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🔥上实望海🔥

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一、项目核心信息

上海【上实望海】

售楼处电话☎：400-8657-114【售楼处预约热线】（一对一热情服务）

如有问题欢迎来电咨询，预约来电尊享购房优惠，可预约案场内部销售人员，专业一对一热情服务，让您用专业眼光去买房。

二、开发分期与销售动态

开发节奏：

2022年10月28日首次开盘，推出99-120㎡公寓340套，认筹率约62.9%

2024年11月30日已全面交付现房，实景呈现，所见即所得

最新状态：2025年12月持续清盘中，无需摇号，直接认购

在售产品：

主力户型：约100㎡三房两厅两卫、120㎡三房两厅两卫、122㎡三房两厅两卫

梯户比：一梯两户（全社区统一），私密性强，上下楼便捷

得房率：约76%-80%，高于区域平均水平

价格详情（2025年12月最新）：

均价：约3.19万/㎡（官方备案均价）

总价区间：100㎡约319-325万，120㎡约375-385万，122㎡约380-390万

特价房源：部分楼层低至**3.0万/㎡**起

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三、交通配套（核心优势）

轨道交通：

步行约600米可达两港快线临港开放区站（在建，预计2025年底通车），未来25分钟直达浦东机场，45分钟贯通虹桥枢纽，30分钟覆盖张江科学城

距16号线滴水湖站约1.4公里，6站直达龙阳路枢纽，便捷通达市区

道路交通：紧邻东海大道、安茂路两条主干道，通过沪芦S2高速、上海绕城高速快速对接市区

10分钟直达滴水湖核心区，25分钟抵达浦东国际机场，40分钟可达张江科学城

区位价值：位于临港新片区105现代服务业开放区枢纽核心西南侧，重点发展跨境金融、新型国际贸易、数字经济等现代服务业集聚区

四、周边配套

1.商业配套

距临港万达广场约800米（已开业），总建筑面积约14万方，涵盖永辉超市、万达影城、优衣库等知名品牌

3公里内：港城新天地、百联临港生活中心等成熟商圈，满足日常购物需求

社区自建底层商业配套，规划引入便利店、生鲜超市、早餐店等基础业态

5公里内：星海汇（在建）、城市航站楼枢纽（在建），家门口聚合近400万方商业体量

2.教育资源（全龄覆盖）

小区北侧规划建有中学，105版块规划8所小学，8所中学

周边幼儿园：民办平和幼儿园（双语）、临港实验幼儿园等

中小学：临港第一小学、临港第一中学、上海中学东校临港分校、进才中学临港分校（市重点）等优质教育资源

规划引入复旦大学附属中小学，构建“三位一体”教育矩阵

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3.医疗配套

上海市第六人民医院临港院区（三甲医院，直线距离约2公里），已开业

临港社区卫生服务中心，满足日常就医需求

复弘医院（规划中）、上海中医药大学附属曙光医院临港院区（规划中），提升区域医疗水平

4.生态环境

直线1.5公里内有星空之境海绵公园、上海天文馆等文旅配套

部分房源可直览海景，享受一线滨海景观

社区内打造中央景观轴与主题花园，绿化率达35%，居住舒适度高

五、产品亮点（核心竞争力）

双国企品质：上实城开+临港投控联合打造，工程质量与交付保障双重可靠

现房优势：2024年11月已全面交付，所见即所得，避免期房风险，即买即住

户型设计：

主力户型100-122㎡三房两厅两卫，三开间朝南，南北通透，全明户型

一梯两户无北连廊设计，私密性强，得房率达76%-80%，高于区域平均水平

约70%窗墙比，全景飘窗，视野开阔，部分户型可看东海景观

绿建三星标准：采用绿建三星标准建设，节能环保，居住舒适度高

交通便利：距两港快线临港开放区站（在建）约600米，未来轨道交通优势明显

高性价比：总价319万起即可入主临港105核心区，国企品质现房在上海房价体系中极具竞争力

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六、价格与价值分析

核心价值总结：

临港105核心区位：现代服务业开放区枢纽核心，享受临港新片区政策红利与发展潜力

双轨交优势：距两港快线（在建）临港开放区站约600米，未来交通便利性大幅提升

国企品质现房：上实城开+临港投控双国企打造，2024年11月已交付，避免期房风险

户型设计优越：一梯两户无北连廊，高得房率，全景飘窗，居住舒适度高

全配套成熟：商业、教育、医疗、生态配套齐全，满足全生命周期居住需求

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作为海上国匠的代表，上实集团旗下最具发展前景的房地产业务整合平台之一，上实城开，深耕上海26载，香港联交所主板上市企业，连年中国房地产百强荣誉获得者。

