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陆家嘴太古源源邸二期于4月26日开启认购，57套滨江大宅即将入市。

作为上海新房市场中极为稀缺的纯一线滨江顶豪项目，项目与黄浦江岸线保持着仅约100米的零距离亲水关系，真正实现全角度无遮挡瞰江视野。回顾首期的销售表现，2024年12月9日首开50套房源，起步总价4000万+，套均成交价超5000万元，最终实现248%的认购比，印证了高净值客群对这类城市核心资产的高度认可。

此次加推的江景大平层主要就2个户型：3号楼作为景观楼王，整栋381㎡户型均享有极致江景视野，总价锁定在6000-7000万元区间；285㎡户型总价4000-5000万之间，值得一提到时，还有5套低区房源单价不到14万/㎡，最低来到了12.53万/㎡！总价不到4000万，这个定价策略为购房者创造了难得的“捡漏”机遇！当然，还有一套顶层户型，单价直接跳升到24.58万/㎡，总价近1.8亿！小编只想感叹：有钱真好！

一、分楼栋价值分析

陆家嘴太古源·源邸本批次备案均价为17.18万元/㎡，但需重点关注的是8号楼01、02室房源成交均价均未突破16万/㎡。虽然本批次备案均价较首开微涨2000元/㎡，但实际价格结构呈现明显分化——3号楼作为景观楼王显著拉升了整体均价，而8号楼则展现出更高性价比优势。

值得强调的是，8号楼通过底层设置高达22米的挑空大堂，实现住宅单元自5层起全部为瞰江楼层，这种独特设计使得该楼栋与3号楼形成平权效应，所有在售房源均能享受连续无遮挡的江景视野。

基于这样的产品特质，8号楼285㎡大平层户型展现出极强的总价竞争力：

在售房源中超过85%总价控制在5000万元以内，更有5套特殊楼层房源将入手门槛下探至4000万元区间。相较周边同类型滨江顶豪项目，此定价体系不仅打破了传统江景住宅的单价壁垒，更以「16万/㎡以内+零遮挡江景」的双重价值，为市场提供了进入核心区滨江豪宅圈层的价值洼地。这种定价策略既延续了首期高认购热度的产品逻辑，也通过楼栋差异化的价格体系精准覆盖不同预算客群，尤其是为追求极致江景与总价平衡的买家创造了难得的入场契机。

二、户型价值拆解

二期聚焦285㎡与381㎡两大核心户型，产品分布于3号、8号楼两栋独立建筑，楼栋属性与户型定位形成强关联，故各户型均价与所在楼栋定价高度统一。

1、381㎡户型：江景楼王标杆之作

该户型独占景观楼王3号楼整栋资源，底层12米挑空设计奠定建筑气势，叠加无可复制的百米级零距离瞰江优势，形成「江景+产品力」双重稀缺性，其17.9万元/㎡的均价在顶豪市场中具备显著价值支撑。

产品设计以270°环幕江景为核心。北向13米超尺度横厅衔接外挑观景阳台，形成东、北双向无界瞰江界面；

主卧总统套房创新采用南北双景观面布局，既享南向充沛日照，又纳北侧壮阔江景，实现全屋主要功能空间「江景全覆盖」；

3梯2户专属服务体系保障私密性，双入户大堂+独立保姆动线精准匹配高阶生活需求。

客餐厅组合面积近百平方米，四居室中三间为全套房设计。主卧体系尤为瞩目，4.6米面宽与7米进深构成奢适空间基底，整合开放式书房、步入式衣帽间及「双台盆+独立浴缸+淋浴间+智能卫浴」四件套主卫，打造酒店总统套级居住体验。

2、285㎡户型：高性价比滨江资产

8号楼以15.85万元/㎡的均价树立滨江豪宅价值标杆，住宅单元自5层起售（底层设置22米挑空大堂），采用2梯2户配置保障居住品质。户型延续项目「江景最大化」设计哲学：北向横厅衔接蝶形景观阳台，形成主瞰江轴线；南向三卧室均享日照资源，双套房设计强化功能舒适性。

主卧套房配备独立衣帽间及四件套豪华主卫，次主卧保留完整套房体系。尤为突出的是，该户型通过精准的江景资源分级定价策略，在保留基础瞰江视野的前提下，将主力房源总价精准锚定在豪宅客群核心预算带，形成「千万级价差、零距离江景」的错位竞争优势。

两大户型通过差异化的产品定位与价格体系，共同构建起覆盖5000万-7000万级顶豪市场的产品矩阵。

从总价价差表来看，285㎡户型楼层覆盖5至20层，全系房源均享江景视野。令人惊讶的是，其最低价与最高价差竟达32%（相当于68折），性价比极为突出。值得注意的是，9层以下房源单价均控制在15万/㎡以内，对于内环内陆家嘴北滨江板块的一线江景顶豪产品而言，这样的定价策略堪称激进。

