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央企保利发展&国企申通强势打造

15号线地铁上盖5站徐汇

三个红绿灯上中环

「保利·光合跃城」

上海南部千亿级的规划手笔

尽享闵行颛桥核心

容积率仅1.13 TOD凌空低密墅级洋房

约20万方滨水公园

约2万方活力街区保利光合跃城售楼处电话☎：400-9939-964✔✔✔

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建面约95-143m² 3/4房

总价约537万起

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01

得天独厚约1.13凌空低密墅质洋房

抢藏上海难得低密资产

保利·光合跃城的爆款破圈几乎是在一夜之间，17米凌空+1.13容积率+墅质洋房，当这样的产品组合亮相上海，几乎找不到第二个对手！

最大70米栋距敞阔感MAX

低密洋房带来的居住舒适度远超高密度的高层社区。传统高层住宅密度大，往往容积率平均在2.0左右，因此很容易遮挡采光和景观。

光合跃城能够把栋距最大做到70米，为自然风留出更大的流动空间，低层也能带来更长时间的采光，居住舒适感远超普通高层。保利光合跃城售楼处电话☎：400-9939-964✔✔✔

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低密！1.13容积率未来都不一定再有！

低密产品更保值，已经是老生常谈的话题。今年1-3批次土拍共60幅地块，仅4幅容积率为1.2，并且低于1.2的绝版！

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即便是同为1.13容积率的弘安里，总价也来到近7000万！保利·光合跃城用仅537万起的总价，就能拥有七千万级豪宅同款居住舒适度，这个性价比不言而喻！

无连廊！居住舒适度的放大器

随着当下城市居住密度越来越高，连廊成为大多数社区的标配，无连廊设计少之又少！这次保利·光合跃城为了带来更高得房率，打造南北通透的舒适户型，直接取消北侧连廊，居住舒适度又上一个台阶！

超大楼间距！通透度直接拉满

在光合跃城低密住宅的基础上，最明显的优势就是建筑楼间距能够做到更大！35-70米的距离，给自然风留出更大的流动空间，低层也能带来更长时间的采光。

四重凌空景观！唯此巴比伦式奢享

整个社区都被抬高到17米的高空，这在上海已经是唯一。这样的优势下，跃城全面升级的户型设计，打造一线临河的景观边厅，坐在家里就能看到17米的社区园林、10米的“新天地式”街区、0米的滨水公园与百万方大城，犹如住在空中巴比伦。保利光合跃城售楼处电话☎：400-9939-964✔✔✔

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低密洋房产品带来的另一个优势在于，建筑面积的减少，居住户数的减少，能留出更多的土地去营造景观绿化和社区配套，从而让业主人均享受的景观面积和配套更多。

譬如项目在17m标高社区中打造了“一廊两境三轴九景”的南北大尺度园林。

一廊：一线临河一侧直接做了一条空中眺望式走廊，能享受户外咖啡厅、阅读盒子等多样化的公共空间，抬头就能看到天空之上的绝美景色。

两境：跃城南北地块做了不同的景观主题，中间由一个空中天桥连接，独立又融合，并且根据尺度的不同，带来动静相宜的主题设计，极为人性化。

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三轴：三条不同场景主题的轴线横穿两大地块，体验上更有体系感，场景也能更深如到每栋楼的楼下。

九境：向阳聚场、云端能量场、自然课堂、林下party、时光花园、畅想客厅、霞云部落、疏林书苑、青影流云九大活动场所。特别是首开南地块，打造了巨大的儿童乐园，恰似空中的梦幻岛，浪漫感十足！

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The sales office phone number of Poly Guanghe Yuecheng in Minhang District, Shanghai is 400-9939-964.

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The latest news: The fourth phase of Poly Guanghe Yuecheng has been discounted!

最新消息，保利光合跃城四期降价了！

Minhang Core, the Global Science and technology innovation center, starting from approximately 5.05 million!

全球科创中心闵行核心，约505万起！

Choose directly for villas ranging from approximately 95 to 143 square meters!

