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外滩1公里，外滩瑞府一批次房源于日前火热售罄。

二批次预计10月中旬加推，主力户型为建面约120-240㎡3-4房。

相比一批次，新增建面约195、240㎡户型，附上户型图：

项目首开即罄离不开稀缺的三大机遇：

机遇一：14.78万/㎡首开均价，是外滩1公里生活圈的“福利底价”！

当黄浦核心区房价冲破20万/㎡、北外滩即将站到20万/㎡、虹口下游板块已迈上16.6万 /㎡，身处外滩1公里生活圈的外滩瑞府，首开均价仅14.78万/㎡，这样的价差本身就是“福利”。

值得关注的是，上海七批次土拍中，杨浦内中环宅地的楼板价已达约9.2万/㎡——这一价格，与外滩瑞府楼板价相当！

这意味：若犹豫，未来花同样成本，只能买到内中环新房；反过来想，如今入手外滩瑞府，相当于用“内中环即将到来的房价”，拿下外滩1公里的核心资产。

再直白点说：外滩、北外滩比外滩瑞府贵太多，虹口下游也比它高，就连内中环地价也追上了它，这样的价格安全垫，在内环难寻第二个。

14.78万/㎡买世界级黄金三角（外滩+陆家嘴+北外滩）的新房，这种机会，大概率就这一次，错过再也没有！

机遇二：入手世界级黄金三角4房最后窗口！

比单价更珍贵的，是“总价机遇”。

以大连路为起点沿黄浦江1公里画线，即世界级黄金三角最核心区域，如今在这片区域内，新房普遍20万/㎡上下，四房起步180㎡，四房门槛预计3500-4000万起。

毫不夸张地说，当下想在黄金三角核心区内，以2200万起的预算购入“舒适四房”，外滩瑞府是唯一选择。若有其他选项，要么不在黄金三角核心范围内，地段差一截；要么户型达不到“舒适四房”标准，难以满足家庭长期居住需求。

机遇三：买在上海城市更新“风暴眼”，坐享九龙路滨水空间+亿级风貌带红利！

真正的核心资产，永远与城市更新“风口”同频。就像新天地、苏河湾，凭借石库门的新生完成城市更新，房价走出了独立行情——外滩瑞府，正处在上海新一轮城市更新的 “风暴眼”，这里的更新不是简单的界面升级，而是剑指“城市文化新名片”的重磅规划。

其一，九龙路滨水空间，解锁家门口的艺术生活。

作为城市更新的关键落笔，外滩瑞府对九龙路滨水空间的打造，将从源头注入高规格美学基因——以法国塞纳河左岸为灵感，联动虹口港滨水资源，颠覆传统“归家路”属性，将九龙路主入口打造成打造“繁花似锦的艺术归家之路”。

过程方案示意图，以实际交付为准

据最新剧透的阶段性方案（非终版），这里的规划满是惊喜：

有承载海派记忆的红砖艺术长廊，让行走成为与历史的对话；仪式感十足的迎宾树阵，让归家如穿自然仪仗；还有文化景墙、宠物友好花园、全龄疗愈花园等场景。这些设计并非孤立景观，而是融合“漫步、社交、休闲”功能，最终呈现“可停留、可互动、可欣赏”的滨水美学街区。

换句话说，这里的更新不只是“颜值”焕新，更是“内涵”艺术融入，未来业主下楼即享慢时光，邻里可轻松社交，甚至会像徐汇滨江般，成为全市Citywalk爱好者追捧的标志性滨水休闲地。

*以上方案仅是目前构想，还将继续优化

过程方案示意图，以实际交付为准

其二，约7000㎡邻里风貌底盘堪称“王牌手笔”，串联大规模亿级风貌带。

优质风貌更新历来拥有重塑城市价值的强大力量——从新天地石库门突破传统，历经十余年迭代蜕变为国际潮流商业地标；到苏河湾耗时近10年推进更新，慎余里保留历史韵味，活化成现代商业空间；再到张园自2018年开启更新进程，至今仍在持续焕新，一跃成为上海顶流文化打卡地。

