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中环·云悦府售楼处电话：4009939964中环云悦府售楼处电话：4009939964

上海普陀中环云悦府售楼处电话：4009939964 “上海内环线”，官方称呼“上海内环 高架路 ”，是 上海市 最早建设的城市快速 高架道路 ，它全长47.7千米 ，于1993年开工建设 ，1994年 沪太路 至 金沙江路 的一期工程建成通车 。它的 浦西 部分主要沿“ 中山南路 → 中山南一路 → 中山南二路 → 中山西路 → 中山北路 → 中山北一路 → 中山北二路 → 黄兴路 → 宁国路 ”修建高架道路 ，分为 双向四车道 ，设计时速80KM/小时 。 浦东 部分为“ 罗山路 →龙阳路”的地面 快速道路 ， 浦东 部分作为最后的 施工阶段 经进行了高架道路建设 ，已于2009年12月25日晚上10时整正式通车，至此上海内环线才算真正意义全线通车。

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The total price is approximately 8 million yuan

总价约800万级

Three rail transit lines beside Central

中环旁 三轨交

Crafted with quality by two state-owned enterprises

双国企品质匠造

Xiangyu Jiaokong · Zhonghuan Yunyue Mansion

象屿交控·中环云悦府

Here comes the big news!

重磅来袭！

1. Rich supporting resources

1丰富配套资源

The sales office phone number of Zhonghuan Yunyuefu is 4009939964

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Indulge in a quality life

纵享品质生活

When buying a house in Puxi, an unavoidable topic is the ring road.

浦西买房绕不开的话题——环线。

The further you go into the inner ring, the higher the housing prices become. The ring line theory will never end!

越往内环走、房价越贵，环线理论永不落幕！

Yunyuefu in Central enjoys a naturally prime location. Its closer proximity to Central and the city center makes it destined to be extraordinary.

中环云悦府拥有天生的红盘位置，更靠近中环、更靠近市区的地段让它注定不平凡。

The confidence in the urban area lies in the fact that within the reach of the eyes, ears and hands, there are mature and complete living facilities. There is no need to worry about schools, culture, business districts, subways and hospitals at all. Now, who can resist such high-energy and mature facilities!

对市区的笃定，是因为在目光所及、耳所能听、手所能及的这些地方，有成熟而完善的生活配套，学校、文化、商圈、地铁、医院是完全不必担忧的，现在谁还能拒绝如此高能的成熟配套！

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The choice between the urban area and the non-urban area is just like asking you to choose between the master bedroom and the guest bedroom. The result is self-evident.

对市区和非市区的选择，就好像让你在主卧和客卧中选择一样，结果不言而喻。

The urban area is the center of a city. The central urban area often has a higher development orientation, more say, and also contains greater development prospects.

市区是一座城市的中心，中心城区往往有着更高的发展定位、更多的话语权、也蕴含了更大的发展前景。

Yunyuefu in Central is located beside Central and even closer to it. Such a location has well-developed intercity transportation and is very comfortable for self-residence.

中环云悦府位于中环旁且更靠近中环，这样的位置城际交通发达，自住非常舒适；

At the same time, it is also a standard metro house, about 500 meters away from Qi 'an Road Station of Line 15 in a straight line, making it easy to reach various commercial nodes.

同时它还是标准的地铁房，直线距离15号线祁安路站约500米，轻松到达各个商业节点。

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The renderings are for reference only

效果图，仅供参考

It has a three-dimensional road traffic network of three horizontal and four vertical sections in terms of self-driving:

在自驾方面拥有三横四纵的立体式道路交通网络：

Three Horizontals: Shanghai-Jiaxing Expressway, Beijing-Shanghai Expressway, and Zhonghuan Elevated Road;

三横：沪嘉高速、京沪高速、中环高架；

The four verticals: Middle Ring Expressway, Outer Ring Expressway, North-South Expressway, and Yixian Road Expressway.

四纵：中环高架、外环高速、南北高架、逸仙路高架。

It can reach Nanxiang Impression City, Daning business District, Wujiaochang business district, Jing 'an business District, Xintiandi Business District, Hongqiao Business District and Lujiazui business District. Through the Middle Ring Road, it can meet the needs of the central urban life circle of major cities in Shanghai.

可以通达南翔印象城以及大宁商圈和五角场商圈，静安商圈、新天地商圈、虹桥商务区，陆家嘴商圈，通过中环线可满足上海各大城市中心都市生活圈。

Subway transportation is also very convenient. Three subway lines make travel simpler:

地铁交通也是十分方便，三条地铁线让出行更简单：

Line 15: The straight-line distance between Exits 1 and 2 of Qi 'an Road is approximately 500 meters.

15号线：祁安路1、2号口直线距离约500米；

It is approximately 700 meters away from Gulang Road Subway Station in a straight line.