约95-143㎡洋房直接选！

An online reservation channel is attached!

附线上预约通道！

The real estate market in Minhang remains extremely hot at the beginning of the year!

开年闵行楼市热度依然爆表！

Since being incorporated into the main urban area of Shanghai, the core area of Minhang has always been the backbone of the Shanghai real estate market.

自从被纳入上海主城后，闵行核心板块始终肩负着上海楼市的中坚力量。

If we talk about the most popular and anticipated project among the 2024 red-hot ones, it must be Poly Guanghe TOD, which achieved an outstanding annual performance of over 10 billion yuan.

要说2024红盘之中最火也是最值得期待的项目，必属创造了全年百亿佳绩的保利·光合TOD。

Looking back on the entire year of 2023, Guanghe TOD has delivered approximately 50,000 square meters of display areas in advance, including about 20,000 square meters of a super park.

回望整个2023，光合TOD前置兑现了约5万方展示区：包含约2万方超级公园；

The first approximately 1,300 square meters of Spectrum art skate park & basketball court;

首个约1300m²波谱艺术滑板公园&篮球场；

Approximately 10,000 square meters of aerial blocks and a sky light stage above 10 meters in the sky.

约1万方凌空街区以及凌驾10米天空之上的天光舞台。

The outstanding fulfillment and product quality of Guanghe have earned it the choice of over 1,500 + property owners!

超强的兑现力和产品力让光合收获了超1500+位业主的选择!

It has suddenly become the top trend in property investment in Shanghai.

跃然成为沪上置业顶流。

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Poly Guanghe Yuecheng

「保利光合跃城」

The core of Minhang, the global science and technology innovation center

全球科创中心闵行核心

Low-density townhouses with a construction area of approximately 95 to 143 square meters

建面约95-143㎡低密洋房

The central state-owned enterprise Poly and Shentong Metro have jointly created it

央企保利&申通地铁联袂打造

The average price is approximately 6.5 per square meter. A few properties are available for direct selection

均价约6.5/㎡ 少量房源 可直接选

The second phase is currently in high demand for subscription

二期火爆认购中

The sales office is now accepting reservations enthusiastically

售楼处火热预约中

Delivery time: March 2026 for the South plot and September 2026 for the North plot

交房时间：南地块2026年3月，北地块2026年9月

Property management fee: 5.8 yuan per square meter

物业管理费：5.8元/平

Purchase and get a 150,000-yuan parking space voucher, a 50,000-yuan property management fee, and a home appliance gift package for a limited-time payment

认购送15万车位券+送5万物业费+限时付款送家电礼包

Poly Guanghe TOD is even above the subway station, only about 500 meters away from Yuanjiang Road subway station. You can easily walk into the station. It takes only 5 stops from the project to reach Xuhui!

保利光合TOD更是地铁上盖，距元江路地铁站仅约500米，可轻松步行进站，从项目出发5站就能到达徐汇！

At the same time, it is surrounded by Line 5 and Line 23 (under construction)!

同时5号线和23号线（在建中）环绕！

It has shortened the distance between the project and CBDS such as Xinzhuang, Xujiahui and People's Square.

拉近了项目与莘庄、徐家汇、人民广场等CBD的距离；

In addition, the construction of Line 19 has already started. In the future, it will only take 9 stops to reach Qiantan from this project!

另外，19号线已开工建设，未来从项目出发，9站即达前滩！

Enjoy the major benefits of the "Four Rail Transit"!

