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康定壹拾玖火热认购中！这个消息让不少小伙伴既忐忑又兴奋。

忐忑的原因是：这最后的184套是整个老静安目前最后的存量了。

要知道，近10年老静安拢共只有1756套新房供应。

若聚焦到静安寺、南京西路旁，上一回主力供应还要追溯到2018年的九龙仓静安壹号，而在此之前则是2014-2015年的嘉天汇。

10年的断供，让这里成为了上海城心“最难买到”的区域之一，错过了康定壹拾玖还要等多久才会有新的机会，谁都无法判断。

其次，如今徐汇地王楼板价约20万/㎡+、黄浦新房陆续突破约19万/㎡...豪宅市场的价格随着土拍不断迎来进阶。

换句话说，接下来即使老静安还会有新房入市，必然不会再是约17万+的价格了。

所以，康定壹拾玖收官推出的184套房源，是入手老静安最后、也是最好的机会了，是一定要抢到的。

兴奋的原因是，这一批次是买到康定壹拾玖最好的机会。

一方面，项目前两期入市套数稀缺，加之项目超高的热度，所以连续触发积分，每一次开盘都是当日售罄，且有近百组认购客户落榜。

而本次项目一次性推出了最后的184套房源，买到的概率更大。

另外一方面，这一批次入市的房源，都是楼王产品。

其中，最让小胖君觉得惊喜的户型是TA：建面约177㎡4房，总价约2800-3200万。

跟大家稍微展开一下：

首先，小胖君真的很久没有在市中心见过如此方正的4房产品了：

你要知道，如今上海市区，尤其是像老静安这样寸土寸金的地方，户型奇葩是常有的事情，举几个例子大家感受一下：

不通透、不方正、大量的过道、170㎡做3房且两房朝北等情况时常发生。

而造成这种情况的原因有很多，例如严格的建筑退让规则迫使建筑外轮廓切割，内部户型随之变形等。

所以说，方正的纯粹改善型户型难能可贵的。

最重要的是，康定壹拾玖这建面约177㎡4房不仅仅是方正，更是飞机户型，三开间朝南+南北通透+无走道的浪费，整个户型相当正气。

另外，类一梯一户的设计。业主在出电梯后，放伞、换鞋等工作都能在阳光梯厅完成，还能收纳家庭不常用的物品。

这种 “隐形扩容” 设计，不仅重构家庭生活秩序，更解锁了N种生活场景的可能性。

除此之外，坐拥双台盆独立卫浴+步入式衣帽间的主卧套房、5飘窗+1阳台的超大空间延展、干湿分离的客卫、尺度感惊人的客餐厅...这个户型拥有一个好户型应该有的所有特质。

