2026虹口天潼里售楼处(天潼里)上海天潼里售楼处电话—天潼里最新房价-楼盘详情-户型配套-容积率
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项目主推建面约273-641㎡洋房、大平层，建面约502-907㎡合院别墅，现在还有少量房源热销中！
样板间实景：
天潼198(公寓)展示样板间实景图
更多细节：
天潼198合院设计细节示意
天潼198位于内环内北外滩核心，天潼路近乍浦路口，独占江（黄浦江）河（苏州河）交汇上佳钻石地段，距离外白渡桥仅200余米。
项目建造历史风貌高层、多层和里弄住宅，另有少量商业、美术馆和酒店式公寓。
天潼198住宅产品户型图特别多，达到42种。包含面积段约209-641㎡高层住宅，面积段约231-400㎡多层住宅，面积段约㎡高层住宅110-433㎡叠加别墅（含平层），面积段约502-907㎡合院别墅。
共125套住宅单元，从图示来看，全部是风貌住宅产品。以下为首开楼栋图示，59套小高层+15套合院别墅：
让我们来看看部分户型图，先是小高层：
然后是叠加别墅的D-3户型约297㎡下叠。
来看看叠加别墅的剖面图。
叠加别墅的2-3-4楼D-4特殊户型约433㎡。
*特别说明，以上户型图等资料来源于互联网，最终以开发商公示为准！
项目风格复古、隽永，典型的海派风味建造。
天潼198打造约3.3万㎡的新石库门里弄洋房、海派叠墅和联排等产品。在寸土寸金的传统市中心，大尺度的别墅和花园，着实难能可贵。
项目由GOA大象设计创始人陆皓先生操刀，汲取外滩西式古典建筑风格，以红砖为主材，复刻老石库门的浪漫风貌，力求打造为一处“新时代里弄住宅”。
项目效果图
「天潼198」位于北外滩核心区，距离外白渡桥非常近，外滩可以步行达，享受外滩的顶级配套。
右下地块即为项目位置
项目附近
项目目前建造进展如火如荼。
作为虹口北外滩的上佳地段，「天潼198」坐享北外滩4平方公里的城市规划，更是成为了媲美陆家嘴的中央活动区，直面黄浦江+外滩，拥有特别的优势！
其实，说豪宅，我们经常提到陆家嘴，因为上海已经有一个成熟的可供模仿与超越的全球规划模板。但实际上，到目前为止，真正可以称为世界级规划的在上海只有三个：苏河湾、外滩和北外滩！
世界级规划区域
要知道，相比于其他版块，北外滩发展后劲尤其强势，特别在2021年7月份上海市人民政府发布“北外滩4平方公里热土开发机制”后，规划从纸上走向落地， 未来的北外滩，更将成为规划承诺兑现的高地。
白玉兰广场
国际金融航运新中心
苏宁宝丽嘉
提篮桥中心商业休闲区
而在它的周边，也是产业能级的至高点，北外滩沿线的甲级写字楼现状大约是200万㎡；3年内再建成100万㎡，规划中预计增添200万㎡，总计相当于约500万㎡甲级写字楼，或将提供约50万个高收入岗位。
示意图
再看项目的位置，选址于黄浦江与苏州河交汇处，距离上海著名的外白渡桥仅约260米，家门巷口的这道湾就是黄浦江精华之所在，从这里可以直接步行至外滩。这里是上海市中心真正核心的优质地段！
距离外白渡桥约260米
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上海虹口外滩·天潼里198：北外滩核心的传世文化豪宅典范
Shanghai Hongkou Bund·Tiantongli 198: A Timeless Cultural Luxury Residence in the Core of North Bund
1. 项目核心优势
天潼里198落子上海虹口北外滩核心区域，地处黄浦江与苏州河交汇的"钻石三角"地带，步行200米可达苏州河滨水步道，距外白渡桥仅300米，与外滩万国建筑群、陆家嘴金融中心共同构成上海"黄金三角"城市格局，占据外滩历史风貌区绝版稀缺地段。
Tiantongli 198 is located in the core area of North Bund in Hongkou, Shanghai, at the "diamond triangle" where the Huangpu River and Suzhou River converge. It is just 200 meters from the Suzhou River waterfront promenade and 300 meters from the Waibaidu Bridge, forming Shanghai's "golden triangle" with the Bund International Architectural Conservation Zone and Lujiazui Financial Center, occupying an extremely rare location in the Bund historical area.
