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地段，品质，价格都占优势的玖玺，市场关注度却不是很高，体量不大，作为近期首开的新盘，性价比还是非常高的。

小区位于惠民街道国开区生活板块，浙师大附属实验学校的学区招生范围内，大众湖滨花园旁边。地段上这个位置不差的，前几天关于铂樾怡庭介绍时候讲过这个区域二手房成交单价，旁边大众嘉苑和玖悦华府不满两年二手房成交都在1.3-1.3万，南面大众湖滨花苑二手房成交单价1.65-1.7万左右，这些都是最新的二手房实际成交单价。

玖玺这个小区属于改善型项目，为别墅和三幢高层组成。10月份首开，上个月网签成交50套，客户基本上都是当地周围的。

别墅区域大部分成交在1楼，尤其是边套比较抢手，面积190㎡左右，单价2.8万左右，别墅车位绑定32万两个车位，总价在550-600万之间，目前大部分一楼已经卖掉了。

下叠还有少量别墅房源，单价2.8万左右，上叠可选比较多，单价2.3万左右。

而高层性价比也是非常高的，目前已经开盘是8#楼，128㎡，和143㎡的改善型户型。

备案单价1.6-1.8万之间，最低92折，车位仅售1万。折后200万就能买到中间楼层128㎡户型，单价约1.63万左右（含车位）。

128㎡户型做到4房，正在南北通透板式结构，户型很正，备案价仅1.75万左右选中间楼层（总高18楼的11楼），惠后总价200万左右。

143㎡大面宽四房，整体居住体验感更好，惠后总价230万左右。

无论是价格还是地段，还是小区品质玖玺都有很高的性价比，尤其是高层优惠后的单价比旁边大众湖滨花园近期成交的二手房还要低。

之所以热度不高主要原因有：

①，小区属于改善型小区，门槛最低128㎡，这种产品开发商不会找外地中介来帮忙推荐，因为绝大部分外地人不愿意买这么大面积，也看不懂其价值，定位和铂樾怡庭一样需要本地消化。

②，小区主要靠售楼处自拓客户，以及和附近中介门店合作，对外中介佣金给2.4万，积极性不高，还不如成交一套二手房，和其他刚需小户型楼盘相比少得可怜，区域本地中介客户实在要才会推荐，圈外中介很少愿意推荐。

③，交房时间有点晚（2025年9月）。

④，考虑这个区域的客户除了改善就是学区需求，而浙师大附属实验学校的学区名额是很紧张的，报名要根据拿到房产证时间的先后顺序，因此这种交房很晚的小区就不如当下买二手房小区，或即将交房的铂樾怡庭价格还更便宜。

⑤，小区高层靠近高架桥，在上海这边靠高架的房子一般都要便宜一点，噪音会比较大，但这只是客观因素。

综合比较下来，我觉得性价比还是挺高的，200万左右买个四房，户型也不错，首付40多万，月供大约7500左右，还是学区房。

别墅性价比更高，得房率高，赠送面积大，且稀缺！

考虑看这个盘的可以联系我，虽然佣金不高，但价值高，因此小编也还是乐意我的客户能选择这样的楼盘。

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房产必看！总结买房全攻略

在房产交易市场中，无论是首次置业的新手，还是准备改善住房的购房者，掌握专业的房产知识都至关重要。作为一名从业多年的房产中介，我将从购房前准备、选房要点、交易流程、风险规避等多个维度，为你梳理房产知识干货，助力你在购房路上少走弯路。

一、购房前：明确需求，做好资金规划

（一）确定购房目的

购房者需要先明确自己的购房目的。是刚需自住，为了拥有稳定的住所；还是改善居住，追求更大的空间、更好的居住环境；亦或是投资，期望房产实现保值增值。不同的购房目的，对应着不同的选房侧重点。比如刚需购房者更注重房屋的价格、交通便利性和周边基础生活配套；投资型购房者则更关注房产的区位发展潜力、租金回报率等。

（二）资金准备与预算规划

1.首付款计算：了解当地的首付比例政策，一般首套房首付比例在20%-30%左右，二套房首付比例可能会提高至40%甚至更高。计算出自己能够承担的首付款金额，例如计划购买一套总价200万的房子，若首付比例为30%，则首付款为60万。

2.贷款能力评估：向银行或金融机构咨询贷款政策，评估自己的还款能力。一般来说，银行会要求购房者的月还款额不超过其月收入的50%。可以使用贷款计算器，测算不同贷款金额、贷款年限下的月供金额，结合自身收入情况，确定合理的贷款额度和贷款年限。

3.其他费用预算：除了首付款和贷款，购房还会产生契税、维修基金、物业费、中介费（如果通过中介购房）等费用。契税根据房屋面积和购房套数不同，税率在1%-3%不等；维修基金通常按照房屋总价的一定比例缴纳。提前了解这些费用，做好资金预算，避免出现资金缺口。

