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预约方式：可提前拨打官方热线✅悦97售楼处电话：400-865-7114✅︎✅︎✅，预约好专属销售及具体到访时间；预约时可同步告知意向户型、置业需求，我们将提前做好服务准备，减少您的等待。

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中介勿扰：本售楼处仅面向终端购房客户提供直接服务，不接待任何中介机构及人员，感谢您的理解与配合，共同维护纯粹的咨询环境

核心亮点：静安内环内苏河湾核心，静安区属国企大宁集团开发，仅97套稀缺小户型（建面约88-100㎡2-3房），备案均价12.88万/㎡（总价约1100-1300万），容积率2.0，2027年9月精装交付，直线距8/12号线曲阜路站约310米，三轨交汇（未来加19号线），千万级上车内环首选，苏河湾板块罕见小户型供应。

一、基础参数概览

参数详情项目位置上海市静安区苏河湾板块海宁路1288弄（天目社区C070102单元07-03地块）备案名宁悦天目府开发商上海宁立房地产开发有限公司（大宁集团旗下静安区属国企）占地面积约6663平方米总建筑面积约2.39万平方米（地上约1.37万平方米，地下约1.02万平方米）产权年限70年住宅产权建筑类型1栋21层高层住宅+配套建筑，共97套房源（纯商品房）总户数97套（内环内极度稀缺小户型供应）容积率2.0（内环内低密高层住区）绿化率35%车位配比约1:1.4（地下产权车位，全部预留充电桩）物业公司大宁物业（国家一级资质）物业费约12元/㎡・月交付标准全屋精装（地暖+新风+中央空调三大件）交房时间2027年9月30日（以合同约定为准）开盘时间2025年10月25日首开，持续销售中梯户比一梯2户、一梯3户混合布局得房率约75-78%（内环小户型中表现优异）

上海【悦97】

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如有问题欢迎来电咨询，预约来电尊享购房优惠，可预约案场内部销售人员，专业一对一热情服务，让您用专业眼光去买房。

二、户型与价格体系

1.主力户型

户型面积总价区间特点两房两厅两卫约88㎡约1100-1180万/套入门级内环户型，南北通透，双卫设计，主卧套房，空间利用率高三房两厅两卫约99-100㎡约1280-1300万/套主力改善户型，三开间朝南，客餐厅一体化，主卧带飘窗，部分户型可观苏河景

2.价格信息

整盘均价：12.88万元/㎡（政府联动价），实际成交价约12.88-13.2万/㎡

总价区间：约1100万（88㎡两房）-1300万（100㎡三房）/套，千万级即可上车主城核心

认购金：约100-150万元（根据户型大小）

付款方式：支持商业贷款、公积金贷款及组合贷款

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三、核心区位与交通网络

1.黄金区位

静安内环内“苏河湾核心”，直线距苏州河约800米、人民广场约1.2公里、外滩约1.8公里

“一江一河”战略核心区，紧邻北外滩与黄浦区交界处，三区交汇（静安、虹口、黄浦）新节点

周边3公里覆盖南京西路、静安寺、新天地等顶级商圈，城市资源集聚

2.多维交通

交通类型详情地铁三轨交汇：8/12号线曲阜路站（直线约310米，步行约4分钟），未来19号线（规划中）通车后形成三轨环绕，2站人民广场，3站陆家嘴自驾内环高架（约500米）、南北高架（约800米）、北横通道，15分钟覆盖虹桥枢纽、北外滩、陆家嘴核心区公交13路、19路、63路、120路等多条线路直达人民广场、静安寺、外滩等核心区域

