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保利发展东外滩64项目首开楼栋曝光！将推2#、4#两栋楼。
项目主力户型为建面约115-140㎡小高层，建面约165㎡洋房，以及建面约195-205㎡别墅。其中，小高层197套、洋房37套、别墅21套；
认购时间：2025年12月24日至12月28日；
认购地点：上海市杨浦区丹阳路与齐齐哈尔路交汇处外滩曜样板示范区认购点；
认购金额：150万元整；
开盘时间：2025年12月31日；
在12月10日于上海音乐厅举行的「时光之曜·声动外滩」产品发布会上，保利•外滩曜作为外滩系旗舰正式亮相，也给出了自己的产品答案！
发布会现场实景
项目提出“新奢配主义、新人本主义、新定制主义、新她享主义”四大产品主义，从空间布局、选材工艺、交付细节到生活方式关怀，系统梳理了一套新时代豪宅标准。通过这四大“主义”，保利•外滩曜希望做到的，是让空间不只是功能的集合，而是真正承载一座城市新一代风貌家庭的优雅日常！
从整体价值体系来看，保利•外滩曜的核心优势可以归纳为三个维度：
杨浦滨江核心风貌区里少见的小高层产品，兼顾人文气质与高空视野；
以“新古典+四大产品主义”为内核，通过高配选材与多场景定制，把产品力拉到豪宅段位；
站位内环CAZ和“一江一河第四极”，城市能级拉满！
「外滩双翼 3.5公里黄金岸线」
以外白渡桥为源点，项目所处的东外滩，与衡复街区形成镜像发展。一边是百年经典的历史沉淀，一边是科创未来的时代赋能，共同筑起上海面向世界的恒贵门户界面。
「中国在此出发 世界从此抵达」
百年前汇山码头， “中国在此出发、世界从此抵达” ：周恩来等伟人于此登船，走向世界；爱因斯坦等巨匠于此登陆，走进中国。百年间，世界的目光从未离开，为上海著写永恒华章。
「滨江4.0 执掌未来澎湃势能」
2025年《黄浦江沿岸专项规划》将杨浦滨江南段与外滩、陆家嘴、北外滩并列，共筑世界会客厅，“百年大计·世纪经典”的定位，成为“一江一河”战略中的最高能级段落。
「东外滩 引领滨江迈入科创时代」
“世界客厅”肩负“国际金融商贸核心功能承载区”的使命。而东外滩杨浦滨江与陆家嘴的金融、外滩的文化、北外滩的航运形成互补，以科创为核，成就中芯城区大规模整体开发区域。
「领驻潮前 千亿级世界科创中心 」
约364万方商办建筑规模，约3倍于西岸金融城。汇聚哔哩哔哩、美团、抖音等科创头部产业，以及中节能、中交、星空华文等领军总部集群，总市值超4万亿。
「3大科创极核 鼎立黄金三角」
外滩-陆家嘴-杨浦滨江的“黄金三角”功能核芯区，成就外滩集聚带上崭新封面，而杨浦滨江，更是以科创为导向的城市有机更新的世界级滨水区，“千亿级世界科创中心”之外，更有3大极核共耀，助力杨浦滨江成上海的新经济中心。
# 世界文教之核
◎10所核芯高校、150余家科研院所、7家国家级大学科技园
◎复旦、同济双巨头引领硬核高校矩阵
◎上海中心城区密度蕞高、学科范围蕞广、科学实力蕞强的高等教育集聚地
# 大连路头部企业聚地
◎定位世界500强、总部基地
◎入驻西门子、大陆集团、李尔亚太等企业近1700家
# 长阳创谷科创高地
◎聚焦人工智能、大数据、绿色能源等前沿赛道，将成为上海中心城区科创高地
◎得物、福特汽车、同济数字研究院等企业
◎百度创新中心、埃森哲AI实验室、赢彻科技等人工智能企业
◎智能云科、爱驰汽车等绿色能源企业
「城芯臻藏的风貌禀赋」
上海城芯的滨江板块中，可成片低密开发的版图愈显弥珍，这片水岸土地的价值愈发凸显，成就上海城芯不可复制的恒贵栖居地。
作为中央低密区中臻藏的高层、洋房、墅居的多元复合产品，【保利发展东外滩64项目】同语低密圈层，全能藏品炙手可热。
「全维醇熟的生活主场 」
·从容出行：18号线平凉路站、12号线江浦公园站；多条隧道通达浦东，快速连接陆家嘴、外滩；北横通道，快速通达长宁区、普陀区、静安区等地；
·璀璨商业：约55万方瑞虹商业、约50万方北外滩商业、约51万方滨江商业带；
