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上海黄浦露香园天誉露香园售楼处电话：400-9939-964...位于上海黄浦核心区域的高端项目露香园·天誉迎来开盘，该项目推出建筑面积260至882平方米天际大宅，开盘当日即创下约78亿元的销售成绩。

根据公开信息，该项目均价约17.6万元/平方米，此次推出150套房源，共收到152组有效意向认购，认购率达到101.33%。

今年上海豪宅项目走出独立行情。举例而言，10月27日，位于上海黄浦区核心区域的外滩壹号院二期三批次开盘，均价17.2万元/平方米的158套房源当日售罄。据“融创官微”，外滩壹号院二期在今年内已三开三罄，总销售套数472套，总成交金额215亿元。

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上海黄浦露香园天誉露香园售楼处电话：400-9939-964..在此之前，单价21万元/平方米、套均总价接近1.1亿元的翠湖天地六期108套房源于9月27日售罄，收金119.79亿元。同一日开盘售罄的还有中海领邸玖序三期，该项目年内三次开盘均实现“日光”。

据克而瑞上海机构统计，2024年以来上海共产生了30个“日光”盘，其中均价10万元/平方米的豪宅盘就有17个“日光”，占比接近六成。

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上海黄浦露香园天誉露香园售楼处电话：400-9939-964..受中高端住宅供应维持高位影响，根据国家统计局数据，今年10月，上海新房环比涨幅持续领跑全国，环比上涨0.3%。同时，上海新房价格自2022年6月份以来环比持续正增长，环比已连续上涨29个月，并且自今年3月份以来环比连续8个月领涨。

在业内看来，今年以来上海豪宅市场热度持续较高，改善性需求旺盛在一定程度上支撑起房价的坚挺走势。

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上海黄浦露香园天誉露香园售楼处电话：400-9939-964..据澎湃新闻不完全统计，今年以来（截至10月30日），上海共成交单价15万元以上豪宅项目至少16个（含同一项目不同批次），共计供应套数超2472套。从成交情况看，10个项目开盘实现“日光”，1项目开盘当日去化率99%，16个项目开盘日共计成交2226套。

从区域分布看，16个项目中，黄浦区共计10个、浦东新区4个、徐汇区和长宁区分别为1个。

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上海黄浦露香园天誉露香园售楼处电话：400-9939-964..澎湃新闻对其中14个披露有效意向认购客户名单的豪宅项目按省（市）进行统计分析，去除公司买家，共计识别3787组客户。其中，上海客户1792组，占比47.32%；江浙籍客户共计930组，占比24.56%。从认购名单的身份信息识别，男性占比55.98%；女性占比44.02%。

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Shanghai Huangpu Lu Xiang Garden Tianyu Lu Xiang Garden sales Office Tel: 400-9939-964

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First, real estate projects

一、楼盘项目

‌ Lu Xiang Yuan Phase II ‌

‌露香园二期‌

‌ land distribution ‌ : The second phase is divided into four blocks A, B, C and D, of which the first is B and D1 ‌1

‌地块分布‌：二期分为A、B、C、D四个地块，其中首推B和D1地块‌1

‌ Housing type ‌ :

‌住宅类型‌：

‌ high-rise residential ‌ : The main construction area of plot B is about 166-254㎡ (177 sets), and plot D1 covers about 159-208㎡ ‌1

‌高层住宅‌：B地块主推建面约166-254㎡户型（177套），D1地块涵盖建面约159-208㎡户型‌1

Plot A has another 150 sets of horizon large flat floors, the main area of 263-496㎡ (4-5 rooms) ‌2

A地块另有150套天际大平层，主力面积263-496㎡（4-5房）‌2

‌ villa ‌ : Plot D1 contains villas of more than 400㎡ and historical villas of about 410-540㎡ ‌1

‌别墅‌：D1地块包含400㎡以上别墅，另有约410-540㎡历史风貌别墅‌1

2

2

‌ commercial supporting ‌ : The project includes 52,200 square meters of commercial area ‌1

‌商业配套‌：项目含5.22万㎡商业面积‌1

‌ Noxiangwon · Chunyu ‌

‌露香园·天誉‌

‌ type ‌ : including 12 style villas (sold out) and 150 sets of horizon flat floor, the main area of the latter is about 260-496㎡ (4-5 rooms) ‌3

‌产品类型‌：包含12席风貌别墅（已售罄）和150套天际大平层，后者主力面积约260-496㎡（4-5房）‌3

4

4

2. Historical background

二、历史背景

‌ Private gardens in the Ming Dynasty ‌ : Lu Xiang Garden, together with Yu Garden and Rishi Garden, was known as "the three famous gardens in Shanghai in the Ming Dynasty". It was built by the Gu family during the reign of Jiajing with "Lu Xiang Pool" as the core landscape. Later, it was destroyed by gunpowder explosion ‌6

