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🔥前滩东方湾🔥

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【前滩·東方湾】与永泰三里城一脉相承，是超30万方河滨大城，是三林全新的地标！开发商打造过上海多个封面作品，如东方城市花园、东方淡水湾花园等，累计开发项目超20个！

【前滩·東方湾】在永泰三里城一期的基础上，产品做了大量的升级迭代！

首先，项目采用全铝板立面，历久而弥新，超高颜值立面，既迎合了现代人审美，也成为区域内辨识度极高的标志性符号。

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另外，项目配备带恒温泳池的高端会所，健身会所全系采用LifeFitness力健高端健身器械品牌。

住宅布局：二期全部规划为17F的高层住宅，共计7幢，楼间距经过精心设计，充分考虑了居民的隐私与居住舒适度，确保各楼层住户都能享受到充足的阳光与开阔的视野。

这次户型覆盖超广，建面约103-175㎡房源，不管是小家庭刚需，还是改善需求，都能找到适配款。

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户型图如下：

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交通方面，项目与11号线三林站直线距离约500米，步行可达，可直达前滩、徐汇滨江、徐家汇等核心商圈。

另外周边临近多条城市主干道，3分钟可上外环高速、5分钟上中环，自驾出行十分便捷，也是项目一大卖点！

商业方面，项目东侧就是中房金谊广场，沿永泰路往东约1.5公里还有新达汇商业广场，可完全满足日常生活所需；如果要满足更丰富的消费需求，自驾10分钟左右即可到达前滩太古里！

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教育方面，周边无新规划的教育用地，参考周边小区，目前对口的是三林小学、上海育人中学、三林中学东校，教育资源较为一般。（期房不承诺学区对口，仅供参考）

医疗方面，距离项目2.3公里左右就是同济大学附属东方医院南院，是一所集医疗、教学、科研、急救、预防、保健于一体的三级甲等综合医院。

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核心结论：这是浦东三林板块、前滩辐射圈的低密改善盘，核心优势在于前滩1站直达的区位红利、三轨交汇交通、低容积率+高绿化率、全铝板立面与精装品质、总价726万起的价格洼地；主要短板集中在周边城市界面待改善、部分楼栋噪音干扰、学区不确定性、社区规模较小、商业配套成熟度不均。适合追求前滩配套但预算有限的改善家庭、注重通勤效率的白领、看重居住品质的置换人群，不适合对城市界面要求高、急需优质学区或追求超大规模社区的购房者。

一、项目基本概况

前滩东方湾（永泰三里城二期）位于浦东三林板块腹地，距11号线三林站约350米，1站直达前滩核心区。项目由永泰地产开发，容积率仅2.0，绿化率35%，采用全铝板立面设计。主推建面约103-175㎡3-4房全龄改善户型，备案均价83800元/㎡，总价726-1466万，定位前滩外溢的低密改善住区。

二、核心优势（优点）

1.前滩辐射+价格洼地，价值凸显

前滩1站直达：11号线三林站1站即达前滩站，无缝共享前滩太古里、东方体育中心等高端配套，前滩新房已突破12万/㎡，项目8.38万/㎡均价形成约30%价差红利

金色中环带核心：隶属浦东"金色中环带"，承接前滩CAZ辐射，三林老镇规划55万㎡城市更新，打造浦东版"新天地"，未来升值潜力大

性价比突出：对比周边联洋、金桥等板块10万+房价，以及前滩二手房10-15万/㎡挂牌价，项目成为中环沿线少有的价格洼地

2.三轨交汇+双环路网，通勤便捷

地铁高效出行：距11号线三林站约350米（步行5分钟），1站到前滩，2站至徐汇滨江，30分钟覆盖陆家嘴、人民广场等核心商圈；1.5公里内可达8号线凌兆新村站、6号线华夏西路站，三轨交汇形成立体交通网