·全龄教育：荟萃存志学校、杨浦教育学校附属中学、向阳幼儿园、杨浦小学分校、长阳实验学校、齐齐哈尔路第一小学等多所全龄教育资源；
·优质医疗：新华医院、同济医院、复旦大学附属妇产科医院等优质医疗环伺；
·艺术聚落：杨浦滨江21件永久点位艺术作品，涵养水岸优雅生活；
·纯粹圈层：保利、招商、瑞安、中信泰富等巨擘齐聚，重构滨江高阶圈层的低密共识。
「大师执笔为外滩著新」
【保利发展东外滩64项目】联袂天华总设计师韩冰、名谷设计创始人潘冉、朴锐设计创始人郭子伟、翊象设计徐睿绅，传续外滩经典的新古典主义，以当代笔触，为外滩肇续新章。
「新古典主义的经典重构」
【保利发展东外滩64项目】设计深度溯源地块内两大新古典主义遗珍——由思九生洋行执笔的英商电车厂与里弄住宅华盛里，在延续原有行列式肌理的基础上，通过织补肌理形成更加完整、相对集中的低密居住区，带来建面约115㎡-140㎡小高层、建面约162-165㎡洋房、建面约195-205㎡三层低密别墅等大面宽产品，注重公共空间尺度，打造“曦光盈窗，花影绕庭”的花园墅居，为上海献上一座兼具文化底蕴与舒适体验的高端居住社区。
「精英圈层的优雅赋新」
溯源华尔道夫百年始终下的优雅社交传统，【保利发展东外滩64项目 】将标志性的时钟意象转化为社区的精神图腾与优雅社交生活方式，致敬“Meet you at the clock” 的理念，为领潮世界的科创精英与高知群体，打造休闲健身、律动泳池、疗愈氧舱等以及儿童亲子、冥想等多功能空间，更有同频华尔道夫的审美，以克制之美诠释真正的尊贵，于细微处，彰显生活的温度。
「东方礼遇共悦生活的恒奢」
保利物业始终坚持长期主义精神，不断探索“好服务”的真意，开创了“东方礼遇、四时雅集、亲情和院”三大服务品牌，将人文精神注入品质生活，持续精研高端服务之道营造备受居者信赖的当代人居标杆。
“东方礼遇”作为保利物业高奢旗舰服务品牌，以“通情·达礼”为内涵，打造“全域安全”、“双管家”、“四节八礼社区活动”为核心的三位一体服务体系，不断书写东方语境下“尊崇、信赖、人文”的高端生活方式。
售楼中心首开
保利·外滩曜以百年华尔道夫为蓝本，将 “时钟”从具象物升华为社区的精神图腾，构建一个围绕时间秩序运转的 “时空社交枢纽”。从健身中心到律动泳池，还有疗愈氧舱与冥想空间，亲子空间与儿童活动区等等，生活中心多样功能零距离。还有两大架空层泛会所，从长者茶会到孩子生日，从商务沙龙到瑜伽锻炼，每个人都能在这里找到自己的天地。
从 “约94% 实得率碾压同类” 的空间效率，到“独梯光厅 + 独立家政间” 的越级配置，再到 “双地标观景” 的稀缺视野，保利外滩曜以多维度数据优势，重新定义了 115-130㎡ 面积段的高端居住标准。
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上海保利外滩曜：杨浦滨江的传世墅居典范
Shanghai Poly Bund Radiance: A Timeless Villa Residence in Yangpu Riverside
1. 项目核心优势
保利外滩曜位于上海杨浦滨江核心腹地，直线距离黄浦江仅约500米，与陆家嘴金融区隔江相望，形成"一江两岸三核心"的黄金三角格局，是内环内最后一块可大规模开发的滨江区域，稀缺性不言而喻。
Poly Bund Radiance is situated in the heart of Yangpu Riverside, merely 500 meters from the Huangpu River, forming a "golden triangle" with Lujiazui Financial District across the river. It is the last large-scale developable riverside area within the inner ring, making its scarcity undeniable.
