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🔥桐安里🔥

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上海的城市叙事，始终沿着黄浦江的脉络生长。

历史在此沉淀，又在此焕发新生；豪宅群落璀璨，江岸气象万千——黄浦江的篇章，永远动人如诗。

历经数百年发展，黄浦江核心段的土地资源已极为稀缺，大多“名花有主”。

杨浦滨江实拍图源网络

如今，核心地带唯一成片可开发的滨江板块，仅剩杨浦滨江。

这也正是这里新盘迭出，却始终热度不减的原因。

身在上海，没人能拒绝黄浦江的魔力！

如今，杨浦滨江势能已然显现，能量不断辐射、蔓延，势不可挡，连昔日的“冷门”之地——复兴岛，也已登上牌桌，迎来新的机遇。

随着杨浦滨江日益成熟，当我们回望这段绵长的岸线，会愈发清晰地看到：

杨浦滨江的内部，亦有能级之分、层次之别。

若论地段价值、资源密度与城市功能，最南端的中央活动区（CAZ）才是真正的价值极核所在。

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一如所有寸土寸金的地带，这里留给人们的选择也不多了。

一扇通往滨江价值高地的时代之门，正在缓缓闭合。

个体的选择，往往与时代的机遇紧密相连。

桐安里，正踞守杨浦滨江南段CAZ核心位置，推出建面约235-305㎡风貌别墅。

以纯粹墅居之姿，于城市极核地带，呈现一片有天有地的理想生活境域。

内环中央风貌别墅区

容积率1.35纯墅

「桐安里」

主力建面约235-305㎡联排

样板间已开放恭迎品鉴

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01

杨浦滨江“头等舱”

可以内环纯墅，何必其他？

当时代的聚光灯终于投向这片最后的滨江热土，一个不容回避的问题也随之浮现：在杨浦滨江价值全面觉醒的今天，我们究竟该如何把握这扇正在闭合的机遇之门？

答案，就藏在它的价值演进逻辑与不可复制的产品形态之中——

1.下一个徐汇滨江，但成长轨迹更清晰

城市发展总是惊人地相似，却又充满机遇。

回望徐汇滨江的崛起之路——它曾是一片斑驳的工业地带，一度被市场低估，并非广受认可的豪宅区。

然而，在城市的远见与持续投入下，其新房价格从不足10万元/㎡一路跃升，至今即将问鼎20+万/㎡，成功冲击并改写了传统市中心豪宅的格局。

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徐汇滨江实拍图源网络

那些在十年前洞察先机、重仓徐汇滨江的人，收获了远超传统核心区的资产回报，成为这一轮城市价值重塑中最大的赢家。

今天，作为黄浦江核心段最后、也是最大的一块成片开发区域，杨浦滨江独占黄浦江滨江线近三分之一。

如今，杨浦滨江正站在相同的起点，却展现出相似却更清晰的成长轨迹：

①产业能级：千亿集群与二十万人才的确定性未来

这里不仅汇聚了美团、哔哩哔哩、抖音等互联网巨头，更与长阳创谷创新引擎深度融合，依托复旦、同济等10所高校形成的"产学研"生态，正朝着2025年集聚30家头部企业、3000家创新企业，实现产业规模超3000亿元的目标迈进。

20万高端人才的持续导入，将为区域价值构筑起坚实的护城河。

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②人文底蕴：二十六万方工业遗存的时代新生

在产业蓬勃发展的同时，杨浦滨江还守护着上海珍贵的工业记忆。

明华糖仓、祥泰木行、远东制皂厂等超过26万平方米工业遗存，被匠心重塑为规划展示馆、咖啡馆与公共空间，让斑驳的历史焕发新生，赋予这片土地独特的人文温度。

徐汇滨江的蜕变是一场化腐朽为神奇的预告，那么杨浦滨江正在谱写的，则是一部产城融合与文脉传承的有一个篇章——

它以清晰的蓝图，为区域价值注入无可比拟的确定性。

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2.CAZ中央活动区官方加冕，全能城市样板就此诞生

城市越是发展，越是回归都心。

正如无论市场如何起伏，市中心豪宅始终走出独立行情——上海只有一个内环，杨浦滨江也只有一个真正的风向标。

它的价值巅峰，则毫无悬念地锁定于南段中央活动区。

中央活动区不仅是一个概念名称，更是资源与共识共同选定的答案。

它与北外滩共融，与陆家嘴对望，汇聚着城市顶配的资源，吸引着塔尖的人潮，最终铸就成一片不可复制、亦难以逾越的价值极地。

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作为整个滨江带的资源汇聚之心，桐安里所在的中央活动区承载着杨浦区最高能级的城市功能域配套：

