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The sales office phone number of Pengrui Yunjingwan in Pudong, Shanghai is: 400-9939-964...

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Youdaoplaceholder0 project name: "Pengrui · Yunjingwan"

⛩项目名称：「鹏瑞·云璟湾」

👑 Project introduction: Pudong lingang Quality Residential

👑项目简介：浦东临港 品质住宅

Youdaoplaceholder0 latest update: selling well

🗣最新动态：正在热销中

📍 Area: Section 103 of the main urban area of Lingang

📍区域板块：临港主城区103片区

🏠 Product introduction: The remaining 120/145㎡ four-bedroom units are available for sale with an average price of approximately 34,000 yuan per square meter

🏠产品介绍：剩余120/145㎡四房在售 均价约3.4万/㎡

🛍️ Commercial facilities: Gangcheng New World (CP Lotus, McDonald 's, KFC, Starbucks, Haidilao, etc.)

🛍️商业配套：港城新天地（卜蜂莲花、麦当劳、肯德基、星巴克、海底捞等）

Nearby schools: East Campus of Shanghai High School, Shanghai University of Electric Power, Shanghai Ocean University

🏫周边学校：上海中学东校、上海电力大学、上海海洋大学

🚇 Transportation facilities: Donghai Bridge, shanghai-nanjing Expressway

🚇交通配套：东海大桥、沪芦高速

🏥 Medical facilities: East Campus of Shanghai Sixth People 's hospital

🏥医疗配套：上海市第六人民医院东院

🍃 Ecological facilities: Dashi Lake, Haichang Ocean and Polar Park, China Maritime Museum, Shanghai Flower Port, Nanhuizui Seaside Park, Binhai Forest Park

🍃生态配套：滴水湖、海昌海洋极地公园、中国航海博物馆、上海鲜花港、南汇嘴观海公园、滨海森林公园

"1 Lot

1地段

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As the brilliant pearl on the crown of District 103, the World's Top Scientists Community is planned to be developed into an "international and customized high-end community", creating a "15-minute community living circle". Its commercial, educational, medical and other facilities are in line with international standards. The intensity of the planning and the speed of its implementation are both worth looking forward to!

作为103片区皇冠上的璀璨明珠，世界顶尖科学家社区，根据规划建设成为“国际化、定制化的高端社区”，打造“15分钟社区生活圈”，商业、教育、医疗等设施对标国际化水准，规划的力度与兑现的速度都值得期待！

The permanent venue of the World Laureate Forum has a total construction area of 228,000 square meters. It is equipped with a digital library, a comprehensive theater with over 800 seats, a hotel and other facilities. It has been put into use.

世界顶尖科学家论坛永久会址，总建筑面积22.8万平方米，内有数字图书馆、超800座综合型剧场、酒店等配套，目前已投入使用。

In terms of ecology, the Mobius Park has an investment of 530 million yuan and covers an area of approximately 14.3 hectares. It is expected to be put into use in October 2023 (Source: the official Weibo account of the World Laureates Forum).

生态方面，莫比乌斯公园投资5.3亿、占地约14.3公顷，预计2023年10月投入使用（来源：世界顶尖科学家论坛官微）。

Mobius Park renderings

莫比乌斯公园效果图

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In terms of education, the area is planned to have 6 kindergartens, 2 primary schools, 2 junior high schools and 1 senior high school.

教育方面，片区内规划6所幼儿园，2所小学，2所初中和1所高中。

(Source: Official Weibo account of Lingang Investment Promotion Service Center) Currently, the Dashi Lake Origami Kindergarten has completed its structural topping out and is scheduled to be put into use in September 2023.

（来源：临港投资促进服务中心官微）目前，滴水湖折纸幼儿园已结构封顶，计划于2023年9月投入使用。

In terms of business, the Harbour Centre (tentative name) shopping mall is scheduled to open in 2024, and the construction of the waterfront art commercial area is about to start, providing one-stop services for dining, entertainment, shopping and more.