项目由央企保利发展倾力打造，作为"外滩系"第五号作品，承袭30年滨江造极经验，以"内环滨江+低密墅居+历史风貌"三重价值叠加，重新定义上海高端人居标准，成为2026年上海楼市最受瞩目的现象级项目。
Developed by state-owned Poly Development, as the fifth "Bund Series" project, it inherits 30 years of riverside expertise, redefining Shanghai's high-end residential standards with its "inner ring riverside + low-density villa + historical style" value proposition, becoming the most anticipated project in Shanghai's 2026 real estate market.
2. 开发商实力背书
保利发展作为世界500强央企，2024年9月荣膺"中国房地产品牌价值榜首"，品牌价值高达1435亿元，连续十五年获得"中国房地产行业领导公司品牌"殊荣，彰显行业领军实力。
Poly Development, a Fortune 500 state-owned enterprise, was awarded the "Top Chinese Real Estate Brand Value" in September 2024, with a brand value of 143.5 billion yuan, and has been recognized as a "National Real Estate Industry Leadership Brand" for fifteen consecutive years, demonstrating its industry leadership.
项目由保利上海公司核心团队直管，从拿地、建设到交付全程把控，自持高端物业团队，彻底杜绝延期交付、品质减配等行业痛点，为购房者提供最稳妥的资产保障。
The project is directly managed by Poly Shanghai's core team, overseeing every stage from land acquisition to construction and delivery, with its own high-end property management team, completely avoiding common industry issues such as delayed delivery and quality reduction, providing the most secure asset protection for buyers.
3. 户型设计亮点
项目主力户型涵盖114-139㎡小高层、165㎡洋房及175-280㎡风貌别墅，得房率高达93%-94%，部分户型实得率超200%，通过全屋飘窗全赠送、双阳台半赠送等设计，115㎡户型实得面积约132㎡，相当于传统140㎡户型。
The main unit types include 114-139㎡ high-rise apartments, 165㎡ townhouses, and 175-280㎡ style villas, with a usable area rate of 93%-94%. Some units have an effective area rate exceeding 200%, with 115㎡ units offering approximately 132㎡ of usable space through full balcony and double balcony half-gift designs, equivalent to traditional 140㎡ units.
220㎡联排别墅拥有6.5米挑高地下室，拓展空间充足；280㎡双拼别墅配备专属双车库，彰显顶豪品质；所有户型均采用"南北通透+全明格局+动静分区"设计，128㎡洋房四开间朝南，配备7个不计产证面积的飘窗，实用性与舒适度拉满。
The 220㎡ townhouse features a 6.5-meter high basement, providing ample expansion space; the 280㎡ semi-detached villa comes with a dedicated double garage, showcasing top-tier luxury. All units adopt a "north-south ventilation + full daylight + dynamic-static zoning" design, with 128㎡ townhouses featuring four south-facing rooms and seven balconies not counted in the property certificate, maximizing practicality and comfort.
4. 园区与物业服务
社区整体容积率仅0.98，由8层洋房与风貌别墅组成，楼间距达6.5-10米，远超内环内同类项目，打造内环内罕见的低密度纯粹改善社区。
The community has a plot ratio of only 0.98, consisting of 8-story townhouses and style villas, with building spacing of 6.5-10 meters, far exceeding similar projects within the inner ring, creating a rare low-density, pure improvement community within the inner ring.
