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疫情常态化冲击之下，全国楼市整体成交量延续下降的态势，但主流核心板块成交量仍旧坚挺。根据网络数据显示，以厦门为例，8月一手住宅成交1330套，环比下跌约40.89%，新房市场整体下跌，而在土地资源稀缺的岛内去化却保持稳中有增，杭州核心区不断突破价格天花板，摇号中签率依旧极低………

当房地产亦进入阶段性下行周期，购房人观望情绪加剧，市场也迎来长久的冰封时期，但全国楼市都有一个独有的共同现象。

各大城市的核心板块优质资产热度居高不下，顶尖区域改善项目更是稀缺，并长期处于供不应求状态。

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随着金九银十来袭，市场环境持续低迷，传统旺季并未如期而至。纵观苏州，城市外围、高库存板块去化艰难，以价换量成为趋势，但是去化仍旧不如人意。而园区、新区的头部价值板块的成交量价比较坚挺。

在克尔瑞第三季度销售榜单上，科技城板块牢牢占据着苏州第一板块，累积成交面积约107659㎡，成交786套，套数排名苏州第一，位居四大新城之首，科技城以0.59的供求比，总体仍保持供不应求的格局。

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数据来源于克尔瑞研究

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对于高端改善客群而言，价格因素抗性不大，能够抵御市场波动的核心板块资产才是首选。新兴产业布局、高起点规划、超强兑现力...苏州科技城正成为高新区新的金融中心、教育中心、科创中心，经济、人口、产业全面加持，苏州下一个十年看点就在苏州科技城。

编辑

随着“一城四核”战略布局实施，科技城作为建设发展重点之一，被喻为苏州西部新中心。当新区狮山板块日渐饱和，发展重心向西偏移，集科创、高校、产业于一体的苏州新门户，科技城承接新区狮山和全城资源外溢，作为全国首家由科技部、江苏省、苏州市三方共建大型研发创新基地，科技城的地位跃升为了苏州新区的首位板块。

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图片来源于苏州规划新闻中心

在政策的强力支持下，中科院苏州医工所等70余家科研院所和研发机构落地，集聚日本富士通、五十铃、美国丹纳赫、清华易程等46家500强企业，超400家民营科研企业和超200家新技术企业入驻。

当新一代信息技术、医疗器械、高端智能制造、新能源等重点先导产业蓬勃发展，极具影响力的产业体系，不断夯实发展内核，科技城的城市发展能级也自此迎来新的跃升。

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厚植人才沃土，集聚多方英才。在经济飞速发展与高端产业集聚的支撑下，成千上万的高质量人才也被虹吸于此。苏州科技城的常住人口有近10万人，他们是来自科研、政经、教育等各行各业的精英人士，按照规划这里将集中30万人口规模，人才还将源源不断地涌入。

当教育成为热门话题，科技城凭借第一梯队的学区，当仁不让成为当代苏州精英的心头好。目前，科技城已经聚集了高新区实验初中、苏科外国语学校、伊顿子女学校等公办、私立、国际学校共计16所。从科技城外国语到新区第一中学等16所优质学府，莘莘学子在这里培育成才。

苏州高新区第一中学科技城校区，江苏省四星级学校，升学率在高新区稳居第一，2022年高考本一率高达98%…..苏科外全年级总分优秀率98%，100%达到四星级学校录取分数线……规划建设苏科外附属幼儿园、南京大学苏州附属幼儿园等，加速高端人才涌入，科技城以新区首位板块之名，一跃成为精英雅仕的卓然之选。

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得益于高新区实验小学教育集团2016年正式启动集团化办学试点工作，2018年挂牌苏州科技城实验小学教育集团，整个科技城内实施的集团化办学已经取得丰厚成果。

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科技城第四实验小学 效果图

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苏科外附属幼儿园（玉屏校区） 实景图

对比苏州第一梯队师资集中的苏州园区与高新区，房价普遍约5-7万/㎡，而科技城房价约2.8-3万/㎡，当板块热度日益飙升，同时整体居住品质也在不断升级，科技城价格洼地优势日益凸显，入主时机已然刻不容缓。

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居于繁华闹市之中，最难得的莫过于将自然山水收入囊中。数据显示，近十年苏州累积供地约6487万方，1.1以下容积率住宅用地仅占比约3%，主城罕有的真洋房，成为约1%少数人的资源占有。

中海·阅泓山晓可谓是苏州主城区仅剩一块真山真水留白地，自然成为了当代雅仕争相奔赴之地。

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示意图

人生其实不能太满，忙碌奔波之余，学会给日常一些留白。在阅泓山晓留驻2500年江南记忆，回归江南山水意境，在玉屏山、凤凰山、五龙山三座自然山体公园连成的约2700米自然森氧带萦绕间，近200万方山林面积，约800米内人均约720㎡绿地，含氧量约是城市的50倍。