距离古浪路地铁站直线距离约700米左右。

Line 11: Within two kilometers, you can reach Qilian Mountain Road on Line 11

11号线：两公里内可达11号线祁连山路

Line 26: The Central Ring Super Loop Line (planned), connecting the Gulang Road Station of Line 15 and the Qilian Mountain Road of Line 11. After its operation, it will be accessible to all business districts in the Central Ring from this project. In the future, the project will achieve a three-track surrounding rail transit network.

26号线：中环超级大环线（规划中），嫁接15号线古浪路站以及11号线祁连山路，通车之后从本项目可达中环各个板块商圈，未来项目会实现三轨环绕轨道交通路网。

The sales office phone number of Zhonghuan Yunyuefu is 4009939964

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Schematic diagram of Metro Line 15

地铁15号线示意图

Compared with other new houses of the same price range on the market.

相比于市面上其他同价段的新房。

The supporting facilities of Yunyuefu are rare. All aspects of life, including clothing, food, housing, transportation, medical care, education and ecology, are readily available. There is no need to wait or worry about purchasing a future plan.

云悦府的配套是难得的衣食住行、医疗教育生态全是现成就有的，完全不需要等待，或者担心买的是未来规划。

Above the Qian Road Metro Line 15, there is a TOD commercial complex with a total construction area of 91,569 square meters. It is positioned as a community-type commercial complex integrating multiple business forms such as family residence, daily shopping, entertainment, dining and food, leisure, fitness, children's training and entertainment, and community centers.

15号线祁安路地铁上盖在建有TOD商业综合体，总建筑面积为91569㎡，定位为集家庭居住、生活购物、娱乐、餐饮美食、休闲、健身、儿童培训及游乐、社区中心等多重业态为一体的社区型商业综合体。

Schematic diagram of the overpass of Metro Line 15 at Qi 'an Road

地铁15号线祁安路地铁上盖示意图

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2. Ultra-high-quality residences

2超高品质住宅

The craftsmanship of two state-owned enterprises interprets the true benchmark of the sector

双国企匠造 诠释板块真标杆

Yunyuefu in Central not only enjoys the geographical advantage of being located beside Central, but also is backed by two Fortune 500 companies!

中环云悦府不仅有中环旁的地段优势，更有双世界500强品牌背书！

It is jointly developed by Xiangyu Real Estate and Zhejiang Jiaokong, both Fortune Global 500 companies and state-owned enterprises.

由象屿地产&浙江交控双《财富》世界500强、双国企打造。

Brand building power.

品打造力。

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Xiangyu Real Estate needs no introduction. In Shanghai, it has established numerous regional benchmarks: Xiangyu China Merchants Park 1872 in Wujing, Minhang District, which sold out every time it was launched; and Xiangyu China Merchants Panlong Mansion in Xujing, Qingpu District, which was sold out every time it was launched six times.

象屿地产不用多说，在上海已经打造了无数个区域标杆：闵行吴泾8开8罄的象屿招商公园1872，青浦徐泾6次开盘6次日光的象屿招商蟠龙府。

The high popularity is sufficient to demonstrate Xiangyu Real Estate's ability to create hardcore products.

热度之高，足以说明象屿地产的硬核产品打造力。

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As one of the top 100 real estate enterprises in China, Xiangyu Real Estate has always adhered to professional operation and meticulous cultivation, taking customer needs as the guide, and creating works that conform to the temperament of The Times.

作为中国房地产百强企业，象屿地产始终坚持专业运营、精耕细作，以客户需求为导向，打造符合时代气质的作品。

In the third batch of land auctions in 2023, Xiangyu has successively landed two high-quality projects in Yuanxiang Lake, Jiading and Jinhui, Fengxian, both of which are expected to be launched in 2024.

2023年第三批次土拍，象屿又先后在嘉定远香湖和奉贤金汇落子两大优质项目，都会在2024年面世。

This is a better recognition of Xiangyu Group's vision in site selection and the value of its products.

这是对于象屿集团择址眼光、产品价值更好的认可。

Then there is Zhejiang Communications Holding. As a "leading enterprise in the residential industry of Zhejiang Province", it has a presence in 18 cities in the Yangtze River Delta. In terms of construction types, it offers a wide range of business forms including exquisite villas, urban complexes, and super-Class A office buildings. It can handle even highly challenging products with ease, let alone residential ones!

然后就是浙江交控，作为“浙江省住宅产业领军企业”，布局长三角18座城市，建造类型上拥有精工别墅、城市综合体、超甲级写字楼等多种业态，高难度产品都能稳稳拿捏，更何况住宅！

Image source: Internet

图源网络

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Backed by the strong backing of the two state-owned enterprises, it is bound to bring consumers more competitive products and more reliable services.

在强大的双国企背书下，必将会为消费者带来更具竞争力的产品，更值得信赖的服务。

In terms of products, Xiangyu's "Yuefu" series of products is definitely one of the top trends in Shanghai.

产品方面，象屿的“悦府”系产品，绝对是上海的顶流之一。

This time, Xiangyu Jiaokong · Zhonghuan Yunyuefu is a brand-new work. From the appearance level to the sense of ceremony, from the view to the community configuration, it is all top-notch!

