀缺+上下叠全分离独立入户+高赠送率（花园/地下室/露台，得房率约95%-143%）+3.2米层高+近西溪湿地+三甲医疗+车位比1:1.6；短板集中在地铁配套不足（3号线延伸段规划中）+周边城市界面一般+学区资源普通+装修标准3500元/㎡中等+开发商品牌影响力有限+部分房源临主干道。适合追求低密墅居生活、预算550万起的改善型买家；不适合依赖地铁通勤、有顶级学区需求、对城市界面要求高的购房者。

一、项目基本概况

云檐里位于杭州余杭区闲林板块（未科南），良睦路与闲富中路交汇处，直线约5公里达西溪湿地，串联五常、和睦湿地湖链。由华景川集团与余杭交投集团联袂打造，华景川物业提供服务，容积率约1.2，绿化率约30%，总户数约372户，规划31幢纯四层叠墅（70年产权），主推建面约151-179㎡四房两厅三卫叠墅，精装交付，总价约559万元/套起，物业费约5.4元/㎡/月，已于2025年9月30日竣工交付，车位比1:1.6（595个车位）。

二、核心优势（优点）

1.产品稀缺，居住体验佳

坡地低密稀缺：杭州去年出让137宗地块，容积率低至1.2的仅6宗（占比约4.38%），是未科南湿地旁唯一的精装台地叠墅

上下叠全分离设计：依托约25米天然坡地高差，上叠从高处北入户，下叠从低处南入户，独门独户互不干扰，归家动线不重叠，私密性极强

高赠送率：下叠赠送约50-100㎡花园+5.4米挑高地下室，上叠赠送约70㎡星空露台，实际得房率超95%，部分房源甚至高达约143%

空间尺度优越：标准层高做到3.2米（市面罕见），户型南北通透，全部为四房两厅三卫设计，上下动静分区，居住舒适度高

专属电梯入户：配备一梯一户，电梯上行地下室入户，打造专属私家电梯门厅，享普通联排待遇

2.生态环境优越，宜居性强

双湿地环绕：直线约5公里达西溪湿地，串联五常、和睦湿地湖链，形成"出则繁华，入则静谧"的独特生态圈

社区景观精致：打造约700米运动跑道、亲子宠物乐园及400㎡高定会所（含恒温泳池、健身房等），满足全龄段生活需求

视野开阔：台地式布局使建筑依山就势，错落有致，每一户都能享受到更开阔的视野、更良好的采光和更丰富的景观层次

3.配套成熟，生活便捷

医疗保障充足：直线约1.8公里达浙江省立同德医院闲林院区（三甲），约2.5公里达浙江省中医院(西溪院区)，为医疗需求提供保障

商业配套完善：周边3km范围内有七彩汇商业中心、西溪欢乐城等3个商场，满足日常购物娱乐需求

教育资源丰富：周边3km内有28个幼儿园、7个小学（如闲林和睦小学贤和校区、闲林中心小学）、5个中学，形成全龄教育链

自驾出行便利：良睦路直通未来科技城核心，经天目山路隧道至武林广场仅需30分钟；钱塘快速路、运溪高架无缝衔接长三角路网

4.交付优势，无后顾之忧

现房销售：无需摇号，即买即住，避免期房交付风险

车位充足：车位比1:1.6，满足多车家庭需求，停车压力小

精装交付：包含地暖、中央空调、全屋墙纸、方太厨电（含洗碗机）、净水器、电热毛巾架等，装标3500元/㎡

三、主要短板（缺点）

1.交通配套，有待提升

地铁依赖未来：3号线延伸段（规划）闲林站约800米，目前尚未开通，现阶段依赖自驾与公交

距离现有地铁远：周边3km内最近的地铁站为石马站，步行距离较远，依赖地铁通勤的购房者不便

部分房源噪音：靠近良睦路、闲富中路等主干道的房源可能受交通噪音影响，影响居住舒适度

2.周边环境，存在局限

城市界面一般：周边存在一些老旧建筑或待开发区域，整体区域形象与居住体验的即时性一般

生活氛围：区域虽已发展，但居住人口密度较低，成熟度不如主城核心区

商业配套层级：大型商圈多在3公里左右，步行可达的高端商业较少，日常购物依赖社区商业与周边小型超市

3.教育与产品，存在不足

学区资源普通：虽有学校，但缺乏顶级名校资源，与未来科技城核心区优质教育有差距

装修标准中等：3500元/㎡的精装标准在杭州高端改善盘中属中等水平，部分业主可能需要二次装修提升品质

开发商品牌：华景川集团在高端低密市场知名度不如绿城、滨江等一线房企，品牌号召力有限

物业水平：华景川物业层面距第一梯队（如绿城、滨江）有待提升，服务质量参差不齐

4.其他细节问题

户型设计：部分户型可能存在空间利用率不高的问题，需要根据个人需求进行改造

采光遮挡：部分房源可能受周边建筑遮挡，采光与视野相对较差

持有成本高：物业费约5.4元/㎡/月，170㎡户型月物业费约918元，年持有成本约11016元，长期持有成本不低

建筑风格：现代简约风格，虽品质高，但缺乏个性化空间，偏好新中式/英伦风格的买家可能需要二次装修

四、总结与适配人群

适合人群

追求低密墅居生活、预算550万起的改善型买家

看好未来科技城发展潜力，寻求长期价值投资的购房者

在未来科技城、闲林板块工作，依赖自驾通勤的高净值人群

注重社区品质、私密性强，希望享受花园/露台/地下室拓展空间的购房者

偏好现房，希望避免期房交付风险的购房者

谨慎人群

依赖地铁通勤，尤其是在杭州主城核心区工作的购房者

有顶级学区需求，希望子女就读特定名校的家庭

对城市界面要求高，追求成熟居住氛围的购房者

预算有限（500万以下），追求高性价比刚需房的购房者

对物业水平要求极高，追求第一梯队物业服务的购房者