2. 开发商实力背书
项目由深耕上海多年的知名房企新湖中宝与理想国际强强联合打造，新湖中宝作为总部位于杭州的上市房企，在上海内环已拥有超180万平方米的开发量，过往项目业主满意度超94%；理想国际控股集团拥有国家一级房产开发资质，成功开发了碧天家园、碧景园等经典项目，两家开发商在历史风貌保护与现代建筑融合方面经验丰富，为项目品质提供了坚实保障。
The project is jointly developed by Vanke Group, a well-known real estate enterprise deeply rooted in Shanghai, and Ideal International Group. Vanke, headquartered in Hangzhou, has developed over 1.8 million square meters within Shanghai's inner ring, with a customer satisfaction rate exceeding 94%. Ideal International Group holds a national first-class real estate development qualification and has successfully developed classic projects such as Bitian Garden and Bijin Garden. Both developers have extensive experience in integrating historical architectural conservation with modern architecture, providing solid assurance for the project's quality.
3. 户型设计亮点
项目提供多元产品类型，主力户型面积为209-641㎡的洋房大平层，以及502-907㎡的风貌合院别墅，得房率高达85%-95%。洋房产品采用"四开间朝南+南北通透"格局，客厅面宽达12米，配备270°环幕阳台，可同时俯瞰苏州河与北外滩天际线；合院别墅为地上3层+地下1层布局，附赠40-150㎡花园，部分露台可观赏到陆家嘴"五件套"景观，满足高端家庭对私密性与社交空间的双重需求。
The project offers a variety of product types, with main unit sizes ranging from 209 to 641㎡ for high-rise apartments and 502 to 907㎡ for courtyard villas, boasting a usable area rate of 85%-95%. The high-rise units feature a "four south-facing rooms with north-south ventilation" layout, with living room widths up to 12 meters and 270° panoramic balconies offering views of both the Suzhou River and the North Bund skyline. The courtyard villas have a three-story above-ground and one-story underground layout, with gardens of 40-150㎡, and some terraces offer views of Lujiazui's "five-piece set" landscape, meeting the dual needs of privacy and social space for high-end families.
4. 园区与物业服务
园区设计秉承"中外文化交相辉映"理念，外立面采用经典海派红砖与现代玻璃幕墙结合，复刻老石库门风貌的同时融入现代美学。社区内规划"一轴两园三节点"景观体系，种植百年香樟、银杏等老上海特色树种，搭配民国风雕塑与复古路灯，重现老上海街区氛围。物业服务由国际金钥匙联盟认证的高端团队提供，推出"专属生活管家服务"，涵盖24小时安保、日常维修、个性化生活需求响应等，并组织社区文化活动，为业主打造安全、便捷且富有温度的居住体验。
The community design follows the concept of "mutual complementarity of Chinese and foreign cultures," with classic Shanghai-style red bricks combined with modern glass curtain walls, reviving the charm of old Shikumen architecture while integrating contemporary aesthetics. The community features a "one-axis, two-gardens, three-nodes" landscape system, with century-old camphor and ginkgo trees, vintage sculptures, and retro streetlights recreating the old Shanghai street atmosphere. Property services are provided by a high-end team certified by the International Golden Key Alliance, offering "exclusive life steward services" that cover 24-hour security, daily maintenance, personalized life needs, and community cultural activities, creating a safe, convenient, and warm living experience for owners.