立体路网，全维贯通：4/12/18号线三轨交汇，北横通道、内环高架、大连路隧道、江浦路隧道与杨浦大桥共同构筑起迅捷高效的立体交通体系。

商业环伺，繁华所向：东方渔人码头、北外滩来福士、白玉兰广场等顶级商圈，营造出沉浸式的高端消费场景。

低密墅区，纯粹圈层：成片规划容积率1.5以下的中央风貌别墅区，奠定了静谧、低密、纯粹的居住基底。

风貌商业与绿地资源：大量保留更新的风貌商业与滨江绿地，交织出独特的人文质感与生态体验。

高新科创，持续赋能：周边持续导入的高新科创产业，为区域带来源源不断的活力和人才支撑。

这里正是城市菁华所系，优质资源如织网般在此高度汇聚。

桐安里便坐落于这极核之心，将“有天有地”的生活理想，从容铺展于城市封面的核心地带。

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3.上海仅有的历史风貌中央别墅区，只此一处

在上海内环滨江的黄金版图上，桐安里不仅占据了“滨江”与“内环”这两大无可复制的价值锚点，更拥有一个独一无二的身份标签——上海唯一的历史风貌中央别墅区。

与陆家嘴的摩天丛林相比，这里沉淀着更为深厚的历史人文肌理；

与外滩、北外滩的国际化景观相比，这里则营造出更为宜居、从容的生活氛围。

与传统高层相比，桐安里在居住体验上实现了再度升华。

它坐落于容积率仅约1.5的中央风貌别墅区内，这意味着更低的密度、更宽阔的视野、更宁静的场域，以及更为纯粹的高净值圈层。

未来，这片区域还将有40幢、总建筑面积约16万㎡的历史保护建筑，陆续被更新为城市级的文化艺术空间。

它们将成为各类博物馆、艺术中心乃至顶级奢侈品牌大秀的举办地，让居住于此的业主，在步行可达的范围内，同步世界前沿的艺术与时尚潮流。

桐安里，正是将这看似矛盾的“大城繁华”与“低密自在”融于一体，成就了一个不容错过的时代藏品。

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杨浦滨江水厂栈桥图源上海杨浦

02

面对豪宅白热化

或许有个更清醒的选择

当市场喧嚣与价格猛涨交织，置业决策已不再局限于地段选择，更关乎资产形态的本质与价值逻辑的锚点。

更应该寻求的，是一个由稀缺性与安全性共同构筑的长期价值基石。

1.豪宅白热化供应后的置业选择

目睹黄浦、徐汇、静安的高层新房价格都已经或者即将突破20万/m²。

深不可测的价格天花板，正不断挑战市场认知。

我们感叹上海顶豪市场潜力的同时，也嗅到看到潜藏的风险。

以黄浦区为例，2024年至今黄浦一共供应了3427套高层住宅，这个数字比黄浦2018-2023年五年的供应总量还多了近1000套。

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上海新天地图源网络

当高价新盘供应在短期内井喷，未来二手市场的承接力将面临真实考验。

此时的“天花板”，究竟是坚实的价值顶峰，还是需要时间验证的玻璃穹顶，答案犹未可知。

风险与机遇并存的市场语境，正促使许多目光重新锚定。

相较于传统豪宅区在价格上的“极限施压”，杨浦滨江的上涨显得更为从容不迫。

它并非单纯的价格追高，而是其作为昔日“价格洼地”，在规划红利全面释放后的“补涨”。

这种增长，也许是一条更具安全感、成长性、确定性的赛道。

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杨浦滨江南段示意图图源上观新闻

2.市中心的纯墅，真正演绎“物以稀为贵”