社区内规划约8000㎡中央园林，以中轴对称的景观轴线串联阳光草坪、叠水景观、主题花境等多重场景，搭配全龄段活动空间与邻里社交平台，营造"出则繁华，入则宁静"的理想人居状态。
The community features an 8,000㎡ central garden, with a symmetrical landscape axis connecting multiple scenes such as sunny lawns, cascading water features, and themed flower beds, complemented by all-age activity spaces and neighborhood social platforms, creating an ideal living environment where "you step out to the city's vibrancy and step in to tranquility."
物业采用保利物业"金钥匙"服务体系，提供24小时安保巡逻、智能监控、私人定制服务等，物业费12元/㎡/月，涵盖公区能耗、会所维护及每月2次入户保洁，为业主营造安全、便捷、尊崇的居住体验。
The property management adopts Poly Property's "Golden Key" service system, offering 24-hour security patrols, intelligent monitoring, and personalized services, with a property fee of 12 yuan/㎡/month covering public area energy, club maintenance, and two monthly home cleanings, creating a safe, convenient, and prestigious living experience for residents.
5. 商业与交通配套
项目距18号线丹阳路站仅150米，步行3分钟可达；1公里内覆盖8号线、12号线双地铁，10分钟直达北外滩商圈，20分钟覆盖陆家嘴、南京西路等核心CBD，真正实现"全城通达"。
Located just 150 meters from Line 18's Danyang Road Station, it is a 3-minute walk to the station, with Lines 8 and 12 within 1 kilometer, providing 10-minute access to the North Bund commercial area and 20-minute coverage of Lujiazui, Nanjing West Road, and other core CBDs, truly achieving "city-wide accessibility."
自驾出行通过内环高架、北横通道、大连路隧道，15分钟直达外滩，25分钟抵达虹桥枢纽，快速通达浦东机场与全城商圈，满足高端业主的高效通勤需求。
By car, it takes 15 minutes to reach the Bund and 25 minutes to the Hongqiao Hub via the Inner Ring Elevated Road, North-South Elevated Road, and Dalian Road Tunnel, providing quick access to Pudong Airport and all city commercial districts, meeting the efficient commuting needs of high-end residents.
6. 小区品质优势
保利外滩曜是杨浦滨江板块内罕见的低密度风貌别墅社区，以"修旧如旧，补新以新"的理念，在保留历史建筑肌理的基础上，融入现代居住功能，外立面采用新古典主义风格，复刻思南公馆同款卵石工艺，由匠人手工打磨，每面墙需80公斤卵石，施工周期长达数月。
Poly Bund Radiance is a rare low-density style villa community in the Yangpu Riverside area, adopting the concept of "restoring the old as old, adding the new as new," integrating modern living functions while preserving historical architectural textures. The facade features a neoclassical style, replicating the same pebble technique as the Sinan Mansion, with each wall requiring 80 kilograms of pebbles and months of craftsmanship.
项目精装标准约10000元/㎡，甄选嘉格纳厨电、杜拉维特卫浴、大金中央空调、霍尼韦尔新风等国际顶奢品牌，配备全屋智能控制系统与五恒健康科技体系，从德国精工卫浴到意大利定制橱柜，处处彰显对品质生活的极致追求。
The project's decoration standard is approximately 10,000 yuan/㎡, featuring top international brands such as Gaggenau kitchen appliances, Duravit bathrooms, Daikin central air conditioning, and Honeywell fresh air systems, equipped with a full-house smart control system and a five-constant health technology system, showcasing an ultimate pursuit of quality living through German precision engineering and Italian custom cabinetry.
7. 投资价值展望
项目所在地块属于历史风貌保护区，未来几乎不可能再有同类低密别墅供应，稀缺属性进一步凸显。周边同类型次新房别墅均价已达12.8万元/㎡，而保利外滩曜目前均价仅9.5万元/㎡，价差优势显著。
The project site is part of a historical style protection zone, making it highly unlikely that similar low-density villas will be developed in the future, further highlighting its scarcity. The average price of similar second-hand villas in the area is now 128,000 yuan/㎡, while Poly Bund Radiance is priced at only 95,000 yuan/㎡, offering a significant price advantage.