自驾快速通达：紧邻中环路、南北高架，5分钟即可上高架，15分钟直达前滩商务区，25分钟抵达徐家汇，30分钟可达虹桥枢纽与浦东国际机场

3.低密社区+品质精装，居住舒适

低容积率高绿化率：2.0容积率在中外环间罕见，最大楼距超60米，35%绿化率搭配中央景观轴，打造沉浸式居住体验

全铝板立面+高端配置：现代简约建筑风格，全铝板立面质感媲美市中心12万+豪宅；1梯1户配置私享约6.8㎡独立电梯厅，出入仪式感强

精装三大件标配：日立中央空调+东芝地暖+新风系统全覆盖，老板厨具+科勒卫浴，部分户型5个飘窗+2阳台，LDKB一体化布局，约5.4米超大面宽客厅

健康建筑认证：获国家绿建三星认证+上海首个中外环WELL健康建筑预认证，注重居住健康

4.商业配套完善，生活便利

三级商业矩阵：500米内中房金谊广场、三林老街便民商铺，满足日常需求；1站地铁达前滩太古里、晶耀前滩等顶级商业；3公里内新达汇商业广场等，构建15分钟品质生活圈

社区高端会所：规划约2000㎡高端会所，配备24小时恒温泳池、健身会所、瑜伽室、亲子活动区、会客区等功能区域

双河景观资源：紧邻三林港、春塘河，打造滨水景观带，部分户型可享河景视野

5.户型设计优越，实用性强

全龄段改善户型：103㎡3房起步，满足刚需到改善的不同需求；175㎡4房大户型，主卧套房带270°转角飘窗与独立卫生间，私密性佳

空间利用率高：层高最低3.1米，高于市场标准；双阳台设计增加使用空间；南北贯通LDKB布局，提升公区通透感

人车分流：车辆从小区入口直接进入地下车库，行人通过人行入口进入，保障出行安全，减少噪音和尾气影响

三、主要短板（缺点）

1.周边城市界面待改善，建设周期长

城市更新中：三林板块仍有部分老旧厂房、待拆迁村落与在建工地交织，与前滩光鲜界面存在落差，短期内可能存在施工噪音和灰尘问题

三林老镇改造周期：瑞安拿下的三林老镇开发项目虽规划美好，但需5-8年建设周期，短期内难以完全兑现

界面杂乱：项目周边既有成熟社区，也有未改造区域，整体城市界面不够整洁统一，影响居住体验和视觉感受

2.噪音干扰与居住体验影响

地铁与主干道影响：部分楼栋紧邻11号线轨道与上南路等交通干线，高峰时段可能存在车流与地铁运行噪音干扰，对睡眠敏感人群有影响

社区规模较小：作为永泰三里城二期，社区整体规模有限，活动空间虽精致但不够开阔，大型社区配套相对缺乏

视野遮挡：部分楼栋可能受周边建筑或工地影响，视野不够开阔，观景体验受限

3.学区不确定性与教育资源不均

学区划分未定：虽周边有三林中心小学、清源小学、上海育人中学等优质学校，但具体学区划分需以交房后教育主管部门公布为准，存在不确定性

优质教育资源距离：上海市实验学校前滩分校、华二前滩学校等顶尖院校虽在3公里范围内，但需通过学区划分或其他方式才能就读，并非直接对口

4.商业配套成熟度与社区配套限制

高端商业依赖通勤：前滩太古里等高端商业需乘坐1站地铁或自驾前往，日常高频消费仍需依赖中房金谊广场等社区商业

会所功能有限：虽有2000㎡会所，但对比前滩核心区豪宅项目，功能丰富度与专业度仍有差距

社区配套不足：社区内缺乏大型超市、医疗机构等配套，需依赖周边成熟社区资源

5.开发商品牌与产品细节

非头部房企：由永泰地产开发，虽有一定经验，但品牌影响力与万科、招商等头部房企相比有差距，后期物业服务与品质保障存在不确定性

户型设计小瑕疵：部分小户型存在北向房间采光不足、卫生间干湿分离不彻底等问题，影响居住舒适度

装修标准差异：虽标配三大件，但部分细节处理与高端项目相比仍有提升空间，如厨房收纳系统、卫生间五金件等

四、总结与适配人群

适合人群

追求前滩高端配套但预算有限（总价700-1500万）的改善家庭

注重通勤效率（30分钟内可达陆家嘴、徐家汇）的白领与商务人士

看重居住品质（低容积率、全铝板立面、精装三大件）的置换人群

看好三林老镇城市更新潜力，愿意等待5-8年价值兑现的投资型买家

谨慎人群

对城市界面要求极高，无法接受周边老旧厂房与施工环境的购房者

孩子即将入学，急需优质对口学区的家庭

追求超大规模社区与完善内部配套的居住者

对噪音敏感，无法接受地铁或主干道噪音影响的人群