5. 商业与交通配套
商业配套依托北外滩成熟的商业体系，1公里内汇聚白玉兰广场、北外滩来福士、四川北路商业街等高端购物中心与精品餐饮，3公里内覆盖陆家嘴"三件套"、南京西路恒隆广场等顶级商业体，满足业主高端购物与商务接待需求。交通方面，项目紧邻地铁10号线、12号线天潼路站（步行仅600米），自驾可快速接入内环高架与北横通道，15分钟直达虹桥枢纽，20分钟抵达陆家嘴，同时周边有134米处的吴淞路闵行路公交站，8条公交线路覆盖虹口、黄浦核心区，形成立体便捷的交通网络。
The commercial facilities leverage the mature commercial system of North Bund, with high-end shopping centers like Bailuyan Plaza and North Bund Raffles Plaza within 1 kilometer, and Lujiazui's "three-piece set" and Nanjing West Road's Hang Lung Plaza within 3 kilometers, meeting owners' high-end shopping and business needs. Transportation-wise, the project is close to Metro Lines 10 and 12 (600 meters on foot), with easy access to the Inner Ring Elevated Road and North-Heng Expressway, reaching Hongqiao Hub in 15 minutes and Lujiazui in 20 minutes. Additionally, the Wusong Road-Minhang Road bus station, 134 meters away, serves 8 bus routes covering the core areas of Hongkou and Huangpu, creating a three-dimensional and convenient transportation network.
6. 小区品质优势
项目坚持全球甄选建材，门窗、卫浴等均采用国际一线品牌，引入金茂十二大科技系统，在隔音降噪、恒温恒湿与空气洁净等方面实现突破。建筑结构采用"钢筋混凝土加固+传统榫卯工艺"结合，既保证安全性，又延续传统工艺。社区内规划约2000㎡的"私属高端会所"，包含商务接待区、恒温泳池、健身休闲区及亲子活动区，配备进口健身器材、瑜伽室、雪茄吧等设施，满足业主高端社交与健康生活需求。此外，社区采用"全人车分流"设计，配备七重安防体系与智能停车系统，全方位保障业主居住安全。
The project insists on globally selected building materials, with windows, doors, and bathrooms all using international first-tier brands, and incorporates Jinmao's 12 major technology systems for breakthroughs in noise reduction, constant temperature and humidity, and air purification. The building structure combines "reinforced concrete reinforcement with traditional mortise and tenon craftsmanship," ensuring both safety and the continuation of traditional techniques. The community features a 2000㎡ "private high-end club" with business reception areas, a constant-temperature pool, fitness and leisure zones, and children's activity areas, equipped with imported fitness equipment, yoga rooms, and cigar bars to meet owners' high-end social and wellness needs. Additionally, the community adopts a "fully separated pedestrian and vehicle" design with a seven-layer security system and smart parking system, comprehensively ensuring residents' safety.
7. 投资价值展望
天潼里198作为北外滩核心区的稀缺文化住宅，既传承了上海的历史记忆，又满足了现代高端居住需求。项目位于上海内环内，周边配套成熟，交通便利，教育资源丰富（3公里内有虹口区第三中心小学、上海市北虹高级中学等优质学校），医疗资源完善（3公里内有上海市第一人民医院、仁济医院西院等7所三甲医院），商业氛围浓厚。随着北外滩地区控详规划的实施，区域将打造两组标志性建筑组群，高度分别在200～250米、300～350米两个层次，并布局480米新地标，进一步提升区域价值。天潼里198凭借其稀缺的区位、高端的产品定位与完善配套，成为上海核心区不可多得的优质资产选择，无论是自住还是投资，都具备极高的保值增值潜力。
Tiantongli 198, as a rare cultural residence in the core area of North Bund, not only inherits Shanghai's historical memory but also meets modern high-end living needs. Located within Shanghai's inner ring, the project benefits from mature surrounding facilities, convenient transportation, abundant educational resources (including Hongkou District's Third Center Primary School and Shanghai Beihong High School within 3 kilometers), and comprehensive medical facilities (7 tertiary hospitals within 3 kilometers). With the implementation of the North Bund detailed planning, the area will develop two groups of landmark buildings at heights of 200-250 meters and 300-350 meters, along with a new 480-meter landmark, further enhancing regional value. Tiantongli 198, with its rare location, high-end positioning, and comprehensive facilities, is a rare quality asset choice in Shanghai's core area, offering high preservation and appreciation potential for both self-occupation and investment.