其次，本次推出的两栋楼都位于社区中央楼王位置。

而建面约177㎡房源全部位于5号楼的01室，不管是采光还是视野全部拉满！

先来看采光：

这是项目冬至日，也就是全年日照采光最差的那一天的模拟采光。

除了一楼以外，其他楼层的日光都在4个小时以上，这已经是极其出众的成绩了。尤其是在高层林立的市区，很少有如此采光的产品。

其次来看视野：

整个建面约177㎡房源南向几乎无遮挡，均是低矮的建筑。

并且北侧即是二批次半山楼王楼下的超宽宅间花园、东侧毗邻老静安版“九曲花街”、南侧约160米超长水系中轴景观。

即可以纵享社区内部的自然景观，又可以远眺来自社区外部的梧桐区城市景观。

不管从何种角度来看，这都是目前上海更具价值、舒适度、宜居属性的产品，必须要看！

除此之外，项目还有建面约120-238㎡3-4房，户型种类丰富，总有一款适合你。

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我们总结一下各个产品的卖点！

建面约120㎡边套3房：位于整个社区的最西侧，约270°的巨幕视野让这个户型的采光、视野达到顶峰，低总价的上车首选；

建面约123㎡新品：总价约1800-2200万，14层小高层+南北通透的飞机户型，纵观整个内环内，论居住舒适度、尺度感和实用性，这个户型都是鲜有对手的存在。

建面约177㎡新品：总价约2800-3200万，目前上海核心城区更方正的4房产品，占据着整个项目楼王的位置，采光、视野、性价比拉满，改善首选！

建面约193㎡4房：前期大热的爆款户型，有很多的业主期待这个产品，想买到他的难度可不低，需要及时做好备选。

建面约208㎡4房：四开间朝南的边套宽奢4房，约270°的巨幕采光面，让这个户型的每一个空间都充满阳光，终极改善的首选户型。

建面约238㎡4房：8月9日展示空间正式开放，一定要看的顶奢产品。

画卷启幕

梧桐浓荫下的领馆花园

此次的康定壹拾玖，举招商全国资源营造之力，对资源、团队、审美、定制、场景、服务进行系统性设计，是招商上海市中心顶豪的源点。

直白说，不是复制，而是为不负这片珍贵土地，为高净值人群量身定制。

更重要是，从主入口大门、车库、会所、外立面等都已经实景呈现。

首先，颜值、品味是更直观的，康定壹拾玖各个空间都化身艺术空间。

本质上在于招商邀请顶尖设计团队群著，GAD操刀建筑设计、日清负责景观设计、DIA丹健担纲室内空间...全维度高定，从基因上注入更前沿的国际美学。

事实上，阅尽繁华的高净值买家普遍具备很高的审美品味，美学也将是未来住宅竞争的关键赛道，招商提前洞察布局，比如：

1、高定立面，老静安新的美学封面！

项目立面主材采用沙漠风与白海棠石材，视觉温润，同时石材立面更耐用，经受得起风吹雨打，历久弥新。

实景图

点睛之笔是石材还做了弧形处理，打破传统建筑的生硬感，让这张“脸”看起来更高级，工艺难度大、消耗大，但招商坚持匠心打造，只为更好看。

康定壹拾玖实景图

同时通过大面积玻璃和金属线条，营造轻盈的姿态，尤其塔冠造型眼前一亮升华了建筑的昭示性，从各个角度看过去，它都是主角。

康定壹拾玖实景图

2、重新定义老静安的归家仪式感！

在社区大门的打造上，招商秉持 “揉石成缎” 的理念，甄选大量优质石材，将水刀雕刻、手工打磨、高精度抛光等繁复精妙的工艺巧妙融入其中，用打造艺术品的手法铺就业主的归家动线。