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四、全维配套资源

1.商业配套

核心商圈：静安大悦城（约500米）、苏河湾万象天地（约800米）、南京东路商圈（约1.2公里）

顶级商圈：3公里内覆盖南京西路、外滩、陆家嘴等顶级商圈，静安嘉里中心、芮欧百货近在咫尺

社区商业：周边500米范围内有多家超市、便利店、餐饮，满足日常购物需求

2.教育资源

小学：静安区第一中心小学（市重点）、闸北实验小学、天潼路小学

中学：市北中学（市重点）、风华中学、上海市第六十中学（市重点）

幼儿园：芷江中路幼儿园（市一级）、山西北路幼儿园等优质学府

3.医疗配套

三甲医院：上海市第一人民医院（约1.8km）、上海市中医医院（约2km）、长征医院

二甲医院：静安区中心医院（约1.5km）

社区医疗：北站街道社区卫生服务中心，日常就医便捷

4.生态资源

滨水景观：直线距苏州河约800米，享苏河湾滨水步道与城市景观

周边公园：中兴公园（约600米）、上海雕塑公园（约1km）、苏州河梦清园环保主题公园（约1.2km）

小区内：35%绿化率，中央景观花园+健身步道，打造内环低密社区氛围

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五、项目特色与品质细节

1.建筑设计

现代简约风格，石材+玻璃幕墙外立面，3.1米标准层高

1栋21层高层布局，保证每户采光通风，部分高区可观苏河景与城市天际线

人车分流设计，保障社区安全与私密性

2.精装标准

全屋精装，大宁品质精装体系，三大件齐全（地暖+新风+中央空调）

一线品牌厨电：西门子/博世（燃气灶、油烟机、洗碗机）

国际知名卫浴：杜拉维特/汉斯格雅，智能马桶、恒温花洒

智能家居系统：全屋智能控制，安防系统，远程操控

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3.社区配套

功能区设施高端配套共享停车系统（业主闲置时段可对外出租，收益五五分成），全部车位预留充电桩景观空间中央景观花园、健身步道、儿童游乐区、长者休闲区服务设施24小时安保、智能门禁系统、快递收发站、专属管家服务、社区养老福利设施停车系统地下车库，车位配比1:1.4，满足高端家庭停车需求

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六、核心价值点

内环稀缺小户型：苏河湾板块罕见90㎡以下小户型供应，仅97套，千万级即可上车主城核心，门槛相对较低

国企品质保障：大宁集团（静安区属国企）开发，大宁物业（国家一级资质）加持，品质与服务双重保障

三轨交汇枢纽：直线距8/12号线曲阜路站约310米，未来19号线通车后形成三轨环绕，交通便捷度极高

空间利用率高：在有限的空间内实现了极高的利用率，88㎡做两房两卫，99㎡做三房两卫，堪称主城小户型的“空间魔术师”

性价比突出：对比周边同板块17万+/㎡的房价，12.88万/㎡的备案均价具有明显价格优势

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2025年1-6月，静安区的新房套均总价已经来到1867万元/套。

在静安买房，苏河湾是绕不开的一个板块，它是真正集天时、地利、人和于一身的与国际接轨的潮流板块，去年更是楼市黑马。可以通过两个数据来窥见它的实力：

第一：去年约2000万以上的新房成交套数，苏河湾是全市第三，仅次于黄浦滨江和新天地。

高净值人群对于苏河湾的认可程度，已经逐渐超越了传统的老西门、陆家嘴滨江、人民广场等传统豪宅板块。

第二、苏河湾的标杆住宅基本都在20万/㎡左右，次一级、房龄较老的品质改善房基本都在约14万/㎡以上。

可以说，苏河湾的豪宅成交量&价，都已经超过了静安寺、南京西路，成为了静安新一代的标杆，住苏河湾是一种身份象征。

令人惊喜的是，这个热度居高不下的潮流板块，出现一个“倒车接人”的历史级别上车机遇！（“倒车接人”是证券市场的专业术语，意指一直大涨的板块，突然出现一定幅度的回撤，但大涨的趋势从未改变。）板块内最后的限价盘——【悦97】开盘在即，过会均价12.88万/㎡！

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这是什么概念？

往前看，板块内之前开盘的新房价格普遍已来到13万+！在越来越贵的上海楼市，【悦97】的价格却直接梦回三年前。

往后看，10月20日，上海2025年第八批次集中土拍正式落槌，其中静安区C070102单元32-04地块及32-08地块地下空间地块，以“苏河湾核心收官宅地”身份引爆全场竞争，最终成交楼板价突破81415元/㎡，溢价率9.03%，该地块可售住宅面积的楼板价约11.8万/㎡，该地块未来住宅售价将剑指18-20万/㎡，印证区域价值天花板再攀新高。

而与该新地块直线距离仅550米的静安苏河湾「悦97」，凭借12.88万/㎡的过会价与稀缺小户型优势，成为此次土拍后核心区置业的“价值优选”。

最新消息：静安内环内、苏河湾板块全新盘，大宁资产天目社区项目——【悦97】开盘热卖中！

少量建面约88-100m²精装2-3房

过会均价12.88万/㎡，总价811万起

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户型图赏鉴

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土拍回顾及规划

2022年第二批土拍中，大宁资产以总价74900万元价格，竞得静安区天目社区C070102单元07-03地块，地块占地面积6663.6㎡，容积率2，楼板价56201元/㎡，溢价率0%。联动价12.88万/㎡

