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，即将开盘入市的中建御璟园163㎡户型怎么样？是否值得购买？一分钟，杨院长告诉你答案。

首先，在最近的入市新盘中，四室三卫户型的面积中位数大约在171㎡左右，本户型建面163㎡，当属净赚8㎡范畴，因此本户型的投资价值还算不错。

“在水一方”科幻馆内部效果图。资料图片

在水一方科幻馆致力于打造集科幻、科技、文化、教育于一体的大国科幻娱乐空间，目标是成为长三角科幻科教的新高地。

在水一方科幻馆将植入中国自主超级科幻IP，打造具有奉贤特色的科幻文化地标。

馆内设计

一楼为两个不同主题的拱形展厅，致力于将光影效果和建筑本身的壳体结构进行结合，打造赛博朋克幻感展厅。

二楼是基于《三体》原著打造的一个科幻娱乐空间。围绕三体增援未来的故事主线进行场景还原，以中国视角畅想人类文明未来的科幻体验。

三体主题科幻娱乐空间内的“自然选择号”巨型战舰机械光影SHOW效果图。资料图片

三楼则是位于屋顶的科幻花园，巨大的“宇宙电波”装置搭配独特的壳形建筑造型，给参观者以置身“外太空”的感官错觉。

“在水一方”科幻馆三楼的屋顶科幻花园。资料图片

即将开放

科幻馆目前处于最后的内部装修阶段，2025年上半年将正式启用并对外开放。

至此，上海之鱼畔再添一重量级配套设施，周边区域投资价值可见一斑。

项目火热销售中......

中建御璟园项目坐落于上海之鱼湖畔，西南直面上海之鱼湖景,东临金汇港天然水系,双面临水观景。

匹配上海之鱼以“鱼跃九宫”为主题，规划“一环二轴六境”景观肌理。打造公园式生态现代美学花园社区。

当前在售产品有99㎡高层、133㎡洋房、163㎡洋房以及155-165㎡叠加产品。

中建御璟园项目户型图

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中建御璟园项目作为上海之鱼湖畔的住宅项目，在独特的地段价值、稀缺的景观资源、供不应求的市场态势以及良好的区域发展前景等种种优势因素加持下，拥有巨大投资潜力。

考虑到本盘存在相同价位相同面积段的叠拼房源，怎么选？我觉得大平层更值得购买，因为不用爬楼梯，因为布局会更大气，还因为房价也能更便宜一些。

其次，进门独立玄关叠加联排玄关柜，入户体验不错。至于这暗卫，我倒是不太建议诸位过多纠结，毕竟三卫户型哪有全明的？

U型大厨房自然宜居；独立餐厅因为开间足够，两侧也尽可以放一些西厨、吧台、餐边柜等实用套装，妥妥的加分项。

更为可贵的就是厨房边上的那个家政间了，说实话，哪怕是大平层，这个空间都是少有，如此甚好。

再次，五米宽的客厅尺度不错，不论是将其视为独立客厅（推荐）还是将其作为书房客厅组合，诸位大可自行安排。定位的话，沙发边缘到电视背景墙宜为3米。

主卧套跟两个儿童房没什么问题，但是这个客卫我觉得完全可以镜像一下，毕竟房间门跟卫生间门不好直接对上。

最后，四开间三室朝南，可以判定本户型为改善+户型，可以给予本户型90分四星优秀评级，宜优先考虑东首单元。

考虑到业主本次买房的目的是三代同堂改善自住，我仍建议业主放弃本户型优先考虑叠拼房源。

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买新房的5大核心优势与必备房产知识

（适合转发客户的购房指南）

一、为什么优先选择新房？

1. 政策红利更优厚

新房普遍享受开发商首付分期、限时补贴（如契税减免、物业费赠送等），且房贷审批政策更友好。部分城市对首套新房提供公积金贷款额度上浮，购房成本显著低于二手房。

2. 产品设计更前瞻

2023年后交付的新房均需符合《住宅项目规范》新国标：

- 层高普遍≥2.95米（老房多为2.7-2.8米）

- 电梯载重标准提升30%

- 全屋预留智能家居线路

新型社区更注重人车分流、适老化设计，满足现代家庭需求。

3. 资产保值更稳健

新房产权年限完整（住宅70年从拿地起算），而二手房的剩余年限可能已折损10-20年。重点规划区的新房随着配套落地，5年内普遍有15-30%价值增长空间。

4. 交易风险更低

开发商直售无中介费，资金由银行监管账户托管，杜绝二手房交易中可能存在的产权纠纷、抵押风险。

5. 居住体验更舒适

采用Low-E玻璃、同层排水等新工艺，规避老房常见的管道返臭、外墙渗水等问题。物业多为开发商自持，服务响应更快。

二、新手必知的3个房产常识**

1. **首付≠总房款10%-20%**

首付比例受政策调控影响（如首套25%-30%），且需额外预留契税（1%-3%）、维修基金（约50-120元/㎡）等费用。

2. **预售证是安全底线**

购房前务必查验楼盘“五证”（尤其《商品房预售许可证》），无证项目可能存在烂尾风险。

3. **产权年限≠房屋寿命**

住宅土地使用权到期后自动续期（需补缴费用），建筑质量合格的老房仍可居住，但贷款年限会随房龄增加而缩短。

三、避坑指南**

- 警惕“赠送面积”：需核实是否计入产权证

- 精装房验收：要求公示装修明细（品牌/型号）

- 学区承诺：以教育局当年划片文件为准