本次象屿交控·中环云悦府更是迭新之作，从颜值到仪式感，从景观到社区配置，都是顶配！

First, let's look at the appearance level: The base parts of the first and second floors of the overall building facade of the project are made of stone, while the main parts of the third floor and above are mainly glass and aluminum plate curtain walls.

先看颜值：项目整体建筑立面一二层基座部分为石材，三层及以上主体部分以玻璃+铝板幕墙为主。

The light-sensing curtain wall, three-dimensional frame and crystal tower crown create a modern and exquisite overall architectural effect, which is in line with contemporary art aesthetics.

光感幕墙、立体边框、晶体塔冠，建筑整体效果现代精致，契合当代艺术美学。

In the future, countless people passing through Central will be able to overlook this beautiful city skyline, which is a symbol of the owner's status.

未来无数人从中环驶过，都能眺望到这道靓丽的城市天际线，这是业主身份的象征。

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Effect drawing

效果图

Secondly, there is the sense of ceremony: The project has created a five-level homecoming experience, providing the owners with a more prestigious homecoming route:

其次是仪式感：项目打造了5重归家体验，为业主营造更具尊贵感的回家动线：

The first level: A star-rated hotel-style entrance door, giving you the first impression of your return home.

第一重：星级酒店式入户门庭，礼遇归家的第一眼；

The second level: The entrance ceremony water feature gathers internally and exudes externally, presenting a noble and dignified atmosphere and highlighting the grandeur of the urban feast.

第二重：入口仪式水景内聚外放，礼仪尊贵，彰显都市盛宴辉宏气势；

The third level: The water islands in the atrium garden are layered, the landscape walls are scattered in a staggered manner, and the tender changes of the seasons among the green and red maple trees are displayed.

第三重：中庭花园水岛层叠，景墙错落，槭树青红间季节流转的温情脉脉展现；

The fourth level: On both sides of the rear corridor garden, metal grilles are integrated with the landscape walls, revealing the essence in the details and the luxury in the low-key areas.

第四重：后场廊园两侧采用金属格栅与景墙融合打造，于细微处见真章、低调处见奢华；

The fifth level: The sunken courtyard creates an integrated landscape. Water flows from the walls to the ground, and combined with the flower beds in the water, it creates a pure natural environment.

第五重：下沉庭院打造一体式景观，墙面流水至地面，结合水中花池营造出纯粹的自然之境。

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Effect drawing

效果图

If you are driving home, this elaborately designed garage will surely give you a stronger sense of dignity.

如果您是驾车归家，那这个精心设计的车库，一定会给你更强烈的尊贵感。

In addition, the above-ground and underground entrance lobbies as well as all the elevator lobbies in the public areas are all equipped with high-quality interior decoration. This sense of ceremony can only be experienced in the tens of millions of luxury houses in the urban area.

再加上地上地下入户大堂以及所有的公区电梯门厅，都采用了品质精装配置，这个仪式感，只能在市区大几千万的豪宅中才能体验。

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Effect drawing

效果图

In terms of community facilities: The community has an underground clubhouse of approximately 2,000 square meters, which includes functions such as a constant-temperature swimming pool, a living room, a gym, a yoga room, a chess and card room, and a children's playground. In the future, the needs for leisure, entertainment and sports can be met without leaving the community.

在社区配套方面：社区拥有约2000平左右的地下会所，功能包含：恒温泳池、会客厅、健身房、瑜伽室、棋牌室、儿童乐园等，未来不出小区就可以满足休闲娱乐运动的需求。

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Effect drawing

效果图

There is also a 150-square-meter all-age children's playground, a 600-meter-long circular walking track, and four elevated floor zoning Spaces within the community...

社区内还有约150平的全龄段儿童乐园、约600m的环形漫步跑道、还有四大架空层分区空间...

Under the price cap, most real estate projects will squeeze the community space, and the entire community is at best just a landscape.

在限价之下，多数楼盘都会挤压社区空间，整个社区充其量只是景观而已。

In contrast, Xiangyu Jiaokong · Zhonghuan Yunyue Mansion is the opposite. Whether it is the appearance level, the sense of ceremony, the high-end decoration of the above-ground and underground lobbies, or the meticulous arrangement of the clubhouse and the elevated floor, all are based on the living experience of home buyers, striving to create a high-net-worth individuals' high-class and nature-friendly lifestyle.

而象屿交控·中环云悦府是反过来的，不管是颜值、仪式感、地上地下大堂的精装、亦或会所、架空层的匠心铺就，都立足的是购房者居住体验感，极力营造的是高净值人群该有的高格调、亲近自然的生活方式。

This lifestyle requires the accumulation of materials, but it demands even more the meticulous refinement and persistent customer research by developers day after day.

这种生活方式需要材质堆砌，但更需开发商日复一日的精心雕琢与锲而不舍的客户研究。

Undoubtedly, Xiangyu Jiaokong · Zhonghuan Yunyuefu is a leader in creating a high-quality lifestyle at present!