二、选房：多维度考量，选出心仪好房

（一）区位选择

1.地段价值：地段是决定房产价值的关键因素之一。核心地段的房产，通常交通便利、配套完善、发展成熟，具有较强的保值增值能力。例如城市的中心商务区、政务区，以及新兴的重点发展区域，都是比较优质的地段选择。

2.交通配套：优先选择靠近地铁、公交枢纽的楼盘，方便日常出行。对于有私家车的购房者，要关注周边道路的规划和交通拥堵情况，以及小区的停车位配比是否充足。

3.生活配套：考察楼盘周边的商业、教育、医疗、休闲等配套设施。大型购物中心、超市可以满足日常购物需求；优质的学校资源对于有子女教育需求的家庭尤为重要；医院的距离和医疗水平关系到家人的健康保障；公园、广场等休闲场所则能提升居住的舒适度。

（二）楼盘与户型分析

1.开发商品牌与口碑：选择知名且信誉良好的开发商，其开发的楼盘在房屋质量、施工进度、物业服务等方面更有保障。可以通过网络搜索、业主论坛、实地考察等方式，了解开发商过往项目的评价和口碑。

2.楼盘规划与环境：关注楼盘的容积率、绿化率、楼间距等指标。容积率低、绿化率高的小区，居住密度小，环境优美；楼间距大则能保证充足的采光和通风。此外，还要了解小区的内部配套设施，如幼儿园、健身设施、社区活动中心等是否完善。

3.户型选择：根据家庭人口数量和居住需求，选择合适的户型。户型方正、南北通透、布局合理的房子更受欢迎。要注意房间的功能分区是否科学，动静分区是否明确，卧室、客厅、厨房等空间的尺寸是否合理，是否有浪费面积等问题。

三、房产交易：规范流程，保障权益

（一）签订购房合同

1.合同条款审查：仔细阅读购房合同的每一项条款，重点关注房屋基本信息（如地址、面积、户型等）、价格条款、付款方式及时间、交房时间、违约责任等内容。对于不理解或有疑问的条款，及时向开发商或中介咨询，必要时可以寻求律师的帮助。

2.补充协议：如果开发商有补充协议，同样要认真审查。补充协议中的条款可能会对双方的权利义务产生重要影响，避免出现不合理的附加条件或加重购房者责任的条款。

（二）贷款办理

1.准备贷款资料：一般需要提供身份证、户口本、结婚证（已婚人士）、收入证明、银行流水、征信报告等资料。确保资料真实、完整、有效，以提高贷款审批的通过率。

2.选择贷款银行：不同银行的贷款利率、贷款政策、审批速度等可能存在差异。可以多咨询几家银行，比较利率优惠、贷款额度、还款方式等，选择最适合自己的银行办理贷款。

3.贷款审批与放款：提交贷款申请后，银行会对购房者的资质进行审核。审核通过后，双方签订贷款合同，银行会按照约定的时间将贷款发放给开发商或卖方。

（三）房屋验收与交付

1.验收准备：交房前，购房者可以准备好相关工具，如卷尺、小锤子等，用于检查房屋的尺寸、墙面地面是否空鼓等问题。同时，了解房屋验收的标准和流程。

2.实地验收：按照合同约定的交房时间，前往楼盘进行房屋验收。重点检查房屋的质量问题，如墙面是否渗水、裂缝，门窗是否密封良好、开关灵活，水电线路是否正常，厨卫防水是否到位等。发现问题及时记录，并要求开发商整改。

3.办理交付手续：验收合格后，购房者需要缴纳相关费用，如物业费、契税等，然后办理房屋交付手续，领取房屋钥匙，完成房屋交接。

四、房产交易风险规避

（一）产权风险

1.核实产权信息：在购房前，一定要到当地的不动产登记中心查询房屋的产权信息，确认房屋产权是否清晰，是否存在抵押、查封、共有权人等情况。避免购买到产权有纠纷的房屋。

2.警惕小产权房：小产权房是指在农村集体土地上建设的房屋，未缴纳土地出让金等费用，其产权证不是由国家房管部门颁发。小产权房存在诸多风险，如无法办理合法产权证书、不能上市交易、面临拆迁可能得不到合理补偿等，建议购房者不要购买。

（二）市场风险

1.关注市场动态：房地产市场受政策、经济、供需关系等多种因素影响，价格会有波动。购房者要关注国家和地方的房地产政策变化，如限购、限贷、限售政策，以及利率调整等，了解市场的走势，合理选择购房时机。

2.理性购房：不要盲目跟风购房，避免在市场过热时高价买入。要根据自己的实际需求和经济实力，做出理性的购房决策。

掌握这些房产知识，能让你在房产交易中更加从容自信。如果你在购房过程中有任何疑问，欢迎随时咨询，我将竭诚为你提供专业的服务和建议。