商业方面，海港中心（暂命名）商场将于2024年开业，滨水艺术商业即将启动建设，吃喝玩乐购一站式满足。

In terms of transportation, the T2 medium-capacity Meirenjiao Road Station on Haigang Avenue has started operation and can directly connect to the Dishui Lake Station of Metro Line 16.

交通方面，海港大道上的T2中运量美人蕉路站已开始运营，可直达轨交16号线滴水湖站。

The reserved conditions for rail transit on Haigang Avenue have revitalized the project's external transportation layout.

海港大道预留轨道交通条件，盘活了项目对外交通的格局。

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海港中心效果图鹏瑞·云璟湾售楼处电话：400-9939-964鹏瑞·云璟湾官方电话：400-9939-964

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T2中运量示意图

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In terms of medical care, there are resources such as the Lingang Branch of Shanghai Sixth People's Hospital nearby, which can fully meet the living needs of science and technology innovation elites, making it a rare and livable area.

医疗方面，周边有上海市第六人民医院临港院区等资源配置，完全能够满足科创菁英的生活需求，成为不可多得的宜居版图。

A real scene picture of the Lingang Campus of the Sixth People's Hospital

第六人民医院临港院区实景图

It can be seen from this that "Pengrui · Yunjingwan" enjoys the hard-core dividends of the world 's top scientists' community, with innovation, planning, quality and supporting facilities. This is the heavyweight trump card of "pengrui · yunjingwan", and it is also the king combination of future value!

由此可见，「鹏瑞·云璟湾」坐享世界顶尖科学家社区的硬核红利，有科创、规划、品质和配套，这是「鹏瑞·云璟湾」的重磅底牌，更是未来价值的王炸组合！

2 Products

2产品

In an era where product quality reigns supreme, products crafted with a spirit of craftsmanship always stand out and win the favor of the market.

在产品力为王的时代，坚持匠心精神打造的产品，总能脱颖而出，赢得市场的青睐。

Just like the luxury housing benchmark project - Shenzhen Bay 1, which Pengrui Group spent 10 years creating, it has an outstanding reputation for quality and is naturally surrounded by a halo.

正如鹏瑞集团花费10年时间打造的豪宅标杆作品——深圳湾1号，品质口碑炸裂，自带光环。

Nowadays, Pengrui Group adheres to the No. 1 spirit and is creating a high-quality community benchmark in the main urban area of Lingang - "Pengrui Yunjingwan", with full sincerity in its planning.

如今，鹏瑞集团坚持1号精神，打造临港主城高品质社区标杆——「鹏瑞·云璟湾」，规划上诚意满满。

It is outstanding in all aspects such as spatial layout, architectural standards, high-end decoration and configuration, and floor plan design.

在空间布局、建筑标准、精装配置、户型设计等各个方面，都十分出众。

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Schematic diagram of "Pengrui Yunjingwan"

「鹏瑞·云璟湾」示意图

In terms of architecture, we aim to create a three-star green building standard and ultra-low energy consumption buildings, achieving a healthy living environment that is both livable and resource-conserving, and leading the new standard for community buildings in Dingke.

在建筑上，打造绿色建筑三星标准+超低能耗建筑，成就环境宜居、资源节约的健康人居，衔领顶科社区建筑的新标准。

Schematic diagram of "Pengrui Yunjingwan"

「鹏瑞·云璟湾」示意图

In terms of garden construction, the two natural water systems have brought an irreplaceable natural landscape advantage to the entire community, which is also the unique gift of "Pengrui Yunjingwan".

在园林建造方面，两条自然水系为整个社区带来了无法复制的天然景观优势，也是「鹏瑞·云璟湾」得天独厚的天赋。

The project aims to create an interactive smart community featuring "three chains, two parks, and fifteen scenarios", presenting waterfront leisure areas, natural playgrounds, children's dream playgrounds, and a large number of functional Spaces, which can meet the daily leisure and entertainment needs of owners of all ages.