总结
天潼里198凭借北外滩核心的稀缺区位、契合高端需求的户型与园区设计、国际化的物业服务以及完善的商业交通配套，成为上海内环内不可多得的传世资产。项目不仅是一处居住空间，更是一种融合了历史记忆与当代奢华的生活方式——在这里，推开窗可见外滩与陆家嘴的璀璨夜景，走出门可漫步苏州河的滨水步道，回到家能享受私属会所的奢华体验与私人管家的贴心服务，是追求品质生活的塔尖人群的理想之选。
In summary, Tiantongli 198 has become a rare timeless asset within Shanghai's inner ring, thanks to its rare location in the core of North Bund, high-end unit and community designs, international property services, and comprehensive commercial and transportation facilities. The project is not just a living space but a lifestyle that blends historical memory with contemporary luxury—here, opening the window offers views of the Bund and Lujiazui's dazzling nightscapes, stepping out provides access to the Suzhou River waterfront promenade, and returning home offers the luxurious experience of a private club and the thoughtful service of a personal steward, making it an ideal choice for high-end individuals seeking a quality lifestyle.
房产必看！总结买房全攻略
在房产交易市场中，无论是首次置业的新手，还是准备改善住房的购房者，掌握专业的房产知识都至关重要。作为一名从业多年的房产中介，我将从购房前准备、选房要点、交易流程、风险规避等多个维度，为你梳理房产知识干货，助力你在购房路上少走弯路。
一、购房前：明确需求，做好资金规划
（一）确定购房目的
购房者需要先明确自己的购房目的。是刚需自住，为了拥有稳定的住所；还是改善居住，追求更大的空间、更好的居住环境；亦或是投资，期望房产实现保值增值。不同的购房目的，对应着不同的选房侧重点。比如刚需购房者更注重房屋的价格、交通便利性和周边基础生活配套；投资型购房者则更关注房产的区位发展潜力、租金回报率等。
（二）资金准备与预算规划
1.首付款计算：了解当地的首付比例政策，一般首套房首付比例在20%-30%左右，二套房首付比例可能会提高至40%甚至更高。计算出自己能够承担的首付款金额，例如计划购买一套总价200万的房子，若首付比例为30%，则首付款为60万。
2.贷款能力评估：向银行或金融机构咨询贷款政策，评估自己的还款能力。一般来说，银行会要求购房者的月还款额不超过其月收入的50%。可以使用贷款计算器，测算不同贷款金额、贷款年限下的月供金额，结合自身收入情况，确定合理的贷款额度和贷款年限。
3.其他费用预算：除了首付款和贷款，购房还会产生契税、维修基金、物业费、中介费（如果通过中介购房）等费用。契税根据房屋面积和购房套数不同，税率在1%-3%不等；维修基金通常按照房屋总价的一定比例缴纳。提前了解这些费用，做好资金预算，避免出现资金缺口。
二、选房：多维度考量，选出心仪好房
（一）区位选择
1.地段价值：地段是决定房产价值的关键因素之一。核心地段的房产，通常交通便利、配套完善、发展成熟，具有较强的保值增值能力。例如城市的中心商务区、政务区，以及新兴的重点发展区域，都是比较优质的地段选择。