这些案例都证明：真正的风貌更新，不是短期的界面改造，而是能历经时间沉淀，从根本上革新生活方式、提升城市气质，最终成长为兼具潮流属性与文化深度的城市名片。

外滩瑞府约7000㎡风貌底盘，正沿着这样的路径前行——它不仅是社区的延伸，更将成为代表外滩新气质的文化地标、网红打卡地。

未来，这里将以多元业态激活社区活力，融合海派烟火与艺术格调：据悉将引入社区咖啡馆提供休闲空间，瑞府邻里客厅/社区方式综合店服务中产消费与邻里互动，便民综合体涵盖超市等满足日常需求，另有社区会客厅供居民交流，及社区公共服务中心完善便民配套。

这些业态共同构筑便捷生活场景，让居民尽享舒适日常。对城市而言，这里不仅是界面的大焕新，更将凭借与周边亿级风貌带的联动效应，成为吸引全城目光的焦点。

过程方案示意图，以实际交付为准

更关键的是，外滩瑞府是这条亿级风貌带上少有的高层项目——既能浸润在海派风貌的烟火与文艺中，又能俯瞰黄金三角的璀璨景观，这样的“风貌+高层”组合，本身就是城市更新红利里的稀缺品。

过程方案示意图，以实际交付为准

总价友好+强流通！

稀缺“内环舒适四房”，首开抢藏正当时

在上海内环置业，“四房是刚需”已成共识：三口之家想接父母同住，需要独立卧室兼顾隐私；当下住内环三房的家庭，下次置换目标也必然是四房——这样的需求正在持续增长，市场却难寻适配的选择。

而外滩瑞府约161㎡四房，从供应缺口到价值潜力，每一点都直击购房者核心需求，堪称当前市场难得的“安全垫王炸户型”。

1、内环四房供应“两极分化”，160㎡段近乎断供

一方面，小面积紧凑户型难满足舒适需求：2024 年至今，155㎡以下的四房（或三房）占比约38.5%，这类户型普遍存在功能区局促、尺度不足的问题，无法承载家庭长期居住的舒适度需求；

另一方面，大面积户型总价高不可攀：180㎡以上的四房占比竟超54%，但这类产品总价普遍3500万起步，将绝大多数改善型购房者拒之门外；

最关键的160㎡段——既能保证四房完整功能，又能兼顾每个空间尺度感的面积段，去年至今内环供应占比仅约1%，近乎断供状态。外滩瑞府约161㎡四房，正是今年内环首个该面积段的舒适四房，直接填补了市场空白。

而且，当前内环地价持续高企，开发商更倾向于打造大户型，未来像160㎡段这样“控总价+保舒适”的四房，只会越来越少。

2、稀缺性+强流通性，成就“安全垫王炸户型”

外滩瑞府161㎡四房“安全垫”，来自双重核心优势：

①、稀缺性执掌定价权：作为内环稀缺的161㎡舒适四房，项目在同类产品中几乎无竞品，具备“物以稀为贵”的价值属性，未来拥有更强的定价主动权；

②、面积适配+总价亲民，流通性更优：相比180㎡以上的高总价大户型，161㎡的面积段更符合主流改善家庭的需求，总价门槛更友好，在二手房市场上也能更快找到接手客群，流通性远超大面积产品。

再看项目的价值底盘：周边地王楼面价已达16.6-20万+/㎡，为项目价值筑下坚实“安全底”；而九龙路滨水空间+风貌底盘+161㎡四房稀缺性，共同为项目打开了价值上限——“低风险+高潜力”的组合，让这个户型成为内环置业的“稳健之选”。