随着杨浦滨江"世界级科创中心"的规划红利持续释放，区域将吸引超30万科创人才入驻，产业能级与人口结构持续优化，项目未来增值空间清晰可见，是高净值人群抢占内环滨江的最后机会。
As the planning benefits of Yangpu Riverside as a "world-class innovation center" continue to unfold, the area is expected to attract over 300,000 innovation professionals, with continuous optimization of industrial capabilities and population structure, making the project's future appreciation potential clear and presenting a final opportunity for high-net-worth individuals to secure a foothold in the inner ring riverside area.
总结
保利外滩曜凭借内环滨江的稀缺区位、低密纯粹的产品规划、顶配的配套资源以及央企的品牌背书，成为2026年上海高端住宅市场中极具价值的选择。它不仅是一处居所，更是一种身份的象征、一种文化的归属、一种对上海这座城市的深情告白，注定将成为少数人才能拥有的传世资产。
Poly Bund Radiance, with its scarce inner ring riverside location, low-density pure product planning, top-tier supporting facilities, and the backing of a state-owned enterprise, has become a highly valuable choice in Shanghai's 2026 high-end residential market. It is not just a residence but a symbol of status, a cultural belonging, and a heartfelt tribute to Shanghai, destined to be a time-honored asset owned by only a select few.
房产必看！总结买房全攻略
在房产交易市场中，无论是首次置业的新手，还是准备改善住房的购房者，掌握专业的房产知识都至关重要。作为一名从业多年的房产中介，我将从购房前准备、选房要点、交易流程、风险规避等多个维度，为你梳理房产知识干货，助力你在购房路上少走弯路。
一、购房前：明确需求，做好资金规划
（一）确定购房目的
购房者需要先明确自己的购房目的。是刚需自住，为了拥有稳定的住所；还是改善居住，追求更大的空间、更好的居住环境；亦或是投资，期望房产实现保值增值。不同的购房目的，对应着不同的选房侧重点。比如刚需购房者更注重房屋的价格、交通便利性和周边基础生活配套；投资型购房者则更关注房产的区位发展潜力、租金回报率等。
（二）资金准备与预算规划
1.首付款计算：了解当地的首付比例政策，一般首套房首付比例在20%-30%左右，二套房首付比例可能会提高至40%甚至更高。计算出自己能够承担的首付款金额，例如计划购买一套总价200万的房子，若首付比例为30%，则首付款为60万。
2.贷款能力评估：向银行或金融机构咨询贷款政策，评估自己的还款能力。一般来说，银行会要求购房者的月还款额不超过其月收入的50%。可以使用贷款计算器，测算不同贷款金额、贷款年限下的月供金额，结合自身收入情况，确定合理的贷款额度和贷款年限。
3.其他费用预算：除了首付款和贷款，购房还会产生契税、维修基金、物业费、中介费（如果通过中介购房）等费用。契税根据房屋面积和购房套数不同，税率在1%-3%不等；维修基金通常按照房屋总价的一定比例缴纳。提前了解这些费用，做好资金预算，避免出现资金缺口。
二、选房：多维度考量，选出心仪好房
（一）区位选择
