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吴淞道壹号（备案名：友宸名邸）是上海宝山区吴淞创新城"一平方公里先行启动区"的70年产权精装住宅项目，由上实集团（上海实淞房地产开发有限公司）开发，作为吴淞创新城的首发住宅项目，规划建面约99-145㎡的3-4房海派艺术公馆，备案均价63,000元/㎡（首开均价62,700元/㎡），总价约600-950万元。

一、基本信息

项目参数详细内容项目地址上海市宝山区淞宝沐芳路158弄（四至：东至04-01公共绿地，南至纬一路，西至滨河一路，北至03-01、04-01公共绿地）开发商上海实淞房地产开发有限公司（上实集团旗下上实发展全资子公司）物业类型70年产权住宅，由5栋16层小高层组成建筑规模总占地面积约1.44万平方米，总建筑面积约3.60万平方米总户数311户（可售287套、保障房24套）容积率2.5绿化率约35%建筑层数5栋均为16层小高层主力户型99㎡三房两厅两卫、100㎡三房两厅两卫、128㎡三房两厅两卫、145㎡四房两厅两卫总价范围约600-950万元（首开均价62,700元/㎡，后续均价63,000元/㎡）物业费待定交付标准精装交付（配备大金中央空调、霍尼韦尔新风系统、林内地暖三大件）交房时间预计2027年（2025年9月17日首开）车位配比1:1.8（共367个车位）梯户比两梯两户设计得房率高达约81%（远超同类产品）核心特点吴淞创新城首发住宅，双4A级公园环绕，海派艺术社区，地铁3号线宝杨路站旁约500米

吴淞道壹号售楼处电话：400-8657-114✔✔【预约热线】吴淞道壹号售楼处营销中心：400-865-7114吴淞道壹号售楼处电话/地址☎：4008657114(开发商热线）如有问题欢迎来电咨询，专业一对一热情服务，让您用专业眼光去买房。

二、产品特点

户型设计：

99㎡三房：实现南向面宽10.8米，三开间朝南，空间利用率高

100㎡三房：紧凑实用，南北通透，全明设计，满足刚需家庭需求

128㎡三房：舒适改善型，主卧套房设计，客厅面宽开阔，适合三口之家

145㎡四房：宽敞舒适型，四开间朝南，功能分区合理，适合三代同堂或二胎家庭

最大栋距超过60米，保证每一户都能享受充足阳光和良好视野

装修配置：

全屋配备大金中央空调+霍尼韦尔新风系统+林内地暖三大件，提升居住舒适度

采用暖色系装修风格，厨卫全明设计，选用优质装修材料和厨卫设备

地下车库精装入户，配备24小时智能安防系统

核心优势：

吴淞创新城首发住宅：位于"一平方公里先行启动区"特钢首发建设区域，是宝山未来着重发展的重点区域

上实集团品质保障：作为上海本土国企，上实集团深耕上海多年，打造多个标杆项目

海派艺术社区：融合海派文化元素，打造具有艺术氛围的居住空间

地铁房：直线距离3号线宝杨路站约500米，可轻松步行进站，通达虹口足球场、中山公园、徐家汇等多个热门商圈

双4A级公园环绕：东西两侧被吴淞炮台湾湿地公园（年均PM2.5值比市区低18%）和滨江森林公园合围

三、交通配套

地铁：距离3号线宝杨路站约500米（步行约6-7分钟），可换乘18号线（途径财大、复旦、杨浦滨江、陆家嘴滨江）等多条线路

在建交通：高铁宝山站（在建）、地铁19号线（在建）正加速建设，未来交通网络将更加便捷高效

公交：多条公交线路途经，包括宝山15路、宝山29路等，站点距离小区正门步行仅需3-5分钟，可直达宝山万达广场、吴淞国际邮轮港等重要区域

自驾：紧邻北外环高速，可快速连接内环、南北高架等城市主干道，30分钟内可到达上海各主要商圈和交通枢纽

四、周边配套

商业配套：

约23万方的宝杨宝龙广场距离项目仅约1公里，集购物、餐饮、娱乐、休闲于一体

在建的龙湖宝山天街和规划中的沃尔玛山姆会员店构成黄金三角商业圈

周边还有宝杨路商业街、安信商业广场等成熟商业配套，满足日常生活需求

教育资源：

半径1公里内聚集**宝山区一小（市重点）、淞谊中学（区TOP3）**等7所优质学校，形成教育黄金三角

周边还有上海市重点行知中学、宝山第一中心小学、上海淞谊中学、宝山区区直机关幼儿园（白玉兰部）、上海市宝山区广育小学等名校

形成从幼儿园到高中的全龄教育链，为孩子的成长保驾护航

医疗配套：

**三甲级九院北部院区（1.2km）与华山医院宝山分院（3km）**形成双保险

直线距离800米的中西医结合医院新院区已投入使用，急诊科24小时待命

提供便捷的医疗服务，满足居民日常就医需求

生态休闲：

东西两侧被吴淞炮台湾湿地公园和滨江森林公园（均为4A级景区）合围，生态环境优越

步行到江边步道只需七八分钟，闲暇时能很方便地欣赏江景

周边还有宝山体育中心、宝钢文化中心、宝钢体育中心、长江河口科技馆等，尽享优渥休闲及运动体验

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五、区域价值

吴淞道壹号地处上海主城副中心——吴淞创新城核心区域，与五角场、张江、花木等同为城市副中心，享受市级政策资源倾斜；同时占据宝山城区中芯地段，项目双芯交汇区位优势，在600万级项目中着实罕见。