在这里推窗皆景，出门即园，呼吸间皆是充盈鲜氧，浸润在山水园林之间，放空心灵，寻得精神的丰盈，让生活和事业得到恰到好处的平衡。

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好的建筑是这样，我们住在其中，却不知道自然在哪里终了。这一次，把理想的生活都藏进洋房。在约1.08容积率的5-8层洋房住区里，近距离感受苏州园林精髓，体悟斯微提岛安缦酒店“心灵治愈系”隐世设计理念，六大独立组团各自围合，每个组团仅79-300户，家人小憩，与邻里相聚，纯粹静谧的生活不受任何打扰。

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清晨，透过浓厚绿荫的阳光从飘窗洒下，精致的仪式感自此开启。约3.15-3.3m层高，远超市场同类产品的设计，生活在这里视野自然开阔起来。三大件精装交付，舒适温馨生活氛围的呈现，居于此，可从容于事业与家庭之间，在三餐四季里实现人生的进阶。

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江南洋房，仅为1%少数人拥有的稀缺资产，中海·阅泓山晓，建面约110-175㎡当代苏州意境洋房，如今以实景准现房之姿呈现，谨呈当代苏州雅仕。、

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各大城市的核心板块优质资产热度居高不下，顶尖区域改善项目更是稀缺，并长期处于供不应求状态。

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在克尔瑞第三季度销售榜单上，科技城板块牢牢占据着苏州第一板块，累积成交面积约107659㎡，成交786套，套数排名苏州第一，位居四大新城之首，科技城以0.59的供求比，总体仍保持供不应求的格局。

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总有人想把温柔、浪漫、

惬意这些元素注入到家中，

填充满私密空间，

当这些气质融合在一起，

便有了理想的生活。

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房地产的基本常识包括哪些

1.房地产

房地产又称不动产，是房产和地产的总称，具体地是指土地及其附着物。房产总是以地产联结为一体的，具有整体性和不可分割性

2.房地产产权

是指产权人对房屋的所有权和对该房屋所占用土地使用权。具体内容是产权人对房地产的占有、使用、收益和依法处分的权利。

3.土地使用权

是指土地使用权拥有者对土地使用的权限，包括开发权、收益权、处置权。政府以拍卖、招标、协议的方式，将国有土地使用权在一定年限内出让给土地使用者。土地使用权期满后，如该土地用途符合当时城市规划要求的，土地使用者可申请续用，经批准并补清地价后可以继续使用。

4.房地产市场

主要包括房地产买卖、租赁市场。含一级市场、二级市场和三级市场：

一级市场是指国家土地管理部门(市国土管理局)按土地供应计划，采用协议、招标、拍卖的方式，以土地使用合同的形式，将土地使用权以一定的年限、规定的用途及一定的价格出让给房地产发展商或其他用地者的市场。

二级市场是指房地产发展商根据土地使用合同的要求将建好的房屋连同相应的土地使用权转让给单位和个人的市场。

三级市场是指单位、个人之间的房地产权转让、抵押、租赁的市场，它是在二级市场基础上的第二次或多次转让房地产交易活动的市场。

5.土地类型

土地按其使用性质划分为：居住、商业、工业、仓储、综合用地、公共设施及自由集资、微利房用地。

6.三通一平

是指在发展基础上的水通、电通、路通及场地平整。

7.七通一平

是指上、下水通，排污通、排水通、路通、通讯通、煤气通、电通及场地平整。

8.土地管理局

代表国家行使土地所有者的权利，以及对房地产市场、房地产行业管理的政府部门。

9.公证处

是国家的证明机关，是提供法律公证的机构。

10.国土局产权登记处

是专门办理房地产初始登记、转移登记、抵押登记、变更、继承、赠与等手续的部门。

11.房地产证

是房屋土地所有权属二合为一的凭证，是房地产权属的法律凭证。

12.商品房

是指发展商以市场地价取得土地使用权进行开发建设并经国土局批准在市场上流通的房地产，它是可领独立房产证并可转让、出租、继承、抵押、赠与及交换的房地产。

13.复式房

上、下两层二合为一，与标准房的结构方面有区别。

房地产的基本常识包括哪些

14.面积概念

总建筑面积：是指各层建筑面积的总和。底层建设按外墙墙角以上的外围水平面积计算，二层及二层以上按外墙外围水平面积计算。

建筑面积：是指住宅的建筑面积是指建筑物外墙外围所围成空间的水平面积。高层住宅的建筑面积，则是各层建筑面积之和。建筑面积包含了房屋居住的可用面积、墙体柱体占地面积、楼梯走道面积、其他公摊面积等。