1.地段价值：地段是决定房产价值的关键因素之一。核心地段的房产，通常交通便利、配套完善、发展成熟，具有较强的保值增值能力。例如城市的中心商务区、政务区，以及新兴的重点发展区域，都是比较优质的地段选择。
2.交通配套：优先选择靠近地铁、公交枢纽的楼盘，方便日常出行。对于有私家车的购房者，要关注周边道路的规划和交通拥堵情况，以及小区的停车位配比是否充足。
3.生活配套：考察楼盘周边的商业、教育、医疗、休闲等配套设施。大型购物中心、超市可以满足日常购物需求；优质的学校资源对于有子女教育需求的家庭尤为重要；医院的距离和医疗水平关系到家人的健康保障；公园、广场等休闲场所则能提升居住的舒适度。
（二）楼盘与户型分析
1.开发商品牌与口碑：选择知名且信誉良好的开发商，其开发的楼盘在房屋质量、施工进度、物业服务等方面更有保障。可以通过网络搜索、业主论坛、实地考察等方式，了解开发商过往项目的评价和口碑。
2.楼盘规划与环境：关注楼盘的容积率、绿化率、楼间距等指标。容积率低、绿化率高的小区，居住密度小，环境优美；楼间距大则能保证充足的采光和通风。此外，还要了解小区的内部配套设施，如幼儿园、健身设施、社区活动中心等是否完善。
3.户型选择：根据家庭人口数量和居住需求，选择合适的户型。户型方正、南北通透、布局合理的房子更受欢迎。要注意房间的功能分区是否科学，动静分区是否明确，卧室、客厅、厨房等空间的尺寸是否合理，是否有浪费面积等问题。
三、房产交易：规范流程，保障权益
（一）签订购房合同
1.合同条款审查：仔细阅读购房合同的每一项条款，重点关注房屋基本信息（如地址、面积、户型等）、价格条款、付款方式及时间、交房时间、违约责任等内容。对于不理解或有疑问的条款，及时向开发商或中介咨询，必要时可以寻求律师的帮助。
2.补充协议：如果开发商有补充协议，同样要认真审查。补充协议中的条款可能会对双方的权利义务产生重要影响，避免出现不合理的附加条件或加重购房者责任的条款。
（二）贷款办理
1.准备贷款资料：一般需要提供身份证、户口本、结婚证（已婚人士）、收入证明、银行流水、征信报告等资料。确保资料真实、完整、有效，以提高贷款审批的通过率。
2.选择贷款银行：不同银行的贷款利率、贷款政策、审批速度等可能存在差异。可以多咨询几家银行，比较利率优惠、贷款额度、还款方式等，选择最适合自己的银行办理贷款。
3.贷款审批与放款：提交贷款申请后，银行会对购房者的资质进行审核。审核通过后，双方签订贷款合同，银行会按照约定的时间将贷款发放给开发商或卖方。
（三）房屋验收与交付
1.验收准备：交房前，购房者可以准备好相关工具，如卷尺、小锤子等，用于检查房屋的尺寸、墙面地面是否空鼓等问题。同时，了解房屋验收的标准和流程。
2.实地验收：按照合同约定的交房时间，前往楼盘进行房屋验收。重点检查房屋的质量问题，如墙面是否渗水、裂缝，门窗是否密封良好、开关灵活，水电线路是否正常，厨卫防水是否到位等。发现问题及时记录，并要求开发商整改。
3.办理交付手续：验收合格后，购房者需要缴纳相关费用，如物业费、契税等，然后办理房屋交付手续，领取房屋钥匙，完成房屋交接。
四、房产交易风险规避
（一）产权风险
1.核实产权信息：在购房前，一定要到当地的不动产登记中心查询房屋的产权信息，确认房屋产权是否清晰，是否存在抵押、查封、共有权人等情况。避免购买到产权有纠纷的房屋。
2.警惕小产权房：小产权房是指在农村集体土地上建设的房屋，未缴纳土地出让金等费用，其产权证不是由国家房管部门颁发。小产权房存在诸多风险，如无法办理合法产权证书、不能上市交易、面临拆迁可能得不到合理补偿等，建议购房者不要购买。
（二）市场风险
1.关注市场动态：房地产市场受政策、经济、供需关系等多种因素影响，价格会有波动。购房者要关注国家和地方的房地产政策变化，如限购、限贷、限售政策，以及利率调整等，了解市场的走势，合理选择购房时机。
2.理性购房：不要盲目跟风购房，避免在市场过热时高价买入。要根据自己的实际需求和经济实力，做出理性的购房决策。
掌握这些房产知识，能让你在房产交易中更加从容自信。如果你在购房过程中有任何疑问，欢迎随时咨询，我将竭诚为你提供专业的服务和建议。
声明：本文由入驻焦点开放平台的作者撰写，除焦点官方账号外，观点仅代表作者本人，不代表焦点立场。