这样气势磅礴的门庭，令老静安的归家仪式感焕然一新，就像一座高奢酒店，刷新了区域的美学面貌。

康定壹拾玖实景图

3、创新性的九曲花街式立体园林！

最绝的一个设计是招商将小区景观雕琢成别具一格的立体台地花园。

小区地面被整体抬高，最高处超过7米，传统的花园在这里变成台地景观层层递进，极具立体感，搭配缓坡、下沉式花园、台阶等。

未来置身于落玉水院，抬眼望去，堆坡造园所营造的景致如同一幅徐徐展开的立体画卷，”层峦叠嶂“的地形错落有致，随时拾获国际范与奢华体验。

康定壹拾玖实景图

这种景观设计多见于公建设施，比如旧金山的九曲花街，而这一次，招商大胆创新，将其引入自家园林。

甚至每一棵树都有文章，选种万中挑一的白杆紫薇与流线型从乌桕种，共同讲述树宅相守，家族荫庇的古老故事。

不仅如此，整体抬高也提升了小区私密性，站在外部，视线因地势落差被有效阻隔，极难窥探到园林内部的场景。这一设计完美化解了地块本身的难题：

通过抬高地块，巧妙地将地块中对公共通道的要求，转化为小区下穿通道，在保障交通功能的同时，完整保留了小区的独立性与完整性，足见招商团队构思之精巧。

康定壹拾玖效果示意图 过程稿

其次，约1800㎡高定泳池会所，进一步升华产品力和格调！

小胖君统计过，顶豪之中配会所的新盘也仅十之一二，大部分面积约1000㎡，以健身房+会客厅为主。

而康定壹拾玖整体会所空间约3000㎡，其中包含约1800㎡下沉式会所，涵盖泳池、瑜伽室、健身房、私宴厅等。

康定壹拾玖实景图

项目在家之外又创造了一个“圈层领地”、“社交空间”，日咖夜酒、休闲阅读、社交娱乐甚至谈生意都能足不出户。

于业主，这样的会所里子、面子都有，既是格调的象征，也能在无形中为二手房加分。同时得益于300多户的体量，会所人均资源占有非常高。

康定壹拾玖实景图

康定壹拾玖实景图

还有约1200㎡泛会所空间，层高约6米，将打造多样化主题，既满足社区功能需要，也形成一个个交汇节点与共享基地，增进邻里交往。

康定壹拾玖实景图

第三，比品质更具生命的是服务力！

我一直有一个观点，已逐渐告别“高周转”的房地产行业，未来的机会在于，通过对人性的洞察，构建更宜居的生活场景和更舒适的生活方式，并以人性化的「服务力」提供更多附加值，也许是最能击中客户的选择。

简单来说，未来的行业方向，一定会从卖房子转为卖服务。

而招商一直致力于这一点，于康定壹拾玖将当代源贵家族定制服务体系，融合奢华酒店服务，提供入微的定制服务，更好满足业主的身份认同和生活品味。

所以每一位选择康定壹拾玖的业主最终收获的不仅是一套房子，更是一份美好生活的邀请函。

康定壹拾玖实景图

掩映在梧桐树浓荫下，咫尺静安寺、南京西路

上海真正稀贵地段

上海一直有一个城市目标：“建筑可以阅读，街区适合漫步，城市始终有温度”。

而老静安得天独厚之处就在于，建筑的人文、街区的情调无需再雕琢，一切都是现成，且给到的资源堪称上海顶配。

南京西路商业配套实景图

南京西路是奢侈品、名表一条街，也依旧是上海租金最高的商圈，这背后是几十年积淀和高净值人群的认可。

从康定壹拾玖出发，步行或骑自行车就能到达静安寺商圈，含静安嘉里中心、芮欧百货、久光百货等；

恒隆广场、梅龙镇广场、中信泰富广场等皆在项目直线1.5-2公里范围内。

对于爱好美食的购房者，这里聚集了20+家黑珍珠餐厅。

可以说项目直线2公里范围，浓缩了整个上海的商业精华，近到都不用特意开车，是散步、自行车配套圈。

锦上添花的是，康定壹拾玖还是14号线武定路站地铁房，你要知道市中心地铁沿线开发饱和，新的地铁项目极为难得，1站就是静安寺；同时14号线贯通市中心，向东还连接陆家嘴。

放眼浦西众多豪宅，在与陆家嘴的通勤便捷度上，康定壹拾玖可谓首屈一指 。

繁华商业之上，更可贵的是文脉。

有一句话叫作“物质只决定价值的基础；人文浓度才决定价值高度；世界上留存最久的东西不是物质，而是文化。”

项目家门口的康定路，作为静安市级林荫道，演绎着原汁原味的 “梧桐树下的上海”。

梧桐树下的街巷实在太好逛，可品尝随处可见的网红咖啡、闲逛低调时髦的买手店、各式的酒吧、餐厅；还能感受静中带雅的名人故居，而康定路堪称上海百年底蕴的缩影，如康定路2号曾是上海滩颜料大王的张家花园，康定东路85号是张爱玲童年花园·麦根路别墅，康定路528号是华侨最高学府国立暨南大学的旧址...

漫步项目周边的小马路，时光仿佛慢得挪不动步子，这就是上海独有的优雅生活。

周边还不乏人文艺术地标，上海展览中心、荣宅、兰心大剧院、美琪大剧院、上海话剧艺术中心，历史文脉和时尚潮流在这里交织。

教育资源方面，项目周边有市西中学、一师附小、万航渡路小学、南西幼儿园（市示范园）、包玉刚实验小学（私立）、华东政法大学等。

免责声明：以上教育资源整理仅代表楼盘与学校的距离，该房屋所在项目暂未划分学区，开发商不对项目交房后所属学区、学校做任何承诺。教育资源分配或学校/学区划分以及学校的具体招生规则等请以政府相关主管部门、教育机构公开的最新信息为准。