吴淞创新城规划建筑面积约8.4平方公里，将建设成为集科创、产业、居住、生态于一体的现代化新城。先行启动区域将建设3栋摩天大楼，高度分别为200米、170米和155米，未来将把宝杨路同济路路口打造成宝山首个中央商务区，是吴淞创新城之芯。

随着吴淞创新城的开发建设，区域将迎来产业升级和城市面貌的巨大变化，吸引更多高端人才入驻。吴淞道壹号凭借其首发住宅、地铁房、海派艺术社区等核心优势，以及600万级总价的高性价比，成为刚需及改善型购房者的优质选择。

2023年7月11日，上海第二批次2轮土拍中，上实以总价133747万元成交宝山区吴淞创新城15更新单元03-02、04-02地块，地块出让面积40771.4㎡，容积率03-02：2.5；04-02：4.0。溢价率0%，楼板价9454元/㎡，，房地联动价63000元/㎡。

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吴淞道1號在秉承海派建筑历久弥新的经典品格之上，引入世界建筑艺术的瑰宝——斯卡帕叠级，通过线条、空间、光线打造极具时代审美的宏大秩序感，将当代建筑艺术卓然尽汇于此，打造历经时光仍熠熠生辉的建筑艺术，唤醒迭跃时代的珍贵品位，重塑宝山人居新封面。

在园林设计上，采用“一心一轴N场景”的手法，通过归家中轴将景观次第铺展，层层递进美好家境。同时以中心花园为核心，融汇葱茏花木、玻璃平台、锦鲤池、阳光草坪、儿童乐园等，上演N种生活场景，致献多元生态休闲新体验。

两款建面约100㎡都做出了上乘水准。

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最新户型图：

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交通配套，项目周边位于宝杨路南侧同济路西侧，距离3号线宝杨路站约400米。

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商业方面，项目周边拥有包括宝乐汇，诺亚新天地，星月国际广场，宝杨宝龙广场等诸多大型一站式购物中心，可以满足较高能级的购物需求。

教育配套，周边宝山区一小、上海市淞谊中学、宝山区教育学院附属中学等。（新房不承诺对口学校，具体以实际为准）

医疗方面，周边有3个三甲医院，包括上海交大附属第九人民医院北部、上海市第一人民医院宝山分院、上海市宝山中心医院。

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生态方面，项目东侧就有国家4A级景区吴淞炮台湾湿地森林公园、滨江森林公园等，是休闲、娱乐的好去处。

吴淞炮台湾湿地森林公园实景

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一、购房前的准备工作

（一）明确购房需求

在踏入房产市场之前，明确自身购房需求是至关重要的第一步，这直接决定了后续选房的方向和范围，避免盲目看房浪费时间和精力。从居住需求来看，首先要考虑家庭人口结构。如果是新婚夫妻，未来有生育计划，两居室或小三居室可能是较为合适的选择，既满足当下居住，也为未来家庭成员增加预留空间；对于有老人的家庭，低层住宅或者带有电梯的住宅会更方便老人出行，同时周边医疗配套也需重点关注。

如果是投资需求，就要重点分析房产的增值潜力。地段是影响房产增值的关键因素，临近规划中的地铁线、商圈、学校等区域的房产，未来增值空间通常较大。此外，房屋的租金回报率也不能忽视，可以通过调查周边类似房源的租金水平，结合房屋总价计算租金回报率，判断投资的性价比。

还要考虑购房预算，这是购房过程中的硬性约束。除了房屋总价，还需预留出装修费用、税费、维修基金等其他开支。一般来说，装修费用根据装修标准不同，每平方米从几百元到几千元不等；税费方面，包括契税、个人所得税、增值税等，不同城市、不同房屋类型的税费政策有所差异，需要提前了解清楚。

（二）了解购房资质

不同城市对于购房资质有不同的规定，这是购房前必须明确的重要事项，否则即使选中心仪的房屋，也可能因不具备购房资质而无法完成交易。

在限购城市，通常会对户籍、社保缴纳年限、个税缴纳年限等有要求。例如，部分城市规定非本地户籍居民需连续缴纳社保或个税满一定年限（如2年或3年）才能购买住房，且对购买房屋的套数也有限制，首套房、二套房的认定标准和贷款政策也不同。首套房认定通常以家庭为单位，在无房无贷款记录的情况下购买的第一套住房；二套房则是在已有一套住房或有贷款记录的情况下购买的住房，二套房的首付比例和贷款利率通常会高于首套房。