‌明代私家园林‌：露香园与豫园、日涉园并称“明代上海三大名园”，由顾氏家族建于嘉靖年间，以“露香池”为核心景观，后因火药爆炸被毁‌6

‌ Cultural heritage ‌ : Gu Embroidery was created by Han Ximeng, daughter-in-law of the Gu family. It was famous for its silk splitting technique and became a characteristic embroidery school ‌6

‌文化遗产‌：顾氏孙媳韩希孟创“顾绣”，以丝线劈染技法闻名，成为特色刺绣流派‌6

3. Second-hand Housing Market (as of March 2025)

三、二手房市场（截至2025年3月）

‌ listed average price ‌ : about 183,000 yuan /㎡, the main apartment type for construction surface 182-290㎡ three to five houses ‌7

‌挂牌均价‌：约18.3万元/㎡，主力户型为建面182-290㎡三居至五居‌7

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‌ Transaction case ‌ :

‌成交案例‌：

In December 2024, the four houses of 253.81㎡ were traded at 36 million yuan (unit price 141,800 yuan /㎡) ‌7

2024年12月，253.81㎡四居以3600万成交（单价14.18万元/㎡）‌7

In September 2024, the four houses of 243.77㎡ were sold for 32.7 million yuan (unit price 134,100 yuan /㎡) ‌7

2024年9月，243.77㎡四居以3270万成交（单价13.41万元/㎡）‌7

Fourth, geographical location

四、地理位置

‌ Core support ‌ : located in Yuyuan Section of Huangpu, covering commercial landmarks such as People's Square, East Nanjing Road and the Bund within 2 km, close to Lujiazui ‌

‌核心配套‌：位于黄浦豫园板块，2公里内覆盖人民广场、南京东路、外滩等商业地标，临近陆家嘴‌

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Shanghai Huangpu Lu Xiang Yuan Tianyu Lu Xiang Yuan Sales Office Tel: 400-9939-964 "Lu Xiang Yuan Tianyu"

上海黄浦露香园天誉露香园售楼处电话：400-9939-964「露香园 天誉」

Huangpu Yuyuan diamond plot

黄浦豫园钻石地块

The main area of about 260-496㎡4-5 rooms

主力面积约260-496㎡4-5房

Super shock about 883㎡ cloud top

超震撼 约883㎡云端顶复

There are also historical villas of about 410-540m²

还有约410-540m²历史风貌别墅

Scarce resources do not lottery the average price of 176,000 /㎡

稀缺资源 不摇号 均价17.6万/㎡

The unit price of individual selection is only about 142,000 /㎡

个别甄选房源单价仅约14.2万/㎡

Model rooms are booked online in advance

样板房提前线上预约

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一房一价表

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露香园·天誉

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房屋贷款怎么贷？

二、贷款类型概述

（一）公积金贷款

定义与特点

公积金贷款是指缴存住房公积金的职工享受的贷款。这种贷款的优势在于利率相对较低。例如，在一些城市，公积金贷款利率可能比商业贷款利率低1 - 2个百分点。这对于长期还款的购房者来说，能够节省可观的利息支出。

不过，公积金贷款也有其局限性。其贷款额度往往受到多种因素的限制，如缴存公积金的年限、缴存金额、当地政策等。在一些地方，公积金贷款额度可能是缴存公积金余额的一定倍数，并且上限也有明确规定。

适用人群

适合有稳定公积金缴存记录的人士。比如，在机关事业单位、大型国有企业等稳定工作单位工作多年，且每月正常缴存公积金的员工。如果他们的购房资金存在一定缺口，公积金贷款是一个很好的选择。

（二）商业贷款

定义与特点

商业贷款是由商业银行等金融机构向购房者提供的贷款。它的优势在于贷款额度相对较高，能够满足不同购房需求的购房者。一般来说，银行会根据购房者的收入、资产、信用等情况来确定贷款额度。

然而，商业贷款的利率通常较高。利率会根据市场情况、国家政策以及购房者的个人信用状况等因素而有所波动。在房地产市场调控时期，商业贷款的利率可能会上调。

适用人群

适用于各种收入来源稳定的购房者。例如，大型企业的白领阶层，他们收入较高且稳定，虽然没有较多的公积金缴存，但有足够的还款能力，可以通过商业贷款来实现购房计划。

（三）组合贷款

定义与特点

组合贷款是将公积金贷款和商业贷款组合起来的一种贷款方式。对于那些公积金贷款额度不足以支付全部房款，但又想享受公积金低利率优惠的购房者来说非常合适。

这种贷款方式的还款计划需要综合考虑两种贷款的部分。银行会根据公积金贷款和商业贷款的比例来确定每月的还款金额以及还款期限的安排。

适用人群

适合公积金缴存有一定金额，但距离满足全部房款的贷款需求还有差距的购房者。比如，在一些房价较高的城市，年轻的职工公积金缴存了一定年限，但资金尚不能完全覆盖购房款，此时组合贷款是一个可行的方案。