周边小马路，远离主干道的优势也赋予了康定壹拾玖闹中取静的氛围，自住属性满满！

总结起来，项目处在上海更繁华、人文底蕴更深厚的地方，这种地段是无价的，是沪上真正稀贵之地，不是其它新贵板块短时间能追上的。

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🏙️ 上海静安康定壹拾玖：静安芯的“科技人文奢宅”与城市核心资产的稀缺样本

Shanghai Jing'an Kangding 19: The "Technology & Humanities Luxury Residence" of Jing'an Core and the Scarce Sample of Urban Core Assets

🎯 核心定位与背景：静安核心的“科技人文奢宅”

Core Positioning and Background: The "Technology & Humanities Luxury Residence" in the Heart of Jing'an

静安康定壹拾玖位于上海市静安区康定路核心板块，紧邻南京西路商圈与静安寺历史文化区。

Jing'an Kangding 19is located in the core Kangding Road area of Shanghai's Jing'an District, adjacent to the Nanjing West Road business district and the Jing'an Temple historical and cultural area.

该项目由知名开发商倾力打造，定位为“城市核心科技奢宅”，主打高端改善型居住体验。

The project was built by a well-known developer, positioned as the "Urban Core Technology Luxury Residence", focusing on high-end improvement living experience.

其背景折射出上海城市发展的一个核心逻辑：在城市核心土地极度稀缺的背景下，静安区新房供应量持续紧缩，康定壹拾玖凭借其地段优势与科技赋能，成为市场稀缺标的。

1. 区域发展背景：上海“中央活动区”的核心居住样本

1. Regional Development Background: The Core Residential Sample of Shanghai's "Central Activity District"

核心地段：静安区作为上海传统高端居住区与商业中心，始终以稀缺地段与人文底蕴著称。项目占位静安寺商圈辐射区或南京西路商圈延伸带，周边环绕历史建筑、文化街区与高端商业，形成“传统与现代交融”的独特氛围。

Core Location: As Shanghai's traditional high-end residential and commercial center, Jing'an District is always known for its scarce location and cultural heritage. The project is located in the radiation area of the Jing'an Temple business district or the extension of the Nanjing West Road business district. Surrounded by historical buildings, cultural blocks, and high-end commerce, it forms a unique atmosphere of "integration of tradition and modernity."

人文底蕴：项目周边汇聚了静安寺、张爱玲故居等众多历史建筑与文化遗迹，人文气息浓厚。这种“历史文脉+现代商务+品质生活”的三重优势叠加，使其具备极高的收藏属性。

Cultural Heritage: The project is surrounded by many historical buildings and cultural relics such as the Jing'an Temple and Eileen Chang's former residence, with a strong cultural atmosphere. The superposition of these three advantages of "historical context + modern business + quality life" gives it extremely high collection attributes.

土地稀缺：静安区作为上海核心区，土地供应极度稀缺，新房项目屈指可数。康定壹拾玖作为核心地段的新盘，具有“绝版”属性，是核心区的稀缺资产。

Land Scarcity: As the core area of Shanghai, the land supply in Jing'an District is extremely scarce, and new housing projects are few and far between. As a new project in the core area, Kangding 19 has an "out-of-print" attribute and is a scarce asset in the core area.

2. 资本与品牌背景：国企/名企背书的“品质基因”

2. Capital and Brand Background: The "Quality Gene" Endorsed by State-owned Enterprises/Famous Enterprises

品牌实力：开发商深耕上海市场多年，拥有丰富的豪宅开发经验，过往项目以品质与创新著称，赋予项目市场信任度。

Brand Strength: The developer has been deeply cultivating the Shanghai market for many years and has rich experience in luxury housing development. Its past projects are known for quality and innovation, giving the project market credibility.

品质基因：开发商以“隐奢”为理念，融合现代设计与传统文脉，注重细节与质感。项目延续其一贯的高端品质，从建筑到服务对标国际水准，契合高净值人群对“低调奢华”的追求。

Quality Gene: The developer takes "hidden luxury" as its concept, integrates modern design with traditional context, and focuses on details and texture. The project continues its consistent high-end quality, compares architecture and services to international standards, and caters to the high-net-worth人群's pursuit of "low-key luxury".