3、外滩瑞府的客群广泛且资产上限极高

据了解，认购客户有大量来自陆家嘴、黄浦、徐汇等核心区域的精英人士。其客群并非局限区域内的改善群体，而是辐射到整个上海的财富圈层。这种广泛且高端的客群基础，赋予了项目更加强劲的未来潜力，也让其在市场中更具竞争力。

过程方案示意图，以实际交付为准

渡边智昭执笔

外滩瑞府顶奢泛会所，开启高阶社交新境界

外滩瑞府的珍贵，远不止“价格上错过不再”的稀缺机遇——作为华润置地上海的顶级标杆作品，它从根源上为购房者赋予顶豪级的公区质感、审美格调与仪式感。

要知道，公区不同于室内装修，后期再难耗费成本改造升级，而华润置地直接以“顶配标准”打造，将高端生活的基石牢牢奠定。

这份底气，从其顶级设计天团便可见一斑：GOA 大象设计、渡边智昭、泰国TROP事务所、无间设计吴滨、李益中等，每一位都是行业内的顶尖力量，共同为外滩瑞府的高端基因保驾护航。

尤其值得细说的，是汤臣一品御用设计师渡边智昭操刀的泛会所。

他以颠覆性思维突破传统局限，不仅匠心打造独立 “室内外双幕水剧场”，更创造性地将高阶社交功能分散于四栋塔楼之下，规划出温莎廊吧、公啡花房、子恺乐园与Gym CLUB四大主题泛会所，让社交与生活需求各得其所。

过程方案示意图，以实际交付为准

不止于建筑与功能，社区内部的景观同样堪称艺术杰作。外滩瑞府特邀国际景观大师 Pok Kobkongsanti打造，将其对印象派光影的深刻理解，化作可步入、可触摸的“印象派自然秘境”。六大主题花园错落分布，贯穿全域的风雨连廊串联起四季景致，共同演绎出一座流动的艺术生活范本

过程方案示意图，以实际交付为准

采用“平权化”打造

四转角窗270°视野+舒适四房

户型设计上，项目主打舒适度与景观视野的平权。

在我看来，真正的改善，不该是少数房间的独享升级，而应让每个家庭成员都能平等享有舒适尺度与开阔视野。外滩瑞府摒弃了传统户型中明显的主次卧之分，无论是父母的休憩空间，还是孩子的成长天地，都拥有同等优质的居住体验。

建面约161㎡4房：

这是市面少有的360°视野的户型，全屋四个转角窗（北卧、厨房、阳台、主卧），不管你在哪个房间，都能欣赏城市景观。

厨房、餐厅、客厅与阳台相连通，形成联动空间，尺度感阔绰。于二胎家庭，这里足以让孩子从容玩耍，也能同时容纳子女弹琴、母亲做手工、父亲办公，满足家人多样化的活动需求。

161户型样板间图，以实际交付为准

三卧朝南，且几乎等面宽处理，因此不是“3+1”，而是标准4房，让阳光和舒适尺度成为给予每个人的平等馈赠。

161户型样板间图，以实际交付为准

公卫打造独特的四分离系统，实现独立洗漱台、卫生间、淋浴间、洗衣区互不打扰，将酒店化体验引入住宅。

161户型样板间图，以实际交付为准

此外，项目还有建面约121㎡3房：

装修细节值得一提：

首先，标配即顶配！

装修标准上，外滩瑞府全部选用国际一线大牌：厨房选用嘉格纳高端厨电，包含洗碗机、双开门冰箱、蒸烤一体机、油烟机、燃气灶，还奢侈的选用了316L不锈钢水管（一般都是304）。