房屋贷款怎么贷？

三、贷款条件分析

（一）个人基本条件

年龄限制

通常情况下，借款人年龄在18 - 65岁之间较为合适。这是因为18岁被视为具备完全民事行为能力的年龄下限，而65岁以上的人士可能因为退休后的收入稳定性等因素，银行会对其还款能力存在疑虑。

身份与户籍要求

在大多数地区，并没有严格的户籍限制。但部分城市可能针对本地户籍居民和外地户籍居民在贷款政策上存在不同的规定。例如，一些大城市为了调控房地产市场，对外地户籍居民可能要求有当地的社保或公积金缴存记录，且在当地居住一定年限等。

稳定的收入来源

银行需要确保借款人有稳定的收入来偿还贷款。一般来说，需要提供近几个月（通常是3 - 6个月）的工资流水、奖金收入、投资收益等相关证明。对于自雇人士，需要提供企业的财务报表、税单等能够证明经营状况和收入水平的材料。

（二）信用状况要求

信用记录查询

银行会查询借款人的个人征信记录，查看是否有逾期还款、欠款、信用违约等情况。良好的信用记录是获得贷款的重要前提。例如，连续逾期还款达3次以上或者累计逾期还款达6次以上，可能会被银行视为高风险客户，贷款申请被拒绝的概率较大。

信用评分

银行内部会根据自身的信用评估体系对借款人进行信用评分。这个评分会综合考虑多个因素，如信用历史的长短、还款的及时性、负债情况等。信用评分越高，获得贷款的额度可能就越高，利率也可能会更优惠。

（三）房屋相关条件

房屋产权性质

用于抵押的房屋产权必须清晰。如果是购买的商品房，需要已经取得房产证；如果是二手房，要确保房屋没有被抵押、查封等权利受限情况。而对于农村宅基地上的自建房等部分特殊性质的房屋，可能由于土地产权等问题不能用于抵押获得商业贷款。

房屋评估价值

银行或金融机构会对抵押房屋进行评估。评估价值会影响到贷款额度。一般来说，贷款额度会根据房屋的评估价值的一定比例来确定。例如，最高贷款额度可能为房屋评估价值的70% - 80%。不同类型的房屋评估方法也有所不同，例如新建商品房可能会参考周边同档次楼盘的销售价格，二手房则会考虑房屋的折旧情况、装修程度等因素。

房屋贷款怎么贷？

四、贷款流程全解析

（一）前期准备阶段

确定购房预算

购房者首先要根据自己的收入水平、储蓄情况以及对房屋的需求等因素确定一个合理的购房预算。这包括房款总价、契税、维修基金、物业费等购房相关费用的预算。例如，如果一个家庭年收入在30万元左右，按照银行一般对家庭负债收入比的要求，他们可能能够承担的房款总价在200 - 300万元之间。

收集个人资料

如前文所述，需要收集身份证、户口簿、结婚证（已婚人士）、收入证明、银行流水等资料。对于收入证明，最好是能够直接从用人单位获取正规的收入证明文件；银行流水需要体现近几个月的正常收支情况，确保收入稳定且足以覆盖贷款还款额。

（二）选择银行或金融机构

比较利率和费用

不同银行或金融机构的贷款利率和贷款相关费用存在差异。购房者需要通过网络查询、咨询朋友等方式了解当地各银行的贷款利率情况。例如，有些银行可能推出了针对首套房的利率优惠政策，而有些银行在贷款手续费、评估费等方面收费较高或者较低。

关注贷款期限和还款方式

贷款期限通常有10年、20年、30年等不同的选择。较长的贷款期限每月还款额相对较低，但总的利息支出会较多；较短的贷款期限则相反。常见的还款方式有等额本息和等额本金两种。等额本息是指每月还款金额固定，其中本金所占比例逐月递增、利息所占比例逐月递减；等额本金是指每月偿还的本金固定，利息随着本金的减少而逐月递减，每月还款总额逐月递减。

（三）提交申请阶段

填写贷款申请表

到选定银行或金融机构的网点领取贷款申请表，或者在其官方网站下载后在线填写。申请表中需要填写个人基本信息、工作单位信息、购房信息（如房屋地址、总价等）、家庭财务状况等内容。