📐 产品设计：科技赋能与海派文化的“双重奏”

Product Design: The "Dual Concerto" of Technology Empowerment and Haipai Culture

在产品力上，静安康定壹拾玖走的是“科技+人文+舒适”的复合路线，旨在打造符合高净值人群需求的“未来式奢居典范”。

In terms of product strength, Jing'an Kangding 19 takes a "Technology + Humanities + Comfort" composite route, aiming to create a "future luxury residence model" that meets the needs of high-net-worth人群.

1. 整体规划与建筑美学：

1. Overall Planning and Architectural Aesthetics:

风格融合：项目采用现代简约风格，外立面融合玻璃幕墙与金属材质，线条流畅，极具现代感。同时，部分设计融入了海派文化元素（如Art Deco装饰艺术），与静安历史街区风貌相协调，实现了“新旧交融”。

Style Fusion: The project adopts a modern minimalist style, integrating glass curtain walls and metal materials in the facade, with smooth lines and a strong modern sense. At the same time, some designs incorporate Haipai cultural elements (such as Art Deco decorative art), coordinating with the style of the Jing'an historical block, realizing the "integration of old and new."

园林景观：社区规划约2万㎡中央园林，以“智慧生态”为主题，打造多级景观体系。包括智能感应水景、立体绿化墙及屋顶花园，营造科技与自然交融的居住体验。

Garden Landscape: The community plans a central garden of about 20,000 square meters, themed "intelligent ecology," creating a multi-level landscape system. Including intelligent induction waterscapes, three-dimensional green walls, and roof gardens, creating a living experience that integrates technology and nature.

2. 户型设计与功能分区：

2. Unit Design and Functional Division:

主力户型：建筑面积约160-320㎡的三至五房（部分资料显示为200-400㎡的大平层）。

Main Unit Type: Construction area of about 160-320 square meters of three to five rooms (some data shows large flat layers of 200-400 square meters).

空间尺度：强调空间尺度与功能性，采用LDK（B）一体化设计，打造开放式社交空间。

Spatial Scale: Emphasizing spatial scale and functionality, using LDK(B) integrated design to create an open social space.

细节亮点：

Detail Highlights:

景观视野：部分户型配备全景落地窗、270°转角阳台，最大化景观视野。

Landscape View: Some units are equipped with panoramic French windows and 270° corner balconies to maximize landscape views.

主卧套房：主卧套房配备独立衣帽间与卫浴，提升居住舒适度。

Master Bedroom Suite: The master bedroom suite is equipped with an independent walk-in closet and bathroom to enhance living comfort.

独立书房：配备独立书房，满足高净值人群的办公与阅读需求。

Independent Study: Equipped with an independent study to meet the office and reading needs of high-net-worth人群.

3. 科技与精装配置：

3. Technology and Decoration Configuration:

全屋智控：全系标配“全屋智控”系统，涵盖安防、环境、家电等多场景，实现语音与App双控，让居住更便捷。

Whole House Intelligent Control: The whole series is standard with "whole house intelligent control" system, covering multiple scenes such as security, environment, and home appliances, realizing voice and App dual control, making living more convenient.

精装标准：精装交付采用国际一线品牌（如德国Miele家电、意大利Smeg厨具等），并配备智能家居系统、地暖、新风系统等，细节考究。

Decoration Standard: The精装 delivery uses international first-line brands (such as German Miele home appliances, Italian Smeg kitchenware, etc.), and is equipped with intelligent home systems, underfloor heating, fresh air systems, etc., with exquisite details.

圈层配套：社区内设高端会所，涵盖健身房、泳池、私宴厅等，满足圈层社交需求。

Circle Facilities: The community has a high-end club, including a gym, swimming pool, private banquet hall, etc., to meet the social needs of the circle.

💎 稀缺性分析：核心区的“入场券”与“不可复制”的资产

Scarcity Analysis: The "Entry Ticket" of the Core Area and the "Irreplaceable" Asset

静安康定壹拾玖的稀缺性，是“地段+产品+圈层”三重因素叠加的产物。

The scarcity of Jing'an Kangding 19 is the result of the superposition of three factors: "Location + Product + Circle".