那无疑，象屿交控·中环云悦府就是当下高品质生活方式营造的佼佼者！

In terms of products, the first opening of Xiangyu Jiaokong · Zhonghuan Yunyuefu will offer 3-4 bedrooms with a construction area of approximately 87-135 square meters, at about 79,000 yuan per square meter!

产品方面，象屿交控·中环云悦府首开将推出建面约87-135㎡3-4房，约7.9万/㎡！

The complete floor plan of the project is as follows:

项目全套户型图如下：

(Draft for reference only. The official announcement by the developer shall prevail.) Sales office phone number of Zhonghuan Yunyuefu: 4009939964

（过程稿，仅供参考以开发商正式公示为准）中环云悦府售楼处电话：4009939964中环云悦府售楼处电话：4009939964

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建面约87m²3房2厅1卫

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建面约99m²3房2厅2卫

建面约135m²4房2厅2卫

建面约155m²4房2厅2卫

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项目样板间

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花廊借由原本的走廊打造而成，设计师在墙面设计了一些雕花装饰板和搁板架来摆放和吊挂植物，垂坠的吊兰、绿萝、常春藤等把整面墙装饰地如瀑布一样，观叶植物倾泻而来，带来极强的视觉冲击。晓晓在地下还摆放了整排的盆栽植物，雪柳、蒲棒、冬青、玉兰、蕾丝、芭蕉、鸭掌木、虎皮兰、茶花、仙人掌等，不定期会更换新鲜的花。

由于花廊不朝阳，晓晓每天修建完枝丫后还会把绿植移动到客厅朝南的落地窗前接受阳光滋养。毕竟养在室内，还要格外注意虫害污染，浇水也要特别小心以免溅脏地板，每天花一个小时打理并不轻松，但晓晓完全乐在其中，看着这些花花草草长势喜人，是她最大的成就感。

客厅有个东南亚风格的藤编休闲沙发，是晓晓上一套房子留下来的家具，搬来新家以后就成了一家人玩闹游戏的角落，她喜欢跟孩子们围坐在一起讲故事或做游戏。

她还计划在客厅增加一张大书桌，方便和孩子们一起学书法、画画、做手工。女儿很喜欢画画，门厅那幅色彩斑斓的斑马猴子画就是她的杰作，挂在门厅给玄关空间增添了亮色。

餐厅墙面呼之欲出的大朵大朵的牡丹和喇叭花，设计师画出了生动的立体感，好似下一刻就会从墙体里开出花来。

茶室榻榻米的墙面也手绘了几幅花朵图案。整个家像是被花朵和植物笼罩了，虚虚实实之间，体会住在大自然里的惬意。

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The main total price is only around 8 million. To be honest, at this price, being able to buy a property beside Central is already a once-in-a-lifetime opportunity.

主力总价仅约800万级，说实话这个价格能买到中环旁，已经是错过不再了。

3. High-energy planning and development

3高能规划发展

Determine the future height

决定未来高度

Since 2023, the joint price of real estate in the inner and outer ring areas of Putuo has been continuously rising. It first increased from 79,000 yuan per square meter to 83,000 yuan per square meter, and then to 85,500 yuan per square meter.

2023年以来，普陀中外环房地联动价持续走高，先是从7.9万/㎡，涨到8.3万/㎡，再到8.55万/㎡。

In the four batches of land auctions, the price soared to 102,000 yuan per square meter!

在四批次土拍中，更是狂飙至10.2万/㎡！

Beside the same Central Ring and in the same administrative district, the housing price has dropped from 79,000 yuan per square meter to 102,000 yuan per square meter in less than a year, with a difference of a full 23,000 yuan per square meter!

同样中环旁，同一个行政区，从7.9万/㎡，到10.2万/㎡，不到一年的时间，房价相差整整2.3万/㎡！

As a more promising area for development in Shanghai, the area beside the Middle Ring Road not only enjoys the geographical advantage brought by the ring road but also has various policy benefits and support. It is also supported by supporting resources such as industry, education, medical care and rail transit. This is an area that home buyers are closely watching and optimistic about. It is the strong support from everyone with their "real money" that has led to such a data increase.

中环旁作为上海发展更有潜力的区域，不仅有环线带来的区位优势，还有各项政策利好倾斜，产业、教育、医疗、轨交等配套资源加持，这里是购房者紧盯和看好的区域，大家用“真金白银”力挺，才会带来如此的数据涨幅。

In addition to the supporting facilities, quality and location mentioned earlier, the high-level future development potential of the project should not be underestimated either!

除了前文提到的配套、品质、地段等，项目的高能级未来发展实力也不容小觑！

What determines the future height of a sector has always been the support of industries.

能够决定一个板块未来高度的，一直都是产业的加持。

Xiangyu Jiaokong · Zhonghuan Yunyuefu is located in the core area of Taopu Smart Innovation City, in the Taopu Smart Innovation City section. With a total planned area of 4.37 million square meters, it is currently a rare "golden land" in the central urban area of Shanghai that can be developed in large areas.