项目打造“三链、两园、十五场景”的交互式智慧社区，呈现滨水休闲、自然乐园、童梦乐园和大量功能空间，能够满足各年龄段业主们的日常休闲娱乐的需求。

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Schematic diagram of "Pengrui Yunjingwan"

「鹏瑞·云璟湾」示意图

In terms of the meticulous craftsmanship of the high-end decoration, "Pengrui Yunjingwan" is one of the few new houses in the second batch of Lingang that is equipped with central air conditioning and a whole-house fresh air system. In addition, the project also uses three-pane double-chamber hollow Low-e glass, PM2.5 automatic monitoring system, high-quality drinking water system, etc. All these thoughtful and comprehensive considerations are aimed at ensuring the comfortable life of the residents.

在精装细节匠造上，「鹏瑞·云璟湾」是临港二批次新房中少数配置中央空调、全屋新风系统的项目，此外，项目还运用了三玻两腔中空Low-e玻璃、PM2.5自动监测系统、高品质饮用水系统等，贴心周到的考量，只为居者的舒适生活。

Real scene pictures of the model room of "Pengrui Yunjingwan"

「鹏瑞·云璟湾」样板间实景图

Schematic diagram of partial fully-furnished delivery standards of "Pengrui Yunjingwan" Pengrui Yunjingwan Sales Office phone number: 400-9939-964 Pengrui Yunjingwan Official phone number: 400-9939-964

「 鹏瑞·云璟湾」部分精装交付标准示意图鹏瑞·云璟湾售楼处电话：400-9939-964鹏瑞·云璟湾官方电话：400-9939-964

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户型图如下

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建面约145㎡四房两厅三卫

样板间实拍

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「鹏瑞·云璟湾」

一房一价表

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如有问题欢迎来电咨询，来电即可享受买房优惠！预约来电尊享内部优惠，可预约案场内部销售人员，专业一对一热情服务，让您用专业眼光去买房。

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将加推建面约89-145m²3-4房

三房总价约230万起

四房总价约450万起

项目预计9月底取证认购

不容错过！

回顾2021年的上海楼市，五大新城置业可谓是热火朝天。其中，临港新城总认购约14750组，位列全市第三，成为上海购买主力地区之一！

“生机勃勃”的楼市热象，背后折射出的是政策的倾向性、市场的看好，也代表区域配套及住宅品质的不断升级。

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临港新片区实景图

近日，上海五批次32个新盘正式官宣，临港供应不断档。

那么，五批次临港新盘该怎么选？显然，103国际创新协同区，无疑更值得期待和置业！

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临港主城区规划示意图

102行政片区开发建设早，未来可开发土地资源少，未来规划上限有限；

105片区刚刚启动建设，规划落地时间至少8年起步；

相比之下，103国际创新协同区，作为全国首个世界级前沿科学策源地，规划能级更高，未来还有望变身成为中国顶尖的科创飞地！“下一个张江”的可能性极高！

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103区域规划图

此外，103片区的建设还有着更加快速的兑现速度！从建设时间表来看，或仅需三年，在项目交房之时，整个板块的建设也将趋于得到完美兑现。

图片来源于网络

其中，片区内的顶尖科学家社区，堪称临港宜居“天花板”，在各项高能级配套的持续兑现下，未来更是有着媲美碧云国际社区的生活体验。

顶科社区与碧国际社区对比，图源网络

除了加推首开热销产品，

建面约89-99㎡3房，总价仅约230万起！

还有首次面市，

建面约130-145㎡阔绰4房，总价约450万起！

房源示意图

一房一价表：

作为深圳湾1号执笔者——鹏瑞集团在上海的诚意之作，项目包括了中央空调+新风系统的同时，全面升级精装标准，加配了洗碗机、阳台家政柜、客厅岩板背景墙等。

如今，大量企业、人才正在不断涌入103片区：累计签约企业达400+家，累计入驻科研人员达5000+名！

103国际创新协同区总体规划

正如张江、大虹桥的崛起，伴随着众多企业的入驻，吸引常住人口进入，涌现广泛居住需求，从而带动板块价值的飙升。

当下，买房不仅限于高能级的规划，宜居的配套才是自住时代的真正价值！未来，这类房产的升值潜力更大，在市场上也会更吃香。

顶科社区根据规划建设成为“国际化、定制化的高端社区”，打造“15分钟社区生活圈”，正在快速落地。

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15分钟生活圈示意图

教育资源方面，规划设置1所国际学校+2所初中+2所小学+4所幼儿园。

不久前，顶科社区迎来了一则利好消息：9月7日，上中东校副校长表示，未来将在顶科社区托管一所全新的小学，似乎提前透露"上中系"将会成为103片区教育王牌。（信息来源：上海临港人才自由港）