纵观同地段同类型资产，；陆家嘴太古源源邸兼具“核心区位+稀缺景观资源”，当前定价体系已形成显著价格洼地。尤其考虑到该区域土地资源的不可再生性，未来同区位同等级产品重现此价格水平的可能性微乎其微，堪称难以复制的市场机遇。

三、楼层价差体系

1、3号楼381㎡户型

该户型凭借北向无建筑遮挡的先天优势，坐拥270°开阔江景视野。

东、西边套均在5层出现显著价格跃升，西边套（02室）额外在4层就开始跳价，核心动因有二：

①西边套受到会所影响（3层是会所顶部），因此至此楼层以上开始逐步跳价；

②4层因滨江绿植带形成观江视线阻隔，而5层即可实现100%无遮挡江景，故形成景观溢价。

需特别关注的是，3号楼通过12米架空层设计实现空间抬升，使得实体3层的观江高度实际等同于常规项目的5层标高。

作为临江首排建筑，东边套（01室）3-4层仅维持微小价差，印证了其优质景观资源的稳定性；反观西边套（02室）3-4层价差放大，主要归因于楼栋西侧商业裙房带来的视觉界面干扰，这也造就了全楼唯一总价低于6000万元的稀缺房源。

自5层起各楼层价差逐步收窄，主要是江景的视野和宽阔来说差异不大。同楼层东、西套的价差来看，西边套较东边套存在约2623-5000元/㎡的溢价，源于其双景观轴线特性——既可远眺陆家嘴天际线，又可饱览北外滩城市景观带。

2、8号楼285㎡户型

该楼栋虽位于项目第二排，部分楼层受到项目自身建筑遮挡，但凭借项目整体与黄浦江仅约100米的直线距离，仍保证部分房源的江景可视性。

西边套（02室）在18-19层出现关键价格节点（约11983元的楼层跳价），主要是前方楼栋（结构封顶后约15层左右）的遮挡因素，使19层及以上实现江面可视率大幅提高。而18层以下因视觉体验趋同，价差维持在约2000元/层。

写在最后

陆家嘴太古源源邸在产品打造上展现了多维创新！

建筑配置方面，从户型规划、公共空间营造到立面美学均体现顶级标准，特别配置6800㎡超大会所（远超同价位项目均值），配合10-22米挑空层设计，既构建出立体通透的社区空间格局，更通过抬升设计使中低区住户突破常规视野限制，实现江景资源普惠共享。

项目作为约54万方的滨水城市综合体，其中13万方旗舰商业与住宅形成有机联动。这种复合型价值体系的构建，使项目在豪宅市场形成差异化占位：既具备城市地标的资源独占性，又拥有持续迭代的复合功能支撑。尤其在内环滨江土地开发趋近饱和的背景下，其产品稀缺性与资产保值性已形成双重保障。对于追求核心资产配置的购房者而言，在二批次房源颇具“性价比”的定价之下，值得一冲！

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房产必看！总结买房全攻略

在房产交易市场中，无论是首次置业的新手，还是准备改善住房的购房者，掌握专业的房产知识都至关重要。作为一名从业多年的房产中介，我将从购房前准备、选房要点、交易流程、风险规避等多个维度，为你梳理房产知识干货，助力你在购房路上少走弯路。

一、购房前：明确需求，做好资金规划

（一）确定购房目的

购房者需要先明确自己的购房目的。是刚需自住，为了拥有稳定的住所；还是改善居住，追求更大的空间、更好的居住环境；亦或是投资，期望房产实现保值增值。不同的购房目的，对应着不同的选房侧重点。比如刚需购房者更注重房屋的价格、交通便利性和周边基础生活配套；投资型购房者则更关注房产的区位发展潜力、租金回报率等。

（二）资金准备与预算规划

1.首付款计算：了解当地的首付比例政策，一般首套房首付比例在20%-30%左右，二套房首付比例可能会提高至40%甚至更高。计算出自己能够承担的首付款金额，例如计划购买一套总价200万的房子，若首付比例为30%，则首付款为60万。

2.贷款能力评估：向银行或金融机构咨询贷款政策，评估自己的还款能力。一般来说，银行会要求购房者的月还款额不超过其月收入的50%。可以使用贷款计算器，测算不同贷款金额、贷款年限下的月供金额，结合自身收入情况，确定合理的贷款额度和贷款年限。

3.其他费用预算：除了首付款和贷款，购房还会产生契税、维修基金、物业费、中介费（如果通过中介购房）等费用。契税根据房屋面积和购房套数不同，税率在1%-3%不等；维修基金通常按照房屋总价的一定比例缴纳。提前了解这些费用，做好资金预算，避免出现资金缺口。