象屿交控·中环云悦府位于桃浦智创城核心区，桃浦智创城板块，总体规划437万方，是目前上海中心城区现存不可多得、可成片开发的“黄金宝地”。

Wang Shen, the chairman of Taopu Smart City Company, once said that Taopu Smart City would be planned and constructed in accordance with the development standards of both banks of the Huangpu River and the first-class standards of the central urban area of a modern international metropolis.

桃浦智创城公司董事长王慎曾说，将按照黄浦江两岸的开发标准和现代化国际大都市中心城区的一流标准来规划建设桃浦智创城。

In terms of positioning, Taopu Smart Innovation City aims to create a demonstration area for the transformation and renewal of the central urban area and an important carrier area for Shanghai's science and technology innovation center. In terms of form, it is somewhat similar to Zhangjiang Science City, but it is more detailed and has more comprehensive functions.

从定位上来说，桃浦智创城要打造的是中心城区转型迭新的示范区与上海科创中心重要承载区，从形式上来说和张江科学城有点像，但是要更加细致、功能更全。

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Effect drawing

效果图

The commercial and office space alone is planned to be approximately 2.07 million square meters, which has already surpassed the approximately 1.97 million square meters of Qiantan and the approximately 1.26 million square meters of Xintiandi. Coupled with the 760,000 square meters of the science and technology innovation section, the subsequent development of the area is definitely worth looking forward to.

光商办体量就规划了约207万方，已经超过了约197万方的前滩、约126万方的新天地，再加上76万方的科创板块，区域后续的发展绝对值得期待。

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Schematic diagram

示意图

These are not just empty slogans, but are being gradually implemented in a down-to-earth manner.

这些并不是“喊口号”，而是实打实的在逐步落地。

Among the currently partially completed projects, the largest in scale is the Zhichuang TOP Industrial-City Complex, with a planned construction area of 1.13 million square meters. It has also begun to attract investment.

目前部分建成的体量中最大的项目是智创TOP产城综合体，规划建筑面积有113万方，同时已经开始对外招商。

As the first project for the transformation and development of Taopu area, it is led and developed by Shanghai Industrial Zone Development Corporation, a subsidiary of Lingang Group.

作为桃浦地区转型发展的首发项目，由临港集团下属上海市工业区开发总公司主导开发。

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Shanghai Putuo Zhonghuan Yunyuefu Sales Office Tel: 4009939964...

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Schematic diagram

示意图

At present, the A area of Zhichuang TOP has successively attracted leading advanced material enterprises such as Oriental Yuhong, Deaiwei, and Lekai New Materials. Headquarters of Shanghai Electric High Voltage and Liyuan Industrial have also moved in one after another. These are all headquarters enterprises with tax revenues of tens of millions of yuan.

目前，智创TOP的A区已先后引入了东方雨虹、德爱威、乐凯新材料等先进材料头部企业，上海电力高压、李园实业等总部办公相继入驻，这些都是税收千万级的总部型企业。

It has already been able to form the foundation of an industrial chain and an innovation chain. This kind of industrial park agglomeration and leading enterprise-driven business model is also a very good start for Taopu's industrial development from scratch!

已经能够可以形成产业链创新链的基础，而这种园区集聚、龙头带动的业态也是桃浦产业发展从零开始的一个很好开端！

In addition, several commercial and office plots in the surrounding area are also making progress.

另外，周边几个商办地块也在推进进度。

It includes the Huayi Group's on-site transformation project on Plot 603 and the Hero World project on Plot 604.

其中包含了603地块的华谊集团就地转型项目，604地块的英雄天地项目。

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效果图

随着多年的开发，产城高度融合发展的国际化生态示范区初具规模。

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示意图

相信不久后，桃浦智创城将会有大量的高知人才在此居住和工作。

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不管咱们怎么小心，买房难免会踩坑，只是坑的大小不一样而已，如果我们注意这十大问题，踩坑的可能性基本就减到最小，但是起码能超过99.9%的买房人。

买房的几个重点，整理下来总结就是这几个方面:

一，售楼处到底有多少隐藏的秘密我们普通买房人不知道的？

二，刚需买房和改善买房怎么样既能买到好房子？还能比别人省钱？

三，贷款买房和全款买房注意哪些方面才能不吃亏？

四，怎么样避坑烂尾房？如果已经遇到该怎么办？现房怎么选？期房怎么选？

五，精装修房注意哪些问题？毛坯房注意哪些问题？收房怎么样验收？

六，北京买房、上海买房、深圳买房和其他城市买房的区别和注意事项有什么不同？

七，为什么2025年开始，超过18层的房子不能碰？

八，买房找什么样的中介才能放心？

【文章超万字，请耐心看完】

【一】，新手买房必须知道的重点:

售楼处接近底价的价格要了解到位【10年以上资深老销售才能掌握】；

五证是不是真的要了解清楚？只要银行给贷款的，就有五证；

开发商资金链是否正常【懂金融知识的中介才能了解到】；

性价比最关键一点就是房子的公摊和与同品质同地段的房子对比出来的；

自己到售楼处一定比中介带你去售楼处多花钱；

精装修不一定就一定有坑，看开发商的口碑和装修施工方的历史情况；

每一套房子都存在不同的缺点，看同户型肯定踩坑，这个是老中介才有的经验；

一定要了解哪些房子买完就降价；

什么房子你有钱开发商也不愿意卖给你？【如果不了解这些，先别说买房的事，了解清楚再说，简单整理如下】

第一，买房轻装修，重地段，地铁第1，学校第2，大型商业第3，物业服务建筑品质户型第4，环境和楼栋位置第5。买房的时候，千万不要被开发商的精装修迷花了眼，冲动下单。宁可买好地段的毛坯房，也别买烂地段的精装修房。开发商给您做的精装修，住不了三年就会原形毕露，别问我是怎么知道的，买过精装修房的人自然就懂。

第二，不管南方还是北方一定要选择南北通透的房型。哪怕价格贵 点，也要选南北通透的，因为在未来的二手房市场中，南北通透的房子通常要比纯南向、纯东向、纯西向的房子贵 10% - 20%以上。

第三，2020年我就说过，商业地产不能碰，凡是商业性的地产最好都别碰，包括写字楼、商住、商铺、门面房等一些文旅项目，统统不建议碰。因为这些房子一旦入手，亏损是小，关键是以后很难卖出去。如今我国的商业地产已严重产能过剩，不管是一二线城市还是三四线城市，全都产能过剩。

第四，南方北方买房，采光都重要。如果是高层小区，楼间距不大的话，您一定要买在楼层的 2/3 以上，一定要选从日出到日落都能见到光的楼层，但是2025年开始，18层以上的房子不能碰。

第五，二层的房子，只要超过八层就避开为好，如果超过18层，二层的房子堪比地窖，一层顶层都可以考虑。

第六，您一定要牢记，楼间距过近的小区千万不能买。从住进去第二天你就一定想卖掉这套房子，现在有些开发商太没良心，二十多层、三十多层的楼，楼间距只有二三十米，标准是冬至日太阳光能照墙角两个小时以上，否则就是开发商违规。眼睁睁看着业主用一生的积蓄买您的房子，却让业主一年四季都见不到完整的阳光，而且开发商一定有利益看得太重的嫌疑。

第七，不管是养老还是为了孩子上学问题，一定要选择年轻人多的小区，老人在年轻人多的小区至少多活三五年，因为一个充满活力的小区才有生命力；如果是孩子上学，最好选一个老师邻居多的小区，这种小区你能多省不少钱，如果说孩子有什么题目不懂，直接发到邻居群就解决了；而且年轻人多的小区，特别是什么咋骗？网络新问题、都能提前知道并且避坑，总之，年轻人多的小区才是宝。

第八，大银行比小银行靠谱一定记住，买房贷款的时候是可以货比三家的。记住，不同的银行有不同的房贷政策，问问各个银行的贷款利率是多少，要选择贷款利率最低的。不同银行放款的利率最高差别能达到 1%，如果贷款 500 万，一年至少能差 5 万块的利息，这可都是真金白银，而且，大银行政策多，特别是可以申请延期还贷，或者平时优惠福利啥的，这个房产老中介才知道的。

第九，砍价是关键，会不会砍价，是确定一个房产中介是否专业的重点。认真听，不管是新房还是二手房都是可以砍价的。买新房的时候，给您的最终成交价，在您决定交首付、交定金的时候，一定要跟他们要特批价，找他们的领导、总监要特批价，如果不给，您就不交钱，他们一定会给的。二手房的交易佣金也是可以砍价的，最多能打 5 折。一定要学会讨价还价，几分钟的努力就能帮您省下几年的工资收入，何乐而不为呢？而且，砍价的事提前和你的房产中介沟通好流程，1.2.3.4.5点分别怎么做？

【二】，进售楼处必须了解的重点:

进售楼处之前，一定要知道，自己进售楼处一定比老中介带你进售楼处多花钱，可能售楼处的人会反对，你问问买房的老司机问问就知道了；

一定小心没有标注具体数据的户型图，房子的沙盘模型和楼盘区域图拍一个照片留底，以后肯定有用；

你细心观察一下，你的房产销售是不是站在你这一边的；

售楼处必须公示楼盘的不利因素，这个是房管部门保护买房人的利器，很多房产中介都不懂这个，不信你问问就知道他是否专业；

经常进出这个售楼处的房产中介才能给你要到别人要不到的房源和优惠；

整理好了十个以上的问题再进售楼处；

售楼处经常会有销售离职，而房产老中介可能二十年后还能与你坐在一起吃饭；

【总结，没有准备好，别进售楼处，进了售楼处，就得有流程，这个是房先生十多年经验，同行如果抄袭必究】

进售楼处流程整理如下:

进售楼部的第一件事是做什么呢？辨别五证真假，只要不能贷款的房子，肯定没有五证或者其中一个证件是假的，就是查看这个开发商有没有五证，且五证是否齐全。这个是没问题的，一般来说，我们的开发商都会将这五证公示在售楼部里，您想看的话随时都能看。要是他没有五证，那切记千万不能买。五证是:国有土地使用证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、工程施工证、预售许可证或者现房销售证。

还有一个非常重要的细节，房子的每一套都有公摊，户型图没有标明尺寸就一定要问清楚合同上写明的公摊比例，公摊面积是很重要的一个因素，也是确定房子性价比的关键。您去看房的时候一定要向顾问问清楚，这套房子的公摊是多少，实用面积是多少，得房率是多少。因为您房子的公摊面积越大，房子的使用面积就会越小。举例:同样面积的两套房子，一套房子公摊30%，总价100万，一套房子公摊20%，总价110万，你说谁更有性价比？

最好拿着征信报告再看房，征信不好，或者你不能确定你的征信情况，最好别先看房，贷款买一套房，有一件非常非常重要的事情，那就是确认您能否贷款。如果您贷不了款，那您交的钱一般是不退的，老中介才有办法可以退。因为开发商会找各种原因，说是您自己的问题导致贷款办不了，还会扣您的违约金，您就会白白损失好几万甚至几十万。所以在交定金之前，一定要确认清楚您能否办理贷款，如果不能，那就不要交，有了征信报告，一切有把握。

【三】怎么样避开烂尾房？之前已经遇到了怎么办？如何识别开发商资金健康情况？

开发商只有资金出现问题的才会烂，简单一个方法，看看建筑工地前后对比有没有少工人？建筑工地的工人工资前后对比正常发放没有？这个不复杂但是很关键。

另外，如果是上市企业，可以看它在资本市场的表现，这个就得懂一些金融知识的老中介才能看明白。

如果早几年已经遇到烂了的楼盘，看开发商是不是一直在与你沟通，并且出具书面调节，看工程是延期交还是停滞？如果既没有有效沟通，还是停滞，那么，收集证据，直接起诉开发商，并且要求银H停贷，申请方法很简单。

当然，老中介是可以提前避开这些问题，不让它出现的。

【以上内容，是房先生十几年经验，任何同行不能转载，抄袭，违者必究】

【四】，贷款买房必须了解哪些问题？

贷款利率是银行利率加上地方基点组成，贷款后基点永远不变，而银行的浮动利率会有增减，一般情况下，经济越向好，利率越上浮；而经济疲软，利率会逐渐往下走；

贷款买房，首付不是你的关键，未来能不能有确定好的还款能力，才是你需要评估的；

一个楼盘，贷款买房的人比例越高，房价稳定程度越差；

贷款买房以后，随时打听利率变化，确保能第一时间享受到低利率或者折扣优惠；

风险提示:如果你买房后没有还款能力了，也就是说断供三个月以上，银H有权利拍卖你的房子，如果拍卖款比你的尾款少，剩余部分你还得还上。

银行存在的违约金有哪些？比如提前结清贷款，还款预存额度不够，征信出现明显问题或者被其他执行等，银行都会提前联系你，并且要你支付违约金。有些银行会在合同里给您设置陷阱。众所周知，正常按揭买房，如果您在一年内结清贷款，是需要支付违约金的，所以，这些问题提前咨询好，特别是利率和提前还款这两方面。

但是，很多买房人不知道，如果遇到资金问题，可以向银H申请延期还款，而且银H也肯定有政策，不过这个一般人真不好操作，找内行人才能了解具体流程。

【五】，2025年买新房好还是买二手房？哪些房子不能再碰？

先说几个平时不知道的关键问题:

超过18层的高层电梯使用寿命是18年左右，也就是说，交房18年以后，电梯得从新买，如果维修，费用比买还贵；

老小区不管怎么样维修，基本功能都丧失了，也就是老小区除了能睡觉之外，电路老化、防火防盗功能、楼体老化、防寒保暖、以及居住人群会彻底改变，这些问题会让老小区一文不值，2024年到2027年可能就是分水岭，老小区和新小区两极分化会变得彻彻底底。

中国房地产即将迎来重大变化，未来或许再也没有所谓的刚需房了。如果您家里有老旧房屋，或者您正打算购买刚需房，那么，你了解清楚什么是刚需房？

未来人人都会有房子住，能买房的住自己的房子，买不起的租一辈子房子住，年龄太大回到一个房子特别便宜的地方买一套自己的房子，因为年龄老了以后是租不到房子的，不管什么房子都租不到，只能会到贫民窟养老，这不是提前焦虑，一定会成为事实。

也就是说，未来的小区也会分贫民窟和富人区，享受到的教育、商业资源、环境资源，会与现在存在天差地别。

【六】【关于房地产出来的一些消息，到底能不能改变市场情况？】

近期，很多人都在谈论房地产的新状况，像首付降低了、利息降低了、相关部门直接购买房子等等，听起来很了不起。这个只是表象，是让你去帮忙去库存而已，你真正要了解的关键问题只有一个:就是你真的需要房子吗？需要就买，不需要就屏蔽这些相关信息。