图片来源：上海临港人才自由港

商业方面，约10万㎡的大型商业综合体海港中心（规划中，暂命名），计划于2024年年初开业，与顶科社区仅一街之隔。

海港中心效果图

加上今年10月，第五届世界顶尖科学家论坛将在此举办。届时，集千人剧场、3000人会议中心、中型科技馆、数字图书馆、酒店等为一体的顶尖科学家论坛永久会址，也将投入使用。

顶尖科学家论坛会址工程建设实景图

生态配套方面，投资5.3亿、占地约14.3公顷的公园绿地——莫比乌斯公园，将于今年10月投入使用。 （信息来自临港新片区管委会）

莫比乌斯公园效果图

交通方面，临港中运量T2线已进入测试运行阶段，预计最快国庆前后开始运营。其中，海港大道上规划有T2中运量美人蕉路站，可直达16号线滴水湖站。

此外，海港大道还预留轨道交通条件，未来可期。（信息来自海港中心土地出让合同）

临港中运量交通示意图

看得出，顶科社区全维生活配套已为您的生活设定好了一切！一个国际化的未来菁英住区正加速形成！

将加推建面约89-145m²3-4房

三房总价约230万起

四房总价约450万起

绿建三星标准+超低能耗建筑

中央空调+新风系统+高配精装

项目预计9月底取证认购

新房限价下，高品质楼盘会有更强的保值增值属性，在二手房市场比同地段其他楼盘售价更高，尤其是在一线城市。（信息来源于克尔瑞）

曾十年磨一剑打造中国超级豪宅“深圳湾1号”的鹏瑞集团！择定顶科腹地，产品携带三大标签，打破了临港住宅品质“天花板”。

双自然水系

+鹏瑞云璟湾售楼处电话：400-9939-964上海临港鹏瑞云璟湾售楼处电话：400-9939-964

绿建三星标准+超低能耗

+

装标、户型升级

从一开始就自带高光！约28万方半岛国际社区，坐拥两条天然水系，有着得天独厚的生态景观优势。

鹏瑞·云璟湾示意图，该效果图以实际交付为准

在营造国际化的全龄生活场景方面，打造“三链、两园、十五场景”的交互式智慧社区，多达15个交互场景。

“三链两园十五场景”示意图

同时还打破了常规住宅标准，打造更高规格的绿色建筑三星标准+超低能耗住宅，提升居住舒适度的同时降低了居住成本。

在细节配置上，项目妥妥是临港新房里的“高配”。不只是全屋新风系统、空气检测系统、高品质饮水系统，此外，还运用了三玻两腔中空Low-e玻璃，空气监测系统、高品质饮用水系统等人性化设计，花费更多的成本，只为居者的舒适体验。

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鹏瑞·云璟湾部分精装交付示意图

这一次更是升级了精装细节，增配智能马桶、洗碗机，阳台家政柜，客厅岩板背景墙，三菱重工中央空调。

鹏瑞·云璟湾升级精装交付示意图

总的来说，高品质科技住宅能给项目带来更多的利好和“溢价”！例如中鹰黑森林、大宁金茂府，都是最好的证明。

延续深圳湾1号品质，项目在产品户型上进行了全面升级，首次推出建面约130㎡、145㎡四房。

由于临港核心区土地出让文件显示，中小户型占比高达60%，意味着像鹏瑞·云璟湾全新推出的建面约130-145㎡4房，在市场上实属难得。

在户型设计方面，也延续了一贯的实用性和品质感，真正做到一步到位。

建面约145㎡的4房，一线沿河排布，大横厅设计，主卧及书房搭配双转角大尺度明窗，还有阔绰景观大阳台，景观视野升级，拥有大平层的气场和格局。

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建面约130㎡4房，南北通透，南向面宽达到约13.5米，对于想一步到位的改善家庭，这个4房实用又兼具尺度。