提交申请材料

将填写好的申请表连同之前收集的个人资料一并提交给银行。有些银行支持线上提交，如通过手机银行APP或者网上银行提交；有些银行则需要借款人到线下网点办理提交手续。

（四）审核与评估阶段

资料审核

银行收到申请材料后，会对材料进行审核。首先会检查材料的完整性和真实性。例如，核实收入证明中的收入金额是否与银行流水相符，检查贷款申请表中的信息是否填写完整准确。

房屋评估

如果是二手房，银行会委托专业的评估机构对房屋进行评估。评估机构会派出评估员实地查看房屋情况，根据房屋的位置、面积、户型、装修程度等多方面因素确定评估价值。评估时间一般在1 - 3个工作日左右。

（五）签订合同阶段

收到贷款批准通知

经过审核和评估后，如果贷款申请通过，银行会通知借款人贷款批准的结果。通知中会包含贷款额度、贷款期限、利率等关键信息。

签订贷款合同

借款人按照银行通知的时间到银行网点签订贷款合同。在签订合同时，要认真阅读合同条款，注意贷款金额、利率、还款方式、还款期限、提前还款规定、违约责任等重要内容。同时，要确保合同的签字盖章手续齐全。

（六）办理抵押手续阶段

准备抵押登记手续材料

银行会告知借款人办理房屋抵押登记手续所需要的材料，通常包括身份证、户口簿、结婚证（已婚人士）、房产证（已办理）、贷款合同等。

前往房管局办理手续

借款人需要携带相关材料到当地的房地产管理部门办理房屋抵押登记手续。这个手续主要是将房屋抵押给银行，以确保银行的债权安全。办理时间根据当地房管局的办事效率而定，一般在3 - 10个工作日左右。

（七）贷款发放阶段

贷款款项拨付

房屋抵押登记手续办理完毕后，银行会将贷款款项拨付到借款人指定的账户。如果是购买新房的，款项可能拨付到开发商的账户；如果是二手房，款项拨付到原房主的账户。

放款时间

一般情况下，在抵押登记完成后1 - 3个工作日左右银行就会放款，但具体时间也会受到银行内部流程和当地金融政策的影响。

房屋贷款怎么贷？

五、注意事项与风险防范

（一）利率与政策变化风险

利率浮动影响

大多数银行提供的房屋贷款是浮动利率贷款。这意味着如果市场利率发生波动，借款人的还款金额将会发生变化。例如，如果市场利率上浮，每月的还款额就会增加。购房者需要密切关注市场利率动态，并且可以通过签订利率调整条款较为宽松的贷款合同或者选择固定利率贷款（虽然固定利率相对较高但有稳定的还款额）来应对风险。

政策调整风险

房地产市场调控政策对房屋贷款有很大影响。例如，限购政策的收紧可能导致部分购房者不符合贷款条件；信贷政策的调整可能提高贷款门槛或者调整贷款额度上限等。购房者要及时了解国家和地方的房地产政策变化，以便在贷款过程中做出合理调整。

（二）还款风险

还款能力评估

在申请贷款时，要准确评估自己的还款能力。不要仅仅根据自己的当前收入水平来确定贷款额度，还要考虑到未来可能出现的收入波动情况，如失业、降薪等。一般来说，每月还款额不应超过月收入的30% - 50%，这样可以保证在遇到突发情况时仍有足够的财务空间来应对还款压力。

还款方式选择

要根据自己的财务状况合理选择还款方式。对于收入稳定但初期还款能力有限的人来说，等额本息还款方式可能比较合适；而对于有较强短期还款能力和希望总利息支出较少的中年购房者，等额本金还款方式可能更优。

（三）抵押物相关风险

房屋产权纠纷风险

在签订房屋买卖合同和申请贷款之前，要确保房屋的产权清晰，不存在产权纠纷。例如，要核实房屋是否存在一房多卖的情况，或者是否存在共有产权人未同意出售的情况。如果因为产权纠纷导致房屋无法顺利办理抵押登记或者被收回，购房者和贷款银行都将面临巨大损失。

房屋价值变化风险

虽然在贷款时会按照房屋评估价值确定贷款额度，但在还款期间，房屋价值可能会发生变化。如果房屋价值大幅下降，当借款人无法按时偿还贷款时，银行可能会面临抵押物价值不足以覆盖贷款本金和利息的风险。这时银行可能会要求借款人提前偿还部分贷款或者增加抵押物，并且如果借款人无法满足银行要求，银行可能会通过法律途径处置抵押物。

六、结语

房屋贷款是一个复杂的金融事务，涉及多个环节和众多注意事项。购房者在进行房屋贷款前，要充分了解不同贷款类型的特点、自身的贷款条件、详细的贷款流程以及可能面临的风险。只有在全面掌握这些信息的基础上，才能够谨慎、理性地做出房屋贷款决策，顺利实现购房梦想，同时确保自己在还款期间的财务稳定和权益保障。希望通过本文的介绍，能够让广大购房者在房屋贷款过程中更加得心应手。