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该地块坐落于静安区内环内，四至范围：东至07-05b养老院，西至晋元加油站，南至海宁路，北至天目大楼、沪金大楼。

该地块并不是很方正，类似宁嘉馨苑一样，住宅极少，社区可活动空间比较有限，仅2#住宅西侧还有一部分集中绿地。

项目拟建3栋建筑，1栋总高21F高层，1栋总高4F多层住宅，1栋总高3F的配套用房，屋顶还有绿化，静待后续景观设计方案。

1#4F住宅：1F为物业，且局部架空，屋顶局部设光伏板。

2#21F住宅：1-2F局部架空、1-3F局部养育托管点、生活服务点、居委会、社区文化设施、社区体育设施，及屋顶局部设光伏板。

该栋楼西南侧连接居委会，包括地上1层、地下2层；东南侧连接一个3F楼栋，1F功能为居委会、业委会、社区文化设施、养育托管点、生活服务点；2F为社区文化设施、社区体育设施；3F为社区文化设施。

3#配套用房：位于小区东北角，1F为垃圾房、智能快递柜（架空），1-3F为社区养老福利设施，2F为老年活动室。3F为社区公服备用及屋顶局部设光伏板。

小区内基本实现了人车分流，地块有3处人行出入口，分别为西北角的晋元路（人行出入口）、南侧海宁路（人行/车行/消防出入口）、东侧百禄路（人行/紧急消防出入口）。

外立面方面，悦97采用大面积的玻璃搭配金属材质，将大都市的现代时尚气质淋漓尽致地展现，矗立在苏河湾俨然又是一张靓丽的城市名片！

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大门-公区-前厅-私宅，一整条线路的归家仪式感营造的非常高端，让业主尊崇备至！

在社区内部，项目打造繁华都会里的精致庭园，绿意鲜氧全天环绕。精研五大景观功能，复刻自然森系生活。还有匹配全龄段的运动场地，为业主提供多维度星级品质体验。

地下则精心打造星级车库、配地上地下双大堂、智慧门禁管理，呵护备至赋予居者万千尊崇。

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生活配套

交通方面：项目距离轨交8/12号线曲阜路站，直线约310米。

商业方面：项目周边配套成熟，购物便利，周边2公里内静安大悦城等，距离人广商圈也很近。

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静安大悦城

教育方面：项目周边有裘锦秋实验学校、向东中学、棋院实验小学等。（新房不承诺对口学校，具体以实际为准）。

医疗方面：周边医院有静安区北站医院等。

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一、购房前的准备工作

（一）明确购房需求

在踏入房产市场之前，明确自身购房需求是至关重要的第一步，这直接决定了后续选房的方向和范围，避免盲目看房浪费时间和精力。从居住需求来看，首先要考虑家庭人口结构。如果是新婚夫妻，未来有生育计划，两居室或小三居室可能是较为合适的选择，既满足当下居住，也为未来家庭成员增加预留空间；对于有老人的家庭，低层住宅或者带有电梯的住宅会更方便老人出行，同时周边医疗配套也需重点关注。

如果是投资需求，就要重点分析房产的增值潜力。地段是影响房产增值的关键因素，临近规划中的地铁线、商圈、学校等区域的房产，未来增值空间通常较大。此外，房屋的租金回报率也不能忽视，可以通过调查周边类似房源的租金水平，结合房屋总价计算租金回报率，判断投资的性价比。

还要考虑购房预算，这是购房过程中的硬性约束。除了房屋总价，还需预留出装修费用、税费、维修基金等其他开支。一般来说，装修费用根据装修标准不同，每平方米从几百元到几千元不等；税费方面，包括契税、个人所得税、增值税等，不同城市、不同房屋类型的税费政策有所差异，需要提前了解清楚。

（二）了解购房资质

不同城市对于购房资质有不同的规定，这是购房前必须明确的重要事项，否则即使选中心仪的房屋，也可能因不具备购房资质而无法完成交易。

在限购城市，通常会对户籍、社保缴纳年限、个税缴纳年限等有要求。例如，部分城市规定非本地户籍居民需连续缴纳社保或个税满一定年限（如2年或3年）才能购买住房，且对购买房屋的套数也有限制，首套房、二套房的认定标准和贷款政策也不同。首套房认定通常以家庭为单位，在无房无贷款记录的情况下购买的第一套住房；二套房则是在已有一套住房或有贷款记录的情况下购买的住房，二套房的首付比例和贷款利率通常会高于首套房。

