重磅政策!禁墅令来了,中国人将从2019年告别“别墅”

自4月住建部暂停别墅项目建设审批手续后，近日有关别墅的政策再现收紧。

8月13日，东莞市自然资源局印发《东莞市加强居住项目规划管理指导意见》（下称《意见》），要求居住项目内严禁建设别墅，特别强调低层及多层住宅严禁变相建设为别墅。

在“史上最严禁墅令”之后，福建、黑龙江等省均已对所辖区域内的别墅项目展开统计清理，并暂停办理别墅项目建设审批手续。4个月后，广东东莞发布的这一政策，更是将此前开发商利用政策漏洞建别墅的“口子”都一一堵死。

这份名为《东莞市加强居住项目规划管理指导意见》的文件中明确指出：

居住项目内严禁建设别墅，同时低层及多层住宅严禁变相建设为别墅！

和以往其他城市出现过的“禁墅令”相比，东莞此次的文件更为严谨。文件中先没有提具体如何调控，反而是先把《民用建筑设计术语标准》搬到了文件中：

（一）“低层住宅”指一至三层的住宅，“多层住宅”指四至六层的住宅，“中高层住宅”指七至九层的住宅，“高层住宅”指十层及以上的住宅。

（二）“单元式住宅”指由几个住宅单元组合而成，每个单元均设有楼体或楼体与电梯的住宅。

（三）“跃层式住宅”指套内空间跨越两楼层及以上，且设有套内楼体的住宅。

（四）“联排式住宅”指跃层式住宅套型在水平方向上组合而成的低层或多层住宅。

（五）“别墅”指带有私家花园的低层独立式住宅。

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写清楚别墅和低层住宅多层住宅的具体定义后，再声明：

居住项目内严谨建设别墅，低层及多层住宅严禁变相建设为别墅。

甚至，重点地区不仅仅不得建设别墅，连低层（包括单元式和联排式）以及多层联排式住宅也不得规划建设。

同时，东莞此次的文件也应该是国内排名前列变相别墅有明确定义的文件，文件中不仅仅明确点名，严禁变相建设别墅，针对变现建设别墅的定义也做了非常明确的描述：

比如，每个单元设置的楼体或楼体与电梯应体现公共属性，上下楼层的套型结构应基本一致。比如低层和多层联排式住宅户型设计，应与别墅有明显区别。

比如，严禁将拆分成布局不合理的多个小套型的别墅，伪装成单元式或联排式住宅进行开发。

并且明令禁止了，不得设置围墙或围栏把建筑首层住户外的绿地活动空间划作首层住户专有使用。

历年出台的“限墅令”

2003年，国土资源部明确表示：将对别墅项目、高尔夫项目进行限制。

2005年，国家发改委发布规定：从政府审批到银行贷款，全环节限制别墅项目。

2006年，国土资源部发文：从即日起一律停止别墅类房地产项目供地和办理相关用地手续。

2008年，国务院下发《关于促进节约集约用地的通知》，其中明确要求合理安排住宅用地，继续停止别墅类房地产开发项目的土地供应。防止大套型商品房多占土地。

2010年发布《关于加强房地产用地供应和监管有关问题的通知》，严禁向别墅供地。

2012年，国土资源部、国家发改委联合发文，明确规定，住宅项目容积率不得低于1.0，从操作层面逐渐将纯别墅挡在门外。

2016年，国土资源部表示：全国各地将停止审批别墅类供地和办理相关手续，对联排别墅、低密度花园等类别墅项目的审批也将进一步控制。

至此，在建在售的新别墅项目才开始从少量变成了零星可见，但仍然没有杜绝。

今年四月，住建部再次内部发文，要求各省市将严控别墅产品报批报规工作。落款时间为4月3日。

随后，多个省跟进落实该文件，严控别墅市场。

4月12日，福建省住建厅转发了住建部《关于别墅项目建设审批有关事项的通知》

4月15日，黑龙江省住建厅发布了《关于报送违建别墅有关情况的通知》

4月24日，贵州省住建厅也发布了关于别墅项目建设审批有关事项的通知。

过去15年，关于别墅的政策几百个，但因为没有限制高低配、限制高度，都落地作用有限。

最近一些不可说的事件，各地都在严查违规批地、规划，新增别墅项目的供应预期将会大幅度减少。很可能这一次将是中国人真的告别别墅的开始。

对于购房者来说，别墅特别是已经形成规划建设的城市别墅，很可能成为稀缺产品。按照新建筑规范，不允许高低配，统一约束限高后，未来土地再出别墅可能性非常小。大部分城市现在看城市别墅都将成为稀缺产品。

容积率越低的住宅居住舒适性当然越好，未来土地提高开发强度已经成为必然。

从规划政策看，东莞只是一个开始，未来各种收紧政策将越来越严格，这种情况下，城市别墅将成为稀缺产品。