但是，出来了一些眼花缭乱的消息之后，不少房地产中介开始解读，宣称房价又要上涨，催促大家赶紧买房。这个与你的需求没有半毛钱关系，不是说房子不会涨价了，而是我们普通老百姓不可能在涨价前夜买到即将涨价的房子。

大部分中介说房价要涨，然而，他们都抓错了重点，这些并非关键所在，关键是什么房子会涨他没有说？什么房子会跌更没有说？为什么不说？因为他们说不清楚，可以说，谁也说不清楚。

确实24年末出了一些消息，但是此次最核心的调整既不是首付和利息的变动，也不是政府收购库存房，这些都仅仅是手段，并非重点。最为重要的，是在新闻报道中的这样一句话：要深刻认识房地产工作的人民性、政Z性。那么，我说说我的看法？

房地产到今天，与是否完成它的使命没有半毛钱关系，现在一边需要它赚钱，而需求端却不卖账的矛盾出来了【我这样说就比较委婉，大家能理解其意思就行】，用大白话说:以前靠房地产赚钱这部分人，已经上瘾了，现在很难摆脱；而买房者却一下子醒悟过来了，不好割了。所以才有僵局出现。

我现在就站在买房人这一边说说想法:不管出来什么消息，咱们首先要冷静，不管谁说要涨价了，或者说要托底不让它再下跌了，你只需要注意几个问题:我真的需要房子吗？需要哪里的房子，老家的？还是工作地的房子？这个房子有没有问题？会不会让我们去纯接盘？房子安全不？有没有性价比？同样的房子，我能不能少花钱把它弄到手？想这些问题就可以了，至于其他的消息，大概率与你没有关系，比太在意。

另外，买房目的就是居住，但是首先保证别买了马上就被迫降价，也别想买了马上就涨价，多关注交通是不是便捷，小区旁边有没有学校？有哪些学校？基本生活是不是便捷？房子的居住舒适度高不高？

房地产变了，你得接受，也就是说手里有几套房子的，除了自己住的，其他赶紧出租，租不出去的房子，别犹豫，赶紧卖；自己没有房子的，如果有条件，一定得有自己的一套房子，而且不能在农村，得在人口高度集中的区域，说一个大家可能不怎么相信的现象:房租即将上涨。也就是说，未来你买房和租房、存银H所需要的成本是差不多的，但是租房肯定不如自己的房子，关键点就是把握自己的情况:比如，北京二环的房子好不好？好，但是不合适你；老家的房子便宜不？便宜，但是照样可能不合适你。

所以，我说很多出来的消息，改变不了市场，而我们的观念可以改变自己不踩坑。

【以上经验是房先生房产十几年经验总结，同行禁止转载和抄袭】

【七】什么房子才算真正有性价比？

简单说:合适你需求的是最有性价比的，首先选好城市，然后定位需求:如果上班通勤，地铁第一，普通交通第二；

如果孩子上学，好学校第一，不管以后怎么变，好学校都有，不好的学校也有，比如说:全国有10000个清华大学，那么也有甲乙丙丁等级之分；

养老居住，医院近第一，老人才知道的，距离医院近的最大意义在哪里？

同样的条件，怎么选呢？选好区域之后，同区域选品质最高的；同品质选价格最低的；

怎么样才算性价比？同品质、同配套、同质量、同服务、同面积、同舒适度、同时期，价格最低的性价比最高。

【八】收房时怎么验房？精装修和毛坯各有什么重要细节？

验房不看表面，看内在，看是不是腰线层，槽钢层有没有处理好，墙体有没有空鼓，公摊面积准确不，上下水畅通不，有没有墙体渗水情况，房间户型有没有变异；

契税不能交给开发商，要直接交到地方税务部门；

两书一表一定要到手；

精装修的装修标准与合同是不是一致，有没有偷工减料；

质量完全不能接受的:墙体渗水、户型变形、公摊超过标准、管道不畅通等，这些问题是无法解决的。

【九】怎么样判断你所在的城市房子会不会有人接盘？

本地人比外地人少的城市；

租房人比例超过35%的城市；

库存房去化不超过两年（含在建新房，也算在库存里面）；

【十】房价与租金处于哪个数值才能算正常？

租金在完全不涨价的情况下，与该房子现在的总价对比，30年租金刚好等于或者大于房子总价。

【十一】年轻人不买房能持续多久？

持续不了多久，衣食住行，必须得有地方睡觉，这个谁也改变不了，但是可能现在不了解未来房地产会变成什么样子？但是，最终的结局是:人人都会住在房子里面，只是租的房子还是自己买的房子不同而已，但是，据了解，年轻人并不是不想买房，而且觉得没有自己合适的、满意的房子而已，要么是房子的位置、要么是房子的价格、要么可能是户型等方面。