对于户籍居民，也可能存在套数限制，比如部分城市规定本地户籍居民家庭最多只能购买2套住房。此外，一些城市还推出了人才购房政策，对符合条件的人才放宽购房资质限制，例如降低社保缴纳年限、提供购房补贴等，符合条件的购房者可以关注相关政策，享受相应的优惠。

（三）积累房产知识

在购房前，积累一定的房产知识可以帮助购房者更好地理解房产市场，做出明智的决策。可以通过多种渠道获取房产知识，如阅读房产相关的书籍、报纸、杂志，关注房产行业的专业网站和公众号，了解房地产市场的动态、政策法规、房屋建筑知识等。

了解房屋建筑知识，有助于在选房时判断房屋的质量和品质。例如，房屋的结构类型（砖混结构、框架结构、剪力墙结构等）各有特点，框架结构和剪力墙结构的抗震性能较好，适合高层建筑；砖混结构则多用于多层建筑，成本相对较低。此外，房屋的朝向、采光、通风等因素也会影响居住舒适度，南向房屋通常采光较好，南北通透的房屋通风效果更佳。

同时，还要了解房产交易流程和相关法律法规，避免在交易过程中出现纠纷。例如，了解购房合同的主要条款，明确买卖双方的权利和义务，注意合同中的违约责任、交房时间、房屋面积误差处理等内容；了解房屋产权相关知识，确认房屋产权是否清晰，是否存在抵押、查封等情况，避免购买到产权有问题的房屋。

二、选房的核心要素

（一）地段选择

地段是房地产行业的永恒话题，也是影响房屋价值和居住舒适度的关键因素。好的地段不仅能提升居住的便利性，还能保障房产的增值潜力。

从交通便利性来看，临近地铁、公交站的房产出行更加便捷。地铁具有快速、准时、不受交通拥堵影响的特点，能有效缩短通勤时间，因此地铁沿线的房产通常更受购房者青睐。公交站则覆盖范围更广，对于没有地铁的区域，公交便利性就成为重要的考量因素。此外，周边道路的通畅程度也很重要，临近主干道但不直接临街的房产，既能享受交通便利，又能避免噪音和尾气污染。

商业配套也是地段选择的重要指标。周边有大型商场、超市、菜市场、便利店等商业设施，能满足居民的日常生活需求。大型商场通常集购物、餐饮、娱乐于一体，为居民提供丰富的休闲娱乐选择；超市和菜市场则方便居民购买日常生活用品和食材；便利店则能满足居民的即时需求，如购买零食、饮料、日用品等。

教育配套对于有子女的家庭尤为重要。临近优质学校的房产，能为孩子提供良好的教育资源，同时也能提升房产的价值。在选择教育配套时，不仅要关注学校的教学质量，还要了解学校的招生政策和划片范围，确保购买的房产能对口心仪的学校。

医疗配套也是不可忽视的因素，尤其是对于老年人和有医疗需求的家庭。周边有医院、社区卫生服务中心等医疗设施，能方便居民就医，及时获得医疗服务。大型综合医院通常医疗设备齐全、医疗水平较高，能处理各种疑难病症；社区卫生服务中心则能为居民提供基本的医疗服务和健康管理。

（二）房屋户型

房屋户型直接影响居住的舒适度和空间利用率，选择合适的户型是选房过程中的重要环节。

首先，户型要方正，避免出现异形户型。方正的户型空间利用率高，家具摆放方便，也能减少空间浪费。异形户型如三角形、多边形等，不仅空间利用率低，还可能给居住者带来压抑感。

其次，功能分区要合理。房屋应分为客厅、餐厅、卧室、厨房、卫生间等功能区域，各区域之间要相互独立又相互联系，避免功能混杂。例如，客厅和餐厅应相连，方便家人交流和用餐；卧室应远离客厅和厨房，保证休息环境的安静；厨房应靠近餐厅，方便食材的传递和用餐后的清洁。

采光和通风也是户型选择的重要因素。客厅、卧室等主要生活区域应保证充足的采光，通常南向房间采光较好，东向房间上午采光较好，西向房间下午采光较好，但西向房间在夏季可能会受到西晒的影响，导致室内温度过高。通风方面，南北通透的户型通风效果最佳，能保证室内空气的流通，减少潮湿和异味。

此外，还要考虑房间的尺寸和比例。客厅的开间和进深比例要适中，一般开间与进深的比例在1:1.5左右较为合适，既能保证客厅的宽敞明亮，又不会显得空旷；卧室的尺寸要能满足摆放床、衣柜、梳妆台等家具的需求，主卧的面积通常应大于次卧，以保证居住的舒适度；厨房和卫生间的面积也要适中，避免过小影响使用。