使用面积：是指住宅的使用面积，指住宅各层平面中直接供住户生活使用的净面积之和。计算使用面积时有一些特殊规定：跃层式住宅中的户内楼梯按自然层数的面积总和计入使用面积；内墙面装修厚度也计入使用面积。

公用面积：商业的公用面积是指住宅内为住户出入方便、正常交往、保障生活所设置的公共走廊、楼梯、电梯间、水箱间等所占面积的总和。开发商在出售商品房时计算的建筑面积存在公共面积的分摊问题。

实用面积：是指它是“建筑面积”扣除公共分摊面积后的余额。

套内面积：是指俗称“地砖面积”。它是在实用面积的基础上扣除了柱体、墙体等占用空间的建筑物后的空间的概念。

房屋的基底面积：房屋的基底面积是指建筑物底层勒脚以上外围水平投影面积。

15.建筑密度

在用地范围内所有建筑物的基底面积总和与地块面积之比。

16.容积率

规定的地块上全部的建筑部面积与地块面积之比。

17.红线图

又叫“宗地图”，是按一定比例尺制作的用以标示一宗地的用地位置、界线和面积的地形平面图。它由政府土地管理部门颁发给土地使用权受让者，受让者只能在红线范围内施工建房。

宗地图是土地使用合同书附图及房地产登记卡附图。它反映一宗地的基本情况。包括：宗地权属界线、界址点位置、宗地内建筑物位置与性质，与相邻宗地的关系等。证书附图即房地产证后面的附图，是房地产证的重要组成部分，主要反映权利人拥有的房地产情况及房地产所在宗地情况。

18.预售许可证

按规定房屋未建好之前出售均要办理此证，发展商将有关资料送到国土局申请，批准后方可预售楼花。

19.外销许可证

凡对境外预售的房屋都要办理此证方可出售。

20.

是由政府有关部门统一编制，用以明确买卖双方权利和义务的协议，所有的商品房销售都必须签订此合同。

21.房地产抵押合同

是明确房地产抵押贷款中双方当事人权利和义务关系，由银行、业主和发展商三方签订。

22.银行按揭

是指购房者购买楼房时与银行达成抵押贷款的一种经济行为，业主先付一部分楼款，余款由银行代购房者支付，购房者的楼房所有权将抵押在银行，购房者将分期偿还银行的贷款和利息。

23.预售楼花

即楼宇预售。房地产经营者获取了建设土地，按政府批准的建筑施工图纸施工，且投入开发的资金已达到投资总额的三分之二(用地价款除外)，便可向长春市房地产产权登记处申请和办理楼宇预售登记，经批准后方可预售。

24.样板房与示范单位

是指与实际房屋的结构相同，但装修标准按发展商的售楼书而定的房间。示范单位与样板房的装修有区别，目的是为提供给客户做装修参考。

25.物业管理

是房地产管理市场化的一种综合性经营方式，分为维护性管理和经营性管理两类。维护性物业管理的职能，主要为高层与多层住宅、综合写字楼、标准工业厂房等楼宇及机电设备保养维修、治安、消防、环境卫生及其他服务为业主提供良好的工作和居住环境。经营性物业管理除具有维护性管理职能外，还通过对物业出租经营达到回收投资和获取利润的目的。

26.房地产评估

就是房地产估价师根据房地产的有关信息、数据，选择合适的估价方法，按照一定的估价程序，最后确定物业的价格和价值的过程。评估的主要方法有：1、市场比较法；2、收益还原法；3、剩余法；4、成本法。

27.银行本票

是付款人将款项交存银行，由银行签发给他凭此可以办理转帐结算或支取现金的票据。有效期为一个月。

28.银行汇票

是汇款人将款项交存当地银行，由银行签发给汇款人持往异地办理转帐结算或支取现金的票据。有效期为一个月。

29.银行支票

是银行的存款人签发给受款人办理转帐或委托开户银行将款项支付给受款人的票据。有效期为十天。

30.确权

确权是依照法律、政策的规定，经过房地产申报、权属调查、地籍勘丈、审核批准、登记注册、发放证书等登记规定程序，确认某一房地产的所有权、使用权的隶属关系和他项权利。

31.权属调查包括内容

房地产权属调查包括：审查土地来源是否合法、占地是否超出规定的范围；审查建筑物有没有加层、超面积、改结构、改用途等情况；确认房地产的权利人、权利性质、权属来源、取得时间、使用年限、权利状况、变化情况和用途、价值、等级、座落等。

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