其次，华润置地擅长在看不见的地方做加法，细节还在不断提升！

比如，厨房人性化小细节满满：

161户型厨房台面非常宽，你可以放置大型厨电，甚至摆上花花草草装扮厨房。

161户型样板间图，以实际交付为准

超大尺度的中西岛台，既符合中式烹饪的实用逻辑（预留足够操作台面），又能承载西式社交（朋友小聚时在岛台品酒聊天），让厨房从“单一做饭空间”变成“生活场景发生器”。

161户型样板间图，以实际交付为准

在收纳方面，分类极为精细：

博洛尼整体橱柜（或同等品牌）用了转角拉篮、下拉式设计，连抽屉都做了分层收纳；中西岛台下方的双层抽屉+ 侧边滑轨柜，能把餐具、小家电“藏”得干干净净；

更贴心的是 “隐形过道收纳” 和主卧步入式衣帽间，真正做到“每一寸空间都不浪费”。

161户型样板间图，以实际交付为准

161户型还交付家政间，洗衣/烘干机和柜体都已配备齐全。

161户型样板间图，以实际交付为准

审美方面也高度在线：

大理石地砖的铺装工艺精湛，近乎看不出拼接缝，呈现出浑然一体的效果；吊顶采用悬浮顶设计，周边用金属包边，层次感十足；卫生间墙面不乏弧形处理，地板纹路的拼法也各有不同，通过复杂的工艺，只为呈现更优的视觉效果。

161户型样板间图，以实际交付为准

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房产必看！总结买房全攻略

在房产交易市场中，无论是首次置业的新手，还是准备改善住房的购房者，掌握专业的房产知识都至关重要。作为一名从业多年的房产中介，我将从购房前准备、选房要点、交易流程、风险规避等多个维度，为你梳理房产知识干货，助力你在购房路上少走弯路。

一、购房前：明确需求，做好资金规划

（一）确定购房目的

购房者需要先明确自己的购房目的。是刚需自住，为了拥有稳定的住所；还是改善居住，追求更大的空间、更好的居住环境；亦或是投资，期望房产实现保值增值。不同的购房目的，对应着不同的选房侧重点。比如刚需购房者更注重房屋的价格、交通便利性和周边基础生活配套；投资型购房者则更关注房产的区位发展潜力、租金回报率等。

（二）资金准备与预算规划

1.首付款计算：了解当地的首付比例政策，一般首套房首付比例在20%-30%左右，二套房首付比例可能会提高至40%甚至更高。计算出自己能够承担的首付款金额，例如计划购买一套总价200万的房子，若首付比例为30%，则首付款为60万。

2.贷款能力评估：向银行或金融机构咨询贷款政策，评估自己的还款能力。一般来说，银行会要求购房者的月还款额不超过其月收入的50%。可以使用贷款计算器，测算不同贷款金额、贷款年限下的月供金额，结合自身收入情况，确定合理的贷款额度和贷款年限。

3.其他费用预算：除了首付款和贷款，购房还会产生契税、维修基金、物业费、中介费（如果通过中介购房）等费用。契税根据房屋面积和购房套数不同，税率在1%-3%不等；维修基金通常按照房屋总价的一定比例缴纳。提前了解这些费用，做好资金预算，避免出现资金缺口。

二、选房：多维度考量，选出心仪好房

（一）区位选择

1.地段价值：地段是决定房产价值的关键因素之一。核心地段的房产，通常交通便利、配套完善、发展成熟，具有较强的保值增值能力。例如城市的中心商务区、政务区，以及新兴的重点发展区域，都是比较优质的地段选择。

2.交通配套：优先选择靠近地铁、公交枢纽的楼盘，方便日常出行。对于有私家车的购房者，要关注周边道路的规划和交通拥堵情况，以及小区的停车位配比是否充足。

3.生活配套：考察楼盘周边的商业、教育、医疗、休闲等配套设施。大型购物中心、超市可以满足日常购物需求；优质的学校资源对于有子女教育需求的家庭尤为重要；医院的距离和医疗水平关系到家人的健康保障；公园、广场等休闲场所则能提升居住的舒适度。