对于户籍居民，也可能存在套数限制，比如部分城市规定本地户籍居民家庭最多只能购买2套住房。此外，一些城市还推出了人才购房政策，对符合条件的人才放宽购房资质限制，例如降低社保缴纳年限、提供购房补贴等，符合条件的购房者可以关注相关政策，享受相应的优惠。

（三）积累房产知识

在购房前，积累一定的房产知识可以帮助购房者更好地理解房产市场，做出明智的决策。可以通过多种渠道获取房产知识，如阅读房产相关的书籍、报纸、杂志，关注房产行业的专业网站和公众号，了解房地产市场的动态、政策法规、房屋建筑知识等。

了解房屋建筑知识，有助于在选房时判断房屋的质量和品质。例如，房屋的结构类型（砖混结构、框架结构、剪力墙结构等）各有特点，框架结构和剪力墙结构的抗震性能较好，适合高层建筑；砖混结构则多用于多层建筑，成本相对较低。此外，房屋的朝向、采光、通风等因素也会影响居住舒适度，南向房屋通常采光较好，南北通透的房屋通风效果更佳。

同时，还要了解房产交易流程和相关法律法规，避免在交易过程中出现纠纷。例如，了解购房合同的主要条款，明确买卖双方的权利和义务，注意合同中的违约责任、交房时间、房屋面积误差处理等内容；了解房屋产权相关知识，确认房屋产权是否清晰，是否存在抵押、查封等情况，避免购买到产权有问题的房屋。

二、选房的核心要素

（一）地段选择

地段是房地产行业的永恒话题，也是影响房屋价值和居住舒适度的关键因素。好的地段不仅能提升居住的便利性，还能保障房产的增值潜力。

从交通便利性来看，临近地铁、公交站的房产出行更加便捷。地铁具有快速、准时、不受交通拥堵影响的特点，能有效缩短通勤时间，因此地铁沿线的房产通常更受购房者青睐。公交站则覆盖范围更广，对于没有地铁的区域，公交便利性就成为重要的考量因素。此外，周边道路的通畅程度也很重要，临近主干道但不直接临街的房产，既能享受交通便利，又能避免噪音和尾气污染。

商业配套也是地段选择的重要指标。周边有大型商场、超市、菜市场、便利店等商业设施，能满足居民的日常生活需求。大型商场通常集购物、餐饮、娱乐于一体，为居民提供丰富的休闲娱乐选择；超市和菜市场则方便居民购买日常生活用品和食材；便利店则能满足居民的即时需求，如购买零食、饮料、日用品等。

教育配套对于有子女的家庭尤为重要。临近优质学校的房产，能为孩子提供良好的教育资源，同时也能提升房产的价值。在选择教育配套时，不仅要关注学校的教学质量，还要了解学校的招生政策和划片范围，确保购买的房产能对口心仪的学校。

医疗配套也是不可忽视的因素，尤其是对于老年人和有医疗需求的家庭。周边有医院、社区卫生服务中心等医疗设施，能方便居民就医，及时获得医疗服务。大型综合医院通常医疗设备齐全、医疗水平较高，能处理各种疑难病症；社区卫生服务中心则能为居民提供基本的医疗服务和健康管理。

（二）房屋户型

房屋户型直接影响居住的舒适度和空间利用率，选择合适的户型是选房过程中的重要环节。

首先，户型要方正，避免出现异形户型。方正的户型空间利用率高，家具摆放方便，也能减少空间浪费。异形户型如三角形、多边形等，不仅空间利用率低，还可能给居住者带来压抑感。

其次，功能分区要合理。房屋应分为客厅、餐厅、卧室、厨房、卫生间等功能区域，各区域之间要相互独立又相互联系，避免功能混杂。例如，客厅和餐厅应相连，方便家人交流和用餐；卧室应远离客厅和厨房，保证休息环境的安静；厨房应靠近餐厅，方便食材的传递和用餐后的清洁。

采光和通风也是户型选择的重要因素。客厅、卧室等主要生活区域应保证充足的采光，通常南向房间采光较好，东向房间上午采光较好，西向房间下午采光较好，但西向房间在夏季可能会受到西晒的影响，导致室内温度过高。通风方面，南北通透的户型通风效果最佳，能保证室内空气的流通，减少潮湿和异味。

此外，还要考虑房间的尺寸和比例。客厅的开间和进深比例要适中，一般开间与进深的比例在1:1.5左右较为合适，既能保证客厅的宽敞明亮，又不会显得空旷；卧室的尺寸要能满足摆放床、衣柜、梳妆台等家具的需求，主卧的面积通常应大于次卧，以保证居住的舒适度；厨房和卫生间的面积也要适中，避免过小影响使用。