左右滑动查看户型图

除了全新产品，还有上车门槛低、首开热销的产品——建面约89-99㎡全能3房，总价约230万起。

建面约89㎡户型做了1.5卫设计，总价可控，完美解决了卫生间拥挤的问题。

建面约99㎡做了3开间朝南+5飘窗的设计，客餐厅一体化+宽景阳台设计，空间利用到了完美。

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买房的几个重点，整理下来总结就是这几个方面:

一，售楼处到底有多少隐藏的秘密我们普通买房人不知道的？

二，刚需买房和改善买房怎么样既能买到好房子？还能比别人省钱？

三，贷款买房和全款买房注意哪些方面才能不吃亏？

四，怎么样避坑烂尾房？如果已经遇到该怎么办？现房怎么选？期房怎么选？

五，精装修房注意哪些问题？毛坯房注意哪些问题？收房怎么样验收？

六，北京买房、上海买房、深圳买房和其他城市买房的区别和注意事项有什么不同？

七，为什么2025年开始，超过18层的房子不能碰？

八，买房找什么样的中介才能放心？

【文章超万字，请耐心看完】

【一】，新手买房必须知道的重点:

售楼处接近底价的价格要了解到位【10年以上资深老销售才能掌握】；

五证是不是真的要了解清楚？只要银行给贷款的，就有五证；

开发商资金链是否正常【懂金融知识的中介才能了解到】；

性价比最关键一点就是房子的公摊和与同品质同地段的房子对比出来的；

自己到售楼处一定比中介带你去售楼处多花钱；

精装修不一定就一定有坑，看开发商的口碑和装修施工方的历史情况；

每一套房子都存在不同的缺点，看同户型肯定踩坑，这个是老中介才有的经验；

一定要了解哪些房子买完就降价；

什么房子你有钱开发商也不愿意卖给你？【如果不了解这些，先别说买房的事，了解清楚再说，简单整理如下】

第一，买房轻装修，重地段，地铁第1，学校第2，大型商业第3，物业服务建筑品质户型第4，环境和楼栋位置第5。买房的时候，千万不要被开发商的精装修迷花了眼，冲动下单。宁可买好地段的毛坯房，也别买烂地段的精装修房。开发商给您做的精装修，住不了三年就会原形毕露，别问我是怎么知道的，买过精装修房的人自然就懂。

第二，不管南方还是北方一定要选择南北通透的房型。哪怕价格贵 点，也要选南北通透的，因为在未来的二手房市场中，南北通透的房子通常要比纯南向、纯东向、纯西向的房子贵 10% - 20%以上。

第三，2020年我就说过，商业地产不能碰，凡是商业性的地产最好都别碰，包括写字楼、商住、商铺、门面房等一些文旅项目，统统不建议碰。因为这些房子一旦入手，亏损是小，关键是以后很难卖出去。如今我国的商业地产已严重产能过剩，不管是一二线城市还是三四线城市，全都产能过剩。

第四，南方北方买房，采光都重要。如果是高层小区，楼间距不大的话，您一定要买在楼层的 2/3 以上，一定要选从日出到日落都能见到光的楼层，但是2025年开始，18层以上的房子不能碰。

第五，二层的房子，只要超过八层就避开为好，如果超过18层，二层的房子堪比地窖，一层顶层都可以考虑。

第六，您一定要牢记，楼间距过近的小区千万不能买。从住进去第二天你就一定想卖掉这套房子，现在有些开发商太没良心，二十多层、三十多层的楼，楼间距只有二三十米，标准是冬至日太阳光能照墙角两个小时以上，否则就是开发商违规。眼睁睁看着业主用一生的积蓄买您的房子，却让业主一年四季都见不到完整的阳光，而且开发商一定有利益看得太重的嫌疑。

第七，不管是养老还是为了孩子上学问题，一定要选择年轻人多的小区，老人在年轻人多的小区至少多活三五年，因为一个充满活力的小区才有生命力；如果是孩子上学，最好选一个老师邻居多的小区，这种小区你能多省不少钱，如果说孩子有什么题目不懂，直接发到领居群就解决了；而且年轻人多的小区，特别是什么咋骗？网络新问题、都能提前知道并且避坑，总之，年轻人多的小区才是宝。