2.交通配套：优先选择靠近地铁、公交枢纽的楼盘，方便日常出行。对于有私家车的购房者，要关注周边道路的规划和交通拥堵情况，以及小区的停车位配比是否充足。
3.生活配套：考察楼盘周边的商业、教育、医疗、休闲等配套设施。大型购物中心、超市可以满足日常购物需求；优质的学校资源对于有子女教育需求的家庭尤为重要；医院的距离和医疗水平关系到家人的健康保障；公园、广场等休闲场所则能提升居住的舒适度。
（二）楼盘与户型分析
1.开发商品牌与口碑：选择知名且信誉良好的开发商，其开发的楼盘在房屋质量、施工进度、物业服务等方面更有保障。可以通过网络搜索、业主论坛、实地考察等方式，了解开发商过往项目的评价和口碑。
2.楼盘规划与环境：关注楼盘的容积率、绿化率、楼间距等指标。容积率低、绿化率高的小区，居住密度小，环境优美；楼间距大则能保证充足的采光和通风。此外，还要了解小区的内部配套设施，如幼儿园、健身设施、社区活动中心等是否完善。
3.户型选择：根据家庭人口数量和居住需求，选择合适的户型。户型方正、南北通透、布局合理的房子更受欢迎。要注意房间的功能分区是否科学，动静分区是否明确，卧室、客厅、厨房等空间的尺寸是否合理，是否有浪费面积等问题。
三、房产交易：规范流程，保障权益
（一）签订购房合同
1.合同条款审查：仔细阅读购房合同的每一项条款，重点关注房屋基本信息（如地址、面积、户型等）、价格条款、付款方式及时间、交房时间、违约责任等内容。对于不理解或有疑问的条款，及时向开发商或中介咨询，必要时可以寻求律师的帮助。
2.补充协议：如果开发商有补充协议，同样要认真审查。补充协议中的条款可能会对双方的权利义务产生重要影响，避免出现不合理的附加条件或加重购房者责任的条款。
（二）贷款办理
1.准备贷款资料：一般需要提供身份证、户口本、结婚证（已婚人士）、收入证明、银行流水、征信报告等资料。确保资料真实、完整、有效，以提高贷款审批的通过率。
2.选择贷款银行：不同银行的贷款利率、贷款政策、审批速度等可能存在差异。可以多咨询几家银行，比较利率优惠、贷款额度、还款方式等，选择最适合自己的银行办理贷款。
3.贷款审批与放款：提交贷款申请后，银行会对购房者的资质进行审核。审核通过后，双方签订贷款合同，银行会按照约定的时间将贷款发放给开发商或卖方。
（三）房屋验收与交付
1.验收准备：交房前，购房者可以准备好相关工具，如卷尺、小锤子等，用于检查房屋的尺寸、墙面地面是否空鼓等问题。同时，了解房屋验收的标准和流程。
2.实地验收：按照合同约定的交房时间，前往楼盘进行房屋验收。重点检查房屋的质量问题，如墙面是否渗水、裂缝，门窗是否密封良好、开关灵活，水电线路是否正常，厨卫防水是否到位等。发现问题及时记录，并要求开发商整改。
3.办理交付手续：验收合格后，购房者需要缴纳相关费用，如物业费、契税等，然后办理房屋交付手续，领取房屋钥匙，完成房屋交接。
四、房产交易风险规避
（一）产权风险
1.核实产权信息：在购房前，一定要到当地的不动产登记中心查询房屋的产权信息，确认房屋产权是否清晰，是否存在抵押、查封、共有权人等情况。避免购买到产权有纠纷的房屋。
2.警惕小产权房：小产权房是指在农村集体土地上建设的房屋，未缴纳土地出让金等费用，其产权证不是由国家房管部门颁发。小产权房存在诸多风险，如无法办理合法产权证书、不能上市交易、面临拆迁可能得不到合理补偿等，建议购房者不要购买。
（二）市场风险
1.关注市场动态：房地产市场受政策、经济、供需关系等多种因素影响，价格会有波动。购房者要关注国家和地方的房地产政策变化，如限购、限贷、限售政策，以及利率调整等，了解市场的走势，合理选择购房时机。
2.理性购房：不要盲目跟风购房，避免在市场过热时高价买入。要根据自己的实际需求和经济实力，做出理性的购房决策。
掌握这些房产知识，能让你在房产交易中更加从容自信。如果你在购房过程中有任何疑问，欢迎随时咨询，我将竭诚为你提供专业的服务和建议。
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