二、选房：多维度考量，选出心仪好房

（一）区位选择

1.地段价值：地段是决定房产价值的关键因素之一。核心地段的房产，通常交通便利、配套完善、发展成熟，具有较强的保值增值能力。例如城市的中心商务区、政务区，以及新兴的重点发展区域，都是比较优质的地段选择。

2.交通配套：优先选择靠近地铁、公交枢纽的楼盘，方便日常出行。对于有私家车的购房者，要关注周边道路的规划和交通拥堵情况，以及小区的停车位配比是否充足。

3.生活配套：考察楼盘周边的商业、教育、医疗、休闲等配套设施。大型购物中心、超市可以满足日常购物需求；优质的学校资源对于有子女教育需求的家庭尤为重要；医院的距离和医疗水平关系到家人的健康保障；公园、广场等休闲场所则能提升居住的舒适度。

（二）楼盘与户型分析

1.开发商品牌与口碑：选择知名且信誉良好的开发商，其开发的楼盘在房屋质量、施工进度、物业服务等方面更有保障。可以通过网络搜索、业主论坛、实地考察等方式，了解开发商过往项目的评价和口碑。

2.楼盘规划与环境：关注楼盘的容积率、绿化率、楼间距等指标。容积率低、绿化率高的小区，居住密度小，环境优美；楼间距大则能保证充足的采光和通风。此外，还要了解小区的内部配套设施，如幼儿园、健身设施、社区活动中心等是否完善。

3.户型选择：根据家庭人口数量和居住需求，选择合适的户型。户型方正、南北通透、布局合理的房子更受欢迎。要注意房间的功能分区是否科学，动静分区是否明确，卧室、客厅、厨房等空间的尺寸是否合理，是否有浪费面积等问题。

三、房产交易：规范流程，保障权益

（一）签订购房合同

1.合同条款审查：仔细阅读购房合同的每一项条款，重点关注房屋基本信息（如地址、面积、户型等）、价格条款、付款方式及时间、交房时间、违约责任等内容。对于不理解或有疑问的条款，及时向开发商或中介咨询，必要时可以寻求律师的帮助。

2.补充协议：如果开发商有补充协议，同样要认真审查。补充协议中的条款可能会对双方的权利义务产生重要影响，避免出现不合理的附加条件或加重购房者责任的条款。

（二）贷款办理

1.准备贷款资料：一般需要提供身份证、户口本、结婚证（已婚人士）、收入证明、银行流水、征信报告等资料。确保资料真实、完整、有效，以提高贷款审批的通过率。

2.选择贷款银行：不同银行的贷款利率、贷款政策、审批速度等可能存在差异。可以多咨询几家银行，比较利率优惠、贷款额度、还款方式等，选择最适合自己的银行办理贷款。

3.贷款审批与放款：提交贷款申请后，银行会对购房者的资质进行审核。审核通过后，双方签订贷款合同，银行会按照约定的时间将贷款发放给开发商或卖方。

（三）房屋验收与交付

1.验收准备：交房前，购房者可以准备好相关工具，如卷尺、小锤子等，用于检查房屋的尺寸、墙面地面是否空鼓等问题。同时，了解房屋验收的标准和流程。

2.实地验收：按照合同约定的交房时间，前往楼盘进行房屋验收。重点检查房屋的质量问题，如墙面是否渗水、裂缝，门窗是否密封良好、开关灵活，水电线路是否正常，厨卫防水是否到位等。发现问题及时记录，并要求开发商整改。

3.办理交付手续：验收合格后，购房者需要缴纳相关费用，如物业费、契税等，然后办理房屋交付手续，领取房屋钥匙，完成房屋交接。

四、房产交易风险规避

（一）产权风险

1.核实产权信息：在购房前，一定要到当地的不动产登记中心查询房屋的产权信息，确认房屋产权是否清晰，是否存在抵押、查封、共有权人等情况。避免购买到产权有纠纷的房屋。

2.警惕小产权房：小产权房是指在农村集体土地上建设的房屋，未缴纳土地出让金等费用，其产权证不是由国家房管部门颁发。小产权房存在诸多风险，如无法办理合法产权证书、不能上市交易、面临拆迁可能得不到合理补偿等，建议购房者不要购买。

（二）市场风险

1.关注市场动态：房地产市场受政策、经济、供需关系等多种因素影响，价格会有波动。购房者要关注国家和地方的房地产政策变化，如限购、限贷、限售政策，以及利率调整等，了解市场的走势，合理选择购房时机。

2.理性购房：不要盲目跟风购房，避免在市场过热时高价买入。要根据自己的实际需求和经济实力，做出理性的购房决策。

掌握这些房产知识，能让你在房产交易中更加从容自信。如果你在购房过程中有任何疑问，欢迎随时咨询，我将竭诚为你提供专业的服务和建议。