第八，大银行比小银行靠谱一定记住，买房贷款的时候是可以货比三家的。记住，不同的银行有不同的房贷政策，问问各个银行的贷款利率是多少，要选择贷款利率最低的。不同银行放款的利率最高差别能达到 1%，如果贷款 500 万，一年至少能差 5 万块的利息，这可都是真金白银，而且，大银行政策多，特别是可以申请延期还贷，或者平时优惠福利啥的，这个房产老中介才知道的。

第九，砍价是关键，会不会砍价，是确定一个房产中介是否专业的重点。认真听，不管是新房还是二手房都是可以砍价的。买新房的时候，给您的最终成交价，在您决定交首付、交定金的时候，一定要跟他们要特批价，找他们的领导、总监要特批价，如果不给，您就不交钱，他们一定会给的。二手房的交易佣金也是可以砍价的，最多能打 5 折。一定要学会讨价还价，几分钟的努力就能帮您省下几年的工资收入，何乐而不为呢？而且，砍价的事提前和你的房产中介沟通好流程，1.2.3.4.5点分别怎么做？

【二】，进售楼处必须了解的重点:

进售楼处之前，一定要知道，自己进售楼处一定比老中介带你进售楼处多花钱，可能售楼处的人会反对，你问问买房的老司机问问就知道了；

一定小心没有标注具体数据的户型图，房子的沙盘模型和楼盘区域图拍一个照片留底，以后肯定有用；

你细心观察一下，你的房产销售是不是站在你这一边的；

售楼处必须公示楼盘的不利因素，这个是房管部门保护买房人的利器，很多房产中介都不懂这个，不信你问问就知道他是否专业；

经常进出这个售楼处的房产中介才能给你要到别人要不到的房源和优惠；

整理好了十个以上的问题再进售楼处；

售楼处经常会有销售离职，而房产老中介可能二十年后还能与你坐在一起吃饭；

【总结，没有准备好，别进售楼处，进了售楼处，就得有流程，这个是房先生十多年经验，同行如果抄袭必究】进售楼处流程整理如下:

进售楼部的第一件事是做什么呢？辨别五证真假，只要不能贷款的房子，肯定没有五证或者其中一个证件是假的，就是查看这个开发商有没有五证，且五证是否齐全。这个是没问题的，一般来说，我们的开发商都会将这五证公示在售楼部里，您想看的话随时都能看。要是他没有五证，那切记千万不能买。五证是:国有土地使用证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、工程施工证、预售许可证或者现房销售证。

还有一个非常重要的细节，房子的每一套都有公摊，户型图没有标明尺寸就一定要问清楚合同上写明的公摊比例，公摊面积是很重要的一个因素，也是确定房子性价比的关键。您去看房的时候一定要向顾问问清楚，这套房子的公摊是多少，实用面积是多少，得房率是多少。因为您房子的公摊面积越大，房子的使用面积就会越小。举例:同样面积的两套房子，一套房子公摊30%，总价100万，一套房子公摊20%，总价110万，你说谁更有性价比？

最好拿着征信报告再看房，征信不好，或者你不能确定你的征信情况，最好别先看房，贷款买一套房，有一件非常非常重要的事情，那就是确认您能否贷款。如果您贷不了款，那您交的钱一般是不退的，老中介才有办法可以退。因为开发商会找各种原因，说是您自己的问题导致贷款办不了，还会扣您的违约金，您就会白白损失好几万甚至几十万。所以在交定金之前，一定要确认清楚您能否办理贷款，如果不能，那就不要交，有了征信报告，一切有把握。