享受“四轨交”的重磅利好！

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最新一房一价表：

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设计意向图，以政府最终批复为准

据悉，保利·光合跃城建面约95-143㎡3-4房！可直接选

最新户型图曝光：

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一、法律本质：所有权是否转移的底层逻辑

按揭与贷款的核心差异，在于抵押物的所有权归属。

01 按揭的三方博弈

按揭贷款涉及购房者、银行、开发商三方。购房者支付首付后，开发商将房屋产权暂时抵押给银行，银行向购房者发放贷款。此时，房屋所有权在形式上转移至银行，直至贷款全部还清，产权才回归购房者手中。这一过程如同租客与房东签订长期租赁合同——租客虽可居住，但产权始终在房东（银行）名下，直到租金（贷款）付清。

02 贷款的二元关系

普通抵押贷款仅涉及借贷双方。借款人将已有产权的房产抵押给银行，获得资金用于其他用途（如经营、消费）。此时，产权仍属于借款人，银行仅持有抵押权。这种模式更像典当行——抵押物仍在物主手中，但物主需按期支付利息以保留赎回权。

03 政策设计意图

按揭制度诞生于商品房预售制背景，旨在解决购房者资金不足与开发商回款需求之间的矛盾。而普通抵押贷款则服务于更广泛的资金融通需求，二者共同构成中国居民信贷市场的“双轨制”。

二、操作流程：时间轴上的分水岭

从申请到放款，按揭与贷款在时间线上呈现显著差异。

01 按揭的“先上车后补票”

按揭贷款启动于购房者未取得房产证之前。开发商与银行签订合作协议，购房者凭借预售合同申请贷款。银行放款后，开发商获得全额房款，购房者则进入长期还款周期。待贷款结清，购房者才能办理产权过户。此过程如同网购分期——消费者先收货使用，再按月支付尾款。

02 贷款的“先确权后融资”

普通抵押贷款要求借款人已持有房产证。银行需核实产权归属、评估抵押物价值后，方可发放贷款。这种“先确权后放款”的流程，确保银行对抵押物拥有充分控制权。其逻辑类似于存款质押——储户必须先将资金存入银行，才能以此作为担保申请贷款。

03 风险防控机制

按揭贷款中，开发商需为购房者提供阶段性担保，直至房产证办理完成。这种设计将开发商纳入风险共担体系，降低银行坏账风险。而普通抵押贷款更多依赖抵押物本身价值，银行需承担市场波动带来的估值风险。

三、经济效应：利率与期限的博弈场

利率水平和还款期限的差异，折射出两种工具的金融属性。

01 利率的“风险定价法则”

按揭贷款利率通常低于普通抵押贷款。2024年10月，5年期以上LPR为3.6%，首套房贷利率普遍下浮至3.45%，而经营性抵押贷款利率多在4.2%以上。这种差异源于风险权重——按揭贷款有开发商担保和房产双重保障，而普通贷款仅依赖抵押物价值。

02 期限的“时间杠杆效应”

按揭贷款期限可长达30年，将还款压力分摊至整个职业生涯。普通抵押贷款期限多在5-10年，更适合短期资金周转。这种差异如同房贷与消费贷的区别——前者是“用未来30年收入买当下住房”，后者是“用已有资产换眼前现金流”。

03 政策工具的调控功能

央行通过调整按揭利率浮动比例，可精准调控房地产市场。例如2024年多地取消利率下限，首套房贷利率较LPR下浮50个基点，直接刺激刚需购房需求。而普通抵押贷款利率更多由市场供需决定，政策传导效应较弱。

四、决策坐标系：购房者如何选择

理解差异是为更好决策。购房者应根据资金状况、使用需求、风险偏好综合考量。

【A】场景适配模型

■ 按揭优先：首付比例低、收入稳定的年轻家庭，适合通过长期按揭平滑购房压力。

■ 抵押贷款优先：已有房产、需要经营资金的中小企业主，可通过抵押盘活固定资产。

【B】风险对冲策略

■ 利率敏感型：选择LPR浮动利率按揭，享受降息周期红利。

■ 现金流紧张型：普通抵押贷款可搭配先息后本还款方式，减轻前期压力。

结语：金融工具的本质是资源配置

按揭与贷款的区别，本质是资金流向与风险分配机制的差异。按揭将未来收入转化为当下住房，贷款将既有资产转化为流动资本。对普通家庭而言，无需纠结概念差异，而应关注自身需求与金融工具的匹配度。正如诺贝尔经济学奖得主罗伯特·席勒所言，“好的金融设计应让普通人以可承受的成本，实现最重要的生活目标”。