1. 地段属性的断层（静安入场券）：

1. Disconnection of Location Attributes (Jing'an Entry Ticket):

绝版属性：在静安区土地资源几近枯竭的当下，这种“离尘不离城”的核心区位，具备极高的收藏属性。

Out-of-print Attribute: At a time when land resources in the Jing'an District are nearly exhausted, this kind of core location that is "away from the dust but not from the city" has extremely high collection attributes.

双核辐射：项目紧邻南京西路商圈与静安寺，享受双核心辐射。这种“双商圈+双地铁”的交通与配套优势，在上海核心区极为罕见。

Dual-core Radiation: The project is adjacent to the Nanjing West Road business district and the Jing'an Temple, enjoying dual-core radiation. This kind of "dual business district + dual subway" transportation and supporting advantages are extremely rare in the core area of Shanghai.

2. 市场供应的断层（纯粹圈层）：

2. The Disconnection of Market Supply (Pure Circle):

供应稀缺：静安区新房供应极度稀缺，康定壹拾玖作为核心地段的新盘，填补了高端住宅的市场空白，成为核心区的稀缺资产。

Supply Scarcity: The supply of new houses in the Jing'an District is extremely scarce. As a new project in the core area, Kangding 19 fills the market gap of high-end residences and becomes a scarce asset in the core area.

纯粹圈层：高昂的总价门槛和高端的社区配置，天然筛选了居住者的圈层，确保了社区的纯粹性和未来的资产保值能力。

Pure Circle: The high total price threshold and high-end community configuration naturally screen the residents, ensuring the purity of the community and the preservation of assets in the future.

📈 宏观市场环境与地段价值：穿越周期的“硬通货”

Macro Market Environment and Location Value: The "Hard Currency" that Traverses the Cycle

1. 宏观环境影响（2026年视角）：

1. Impact of Macro Environment (2026 Perspective):

资产避险：在全球经济波动和房地产行业深度调整的背景下，资金正在逃离非核心区，转向具有“不可复制性”的核心资产。

Asset Risk Avoidance: Against the background of global economic fluctuations and the deep adjustment of the real estate industry, funds are fleeing from non-core areas to "irreplaceable" core assets.

核心资产：静安康定壹拾玖这类拥有顶级地段和稀缺资源的产品，往往是“买方市场”中的“卖方市场”，即使在市场波动期，也能保持稳定的价值与交易活跃度。

Core Assets: Products like Jing'an Kangding 19, which have top locations and scarce resources, are often "seller's markets" in "buyer's markets". Even in market fluctuations, they can maintain stable value and transaction activity.

2. 地段价值重估：

2. Re-evaluation of Location Value:

产业升级：静安区聚焦金融、商贸、文化等产业，高收入人群聚集，项目精准锁定对地段稀缺性与品质生活有极致追求的客群。

Industrial Upgrade: Jing'an District focuses on finance, trade, culture and other industries, with a concentration of high-income人群. The project accurately targets customers who have the ultimate pursuit of location scarcity and quality of life.

配套升级：区域内正在推进城市更新与品质提升，周边高端商业、优质教育与医疗资源持续升级，这些配套将进一步提升静安康定壹拾玖的居住价值。

Facilities Upgrade: Urban renewal and quality improvement are being promoted in the area. The surrounding high-end commerce, quality education, and medical resources are continuously upgrading, which will further enhance the living value of Jing'an Kangding 19.

📊 项目核心参数速览

Project Core Parameter Quick Look

表格

📝 总结与客观评价

Conclusion and Objective Evaluation

静安康定壹拾玖不是一个普通的住宅项目，而是一个“具备科技属性的城市核心资产”。

Jing'an Kangding 19is not an ordinary residential project, but a "urban core asset with technological attributes".

✅ 它的优势（客观事实）：

*** Pros (Objective Facts):***

地段无敌：真正的静安核心区，南京西路与静安寺双核辐射，拥有不可复制的地段资源。

Unmatched Location: A real core area of Jing'an, with dual-core radiation of Nanjing West Road and Jing'an Temple, with irreplaceable location resources.

产品独特：“科技+人文”的双重定位，在静安区的豪宅市场上独树一帜，既满足了对传统的尊重，又满足了对未来的想象。

Unique Product: The dual positioning of "technology + humanities" is unique in the luxury housing market of Jing'an District, satisfying both respect for tradition and imagination for the future.