【三】怎么样避开烂尾房？之前已经遇到了怎么办？如何识别开发商资金健康情况？

开发商只有资金出现问题的才会烂，简单一个方法，看看建筑工地前后对比有没有少工人？建筑工地的工人工资前后对比正常发放没有？这个不复杂但是很关键。

另外，如果是上市企业，可以看它在资本市场的表现，这个就得懂一些金融知识的老中介才能看明白。

如果早几年已经遇到烂了的楼盘，看开发商是不是一直在与你沟通，并且出具书面调节，看工程是延期交还是停滞？如果既没有有效沟通，还是停滞，那么，收集证据，直接起诉开发商，并且要求银H停贷，申请方法很简单。

当然，老中介是可以提前避开这些问题，不让它出现的。

【以上内容，是房先生十几年经验，任何同行不能转载，抄袭，违者必究】

【四】，贷款买房必须了解哪些问题？

贷款利率是银行利率加上地方基点组成，贷款后基点永远不变，而银行的浮动利率会有增减，一般情况下，经济越向好，利率越上浮；而经济疲软，利率会逐渐往下走；

贷款买房，首付不是你的关键，未来能不能有确定好的还款能力，才是你需要评估的；

一个楼盘，贷款买房的人比例越高，房价稳定程度越差；

贷款买房以后，随时打听利率变化，确保能第一时间享受到低利率或者折扣优惠；

风险提示:如果你买房后没有还款能力了，也就是说断供三个月以上，银H有权利拍卖你的房子，如果拍卖款比你的尾款少，剩余部分你还得还上。

银行存在的违约金有哪些？比如提前结清贷款，还款预存额度不够，征信出现明显问题或者被其他执行等，银行都会提前联系你，并且要你支付违约金。有些银行会在合同里给您设置陷阱。众所周知，正常按揭买房，如果您在一年内结清贷款，是需要支付违约金的，所以，这些问题提前咨询好，特别是利率和提前还款这两方面。

但是，很多买房人不知道，如果遇到资金问题，可以向银H申请延期还款，而且银H也肯定有政策，不过这个一般人真不好操作，找内行人才能了解具体流程。

【五】，2025年买新房好还是买二手房？哪些房子不能再碰？

先说几个平时不知道的关键问题:

超过18层的高层电梯使用寿命是18年左右，也就是说，交房18年以后，电梯得从新买，如果维修，费用比买还贵；

老小区不管怎么样维修，基本功能都丧失了，也就是老小区除了能睡觉之外，电路老化、防火防盗功能、楼体老化、防寒保暖、以及居住人群会彻底改变，这些问题会让老小区一文不值，2024年到2027年可能就是分水岭，老小区和新小区两极分化会变得彻彻底底。

中国房地产即将迎来重大变化，未来或许再也没有所谓的刚需房了。如果您家里有老旧房屋，或者您正打算购买刚需房，那么，你了解清楚什么是刚需房？

未来人人都会有房子住，能买房的住自己的房子，买不起的租一辈子房子住，年龄太大回到一个房子特别便宜的地方买一套自己的房子，因为年龄老了以后是租不到房子的，不管什么房子都租不到，只能会到贫民窟养老，这不是提前焦虑，一定会成为事实。

也就是说，未来的小区也会分贫民窟和富人区，享受到的教育、商业资源、环境资源，会与现在存在天差地别。

【六】【关于房地产出来的一些消息，到底能不能改变市场情况？】

近期，很多人都在谈论房地产的新状况，像首付降低了、利息降低了、相关部门直接购买房子等等，听起来很了不起。这个只是表象，是让你去帮忙去库存而已，你真正要了解的关键问题只有一个:就是你真的需要房子吗？需要就买，不需要就屏蔽这些相关信息。

但是，出来了一些眼花缭乱的消息之后，不少房地产中介开始解读，宣称房价又要上涨，催促大家赶紧买房。这个与你的需求没有半毛钱关系，不是说房子不会涨价了，而是我们普通老百姓不可能在涨价前夜买到即将涨价的房子。

大部分中介说房价要涨，然而，他们都抓错了重点，这些并非关键所在，关键是什么房子会涨他没有说？什么房子会跌更没有说？为什么不说？因为他们说不清楚，可以说，谁也说不清楚。

确实24年末出了一些消息，但是此次最核心的调整既不是首付和利息的变动，也不是政府收购库存房，这些都仅仅是手段，并非重点。最为重要的，是在新闻报道中的这样一句话：要深刻认识房地产工作的人民性、政治性。那么，我说说我的看法？