价格由价值决定，更由稀缺性主宰。

当顶级如黄浦也面临供应过量的隐忧时，“物以稀为贵”的规律便愈发凸显。

正因如此，人们渴望找寻能够最大化占有土地的标的——因为土地的稀缺价值，才是资产最坚实的“底层代码”。

这也正是纯粹别墅产品的根本魅力所在。

近期内环土地价格的猛涨，表面是房价的波动，实则是土地价值的重估。

在此背景下，桐安里以其纯粹的低密风貌别墅群落，展现出稀缺的身位。

它并非高层，也非高低配，中央活动区的沉淀与红利无需与谁共享，而是让每一位业主都能“独占土地”，独享土地增值的全部红利。

烫金地段上的传世之宅，其意义正在于此。

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03

居住若有一种终极境界

就是纯粹风貌别墅

当房产回归居住本质，当价值沉淀于土地之上，我们终将发现：真正的终极居所，不是钢筋水泥的堆砌，而是与天地相融的生活境界。

在土地资源极度稀缺的内环CAZ板块，桐安里以“纯粹低密风貌别墅”的定位，从产品形态到生活场景，实现了对传统豪宅的全面超越。

1.纯粹之上：纯别墅社区，拒绝高低配的稀释

不同于市场上常见“高层+别墅”高低配社区，桐安里是上海内环可遇不可求的纯别墅群落。

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这意味着它拥有无法比拟的三大天赋：

①无业态混杂：社区内无需与高层业主共享绿地、会所与景观资源，保障了居住氛围的统一与纯粹。

②土地价值独占：别墅产品的价值核心在于对土地的独占，纯墅区确保了土地增值红利由全体业主专享，价值不被稀释。

③圈层纯粹：从根本上确保了邻里圈层的一致性，营造更为和谐、稳定的高净值社区环境。

桐安里作为在寸土寸金的市中心，约70套、容积率约1.35的纯粹墅区，代表的已不仅是“有天有地”的生活想象，更是一种难以再生的资产形态——

它融合了低密滨水的生活场景、高能级的城市配套，以及与塔尖人群同频的圈层氛围，成为上海内环CAZ中，真正可遇不可求的私享领域。

2.极致空间：套均约60%附赠率，重塑有天有地的生活

作为别墅产品的根本属性，桐安里所代表的“有天有地”生活，意味着对土地的纵向占有与空间主权的回归。

这种与生俱来的归属感，以及远超平层的、可自由改造的立体空间，构成了其无法取代的核心价值，带来大平层无法实现的居住体验。

①超高附赠，价值倍增

桐安里套均约60%的附赠率，意味着使用面积的超级加倍，实现了真正的“空间自由”，让其使用成本远低于同级平层。

②天地私享，生活无界

作为纯粹别墅产品，家家拥有私家庭院与露台，上下五层顶天立地，将生活从“钢筋水泥的格子间”彻底解放，实现了种花莳草、星空露台的家庭生活梦想。

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③现代尺度，光影通透

在产品的营造上，桐安里直面传统风貌别墅常见的“窗墙比低、采光受限”的痛点，以革新性的全景落地窗设计，实现了空间与光影的双重释放。

在保留别墅垂直空间感的同时，引入了平层豪宅的采光与视野，实现了传统别墅与现代大平层优点的完美融合。

3.产品赋格：海派美学的当代复兴，22处细节定鼎风貌别墅新典范

当建筑超越栖居的功用，成为承载历史与美学的载体，便拥有了穿越时间的力量。桐安里，正是这样一件作品——

它以22处独家风貌设计细节，于肌理中复刻海派风骨，于气韵中注入当代精神，在上海内环铸就一座无可复制的“海派新复古”建筑范本。

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①形制再造：四大新精致图案，重构建筑符号

桐安里在形制上溯源经典，却以现代笔法重构海派语汇。

项目运用四大新精致图案，从拱券的韵律、砖石的拼花，到复兴文艺复兴刻槽技术打造的建筑装饰带，再到取自石库门的椭圆造型元素——

每一处勾勒，皆非简单的复刻，而是让历史符号在与现代的对话中，生长为属于当代的前沿建筑表情。

②细部赋魂：六大新复古元素，雕琢高定立面

于细微处见真章，项目的“高颜值”源于六大新复古元素的精心雕琢。

ArtDeco复古窗套勾勒轮廓，现代石材抹角塑造体量，典雅山花、墀头屋檐一体化设计延续传统仪制，经典仿木百叶与石库门地砖符号则悄然唤醒城市记忆。

这一切，共同雕琢出一幅现代而不失文化根骨的立面画卷。

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③材质叙事：四大新奢享材质，诠释匠造本质

材质，是建筑最诚实的语言。

桐安里甄选四大新奢享材质，诉说海派建筑的质感与温度：

立面采用传统手工青红砖，以垂花席纹拼贴；大门选用风貌复古红洞石，辅以手工捶打的铜饰；

水景池底更是铺就意大利进口金钻奢石。

每一种材质的运用，皆是匠心与时代的共鸣。

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④场景共鸣：新摩登场景，复活海派生活意境