圈层纯粹：高昂的门槛和高端的配置，确保了社区居住圈层的纯粹性和高端性。

Pure Circle: The high threshold and high-end configuration ensure the purity and high-end nature of the community's living circle.

❌ 它的局限（客观事实）：

*** Cons (Objective Facts):***

入手门槛：作为静安核心区的豪宅，总价区间较高，对于普通高净值人群来说，资金压力依然巨大。

Entry Threshold: As a luxury residence in the core area of Jing'an, the total price range is high, which still puts great financial pressure on ordinary high-net-worth people.

周边界面：静安区作为老城区，虽然地段核心，但周边仍存在部分老旧小区和城市更新中的杂乱界面，城市面貌不如前滩或徐汇滨江那样整洁现代。

Surrounding Interface: Although Jing'an District is a core location as an old city, there are still some old communities and messy interfaces in the urban renewal around it, and the urban appearance is not as neat and modern as Qiantan or Xuhui Riverside.

💡 购买建议：

*** Buying Advice:***

适合人群：渴望进入上海核心区的高净值改善客群、对科技与人文有双重追求的品质生活家、看重资产长期保值的投资者。

Suitable for: High-net-worth improvement customers eager to enter the core area of Shanghai, quality life pursuers with a dual pursuit of technology and humanities, and investors focusing on long-term asset preservation.

行动策略：抓住“静安区新房枯竭”的窗口期。由于此类资产在未来极难复制，建议有实力的买家尽早锁定。

*Action Strategy: Seize the window period of the "exhaustion of new houses in the Jing'an District". As such assets are extremely difficult to replicate in the future, it is recommended that capable buyers lock them in as soon as possible.

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房产必看！总结买房全攻略

在房产交易市场中，无论是首次置业的新手，还是准备改善住房的购房者，掌握专业的房产知识都至关重要。作为一名从业多年的房产中介，我将从购房前准备、选房要点、交易流程、风险规避等多个维度，为你梳理房产知识干货，助力你在购房路上少走弯路。

一、购房前：明确需求，做好资金规划

（一）确定购房目的

购房者需要先明确自己的购房目的。是刚需自住，为了拥有稳定的住所；还是改善居住，追求更大的空间、更好的居住环境；亦或是投资，期望房产实现保值增值。不同的购房目的，对应着不同的选房侧重点。比如刚需购房者更注重房屋的价格、交通便利性和周边基础生活配套；投资型购房者则更关注房产的区位发展潜力、租金回报率等。

（二）资金准备与预算规划

1.首付款计算：了解当地的首付比例政策，一般首套房首付比例在20%-30%左右，二套房首付比例可能会提高至40%甚至更高。计算出自己能够承担的首付款金额，例如计划购买一套总价200万的房子，若首付比例为30%，则首付款为60万。

2.贷款能力评估：向银行或金融机构咨询贷款政策，评估自己的还款能力。一般来说，银行会要求购房者的月还款额不超过其月收入的50%。可以使用贷款计算器，测算不同贷款金额、贷款年限下的月供金额，结合自身收入情况，确定合理的贷款额度和贷款年限。

3.其他费用预算：除了首付款和贷款，购房还会产生契税、维修基金、物业费、中介费（如果通过中介购房）等费用。契税根据房屋面积和购房套数不同，税率在1%-3%不等；维修基金通常按照房屋总价的一定比例缴纳。提前了解这些费用，做好资金预算，避免出现资金缺口。

二、选房：多维度考量，选出心仪好房

（一）区位选择

1.地段价值：地段是决定房产价值的关键因素之一。核心地段的房产，通常交通便利、配套完善、发展成熟，具有较强的保值增值能力。例如城市的中心商务区、政务区，以及新兴的重点发展区域，都是比较优质的地段选择。

2.交通配套：优先选择靠近地铁、公交枢纽的楼盘，方便日常出行。对于有私家车的购房者，要关注周边道路的规划和交通拥堵情况，以及小区的停车位配比是否充足。

3.生活配套：考察楼盘周边的商业、教育、医疗、休闲等配套设施。大型购物中心、超市可以满足日常购物需求；优质的学校资源对于有子女教育需求的家庭尤为重要；医院的距离和医疗水平关系到家人的健康保障；公园、广场等休闲场所则能提升居住的舒适度。