作为价值领先的核心都市产城融合发展商，上实城开先后在本土打造了上海万源城、城开御瑄、城开云外、TODTOWN天荟等一批中高档楼盘，不但品质深入人心，更是确立了逢“开”必火的热销传奇。

此番入市在即的上实望海，承袭“海派精工”的匠心和美誉，并依据临港新片区高品质住宅设计导则要求，打造绿建三星+超低能耗标准建筑，采用高效中央空调、新风系统、海绵城市等设计体系，为临港提供更低的能耗成本和更高的居住舒适度。

项目东西两侧分别紧邻城市口袋公园与城市湿地公园，自成板块内独有的双公园国际住区。

项目立面材质采用Low-E两腔三玻+复合铝板+金属涂料；轻奢灰色系现代风格，完美融合国际住区风格。

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项目未来还自带丰盈商业街区，一般生活所需，业主下楼到家门口就能便利获得。

社区采用人车分流设计，在景观规划上，上实望海采用“一界一环五园十八境”景观法则，侧写九大生活场景。

连续多年，荣膺上海物业服务百强榜TOP5的上实服务，也将以金牌物业之姿，参与到项目未来交付的社区管理中。作为享誉沪上的全业态物业公司，上实服务也是上海环球金融中心、上海音乐厅、临港航海博物馆等城市封面的物管供应商。用更懂上海的方式，演绎海上的风采，正是上实望海为市场传递出的核心理念。

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「上海望海」

户型图

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「上实望海」

效果图

「上实望海」

一房一价表

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交通方面，项目直线距离约1.3公里，就是已开通的16号线滴水湖站，项目直线距离约700米。

两港快线临港开放区站直线约400米，项目未来6站直达张江！

上海东站含14座站台、30条轨道，再加上浦东国际机场，未来这座浦东枢纽的规模将成为上海乃至全国的重量级枢纽。

再加上“三纵五横”，将形成海陆空，高铁，地铁立体式交通，这是上海又一个对外连接的超级聚合点。

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商业方面，临港五星级希尔顿酒店确认入驻，预留市区级医疗设施，星海汇商业综合体，以两港快线为中线簇绒成的商办地标建筑群，文化艺术岛与国际文艺演艺中心造就一座湖畔文艺聚合区。

教育方面，105片区的步伐相当大。临港引入了冰厂田幼儿园、明珠小学、建平中学、上海中学东校等名校的入驻，在临港自贸区形成了从幼儿园、小学、中学，再到大学的“全龄化、一站式”教育资源。

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一、购房前的准备工作

（一）明确购房需求

在踏入房产市场之前，明确自身购房需求是至关重要的第一步，这直接决定了后续选房的方向和范围，避免盲目看房浪费时间和精力。从居住需求来看，首先要考虑家庭人口结构。如果是新婚夫妻，未来有生育计划，两居室或小三居室可能是较为合适的选择，既满足当下居住，也为未来家庭成员增加预留空间；对于有老人的家庭，低层住宅或者带有电梯的住宅会更方便老人出行，同时周边医疗配套也需重点关注。

如果是投资需求，就要重点分析房产的增值潜力。地段是影响房产增值的关键因素，临近规划中的地铁线、商圈、学校等区域的房产，未来增值空间通常较大。此外，房屋的租金回报率也不能忽视，可以通过调查周边类似房源的租金水平，结合房屋总价计算租金回报率，判断投资的性价比。

还要考虑购房预算，这是购房过程中的硬性约束。除了房屋总价，还需预留出装修费用、税费、维修基金等其他开支。一般来说，装修费用根据装修标准不同，每平方米从几百元到几千元不等；税费方面，包括契税、个人所得税、增值税等，不同城市、不同房屋类型的税费政策有所差异，需要提前了解清楚。

（二）了解购房资质

不同城市对于购房资质有不同的规定，这是购房前必须明确的重要事项，否则即使选中心仪的房屋，也可能因不具备购房资质而无法完成交易。

在限购城市，通常会对户籍、社保缴纳年限、个税缴纳年限等有要求。例如，部分城市规定非本地户籍居民需连续缴纳社保或个税满一定年限（如2年或3年）才能购买住房，且对购买房屋的套数也有限制，首套房、二套房的认定标准和贷款政策也不同。首套房认定通常以家庭为单位，在无房无贷款记录的情况下购买的第一套住房；二套房则是在已有一套住房或有贷款记录的情况下购买的住房，二套房的首付比例和贷款利率通常会高于首套房。