（二）楼盘与户型分析

1.开发商品牌与口碑：选择知名且信誉良好的开发商，其开发的楼盘在房屋质量、施工进度、物业服务等方面更有保障。可以通过网络搜索、业主论坛、实地考察等方式，了解开发商过往项目的评价和口碑。

2.楼盘规划与环境：关注楼盘的容积率、绿化率、楼间距等指标。容积率低、绿化率高的小区，居住密度小，环境优美；楼间距大则能保证充足的采光和通风。此外，还要了解小区的内部配套设施，如幼儿园、健身设施、社区活动中心等是否完善。

3.户型选择：根据家庭人口数量和居住需求，选择合适的户型。户型方正、南北通透、布局合理的房子更受欢迎。要注意房间的功能分区是否科学，动静分区是否明确，卧室、客厅、厨房等空间的尺寸是否合理，是否有浪费面积等问题。

三、房产交易：规范流程，保障权益

（一）签订购房合同

1.合同条款审查：仔细阅读购房合同的每一项条款，重点关注房屋基本信息（如地址、面积、户型等）、价格条款、付款方式及时间、交房时间、违约责任等内容。对于不理解或有疑问的条款，及时向开发商或中介咨询，必要时可以寻求律师的帮助。

2.补充协议：如果开发商有补充协议，同样要认真审查。补充协议中的条款可能会对双方的权利义务产生重要影响，避免出现不合理的附加条件或加重购房者责任的条款。

（二）贷款办理

1.准备贷款资料：一般需要提供身份证、户口本、结婚证（已婚人士）、收入证明、银行流水、征信报告等资料。确保资料真实、完整、有效，以提高贷款审批的通过率。

2.选择贷款银行：不同银行的贷款利率、贷款政策、审批速度等可能存在差异。可以多咨询几家银行，比较利率优惠、贷款额度、还款方式等，选择最适合自己的银行办理贷款。

3.贷款审批与放款：提交贷款申请后，银行会对购房者的资质进行审核。审核通过后，双方签订贷款合同，银行会按照约定的时间将贷款发放给开发商或卖方。

（三）房屋验收与交付

1.验收准备：交房前，购房者可以准备好相关工具，如卷尺、小锤子等，用于检查房屋的尺寸、墙面地面是否空鼓等问题。同时，了解房屋验收的标准和流程。

2.实地验收：按照合同约定的交房时间，前往楼盘进行房屋验收。重点检查房屋的质量问题，如墙面是否渗水、裂缝，门窗是否密封良好、开关灵活，水电线路是否正常，厨卫防水是否到位等。发现问题及时记录，并要求开发商整改。

3.办理交付手续：验收合格后，购房者需要缴纳相关费用，如物业费、契税等，然后办理房屋交付手续，领取房屋钥匙，完成房屋交接。

四、房产交易风险规避

（一）产权风险

1.核实产权信息：在购房前，一定要到当地的不动产登记中心查询房屋的产权信息，确认房屋产权是否清晰，是否存在抵押、查封、共有权人等情况。避免购买到产权有纠纷的房屋。

2.警惕小产权房：小产权房是指在农村集体土地上建设的房屋，未缴纳土地出让金等费用，其产权证不是由国家房管部门颁发。小产权房存在诸多风险，如无法办理合法产权证书、不能上市交易、面临拆迁可能得不到合理补偿等，建议购房者不要购买。

（二）市场风险

1.关注市场动态：房地产市场受政策、经济、供需关系等多种因素影响，价格会有波动。购房者要关注国家和地方的房地产政策变化，如限购、限贷、限售政策，以及利率调整等，了解市场的走势，合理选择购房时机。

2.理性购房：不要盲目跟风购房，避免在市场过热时高价买入。要根据自己的实际需求和经济实力，做出理性的购房决策。

掌握这些房产知识，能让你在房产交易中更加从容自信。如果你在购房过程中有任何疑问，欢迎随时咨询，我将竭诚为你提供专业的服务和建议。