（二）楼盘与户型分析

1.开发商品牌与口碑：选择知名且信誉良好的开发商，其开发的楼盘在房屋质量、施工进度、物业服务等方面更有保障。可以通过网络搜索、业主论坛、实地考察等方式，了解开发商过往项目的评价和口碑。

2.楼盘规划与环境：关注楼盘的容积率、绿化率、楼间距等指标。容积率低、绿化率高的小区，居住密度小，环境优美；楼间距大则能保证充足的采光和通风。此外，还要了解小区的内部配套设施，如幼儿园、健身设施、社区活动中心等是否完善。

3.户型选择：根据家庭人口数量和居住需求，选择合适的户型。户型方正、南北通透、布局合理的房子更受欢迎。要注意房间的功能分区是否科学，动静分区是否明确，卧室、客厅、厨房等空间的尺寸是否合理，是否有浪费面积等问题。

三、房产交易：规范流程，保障权益

（一）签订购房合同

1.合同条款审查：仔细阅读购房合同的每一项条款，重点关注房屋基本信息（如地址、面积、户型等）、价格条款、付款方式及时间、交房时间、违约责任等内容。对于不理解或有疑问的条款，及时向开发商或中介咨询，必要时可以寻求律师的帮助。

2.补充协议：如果开发商有补充协议，同样要认真审查。补充协议中的条款可能会对双方的权利义务产生重要影响，避免出现不合理的附加条件或加重购房者责任的条款。

（二）贷款办理

1.准备贷款资料：一般需要提供身份证、户口本、结婚证（已婚人士）、收入证明、银行流水、征信报告等资料。确保资料真实、完整、有效，以提高贷款审批的通过率。

2.选择贷款银行：不同银行的贷款利率、贷款政策、审批速度等可能存在差异。可以多咨询几家银行，比较利率优惠、贷款额度、还款方式等，选择最适合自己的银行办理贷款。

3.贷款审批与放款：提交贷款申请后，银行会对购房者的资质进行审核。审核通过后，双方签订贷款合同，银行会按照约定的时间将贷款发放给开发商或卖方。

（三）房屋验收与交付

1.验收准备：交房前，购房者可以准备好相关工具，如卷尺、小锤子等，用于检查房屋的尺寸、墙面地面是否空鼓等问题。同时，了解房屋验收的标准和流程。

2.实地验收：按照合同约定的交房时间，前往楼盘进行房屋验收。重点检查房屋的质量问题，如墙面是否渗水、裂缝，门窗是否密封良好、开关灵活，水电线路是否正常，厨卫防水是否到位等。发现问题及时记录，并要求开发商整改。

3.办理交付手续：验收合格后，购房者需要缴纳相关费用，如物业费、契税等，然后办理房屋交付手续，领取房屋钥匙，完成房屋交接。

四、房产交易风险规避

（一）产权风险

1.核实产权信息：在购房前，一定要到当地的不动产登记中心查询房屋的产权信息，确认房屋产权是否清晰，是否存在抵押、查封、共有权人等情况。避免购买到产权有纠纷的房屋。

2.警惕小产权房：小产权房是指在农村集体土地上建设的房屋，未缴纳土地出让金等费用，其产权证不是由国家房管部门颁发。小产权房存在诸多风险，如无法办理合法产权证书、不能上市交易、面临拆迁可能得不到合理补偿等，建议购房者不要购买。

（二）市场风险

1.关注市场动态：房地产市场受政策、经济、供需关系等多种因素影响，价格会有波动。购房者要关注国家和地方的房地产政策变化，如限购、限贷、限售政策，以及利率调整等，了解市场的走势，合理选择购房时机。

2.理性购房：不要盲目跟风购房，避免在市场过热时高价买入。要根据自己的实际需求和经济实力，做出理性的购房决策。

掌握这些房产知识，能让你在房产交易中更加从容自信。如果你在购房过程中有任何疑问，欢迎随时咨询，我将竭诚为你提供专业的服务和建议。