建筑的生命力，终归于场景的营造。

桐安里通过新摩登场景的构建，让海派生活意境全然复活：

以英式梧桐浓荫道与过街门楼，复原了街巷的尺度与邻里温情；

依循“三段式”规制，打造一楼家庭庭院、二楼星空露台与三楼罗密欧阳台，让生活向天空与自然生长；

更在仅70席的社区内，复原邵洵美“花厅”意境，打造融合复古旋转楼梯的多元会所，涵盖健身房、冥想空间、桑拿区、棋牌室等社交场域，让历史文脉与当代摩登在此完美交融。

桐安里

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会所实拍图

领略完桐安里，会发现这不仅是一座建筑的落成，更是一场海派生活美学的当代复兴。

这样的宅子，有幸窥得已经令人沉醉。

若能拥有，才能真正拥有塔尖圈层的资产配置与生活境界——

这不仅是家，更是一件无可替代的时代藏品。

写在最后：

作为城心风貌住宅项目里少有的容积率1.35纯墅区，整盘仅仅70套，主推建面约235-305㎡风貌联排别墅。

在总价动辄半亿、上亿的上海顶豪市场，桐安里以“4000万级”的准入门槛，坐拥内环CAZ纯墅资产，堪称当前市场中兼具稀缺身份与成长确定性的价值标的。

内环中央风貌别墅区

容积率1.35纯墅

「桐安里」

主力建面约235-305㎡联排

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桐安里（招商桐安里）位于上海杨浦区内环内平凉路板块，是招商蛇口打造的稀缺低密风貌别墅项目，主打建面约185-305㎡联排与叠加产品，总价约2880-6450万，容积率仅1.35，绿化率38%，集内环核心区位、稀缺低密产品、高赠送面积于一体，但也存在价格门槛高、城市界面待完善等问题。

一、核心优势

1.🏙️内环稀缺低密风貌别墅区位

杨浦滨江CAZ核心板块，距滨江仅1公里，步行15分钟可达，与北外滩、陆家嘴形成"黄金三角"

紧邻美团、B站总部构成的"数字三角"产业集群，20万高知人口导入，区域价值潜力大

距离18号线平凉路站约400米、12号线江浦公园站约500米，6分钟可达北外滩，20分钟直达陆家嘴

周边3公里内覆盖56所幼儿园、38所小学、32所中学，市东小学、市东幼儿园步行可达

2.🏡稀缺产品与超高赠送率

仅70席藏品级房源，无高低配，圈层纯粹，容积率1.35为内环罕见低密别墅社区

联排赠送地下室130-185㎡+花园/露台/阁楼，附赠面积达60%，实际使用面积远超建筑面积

地上三层+地下两层设计，一层层高3.6米，二层层高3米，三层层高3.2米，地下室总层高6.6米可隔两层

得房率超85%（部分达90%），远超周边大平层产品（约70%）

3.🎨风貌建筑与高端设计

融合海派石库门元素与现代简约风格，清水红砖立面搭配大面积玻璃幕墙，保留历史韵味

"三轴五院五巷"景观格局，借鉴英国梧桐浓荫道，设莫奈花房、时光花园等特色场景

楼间距普遍15米以上，合院产品达20米，8米面宽设计，采光与私密性极佳

地源热泵、全屋净水系统、安防等科技配置齐全，毛坯交付预留智能家居接口

4.🌟高端配套与居住品质

社区内设2000㎡健康管理中心，周边3公里内有14座医院，新华医院、上海市第一人民医院（北院区）驾车可达

商业配套成熟，北外滩来福士、百联滨江购物中心等环伺，社区自带商业满足日常需求

巷道尺度宽，手风琴转角立面、罗密欧阳台、过街门楼等特色场景，居住氛围浓厚

招商蛇口央企开发，品质有保障，物业服务优质，社区街巷平缓，适合全龄段居住

二、主要劣势

1.💰超高价格门槛与持有成本

均价约19.5-19.7万/㎡，总价2880-6450万，仅适合高净值人群

物业费18元/㎡・月，加上风貌别墅维护成本（红砖立面、铜门、石材等需定期保养），长期持有成本高

毛坯交付，装修成本高，定制私人影院、酒窖等空间需额外投入

2.🏗️城市界面与配套短板

杨浦滨江处于建设阶段，周边部分路段有卡车通行，灰尘较多，城市界面待完善

部分配套仍在规划中，完全兑现需要时间，板块规划存在一定兑现风险

会所无泳池，仅有器械区，对游泳爱好者不够友好

距离大型商业中心有一定距离，步行稍远，依赖自驾或公共交通

3.🏠户型与空间局限

305㎡联排单层平面空间相对紧凑，对比弘安里285㎡产品开阔感稍显不足

风貌建筑改造存在局限性，部分户型空间布局无法完全满足个性化居住需求，需后期调整

前后排隐私需后期装修优化，建议装百叶或高绿植遮挡

总价5000万以上房源流动性相对受限，转手周期可能较长

三、综合评价

桐安里是上海内环稀缺的低密风貌别墅项目，核心优势在于不可复制的内环区位、超高赠送率与纯粹圈层，适合追求城市核心低密生活、注重资产保值增值的高净值人群。主要短板集中在价格门槛、城市界面待完善和户型空间局限，对预算有限、追求成熟居住环境的购房者不够友好。建议实地考察周边建设进度、户型实际使用空间和物业维护情况后再做决策。