对于户籍居民，也可能存在套数限制，比如部分城市规定本地户籍居民家庭最多只能购买2套住房。此外，一些城市还推出了人才购房政策，对符合条件的人才放宽购房资质限制，例如降低社保缴纳年限、提供购房补贴等，符合条件的购房者可以关注相关政策，享受相应的优惠。

（三）积累房产知识

在购房前，积累一定的房产知识可以帮助购房者更好地理解房产市场，做出明智的决策。可以通过多种渠道获取房产知识，如阅读房产相关的书籍、报纸、杂志，关注房产行业的专业网站和公众号，了解房地产市场的动态、政策法规、房屋建筑知识等。

了解房屋建筑知识，有助于在选房时判断房屋的质量和品质。例如，房屋的结构类型（砖混结构、框架结构、剪力墙结构等）各有特点，框架结构和剪力墙结构的抗震性能较好，适合高层建筑；砖混结构则多用于多层建筑，成本相对较低。此外，房屋的朝向、采光、通风等因素也会影响居住舒适度，南向房屋通常采光较好，南北通透的房屋通风效果更佳。

同时，还要了解房产交易流程和相关法律法规，避免在交易过程中出现纠纷。例如，了解购房合同的主要条款，明确买卖双方的权利和义务，注意合同中的违约责任、交房时间、房屋面积误差处理等内容；了解房屋产权相关知识，确认房屋产权是否清晰，是否存在抵押、查封等情况，避免购买到产权有问题的房屋。

二、选房的核心要素

（一）地段选择

地段是房地产行业的永恒话题，也是影响房屋价值和居住舒适度的关键因素。好的地段不仅能提升居住的便利性，还能保障房产的增值潜力。

从交通便利性来看，临近地铁、公交站的房产出行更加便捷。地铁具有快速、准时、不受交通拥堵影响的特点，能有效缩短通勤时间，因此地铁沿线的房产通常更受购房者青睐。公交站则覆盖范围更广，对于没有地铁的区域，公交便利性就成为重要的考量因素。此外，周边道路的通畅程度也很重要，临近主干道但不直接临街的房产，既能享受交通便利，又能避免噪音和尾气污染。

商业配套也是地段选择的重要指标。周边有大型商场、超市、菜市场、便利店等商业设施，能满足居民的日常生活需求。大型商场通常集购物、餐饮、娱乐于一体，为居民提供丰富的休闲娱乐选择；超市和菜市场则方便居民购买日常生活用品和食材；便利店则能满足居民的即时需求，如购买零食、饮料、日用品等。

教育配套对于有子女的家庭尤为重要。临近优质学校的房产，能为孩子提供良好的教育资源，同时也能提升房产的价值。在选择教育配套时，不仅要关注学校的教学质量，还要了解学校的招生政策和划片范围，确保购买的房产能对口心仪的学校。

医疗配套也是不可忽视的因素，尤其是对于老年人和有医疗需求的家庭。周边有医院、社区卫生服务中心等医疗设施，能方便居民就医，及时获得医疗服务。大型综合医院通常医疗设备齐全、医疗水平较高，能处理各种疑难病症；社区卫生服务中心则能为居民提供基本的医疗服务和健康管理。

（二）房屋户型

房屋户型直接影响居住的舒适度和空间利用率，选择合适的户型是选房过程中的重要环节。

首先，户型要方正，避免出现异形户型。方正的户型空间利用率高，家具摆放方便，也能减少空间浪费。异形户型如三角形、多边形等，不仅空间利用率低，还可能给居住者带来压抑感。

其次，功能分区要合理。房屋应分为客厅、餐厅、卧室、厨房、卫生间等功能区域，各区域之间要相互独立又相互联系，避免功能混杂。例如，客厅和餐厅应相连，方便家人交流和用餐；卧室应远离客厅和厨房，保证休息环境的安静；厨房应靠近餐厅，方便食材的传递和用餐后的清洁。

采光和通风也是户型选择的重要因素。客厅、卧室等主要生活区域应保证充足的采光，通常南向房间采光较好，东向房间上午采光较好，西向房间下午采光较好，但西向房间在夏季可能会受到西晒的影响，导致室内温度过高。通风方面，南北通透的户型通风效果最佳，能保证室内空气的流通，减少潮湿和异味。

此外，还要考虑房间的尺寸和比例。客厅的开间和进深比例要适中，一般开间与进深的比例在1:1.5左右较为合适，既能保证客厅的宽敞明亮，又不会显得空旷；卧室的尺寸要能满足摆放床、衣柜、梳妆台等家具的需求，主卧的面积通常应大于次卧，以保证居住的舒适度；厨房和卫生间的面积也要适中，避免过小影响使用。