房地产到今天，与是否完成它的使命没有半毛钱关系，现在一边需要它赚钱，而需求端却不卖账的矛盾出来了【我这样说就比较委婉，大家能理解其意思就行】，用大白话说:以前靠房地产赚钱这部分人，已经上瘾了，现在很难摆脱；而买房者却一下子醒悟过来了，不好割了。所以才有僵局出现。

我现在就站在买房人这一边说说想法:不管出来什么消息，咱们首先要冷静，不管谁说要涨价了，或者说要托底不让它再下跌了，你只需要注意几个问题:我真的需要房子吗？需要哪里的房子，老家的？还是工作地的房子？这个房子有没有问题？会不会让我们去纯接盘？房子安全不？有没有性价比？同样的房子，我能不能少花钱把它弄到手？想这些问题就可以了，至于其他的消息，大概率与你没有关系，比太在意。

另外，买房目的就是居住，但是首先保证别买了马上就被迫降价，也别想买了马上就涨价，多关注交通是不是便捷，小区旁边有没有学校？有哪些学校？基本生活是不是便捷？房子的居住舒适度高不高？

房地产变了，你得接受，也就是说手里有几套房子的，除了自己住的，其他赶紧出租，租不出去的房子，别犹豫，赶紧卖；自己没有房子的，如果有条件，一定得有自己的一套房子，而且不能在农村，得在人口高度集中的区域，说一个大家可能不怎么相信的现象:房租即将上涨。也就是说，未来你买房和租房、存银H所需要的成本是差不多的，但是租房肯定不如自己的房子，关键点就是把握自己的情况:比如，北京二环的房子好不好？好，但是不合适你；老家的房子便宜不？便宜，但是照样可能不合适你。

所以，我说很多出来的消息，改变不了市场，而我们的观念可以改变自己不踩坑。

【以上经验是房先生房产十几年经验总结，同行禁止转载和抄袭】

【七】什么房子才算真正有性价比？

简单说:合适你需求的是最有性价比的，首先选好城市，然后定位需求:如果上班通勤，地铁第一，普通交通第二；

如果孩子上学，好学校第一，不管以后怎么变，好学校都有，不好的学校也有，比如说:全国有10000个清华大学，那么也有甲乙丙丁等级之分；

养老居住，医院近第一，老人才知道的，距离医院近的最大意义在哪里？

同样的条件，怎么选呢？选好区域之后，同区域选品质最高的；同品质选价格最低的；

怎么样才算性价比？同品质、同配套、同质量、同服务、同面积、同舒适度、同时期，价格最低的性价比最高。

【八】收房时怎么验房？精装修和毛坯各有什么重要细节？

验房不看表面，看内在，看是不是腰线层，槽钢层有没有处理好，墙体有没有空鼓，公摊面积准确不，上下水畅通不，有没有墙体渗水情况，房间户型有没有变异；

契税不能交给开发商，要直接交到地方税务部门；

两书一表一定要到手；

精装修的装修标准与合同是不是一致，有没有偷工减料；

质量完全不能接受的:墙体渗水、户型变形、公摊超过标准、管道不畅通等，这些问题是无法解决的。

【九】怎么样判断你所在的城市房子会不会有人接盘？

本地人比外地人少的城市；

租房人比例超过35%的城市；

库存房去化不超过两年（含在建新房，也算在库存里面）；

【十】房价与租金处于哪个数值才能算正常？

租金在完全不涨价的情况下，与该房子现在的总价对比，30年租金刚好等于或者大于房子总价。

【十一】年轻人不买房能持续多久？

持续不了多久，衣食住行，必须得有地方睡觉，这个谁也改变不了，但是可能现在不了解未来房地产会变成什么样子？但是，最终的结局是:人人都会住在房子里面，只是租的房子还是自己买的房子不同而已，但是，据了解，年轻人并不是不想买房，而且觉得没有自己合适的、满意的房子而已，要么是房子的位置、要么是房子的价格、要么可能是户型等方面。